De prijzen gaan niet plots zakken. Ik hoor al jaren dat de prijzen wel eens opnieuw gaan zakken, het is nooit gebeurd en de rentevoet blijft maar dalen.
Die 6% stijging waar men nu over spreekt, is trouwens ook relatief. In heel veel regio's is dat pakken en pakken meer. Naar mijn mening zijn de nieuwe prijzen gezet en daarmee moeten we leren leven. Het is duidelijk dat de Belgen deze prijzen aanvaarden en als je nu ziet wat voor een stormloop het is op huizen of wat voor knettergekke dingen er gedaan worden, dat gaat binnen een jaar niet plots anders zijn.
Het aanbod zal niet snel de grote vraag in de woningmarkt aan kunnen dus ik zie niet in waarom de prijzen gaan zakken terug. Ze gaan na corona wellicht wel minder spectaculair stijgen zoals nu, maar daar zal het wel bij blijven.
De huizenmarkt balanceert net zoals aandelen tussen hebzucht en wanhoop, zowel van koper als verkoper. De verkoper wil er alles uitkrijgen, maar als het te lang te koop staat wordt hij wanhopig. Hetzelfde met de kopers, bij een relaxtere huizenmarkt probeer je onder de vraagprijs te bieden, als er veel vraag is zoals nu worden ze wanhopig en bieden ze snel snel meer dan het huis eigenlijk waard is. En het is duidelijk dat sinds corona de kopers met een erg grote wanhoop- en schaarstementaliteit zitten.
Verkoopprijzen van huizen worden voornamelijk begrensd door maandelijkse aflossingen, met daaraan gelinkt de rentevoet. Huizenprijzen kunnen stijgen want door de dalende rentevoet blijft het maandelijks percentage aan aflossingen relatief gelijk. Voor 2008 daalden de rentevoeten al en sinds de crisis van 2008 is er al zeker niets anders meer gebeurd:
De grafiek gaat tot 2017, maar het is niet dat het sindsdien gestegen is. Weet je nog aan welke rentetarieven onze ouders een lening hebben moeten aangaan? Momenteel staat de rentevoet in 2021 erg laag, praktisch op de bodem. Mensen lenen gemiddeld gezien ook op een langere termijn. Als de rente terug begint te stijgen is de kans heel groot dat de huizenprijzen dalen, gezien het anders niet meer te betalen valt: de koper kijkt naar het totale bedrag, kost huis + kost rente. De begrenzing voor de koper zit bij de totale maandelijkse aflossing. Als de rente stijgt maar de vraagprijs van de huizen dalen niet, zullen potentiële kopers het niet meer kunnen betalen waardoor verkopers hun huizen moeilijker kwijt geraken en de prijzen dus wel moeten dalen. In dat opzicht is een huis kopen aan een lage rentevoet net geen zo'n goed idee, want de kostprijs van het huis is hoog.
Daarnaast is er ook een begrenzing door huurprijzen. Als de verkoopprijzen blijven stijgen, maar de huurprijzen blijven relatief gelijk, waarom zou ik dan een huis kopen als huren mij goedkoper uitkomt? Kopen vs huren is natuurlijk een andere discussie, maar dat speelt ook mee. En in Vlaanderen is er een groot verschil tussen de kost van iets huren vs de kost van iets kopen, net omdat iedereen vastgoed ziet als de perfecte investering - waardoor sommige verhuurders zelfs een negatieve cashflow hebben. Het idee van "huizenprijzen kunnen ook dalen" wordt al snel afgedaan als iets volledig absurd en ondenkbaar, alsof het een natuurwet zou zijn dat er ten eerste bij vastgoed permanent een waardestijging is en ten tweede de waardestijging van huizen ook altijd hoger moet zijn dan de inflatie. Het is niet omdat dat nu al een tijdje zo is, dat het daarom ook moet blijven zo doorgaan. Net zoals het ook geen natuurwet is dat de rentevoet nooit meer zal stijgen.
Over natuurwetten gesproken: hoe zit het met de bevolkingsstijging? Qua sterfgevallen en geboortes blijft Vlaanderen gelijk, er is een zeer beperkte natuurlijke aangroei. De geboortes dalen sinds 2010 elk jaar. Veruit het grootste deel van onze bevolkingsgroei komt door immigranten. En denk je dat die mensen, die vaak in de onderlaag van onze maatschappij leven en zeer weinig middelen hebben, huizen van 300k+ gaan kunnen kopen?
Hoe zit het dan met onze bevolkings"piramide"?
Dat het meer lijkt op een watertoren dan op een piramide zal waarschijnlijk niemand verbazen. Het argument dat de permanente bevolkingsgroei zal zorgen voor een permanente stijging van de huizenprijzen mogen we dus wel van tafel gooien. Het kan ook niet anders, want het andere vaak gehoorde argument is dat wij, de jongere generatie, de pensioenen van de ouderen gaan moeten betalen die met meer zijn dan ons en dat dat niet haalbaar is, vandaar dat iedereen langer moet werken... De demografische realiteit is vergrijzing, niet andersom. Voor de huizenmarkt zijn er ook tegenargumenten: meer kleine gezinnen, meer singles... We zullen zien, niemand heeft een glazen bol. Ik denk dat een eigen huis vooral iets moet zijn dat je echt wil omdat je je eigen huis wilt, los van of het een goede belegging is of niet.
. Leuk huis! ge moet wel rekenen dat die r6 goed vast zit s ochtends in niet Corona tijden (indien pendelen belangrijk is)
www.vrt.be
www.tdmvastgoed.be
