Huis kopen - Een nieuw begin

[Mask]

Grappig was dit net aan het lezen en hoor mijn vriendin zuchten.

Wij wonen nu tijdelijk ook recht tegenover een kleuterschool en wij vinden dat best wel veel lawaai.
Het is musical thema vandaag op school dus de muziek was gestart om 8 uur. Ik verwacht dat het wel heel de dag zo zal zijn. Het is ook heel de dag spelletjes buiten zo te zien.

Mijn vriendin werkt veel van thuis en zij vind dat wel zeer storend om te werken. Nu zit die eigenlijk heel de dag met haar headset achter de bureau.

Nu denk ik wel dat er een verschil is tussen lagere school en kleuterschool. Kleuterschool doen best veel activiteiten buiten.

Hier is het kleuters én lagere school ;-)

Ja ze zijn hier ook aan het repeteren voor het schoolfeest.. maar tbh ik vind dat niet storend. Ik begrijp wél dat het voor anderen wel storend kan zijn hoor.

 

[Snudpuff]

hoe accuraat/betrouwbaar zijn die immoweb, realo, etc schattingen eigenlijk? Op een paar woningen die ik bekeken heb is hun algoritme schatter soms tot 10-15% onder de vraagprijs. Slecht systeem of teveel overwaarderingen?

 

[fomix]

We gaan woensdag zien naar een huis van 800k.

De makelaar: Ik kan enkel nog om 14u want er zijn nog 12 anderen die komen kijken.
Ik: *baffeled thinking, say whut *

 

[fomix]

hoe accuraat/betrouwbaar zijn die immoweb, realo, etc schattingen eigenlijk? Op een paar woningen die ik bekeken heb is hun algoritme schatter soms tot 10-15% onder de vraagprijs. Slecht systeem of teveel overwaarderingen?

Schattingen van immosites zijn altijd gebaseerd op de verkopen uit het verleden en het huidige aanbod.
Alleen weten ze de vraagprijs enkel en niet aan hoeveel het effectief verkocht is... Zaken zoals Biddit waar ze dus enkel de instelprijs van weten zouden de prijs in dat algoritme dus wel is serieus naar beneden kunnen trekken.
En dan heb je nog de gesloten enveloppe procedure waar ze het huis voor bvb 500k online zetten en het uiteindelijk verkocht is aan 700k. Dan zal enkel dat eerste cijfer in de statistieken steken.

Realo houd ook rekening met andere factoren zoals nabijheid van diensten (scholen, winkels, ...). Dat nemen die immo sites allemaal niet mee in hun algoritme denk ik.

Anders wordt het wanneer fednot (vereniging notarissen) is wat meer cijfers zou delen dan enkel het aantal verkopen. Ik heb vorige week horen waaien dat ze hiermee bezig zijn om veel meer cijfermateriaal te gaan aanbieden.

Ik weet zelfs niet of ze nog echt spreken van overwaardering. Ik zie regelmatig huizen 2 maand aan dezelfde prijs op sites staan en dan toch ineens verkocht worden. Ze noemen dat dan 'Er is nog geen match tussen een koper en het pand gevonden '.

 

[Renegadexxripxx]

Ze noemen dat dan 'Er is nog geen match tussen een koper en het pand gevonden '.

In layman's termen noemt dit :

De zot is nog niet gepasseerd.

 

[LittlePinkBunny]

Aansluitend daarop vind ik het bijzonder moeilijk om een vraagprijs te bepalen voor mijn eigen appartement.:

- Het gaat om een open loft op de 3de (bovenste) verdieping van een voormalig pakhuis, in Borgerhout (Antwerpen) zonder "directe" buren - slechts 1 stukje van +- 3meter grenst aan het app. van de buurman op dezelfde verdieping, dus bijzonder veel privacy voor een app. - ter illustratie, zie hier.

- 178m² binnen oppervlakte + twee terrassen van 22m² en 18m² + optie om dakterras aan te leggen (vastgelegd in de statuten van het gebouw).

- Inclusief 1 parking in overdekte garage.

- Casco aangekocht in 2016 en relatief luxueus afgewerkt.

Het toeval wil dat de loft op het 1ste verdiep in september 2022 verkocht werd voor 600k. Exact dezelfde layout/grootte als het mijne met een vergelijkbaar niveau van afwerking, waarbij zijn 2 terrassen weliswaar "inpandig" waren.

Mijn (ex-)buurman had 4 makelaars laten komen om een schatting te doen. Schattingen gingen van 350k - 650k. Tjah. Wat moet je daar mee? De makelaar van 350k: "Ja, het blijft Borgerhout hé mijnheer.". OK dan.

Aangezien het om (quasi) open lofts gaat is het wat "unieker", maar spreekt vanzelfsprekend ook een kleinere markt aan, aangezien een gezin met kinderen waarschijnlijk geen ambitie heeft om in een open loft te wonen.

Zet ik dat aan 649k en we zien wel?

Ik heb er echt geen idee van.

 

[ThomasMore]

Aansluitend daarop vind ik het bijzonder moeilijk om een vraagprijs te bepalen voor mijn eigen appartement.:

- Het gaat om een open loft op de 3de (bovenste) verdieping van een voormalig pakhuis, in Borgerhout (Antwerpen) zonder "directe" buren - slechts 1 stukje van +- 3meter grenst aan het app. van de buurman op dezelfde verdieping, dus bijzonder veel privacy voor een app. - ter illustratie, zie hier.

- 178m² binnen oppervlakte + twee terrassen van 22m² en 18m² + optie om dakterras aan te leggen (vastgelegd in de statuten van het gebouw).

- Inclusief 1 parking in overdekte garage.

- Casco aangekocht in 2016 en relatief luxueus afgewerkt.

Het toeval wil dat de loft op het 1ste verdiep in september 2022 verkocht werd voor 600k. Exact dezelfde layout/grootte als het mijne met een vergelijkbaar niveau van afwerking, waarbij zijn 2 terrassen weliswaar "inpandig" waren.

Mijn (ex-)buurman had 4 makelaars laten komen om een schatting te doen. Schattingen gingen van 350k - 650k. Tjah. Wat moet je daar mee? De makelaar van 350k: "Ja, het blijft Borgerhout hé mijnheer.". OK dan.

Aangezien het om (quasi) open lofts gaat is het wat "unieker", maar spreekt vanzelfsprekend ook een kleinere markt aan, aangezien een gezin met kinderen waarschijnlijk geen ambitie heeft om in een open loft te wonen.

Zet ik dat aan 649k en we zien wel?

Ik heb er echt geen idee van.

Je hebt toch een duidelijke en recente benchmark? De loft - een quasi exacte kopie van de jouwe - een verdieping lager die verkocht werd in september 2021 (vermoed ik, je schreef 2022 . Ik zou bekijken of het verschil tussen beide liften naar je gevoel 50K waard is. Heb je een veel mooier zicht of lichtinval als de loft een verdieping lager?

Probeer er ook achter te komen hoe de verkoop van de andere loft is verlopen? Wat was de vraagprijs? Is dat met een vanaf-prijs gegaan?

 

[LittlePinkBunny]

Je hebt toch een duidelijke en recente benchmark? De loft - een quasi exacte kopie van de jouwe - een verdieping lager die verkocht werd in september 2021 (vermoed ik, je schreef 2022 . Ik zou bekijken of het verschil tussen beide liften naar je gevoel 50K waard is. Heb je een veel mooier zicht of lichtinval als de loft een verdieping lager?

Probeer er ook achter te komen hoe de verkoop van de andere loft is verlopen? Wat was de vraagprijs? Is dat met een vanaf-prijs gegaan?

Haha ja het is wat ongelukkig geformuleerd.

Ik bedoel dat ik geen idee heb hoever ik over de benchmark kan gaan.

1ste verdieping heeft geen open terrassen en dus geen directe zon, het mijne uiteraard wel, met natuurlijk (veel) meer natuurlijke lichtinval. Ook de optie tot aanleg van dakterras lijkt mij waardevol.

1ste verdieping had na 1 week 6 geïnteresseerde koppels, waarvan er eentje 600k bood op een vraagprijs van 589k. Buurman had geen zin om het (been)hard te spelen en heeft dat aanbod onmiddellijk aanvaard.

Dus, 649k klinkt redelijk?

 

[Voidski]

Haha ja het is wat ongelukkig geformuleerd.

Ik bedoel dat ik geen idee heb hoever ik over de benchmark kan gaan.

1ste verdieping heeft geen open terrassen en dus geen directe zon, het mijne uiteraard wel, met natuurlijk (veel) meer natuurlijke lichtinval. Ook de optie tot aanleg van dakterras lijkt mij waardevol.

1ste verdieping had na 1 week 6 geïnteresseerde koppels, waarvan er eentje 600k bood op een vraagprijs van 589k. Buurman had geen zin om het (been)hard te spelen en heeft dat aanbod onmiddellijk aanvaard.

Dus, 649k klinkt redelijk?

In dat verhaal zou ik 649k inderdaad proberen als startpunt.

 

[JanBE]

Ik weet niet of dit het juiste topic is , maar stel je koopt een oude woning die een totaalrenovatie behoeft. Ook om deze energiezuinig te maken naar de huidige maatstaven. Op internet vind je een m2 prijs die variaeert van 800-1500 eur. Zal inclusief 21% BTW zijn vermoed ik en afhankelijk van de afwerkingsgraad.

Deze bandbreedte zal niet meer van toepassing zijn na de recente prijsstijgingen. Wat is nu eerder realistisch? 1200-2000 eur? Of moet ik al aan meer denken?

 

[iamhollywood]

Je hebt toch een duidelijke en recente benchmark? De loft - een quasi exacte kopie van de jouwe - een verdieping lager die verkocht werd in september 2021 (vermoed ik, je schreef 2022 . Ik zou bekijken of het verschil tussen beide liften naar je gevoel 50K waard is. Heb je een veel mooier zicht of lichtinval als de loft een verdieping lager?

Probeer er ook achter te komen hoe de verkoop van de andere loft is verlopen? Wat was de vraagprijs? Is dat met een vanaf-prijs gegaan?

Dat blijft ne moeilijken. Alles hangt ervan af hoe de markt (zelf maar 1e juiste koper) op moment van verkoop uw pand percipieert.
Ik zou zeggen, ga voor een technische schatting en klets daar iets bij om uw vraagprijs te bepalen. Dan vraag je niet te weinig maar zeker ook niet teveel. Een te hoge vraagprijs schrikt immers bezoekers af.

Mijn woning is vorige week ook tweemaal geschat geweest. Tussen de 2 schattingen zat 35k verschil. De schattingen liggen een stuk onder de verkoopprijs die mijn rechtoverburen de week ervoor hebben verkregen van hun woning, welke ouder en kleiner is dan mijn woning (+gesloten versus halfopen woning).
Ik ga de schatting nemen van de makelaar waar ik het beste gevoel bij had en daar iets bijkletsen. Dan weet ik dat ik zeker vraag wat het technisch waard is en toch een klein beetje rekening hou met de markt zonder mij blindelings te laten leiden door hetgeen mijn buren gekregen hebben. Ik laat het dan aan de markt om eventueel te bepalen wat zij ervoor willen geven.
Anderzijds is de makelaar bereid de verkoop op zich te nemen voor een fixed fee die neerkomt op nog geen 1,5% van de verkoopwaarde. Dat doet ergens ook wel aanvoelen dat hij goed genoeg weet dat hij amper werk aan dien verkoop gaat hebben en dat het net als mijn buren binnen de week zal verkocht zijn.

Anderzijds hebben vrienden met het oog op gezinsuitbreiding het voorbije weekend laten vallen dat zij interesse hebben in onze woning. Dat besef is beginnen broeden na zekere teleurstelling dat ze te laat waren voor het huis van mijn buren. Vind ik ergens ne moeilijken. Ik wil hun graag helpen maar 1) hoe zet je een juiste prijs voor zeer dichte vrienden en 2) wil je actief geconfronteerd blijven met uw vorige woning .

 

[ThomasMore]

Dat blijft ne moeilijken. Alles hangt ervan af hoe de markt (zelf maar 1e juiste koper) op moment van verkoop uw pand percipieert.
Ik zou zeggen, ga voor een technische schatting en klets daar iets bij om uw vraagprijs te bepalen. Dan vraag je niet te weinig maar zeker ook niet teveel. Een te hoge vraagprijs schrikt immers bezoekers af.

Mijn woning is vorige week ook tweemaal geschat geweest. Tussen de 2 schattingen zat 35k verschil. De schattingen liggen een stuk onder de verkoopprijs die mijn rechtoverburen de week ervoor hebben verkregen van hun woning, welke ouder en kleiner is dan mijn woning (+gesloten versus halfopen woning).
Ik ga de schatting nemen van de makelaar waar ik het beste gevoel bij had en daar iets bijkletsen. Dan weet ik dat ik zeker vraag wat het technisch waard is en toch een klein beetje rekening hou met de markt zonder mij blindelings te laten leiden door hetgeen mijn buren gekregen hebben. Ik laat het dan aan de markt om eventueel te bepalen wat zij ervoor willen geven.
Anderzijds is de makelaar bereid de verkoop op zich te nemen voor een fixed fee die neerkomt op nog geen 1,5% van de verkoopwaarde. Dat doet ergens ook wel aanvoelen dat hij goed genoeg weet dat hij amper werk aan dien verkoop gaat hebben en dat het net als mijn buren binnen de week zal verkocht zijn.

Anderzijds hebben vrienden met het oog op gezinsuitbreiding het voorbije weekend laten vallen dat zij interesse hebben in onze woning. Dat besef is beginnen broeden na zekere teleurstelling dat ze te laat waren voor het huis van mijn buren. Vind ik ergens ne moeilijken. Ik wil hun graag helpen maar 1) hoe zet je een juiste prijs voor zeer dichte vrienden en 2) wil je actief geconfronteerd blijven met uw vorige woning .

Een prijs voor dichte vrienden is zeer tricky... Persoonlijk zou ik dichte vrienden niet tot op (of over) de max willen drijven. Daarom dat ik liever niet aan dichte vrienden zou verkopen tenzij ik geld genoeg heb en die 10.000 (insert ander bedrag naar believen) extra er niet toe doet...

 

[ThomasMore]

Haha ja het is wat ongelukkig geformuleerd.

Ik bedoel dat ik geen idee heb hoever ik over de benchmark kan gaan.

1ste verdieping heeft geen open terrassen en dus geen directe zon, het mijne uiteraard wel, met natuurlijk (veel) meer natuurlijke lichtinval. Ook de optie tot aanleg van dakterras lijkt mij waardevol.

1ste verdieping had na 1 week 6 geïnteresseerde koppels, waarvan er eentje 600k bood op een vraagprijs van 589k. Buurman had geen zin om het (been)hard te spelen en heeft dat aanbod onmiddellijk aanvaard.

Dus, 649k klinkt redelijk?

Op 1 week 6 bezoekers lijkt me in de huidige vastgoedmarkt nu toch niet zo'n een grote toeloop. Misschien omdat het een loft is en je daarbij meer in een niche zit..?

Als de vraagprijs half jaar geleden 589 was dan zou ik 650 voor quasi dezelfde loft een verdieping hoger wel een stretch vinden. Da's 10% meer... Zal er ook wat vanaf hangen hoe snel je wilt verkopen.

 

[Mulan]

Ik weet niet of dit het juiste topic is , maar stel je koopt een oude woning die een totaalrenovatie behoeft. Ook om deze energiezuinig te maken naar de huidige maatstaven. Op internet vind je een m2 prijs die variaeert van 800-1500 eur. Zal inclusief 21% BTW zijn vermoed ik en afhankelijk van de afwerkingsgraad.

Deze bandbreedte zal niet meer van toepassing zijn na de recente prijsstijgingen. Wat is nu eerder realistisch? 1200-2000 eur? Of moet ik al aan meer denken?

Begin 2021 sprak de architect al over 1500, excl BTW tegen mij. Die zei dan ook: beneden afwerken, boven gewoon ruwbouw en sparen.

Ik denk gezien de blijvende stijgingen dat je nu al richting 1700 mag gaan voor bewoonde verdiepingen, 1200 voor bvb een zolder waar geen slaapkamers in komen?

 

[LittlePinkBunny]

Begin 2021 sprak de architect al over 1500, excl BTW tegen mij. Die zei dan ook: beneden afwerken, boven gewoon ruwbouw en sparen.

Ik denk gezien de blijvende stijgingen dat je nu al richting 1700 mag gaan voor bewoonde verdiepingen, 1200 voor bvb een zolder waar geen slaapkamers in komen?

Inderdaad.

Ik tracht een budget van +- 1.950 EUR (incl. BTW) vrij te maken voor een Ingrijpend Energetische Renovatie en mijn architecte heeft al heel duidelijk te kennen gegeven dat dat "rekenen zal worden". Hallucinant.

 

[Dexels]

Ik weet niet of dit het juiste topic is , maar stel je koopt een oude woning die een totaalrenovatie behoeft. Ook om deze energiezuinig te maken naar de huidige maatstaven. Op internet vind je een m2 prijs die variaeert van 800-1500 eur. Zal inclusief 21% BTW zijn vermoed ik en afhankelijk van de afwerkingsgraad.

Deze bandbreedte zal niet meer van toepassing zijn na de recente prijsstijgingen. Wat is nu eerder realistisch? 1200-2000 eur? Of moet ik al aan meer denken?

Nee, tenzij je alles zelf doet.
Als je echt alles moet doen en laat doen, denk dan eerder aan 1500 - 2500 per m2 excl. BTW bij een totaal renovate (strippen, vernieuwen dak, isoleren van de gevels, nieuwe buiteschrijnwerk, isoleren vloer + vloerverwarming (= vaak nieuwe betonplaat), nieuwe sanitair, keuken, elektriciteit, technieken)
Als iets volledig aangepakt moet worden is renoveren vaak/meestal duurder da nieuwbouw.

 

[JanBE]

Nee, tenzij je alles zelf doet.
Als je echt alles moet doen en laat doen, denk dan eerder aan 1500 - 2500 per m2 excl. BTW bij een totaal renovate (strippen, vernieuwen dak, isoleren van de gevels, nieuwe buiteschrijnwerk, isoleren vloer + vloerverwarming (= vaak nieuwe betonplaat), nieuwe sanitair, keuken, elektriciteit, technieken)
Als iets volledig aangepakt moet worden is renoveren vaak/meestal duurder da nieuwbouw.

IK zou inderdaad alles (moeten) laten doen. Op basis van de prijzen die je noemt (net als LittlePinkBunny) wordt het een moeilijk rekensommetje voor een totaalrenovatie of eventueel een nieuwbouw. Als die prijzen niet gaan zakken, dan moeten de gronden of oude (te renoveren) huizen toch goedkoper worden zou je denken, want de budgetten van mensen stijgen niet. Zeker niet met de huidige inflatie en stijgende rentes....

 

[rubenvb]

Even perspectief bieden van een nieuwbouw tov een totaalrenovatie.
Wij lijken te gaan landen op een dikke 2k-2.3k/m2 incl. BTW (moet het nog eens deftig optellen en zien dat ik niets te veel tel), dit zonder de bouwgrond, aangezien dat nogal wat durft te verschillen van regio tot regio en persoon tot persoon.
Gebouwd met architect en aparte aannemers met opvolging van de architect. We hadden wel het geluk dat we een enkele aannemer hadden voor de houtskelet, daken, en gyproc/pleisterwerken en een andere die de fundering/kelder/betontrap deed samen met de metselwerken van de gevelsteen buiten. Verdieping heeft geen chape, maar wel 30 cm glaswol tussen de vloerbalken en dan nog eens bijna 10cm akoestische houtvezelplaat isolatie.

Atypisch modern ontwerp (geen vierkant blokje, maar wat uitstekende delen en nette variatie van gevelbekleding), gasketel, vloerverwarming beneden, prefabkelder van 12m2 buiten geisoleerd volume en zolder als gewone leefruimte voorzien. Overal driedubbel glas, iedere kamer heeft op minstens twee verschillende buitenmuren een opendraaiend raam, vijftal screens op strategische plaatsen.
Dit is met de simpele clickvinyl boven (incl geluidsdempend matje eronder), schilderen, en (toch 95% van de) elektriciteit (alles op teleruptoren en in zo goed als iedere hoek van elke kamer een dubbel stopcontact) zelf gedaan. Keuken door neef geplaatst, dus relatief schappelijke prijs gezien wat we ervoor kregen.
Veel dingen ontbreken natuurlijk, zoals een ingerichte tweede badkamer, een ingebouwde dressingkast, een trap naar de zolder, oprit/tuin, videodeurbel, veel meubilair dat we nog niet hebben waaronder krukjes voor aan het keukeneiland.

Prijzen zijn allemaal voor Corona vastgeklikt en aangehouden (ok, de helft van de OSB is een euro/m2 duurder geworden tov de offerte).
Ramen hebben we een prijsje voor gekregen maar die moeten ze dus nu nog steeds komen finaliseren.

Long story short: geen basic maar zeker geen luxe/dure afwerking. Hier en daar geopteerd voor iets meer dan standaard wat dan meestal in euro's toch een meerprijs betekende (we proberen er dan ook niet zo te veel over na te denken ).

Uiteindelijk al dat je uitspaart bij een totaalrenovatie is 15% BTW, aansluitingskosten (maybe) en de ruwbouw, hoewel die soms ook voor kostelijke verrassingen kan zorgen...

 

[Mulan]

IK zou inderdaad alles (moeten) laten doen. Op basis van de prijzen die je noemt (net als LittlePinkBunny) wordt het een moeilijk rekensommetje voor een totaalrenovatie of eventueel een nieuwbouw. Als die prijzen niet gaan zakken, dan moeten de gronden of oude (te renoveren) huizen toch goedkoper worden zou je denken, want de budgetten van mensen stijgen niet. Zeker niet met de huidige inflatie en stijgende rentes....

Ik zat dus ook in diezelfde situatie en voor mijn eigen gemoedsrust een deels gerenoveerde woning (keuken en leefruimte werden 15j geleden gezet in een nieuwe uitbouw, overal dubbel glas rond 2010 in alle ramen en dan ook zonnepanelen geplaatst) gekocht waarbij ik comfortabel kan leven en naargelang budget de rest kan aanpakken.

Mijn eerste huis was een totaalrenovatie en wou die stress niet nog eens, nieuwbouw bleek op 1j covid niet meer haalbaar met mijn budget en ik heb het me eigenlijk nog niet beklaagd. Ik woon hier nu 8 maand, 20k armer aan verfrissingswerken voor tuin en slaapkamers en nieuwe condensatieketel maar denk dat ik de optie met de meeste gemoedstoestand gekozen heb momenteel.

 

[Lifen]

We gaan woensdag zien naar een huis van 800k.

De makelaar: Ik kan enkel nog om 14u want er zijn nog 12 anderen die komen kijken.
Ik: *baffeled thinking, say whut *

Truukske van de foor.