Wij willen een appartement verhuren in een stad die het conformiteitsattest verplicht gemaakt heeft. Het appartement is een 10-tal jaar terug gerenoveerd, en is dus op nagenoeg alle punten volledig in orde (elektriciteit, dubbel glas, rookmelders, etc.). Echter, 1 raam is maar 72.2 cm hoog (de bovenrand van horizontale profiel van het kader), en komt dus 2.8 cm tekort om aan de 75cm veiligheidshoogte te voldoen. Ik weet dat er met strafpunten gewerkt wordt, en dat je vanaf 15 strafpunten geen attest krijgt, maar ik kan nergens vinden hoe ernstig die inbreuk van 2.8 cm bestraft zou worden. Iemand die dat weet?
kleine inbreuk WoningKwaliteitsnorm bij huurwoning
- Onderwerp starter videast
- Startdatum
nokeyboard
Well-known member
Ik vrees dat de woning zal afgebroken moeten worden. 2,8cm te klein raam = 100% onbewoonbaar
Hahaha... jullie kunnen ermee lachen, maar ik zou es willen weten hoe minutieus die controleurs (ambtenaren) zijn.
Ik heb ondertussen ook nog kunnen uitvissen dat het systeem van strafpunten blijkbaar vervangen is door een catalogering van inbreuk niveau I, II of III. Een III zou een "neen" zijn om een attest te krijgen. En ergens stond "geen 75 cm is een inbreuk niveau III".
Ik heb ondertussen ook nog kunnen uitvissen dat het systeem van strafpunten blijkbaar vervangen is door een catalogering van inbreuk niveau I, II of III. Een III zou een "neen" zijn om een attest te krijgen. En ergens stond "geen 75 cm is een inbreuk niveau III".
Kan je daarvoor eens niet naar de lokale overheid of Wonen Vlaanderen bellen? Het lijkt me praktisch ook sterk dat iemand dat meteen ziet en daar een probleem van zou maken. Lijkt me ook sterk dat alle ramen in appartementen 75 cm hoog moeten zijn? Ik verhuur via een SVK, iemand is ook de conformiteit komen checken, en sowieso heb ik bovenaan kleinere veluxen dan dat.
Centurio
New member
Tenzij ik me vergis gaat het hier niet om de hoogte van de ramen zelf, maar de positie van het raam ten opzichte van de vloer. Bij minder dan x cm (75 dan, veronderstel ik) moet er een borstwering achter het opendraaiende raam. Valbeveiliging dus.
In onze bouw komen we ook net niet aan 75 en hebben we gekozen voor kiep-voor-draai ramen met slotje. Op slot kan het raam dan niet volledig open (wel op kiep) en is er dus ook geen nood aan extra valbeveiliging. Vooral met oog op de kinderkamers dan.
In onze bouw komen we ook net niet aan 75 en hebben we gekozen voor kiep-voor-draai ramen met slotje. Op slot kan het raam dan niet volledig open (wel op kiep) en is er dus ook geen nood aan extra valbeveiliging. Vooral met oog op de kinderkamers dan.
Klopt, het gaat uiteraard om de afstand vloer tot onderkant raam of wss eerder bovenkant van het onderste raamrandprofiel, en niet over de effectieve grootte van het raam.
Als zo'n hendel met slotje een aanvaardbare oplossing is bij de controle, dan is dat idd een oplossing. Ik dacht ook al aan een glazen plaat op de buitensokkel die de 75 cm bereikt.
Als zo'n hendel met slotje een aanvaardbare oplossing is bij de controle, dan is dat idd een oplossing. Ik dacht ook al aan een glazen plaat op de buitensokkel die de 75 cm bereikt.
Laatst bewerkt:
Vandaag is er een immokantoor gekomen voor de verhuur van mijn appartement.
Toen ze zag dat de ramen aan de voorgevel laag staan, vertelde ze idd over dat conformiteitsattest.
De ramen aan de voorgevel staan op 45 a 50 cm hoog en ze vertelde dat het idd op 75 cm moet komen en dit oktober 2023.
Er zou een soort ballustrade moeten komen, valbescherming.
stad.gent
Dus..Ik kan m'n appartement momenteel niet verhuren.
En alle wijzigingen aan de voorgevel moet goedgekeurd worden door de VME.
-wat als de VME, na stemming, dit niet goedkeurd?
Toen ze zag dat de ramen aan de voorgevel laag staan, vertelde ze idd over dat conformiteitsattest.
De ramen aan de voorgevel staan op 45 a 50 cm hoog en ze vertelde dat het idd op 75 cm moet komen en dit oktober 2023.
Er zou een soort ballustrade moeten komen, valbescherming.
Conformiteitsattest aanvragen
Het bewijs dat de huurwoning voldoet aan de normen. Sinds 1 oktober 2023 is het attest in Gent verplicht bij woningen ouder dan 30 jaar.
stad.gent
Dus..Ik kan m'n appartement momenteel niet verhuren.
En alle wijzigingen aan de voorgevel moet goedgekeurd worden door de VME.
-wat als de VME, na stemming, dit niet goedkeurd?
Ook meegemaakt, bij ons was het 2.8 cm te laag... ik heb de VME zelfs niet gevraagd... wettelijke bepalingen hebben volgens mij voorrang op VME beslissingen. Wij hebben het opgelost met een gelaagde glazen plaat van zo'n 20 cm hoogte tussen de zijkanten te plaatsen. Zie je zelfs nauwelijks van beneden. Bij de controle zei de man dat zonder die glasplaat hij het appt ging moeten afkeuren, ook voor 2.8 cm.
Waarom zou dat een belachelijke maatregel zijn?
Het gaat om veiligheid, lager dan 75cm verhoogt de kans dat iemand door dat raam zou vallen gigantisch.
Dat geldt overigens ook voor nieuwbouw los van verhuring, zowel architect als aannemer/promotor kunnen aansprakelijk gesteld worden bij een mogelijks ongeval wanneer er geen borstwering wordt voorzien. Ik weet dus niet of jouw appartement nieuwbouw is, indien wel had dit altijd uitgevoerd moeten worden met een borstwering.
Het is echt compleet belachelijk dat de overheid zich moeit met dergelijke zaken rond persoonlijke veiligheid in de privé-sfeer.
Wat is het volgende? Verplichte helmdracht bij het gebruik van de trap? *Brilsmurf-modus*: "Want uit onderzoek is gebleken dat 51,3% van de huiselijke valpartijen zich op of rond de trap voordoen, en daarom moet de overheid dringend maatregelen treffen want dit zijn allemaal doden en gewonden die perfect vermeden kunnen worden mits correcte helmdracht (die om de 2 jaar moet worden gekeurd) en het aanbrengen van valbeveiliging!". */Brilsmurf-modus*
Serieus man.
DogFacedGod
Well-known member
Het is een beetje ridicuul omdat het enkel voor oude woningen geldt. Dat is voor woningen ouder dan 30 jaar dat dat gevraagd moet worden. Is een beetje moeilijk om voor een apparementsblok uit jaren '80 plots overal een balustrade aanhangen. Allez, zo erg vind ik het niet. Dat betekent dat er mogelijks koopjes gaan komen in de komende jaren maar anderszijds gaat het aanbod huurwoningen weer omlaag in de steden.
Het is in dit geval niet je eigen privésfeer (de eigenaar), het is andermans privésfeer (de huurder).
Zover ik weet hangt dat allemaal samen met de Vlaamse Codex Wonen. Het lijkt me echt geen slecht idee dat men oudere gebouwen die worden verhuurd eens tegen het licht houdt, als je ziet wat voor een krotten mensen soms durven aanbieden en hoe de vraag een pak groter is dan het aanbod.
Dat daar dan ook dingen in te vinden zijn die sommigen "belachelijk" vinden, gohja.
Als het gaat over huizen die men wil verhuren is dat volledig terecht maar wanneer je een huis bouwt om zelf in te wonen is het imo ridicuul dat men zulke regels oplegt.
Ik heb geen idee over nieuwbouw, ik denk dat veel van die zaken rond veiligheid dan ook wel (al dan niet stilzwijgend) worden toegepast door de architect of aannemer? Sommige zaken in die codex zijn vandaag de dag gewoon standaard (of de standaard ligt al 20 jaar hoger): https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/54697
Uiteindelijk is dat een manier om te zorgen dat een huisbaas zijn vochtig kot met enkel glas en grote veiligheidsrisico's niet zo makkelijk meer kan verhuren. Ik heb daar ook op gefoeterd toen (sociale verhuur) de deur van de douchecabine moest omgedraaid worden omdat anders men te makkelijk aan een stopcontact kon, maar ach.
Laatst bewerkt:
Ik heb boven zo een raam (dubbel, dus een gat van 1,6m op 2,3m) dat volledig open kan op de slaapkamer van de jongste. Dat mag eigenlijk niet (is wel mijn eigen huis). Maar ga daar gewoon een andere kruk opzetten denk ik, eentje met een sleutel. Hoop dat dat afdoende zal zijn. Kan de hor dicht doen, maar veel gaat dat niet tegenhouden.
Overigens van mid 2020 en zo gebouwd en verkocht.
Heb gebeld naar de syndicus.
Nu vraagt de syndicus dat ik een dossier moet opmaken, met offertes, foto's hoe het eruit ziet etc.. dit is toch de taak van syndicus? Of niet?
Edit: mail gekregen van de syndicus;
"U kan een bijzondere algemene vergadering samenroepen per aangetekend schrijven met minimaal 1/5 van de totale quotiteiten (schrijven wordt door elk ondertekend). Op dit aangetekend schrijven bezorgt u ons de agendapunten die u wenst op te nemen tijdens die bijzondere algemene vergadering. Maximaal 30 dagen na ontvangst van het aangetekend schrijven dient de vergadering plaats te vinden."
Moet ik de handtekeningen verzamelen of moet de syndicus dit doen? Dat ik de aanvraag doe, ok, maar moet ik aan 1/5 geraken? En als er teweinig personen zijn op deze bijzondere algemene vergadering om dit goed te keuren, wat dan?
Nu vraagt de syndicus dat ik een dossier moet opmaken, met offertes, foto's hoe het eruit ziet etc.. dit is toch de taak van syndicus? Of niet?
Edit: mail gekregen van de syndicus;
"U kan een bijzondere algemene vergadering samenroepen per aangetekend schrijven met minimaal 1/5 van de totale quotiteiten (schrijven wordt door elk ondertekend). Op dit aangetekend schrijven bezorgt u ons de agendapunten die u wenst op te nemen tijdens die bijzondere algemene vergadering. Maximaal 30 dagen na ontvangst van het aangetekend schrijven dient de vergadering plaats te vinden."
Moet ik de handtekeningen verzamelen of moet de syndicus dit doen? Dat ik de aanvraag doe, ok, maar moet ik aan 1/5 geraken? En als er teweinig personen zijn op deze bijzondere algemene vergadering om dit goed te keuren, wat dan?
Laatst bewerkt:
Jackerath
Well-known member
Klopt, omdat dit bepalend is voor het uitzicht van het gebouw. Als iedereen willekeurige borstweringen gaat plaatsen voor zijn raam, krijg je een kakofonie en daalt bijgevolg de waarde van ieders appartement in het gebouw. Dit is dus een kwestie van wederzijds respect om dit op te lossen in overleg met de VME. Idealiter werk je meerdere voorstellen uit die je kan tonen op de AV, zodat er meteen ook een standaard vastgelegd kan worden indien andere mede-eigenaars later ook een borstwering willen plaatsen. Op die manier blijft de uniformiteit gegarandeerd.
Dit langs de binnenzijde van het appartement proberen oplossen, of uw appartement verkopen.
Er is maar 1 AV per jaar, tenzij je een verzoek indient voor een buitengewone AV met dit als agendapunt. Hiervoor heb je 1/5 van de aandelen nodig (dus mogelijk handtekeningen ronselen bij andere mede-eigenaars), en dan zal de syndicus binnen de 30 dagen een uitnodiging voor een BAV (buitengewone algemene vergadering) versturen.
Je hebt er duidelijk veel bij te verliezen, dus ik zou de kar zelf trekken als je het beste resultaat wil bereiken. Voor hetzelfde geld vraagt die syndicus offertes op voor een archilelijke balustrade, waarna je weer massa's tijd verliest omdat het weggestemd wordt.
Oeps, uw edit was sneller dan mijn bericht hier klaar was.
Jij bent hier vragende partij, dus JIJ moet hier de handen uit de mouwen steken.
Bij deze een stappenplan "iets gedaan krijgen op de AV":
- Maak uw dossier zo goed mogelijk op met meerdere offertes en foto's van verschillende balustrades. Je voorziet best meerdere keuzes, zodat de AV niet de indruk heeft dat er iets opgedrongen wordt.
- Zoek uit wie het voor het zeggen heeft in de VME. Neem de basisakte door en noteer welke kavels (appartementen, staanplaatsen) welke quotiteiten hebben. Maak hiervan een tabel in Excel en probeer elk kavel aan de juiste mede-eigenaar te linken. Zo kom je te weten wiens stem er het meeste doorweegt (zowel bij de oproeping van de AV als op de AV zelf).
- Ga op bezoek bij de mede-eigenaars (best zoveel mogelijk als dit haalbaar is; tenzij het een blok van 100 units is) en doe uw verhaal. Wek empathie voor de absurde situatie en benadruk het belang voor een uniforme oplossing. Zeg uiteraard dat niet iedereen verplicht een balustrade moet installeren en dat de kosten dus enkel gedragen worden door diegene die een balustrade willen. Voel aan of ze bereid zijn mee te werken. Dit is eigenlijk de belangrijkste stap, en heeft wat weg van een politicus die stemmen gaat ronselen. Als je dit goed gedaan hebt, is de beslissing eigenlijk al in kannen en kruiken en moet dit enkel nog geformaliseerd worden op de AV. Probeer ook te horen of er nog andere problemen zijn in de VME die hen aanbelangen. Misschien kan jij voor hen ook iets betekenen (voor wat hoort wat).
- Optioneel indien BAV: verstuur de oproeping naar de syndicus, vergezeld van een tabel met kavel, quotiteit, naam en handtekening van de mede-eigenaars om 1/5 te behalen. De syndicus kan je hiervoor normaal een sjabloon bezorgen.
- Op de AV zelf breng je eigenlijk terug hetzelfde verhaal als bij stap 3. Laat discussie plaatsvinden, voel aan welke optie het best in de groep ligt, en ga over tot stemming. Vraag op voorhand aan de syndicus welke meerderheid nodig is voor dit agendapunt (ik denk 2/3).
K heb me ondertussen hier en daar wat geïnformeerd.
Iemand die zelf syndicus is, vertelde me dat de beste oplossing, veiligheidsglas tegen het raam te plaatsen.
Volgens hem:
-heb je hiervoor geen stedenbouwkundige vergunning van de stad nodig (voor een ballustrade wel) (vergunning aanvragen kan tot 6 maand duren in Gent)
-in Gent, als je een ballustrude plaatst aan je raam, dan zou de stad Gent verplichten, dat alle appartementen een ballustrade moeten plaatsen. Dit is niet het geval voor veiligheidsglas.
-als je een ballustrade plaatst moet je goedkeuring hebben van de mede eigenaars omdat je het uizicht wijzigt.
Voor veiligheidsglas zou ik geen goedkeuring van de mede eigenaars nodig hebben, omdat het niet echt zichtbaar is (het veiligheidsglas op een paar cm van je vensterglas is, vast zit in het raamkozijn.)
Klopt dit allemaal?
Iemand die zelf syndicus is, vertelde me dat de beste oplossing, veiligheidsglas tegen het raam te plaatsen.
Volgens hem:
-heb je hiervoor geen stedenbouwkundige vergunning van de stad nodig (voor een ballustrade wel) (vergunning aanvragen kan tot 6 maand duren in Gent)
-in Gent, als je een ballustrude plaatst aan je raam, dan zou de stad Gent verplichten, dat alle appartementen een ballustrade moeten plaatsen. Dit is niet het geval voor veiligheidsglas.
-als je een ballustrade plaatst moet je goedkeuring hebben van de mede eigenaars omdat je het uizicht wijzigt.
Voor veiligheidsglas zou ik geen goedkeuring van de mede eigenaars nodig hebben, omdat het niet echt zichtbaar is (het veiligheidsglas op een paar cm van je vensterglas is, vast zit in het raamkozijn.)
Klopt dit allemaal?