Archief - Huis kopen
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Kingfisher
Legacy Member
Riverdale27 zei:
hmmm. close. Je moet de interest ook incalculeren.
Stel dat je eigenaar bent van een huis, dat 3% in prijs stijgt, en de inflatie is 3%, dan is de werkelijke waardevermeerdering van je huis: nul.
Let op, huizen zijn een deel van de inflatiekorf. Als ze zeggen dat de inflatie 3% was, dan wil dat eigenlijk zeggen dat vorig jaar *alles* 3% duurder is geworden, dus ook jouw huis.
De waarde van je spaargeld is afhankelijk van de interest op de spaarrekening. Met een inflatie van 3%, moet je spaarrekening al 3% geven, om de aankoopwaarde te behouden.
Lenen kost niks als de te betalen interest lager is dan de inflatie.
Riverdale27
Legacy Member
Kingfisher zei:
Sorry jong, ik snap het nog altijd niet
. Ofwel ben ik een ezel, maar ik zie gewoon niet in hoe inflatie de lening gratis kan maken.-edit
Ik snap het nu wel...
de simulatie hieronder toont het aan. Wanneer inflatie en rentevoet gelijk zijn leen je 200.000 en zal je in reële termen ook 200.000 terugbetalen.
JPV
Legacy Member
mocht de automatische loonindexering die in bijna alle sectoren in min of meerdere mate bestaat, verdwijnen, dan komt er zeker een vergelijkbaar systeem of zal men natuurlijk, dan wel telkens onderhandeld, de index in loonsverhogingen meerekenen. Het is dus zeker niet zo dat men daar vlug nadeel van zal ondervinden. Elke inflatie is eigenlijk goed nieuws voor een lenende eigenaarRiverdale27 zei:
.Kingfisher
Legacy Member
Je moet het allemaal zo moeilijk niet zien. Inflatie is een sluipend gif, dat het makkelijkst waarneembaar is op langere termijn. Haal om het beter te begrijpen het huis uit het hoofd, het heeft niets met het principe te maken. We hebben het enkel over een lening.Riverdale27 zei:Sorry jong, ik snap het nog altijd niet
Stel dat jouw opa besliste om elke maand 10€ op een spaarrekening te zetten voor de kleinkinderen.
Loon in 1953 was 4.338, 100€, dus op dat moment is dat een 10e van zijn maandloon, een flink bedrag.
10€ per maand, dan staat er nu 6.000€ op die rekening. Da's niet denderend, om gedurende 50 jaar te sparen. Waarom? Inflatie heeft de waarde van dat bedrag volledig aangevreten.
Dat was in '53 een grote opoffering van uw opa (een tiende van zijn loon), maar in 2013 is 10€ per maand echt geen zware uitgave.
Stel dat jouw moeder in 1981* een lening aanging voor 40.339,9 BEF (=1.000€) met een eenmalige interest van 500€ op 20 jaar. Dus een interest van 50%. Klinkt veel. Ze koopt met die 1.000€ goederen. Die goederen worden door inflatie duurder, dus meer waard. Ze doet niets met die goederen, ze wijzigt ze niet, de goederen worden alleen maar duurder door inflatie. Die duizend euro goederen van 1981 zijn er vandaag 2.321,5 waard (zie link onderaan).
Dit is het gevolg van een interest van 50% en een inflatie van 232,15%. Als ze vandaag die goederen verkoopt, dan heeft ze niet alleen de lening gratis gehad, ze heeft er nog winst op gemaakt ook.
We gaan hier dus enkel van uit dat de goederen duurder geworden zijn door inflatie, niet door andere oorzaken (huizen worden schaarser, meer samengestelde gezinnen, huizen zijn beter uitgerust)
Huizen worden duurder door inflatie omdat:
- de lonen van de metsers stijgen
- de bouwproducten duurder worden
- de staat drukt meer geld, er is meer geld in omloop, iedereen kan meer geld bieden op het huis van hun dromen.
Mijn ouders hebben hun huis geleend aan 13,6% (!!!). Dat lijkt een waanzinnig bedrag, maar in de jaren '70 was de inflatie van de BEF makkelijk dubbele cijfers. Dit zijn de kleine details die mensen vergeten tijdens de eurocrisis, dat het vroeger nog veel erger was. So what als mijn ouders 13.6% interest betalen, als de inflatie 11% is, dan betalen ze quasi evenveel als ik (2.6% reële interest). Het drama is natuurlijk als je een vaste interest hebt van 13.6%, en de inflatie daalt naar 2%
De werkelijke, reële netto-kost van jouw lening is de te betalen interest-inflatie
De werkelijke opbrengst van een spaarrekening (hoeveel rijker je wordt) is de interest op jouw spaarboek - de inflatie.
Dit is een uitleg die veel beter is dan de mijne
http://www.nbbmuseum.be/doc/fiches/Fiche-04-N.pdf
*waarom 1981? Makkelijk cijfers te vinden op Wat is de consumptieprijsindex? - Statistieken & Analyses - Home
User deleted
Legacy Member
Riverdale27 zei:Sorry jong, ik snap het nog altijd niet
Het is nochtans heel eenvoudig.
Als jij geen geld hebt, maar nu 100 euro wil dan kan ik je die geven. Ik heb namelijk nu 100 euro, maar ik heb ze nu niet nodig. Ik wil ze wel terug, namelijk over een jaar.
Het spreekt voor zich dat jij me daarvoor betaalt. Jij kan immers een jaar lang over mijn 100 euro beschikken (om je auto mee te financieren, om te investeren, om op een spaarboekje te zetten of wat dan ook), terwijl ik mijn 100 euro tijdens dat jaar niet kan gebruiken.
Na een jaar geef me dus mijn 100 euro terug, plus nog een premie voor mij, omdat ik zo welwillend was mijn persoonlijke wensen een jaartje uit te stellen ter wille van de jouwe. Die premie heet rente.
Ik vraag 2%. Na een jaar betaal je mij 102 euro.
Met een inflatie van 2%, kan ik met mijn 102 euro dan echter precies evenveel kopen als vorig jaar met m'n 100 euro. In reële termen heb ik er dus geen enkel nut van gehad om mijn wensen een jaartje uit te stellen. Je hebt met andere woorden gratis van me geleend.
Puur rationeel bezien heb ik dus een foute keuze gemaakt: ik had beter mijn 100 euro kunnen gebruiken om dan al mijn auto te kopen, dan had ik niet een heel jaar lang met de fiets moeten gaan zonder dat me dat iets opbracht.
Moeilijk is dat niet om te begrijpen. Met indexkoppeling of waardestijgingen heeft dat allemaal niets te maken.
Renegadexxripxx
Legacy Member
Die lening is op die manier bezien gratis indien je dit illiquide goed tegen dezelfde voorwaarde liquide kunt maken. En dan komen we bij het punt waar waardestijgingen of dalingen een invloed beginnen te hebben en die een dergelijke lening niet meer noodzakelijk gratis gaan maken.
Hiernaast zit je met het probleem dat wanneer je kleinere bedragen dient te lenen dat dit al wat beter doenbaar is. Wanneer je echter grotere bedragen moet lenen vervalt dit echter volledig daar uw rente gewoon dit inflatiepercentage niet zo snel benadert. Hiernaast zit je ook nog met het probleem dat je bepaalde bedragen gewoonweg niet meer geleend zult krijgen. Waar dan het feit naar voren komt dat bepaalde bedragen sparen noodzakelijk is.
Kortom die 100k dat zal nog wel lukken.
Die 200k als je alleen bent mag je dat vergeten. Als je met een partner bent zal veel afhangen van bepaalde loonskarakteristieken waardoor dit zeker niet is weggelegd voor iedereen.
en wanneer we nog hoger gaan mag je dat ook allemaal des te meer gaan vergeten.
Hiernaast zit je met het probleem dat wanneer je kleinere bedragen dient te lenen dat dit al wat beter doenbaar is. Wanneer je echter grotere bedragen moet lenen vervalt dit echter volledig daar uw rente gewoon dit inflatiepercentage niet zo snel benadert. Hiernaast zit je ook nog met het probleem dat je bepaalde bedragen gewoonweg niet meer geleend zult krijgen. Waar dan het feit naar voren komt dat bepaalde bedragen sparen noodzakelijk is.
Kortom die 100k dat zal nog wel lukken.
Die 200k als je alleen bent mag je dat vergeten. Als je met een partner bent zal veel afhangen van bepaalde loonskarakteristieken waardoor dit zeker niet is weggelegd voor iedereen.
en wanneer we nog hoger gaan mag je dat ook allemaal des te meer gaan vergeten.
Riverdale27
Legacy Member
User deleted zei:
Opnieuw een heldere analyse van jou
. Dat ik hierboven een voorbeeldsimulatie heb gedaan van een lening waar alle bedragen omgezet worden naar reële bedragen, sla je handig over.Uiteraard ken ik het verschil... Hetgeen ik echter niet snap is dat een lening GRATIS (!) zou zijn wanneer de inflatie gelijk is aan de rentevoet op de lening. Gratis impliceert voor mij dat er geen geld uit mijn portefeuille gaat na de transactie. En dat impliceert dus een lening van 100 euro vandaag, die ik volgend jaar tegen 100 euro terugbetaal.
Niemand heeft dat hier overtuigend kunnen aantonen... Althans niet naar mijn aanvoelen.
Renegadexxripxx
Legacy Member
de reden waarom dit zogezegd gratis is, is omdat jij voor de aankoop 100€ ervoor dient te betalen.
Een jaar later wanneer de inflatie gelijk is aan de rente enkel dit rentebedrag hebt betaald.
Had je echter de aankoop een jaar later gedaan, dan had je evenveel moeten betalen als toen + de inflatie indien de prijs voor de rest niet zou gewijzigd zijn.
Kortom jaar x = 100€ lenen, 2€ afbetalen aan de lening voor de interesten
jaar x+1, 100€ lenen voor dezelfde aankoop te doen. Kortom tijdens dat jaar heb je dan zogezegd gratis gewoond in de veronderstelling dat die 100€ die je ervoor had maar 98€ meer waard was door de inflatie.
in absolute termen heb je natuurlijk nog altijd betaald.
Het is enkel gratis wanneer je een garantie hebt dat je na de termijn van de lening uw initiële leningsbedrag integraal terugkrijgt. (casus persoon die de lening geeft, casus rente gelijk aan inflatie)
Het enige waar er dan nog over gediscussieerd zou kunnen worden is het feit dat tegen die termijn die initiële investeringsbedrag niet meer dezelfde absolute waarde heeft tengevolge van de inflatie waardoor het dan toch niet gratis was.
In mijn ogen zou het pas effectief gratis zijn wanneer de waardevermeerdering de som is van de inflatie EN de rentekost en bij het liquide maken van de lening er voor de rest geen verliezen zijn. (casus persoon die de lening neemt, casus rente gelijk aan inflatie)
Een jaar later wanneer de inflatie gelijk is aan de rente enkel dit rentebedrag hebt betaald.
Had je echter de aankoop een jaar later gedaan, dan had je evenveel moeten betalen als toen + de inflatie indien de prijs voor de rest niet zou gewijzigd zijn.
Kortom jaar x = 100€ lenen, 2€ afbetalen aan de lening voor de interesten
jaar x+1, 100€ lenen voor dezelfde aankoop te doen. Kortom tijdens dat jaar heb je dan zogezegd gratis gewoond in de veronderstelling dat die 100€ die je ervoor had maar 98€ meer waard was door de inflatie.
in absolute termen heb je natuurlijk nog altijd betaald.
Het is enkel gratis wanneer je een garantie hebt dat je na de termijn van de lening uw initiële leningsbedrag integraal terugkrijgt. (casus persoon die de lening geeft, casus rente gelijk aan inflatie)
Het enige waar er dan nog over gediscussieerd zou kunnen worden is het feit dat tegen die termijn die initiële investeringsbedrag niet meer dezelfde absolute waarde heeft tengevolge van de inflatie waardoor het dan toch niet gratis was.
In mijn ogen zou het pas effectief gratis zijn wanneer de waardevermeerdering de som is van de inflatie EN de rentekost en bij het liquide maken van de lening er voor de rest geen verliezen zijn. (casus persoon die de lening neemt, casus rente gelijk aan inflatie)
User deleted
Legacy Member
Riverdale27 zei:Opnieuw een heldere analyse van jou
Uiteraard ken ik het verschil... Hetgeen ik echter niet snap is dat een lening GRATIS (!) zou zijn wanneer de inflatie gelijk is aan de rentevoet op de lening. Gratis impliceert voor mij dat er geen geld uit mijn portefeuille gaat na de transactie. En dat impliceert dus een lening van 100 euro vandaag, die ik volgend jaar tegen 100 euro terugbetaal.
Niemand heeft dat hier overtuigend kunnen aantonen... Althans niet naar mijn standaarden.
Omdat jij de hele tijd bezig bent (en blijft!) over gratis in nominale termen (rentevoet gelijk aan nul, nul euro rente, 100 teruggeven), terwijl het gaat over gratis in reële termen. Je voorbeeld sloeg ik over omdat je dit veel te ingewikkeld maakt: je sleurt er van alles bij dat er niets mee te maken heeft.
Als ik bij de bank 200000 euro leen op 20 jaar met een rentevoet van 2% en een quotiteit van 100%, zal ik aan het einde van de rit 42500 euro rente betaald hebben.
Maar mijn huis is dan, na die 20 jaar, zonder reële waardestijging (noch -daling) 242500 euro waard! Dit door een jaarlijkse inflatie van 2%.
Stel dat je twee personen hebt: de ene die deze lening aangaat, en de ander die gewoon spaart tot hij het huis kan kopen zonder lening. De ene zet iedere maand precies evenveel opzij om voor het huis te sparen als de ander aan z'n lening betaalt. Beiden verwerven ze pas na 20 jaar de (volledige) eigendom over het huis. De ene doordat dan zijn lening is afgelost, de ander doordat hij het dan pas kan kopen met z'n geld.
Beiden hebben ze ieder exact evenveel betaald om het huis te verwerven: de ene betaalde zijn lening af (kapitaal + rente), de ander kocht het huis zo (kapitaal).
De ene heeft er echter 20 jaar in kunnen wonen, en de ander niet. Je kan dus stellen dat die ene 'gratis' geleend heeft (in reële termen dus). Als hij niet geleend had, had hij immers evenveel moeten betalen, terwijl hij pas twintig jaar later in z'n huis was kunnen trekken.
User deleted
Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
En waarom is dat een probleem?
Als de juffrouw zegt dat Jantje eerst drie appels wil, en daarna nog twee om basiswiskunde uit te leggen, doet het er ook niet toe dat Jantje eigenlijk al buikpijn krijgt na een halve appel, of zelfs helemaal geen appels lust.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.