De nieuwbouw-topic!

[Evil_Bunny]

Neenee, serious now, ik probeer gewoon een beetje te bekijken wat er allemaal qua kosten bijkomen bij een SOD.

Ons huis is geschat op 740K , de woning die we op het oog hebben zou ons 610K kosten incl. btw, registratiekosten, notariskosten, etc.

Maar ik vermoed dat er wel nog heel wat kosten zullen bijkomen die 'verdoken' zijn of onverwacht voor ons maar verwacht voor de bouwfirma.

In principe is ons budget ruim genoeg, rekening houdend met de verkoop van onze huidige woning en een cash buffer. Maar we willen net kleiner gaan wonen en de vriendin wil beduidend minder gaan werken.

Daarom vroeg ik me af of er ergens een plaats op het internet bestaat waar de kosten wat uitgebreider worden besproken, ik kan wel online schattingen van 10% vinden maar dat zegt niet zo veel zonder meer info.

Elektriciteit wordt altijd het absolute minimum gerekend bij SOD. Per stopcontact of lichtpunt bij rekenen die flink door.

Meestal heel basic en goedkope tegels. Heel krap budget op gebied van keukens en badkamers. Veel SOD firma's zoeken altijd de goedkoopste aannemers uit en rekenen goed door naar hun klanten. Vaak moeten die aannemers dan ,om toch winst te kunnen maken op hun budget, er alles ingooien binnen beperkte tijd wat vaak geen kwalitatieve plaatsing garandeert.

Er zullen zeker wel betrouwbare SOD firma's bestaan. Maar de meeste zijn er enkel om zoveel mogelijk centen uit uw zakken te kloppen.

Als je kan, zoek u een betrouwbare architect en ga zelf op zoek naar uw aannemers.

 

[Castil]

Als je kan, zoek u een betrouwbare architect en ga zelf op zoek naar uw aannemers.

Daar kan je ook lelijk bij varen.

 

[Evil_Bunny]

Ongetwijfeld. Gewoon veel luisteren naar ervaringen. Mond aan mond reclame. Vooral ook reviews kijken en de aannemers hun financiële status uitpluizen.

Wij hebben trouwens ook nieuwbouw gekocht zoals @HUSKE. (Uit een echtscheiding) Om zo hopelijk veel stress te ontlopen. Niets is minder waar in ons geval. Veel lijken die achteraf uit de kast kwamen vallen ( merendeels omdat de vorige eigenaars hun aannemers niet goed gescreend hadden en gewoon heel nonchalante mensen zijn). De meeste zaken heb ik intussen zelf kunnen oplossen. Voor de zaken die nog gedaan moesten worden, heb ik vooral betrouwbare aannemers gezocht. Dat zijn eigenlijk de werken waar we zo goed als volledig tevreden over zijn.

Uiteindelijk raakt alles wel opgelost hoor. Het grootste probleem zijn aannemers die hun centen al gekregen hebben en achteraf hun verantwoordelijkheid ontlopen. En meestal gaan mensen uit de streek, die een goeie reputatie hoog te houden hebben, zo gangsterpraktijken niet toepassen.

 

[stungunner]

Elektriciteit wordt altijd het absolute minimum gerekend bij SOD. Per stopcontact of lichtpunt bij rekenen die flink door.

Meestal heel basic en goedkope tegels. Heel krap budget op gebied van keukens en badkamers. Veel SOD firma's zoeken altijd de goedkoopste aannemers uit en rekenen goed door naar hun klanten. Vaak moeten die aannemers dan ,om toch winst te kunnen maken op hun budget, er alles ingooien binnen beperkte tijd wat vaak geen kwalitatieve plaatsing garandeert.

Er zullen zeker wel betrouwbare SOD firma's bestaan. Maar de meeste zijn er enkel om zoveel mogelijk centen uit uw zakken te kloppen.

Als je kan, zoek u een betrouwbare architect en ga zelf op zoek naar uw aannemers.

Deze veralgemeningen zijn hier nu al zo vaak voorbij gekomen...

Niet elke bouwfirma die SOD bouwt is wat jij daar beschrijft, wel integendeel.

Het is totale desinformatie, hoogstens gebaseerd op een eigen eenmalige mindere ervaring of totale vooroordelen.

 

[Evil_Bunny]

Jaja op eenmalige mindere ervaring... Veel desinformatie...
Ik ken mensen die met Matexi gebouwd hebben en tevreden zijn.
Ik ken mensen die met andere sod's gebouwd hebben en een pak miserie gehad hebben.

Ik heb ook gekeken om met SOD te bouwen destijds. Het is schering en inslag dat ze hun prijzen heel mooi presenteren, hun lastenboek bewust zo basic mogelijk houden en achteraf alles ferm doorrekenen.

3/4de van de SOD firma's zijn haaien, ik blijf erbij.

 

[stungunner]

Jaja op eenmalige mindere ervaring... Veel desinformatie...
Ik ken mensen die met Matexi gebouwd hebben en tevreden zijn.
Ik ken mensen die met andere sod's gebouwd hebben en een pak miserie gehad hebben.

Ik heb ook gekeken om met SOD te bouwen destijds. Het is kering en inslag dat ze hun prijzen heel mooi presenteren, hun lastenboek bewust zo basic mogelijk houden en achteraf alles ferm doorrekenen.

3/4de van de SOD firma's zijn haaien, ik blijf erbij.

Ok dan.

Wat definieert volgens jou een SOD firma? En hoeveel zijn er zo?

 

[Evil_Bunny]

Sleutel op de deur of "projectontwikkelaar".Zij regelen alles van papieren tot aannemers aanstellen. Ik scheer ze over dezelfde kam als Immo makelaars (imo).

Werkt gij toevallig zelf voor een sleutel op de deur firma? Dat jij die firma's zo wil beschermen?

Er zijn er inderdaad wel die goed werk leveren. Ik ga dat absoluut niet ontkennen. Maar je bent altijd duurder af.

Hoeveel er zo zijn? Geen flauw idee. Meer dan genoeg in ieder geval.

Ik kan er wel enkele opnoemen waar het klachten regent , maar mensen bang zijn hun mond publiekelijk open te doen.
Ik heb trouwens op het vroegere 9lives nog ervaringen gevraagd over zo een welbepaalde firma. Achteraf zijn die nog juridisch komen dreigen en moest alles verwijderd worden.

Heel raar trouwens dat die veralgemeningen meermaals langskomen en telkens op eenmalige mindere ervaringen spreken. En louter desinformatie bevatten...
Waar rook is, is vuur?

 

[stungunner]

Sleutel op de deur of "projectontwikkelaar".Zij regelen alles van papieren tot aannemers aanstellen. Ik scheer ze over dezelfde kam als Immo makelaars (imo).

Werkt gij toevallig zelf voor een sleutel op de deur firma? Dat jij die firma's zo wil beschermen?

Er zijn er inderdaad wel die goed werk leveren. Ik ga dat absoluut niet ontkennen. Maar je bent altijd duurder af.

Hoeveel er zo zijn? Geen flauw idee. Meer dan genoeg in ieder geval.

Ik kan er wel enkele opnoemen waar het klachten regent , maar mensen bang zijn hun mond publiekelijk open te doen.
Ik heb trouwens op het vroegere 9lives nog ervaringen gevraagd over zo een welbepaalde firma. Achteraf zijn die nog juridisch komen dreigen en moest alles verwijderd worden.

Heel raar trouwens dat die veralgemeningen meermaals langskomen en telkens op eenmalige mindere ervaringen spreken. En louter desinformatie bevatten...
Waar rook is, is vuur?

Heeft helemaal niks met "beschermen" te maken. Je statements zijn gewoon veralgemeningen die niet opgaan voor het gros van de bouwfirma's die oa SOD bouwen.

Want het begint al bij de verkeerde interpretatie door velen van wat SOD is. SOD is gewoon een begrip, een term voor het bouwen van een woning die instapklaar is voor de bouwheer. Je kan geen onderscheid maken tussen firma's die beide een SOD woning kunnen bouwen en dan het ene als "SOD-firma" bestempelen en het andere niet.

Velen denken bij SOD steeds maar weer aan de Matexi's of Durabriks van deze wereld, dus de projectontwikkelaars of anderzijds, de budgetbouwers met een giga catalogus met standaardplannen en prijzen, zoals de firma die we hier niet mogen benoemen.

Maar een kleine aannemer die 10 huizen per jaar bouwt kan dat evengoed SOD doen. En een grote bouwfirma die er 100 per jaar zet kan evengoed SOD of ruwbouw bouwen, en is dus gewoon een totaalaannemer. Het gaat dus gewoon om 1 aannemer die quasi alles gaat doen voor een bouwheer.

Dat er cowboys tussen zitten, absoluut, zoals de firma die we niet mogen noemen. Maar definiëren en bepalen zij dan echt een ganse markt? Alle aannemers die SOD bouwen?

Jouw beweringen staan gewoon bol van vooroordelen en aannames, zoals nu ook, "je bent altijd duurder af". Hoezo?

 

[Evil_Bunny]

Maar een kleine aannemer die 10 huizen per jaar bouwt kan dat evengoed SOD doen

Daar kunt ge idd nog goed scoren. Zoals ik zei: "er zitten er ook goeie tussen". Ne kleine lokale met een goeie reputatie en die enkel met plaatselijke aannemers werkt waarvan hij tevreden is.

Duurder af as in: ze moeten hun procent hebben.

 

[Castil]

Ik heb ook gekeken om met SOD te bouwen destijds. Het is schering en inslag dat ze hun prijzen heel mooi presenteren, hun lastenboek bewust zo basic mogelijk houden en achteraf alles ferm doorrekenen.

3/4de van de SOD firma's zijn haaien, ik blijf erbij.

Dat heb je toch in meerdere sectoren...

Auto kopen aan afficheprijs xxK, ahnee yxK met gewenste opties, spaghetti in resto + drank en dessert kost meer dan geafficiëerd... Jij kiest toch de meerkosten van de woning.

Leer lezen wat je tekend en je zal een pak minder verrassingen tegenkomen.

 

[stungunner]

Daar kunt ge idd nog goed scoren. Zoals ik zei: "er zitten er ook goeie tussen". Ne kleine lokale met een goeie reputatie en die enkel met plaatselijke aannemers werkt waarvan hij tevreden is.

Duurder af as in: ze moeten hun procent hebben.

En er zijn geen grotere bouwfirma's met een goede reputatie? Of er zitten er bij de lokale aannemers geen bij die het minder goed doen?

En die kleinere aannemer moet gene "procent" hebben? Die moet geen winst maken en doet alles dan aan aankoopprijs?

 

[HUSKE]

Ongetwijfeld. Gewoon veel luisteren naar ervaringen. Mond aan mond reclame. Vooral ook reviews kijken en de aannemers hun financiële status uitpluizen.

Wij hebben trouwens ook nieuwbouw gekocht zoals @HUSKE. (Uit een echtscheiding) Om zo hopelijk veel stress te ontlopen. Niets is minder waar in ons geval. Veel lijken die achteraf uit de kast kwamen vallen ( merendeels omdat de vorige eigenaars hun aannemers niet goed gescreend hadden en gewoon heel nonchalante mensen zijn). De meeste zaken heb ik intussen zelf kunnen oplossen. Voor de zaken die nog gedaan moesten worden, heb ik vooral betrouwbare aannemers gezocht. Dat zijn eigenlijk de werken waar we zo goed als volledig tevreden over zijn.

Uiteindelijk raakt alles wel opgelost hoor. Het grootste probleem zijn aannemers die hun centen al gekregen hebben en achteraf hun verantwoordelijkheid ontlopen. En meestal gaan mensen uit de streek, die een goeie reputatie hoog te houden hebben, zo gangsterpraktijken niet toepassen.

Ik had 2 huizen op oog, eentje via een SOD te bouwen, maar dan sliepen we niet op 1 verdieping met ons 5, of op 100m de woning die we gekocht hebben. De indeling staat dan vast, maar die is goed. De afwerking is gelijkaardig als ik zelf gekozen zou hebben.
Aangezien we met 5 zijn en beiden voltijds werken was nog eens bouwen geen realistische piste, aangezien je een SOD wel constant moet controleren. Enfin, op mijn SOD werf was ik elke avond en bij belangrijke zaken gewoon aanwezig. Ik wilde dat eigenlijk niet nog eens.

Nu hebben we ook werk, maar de maatkasten en omkasting buizen bvb komen nu, 1,5 jaar later. Daarna de deur nog en we zijn rond.

 

[Evil_Bunny]

Als ge zelf uw aannemers zoekt, blijft er nergens ne procent aanhangen. En die hebben meestal een reputatie hoog te houden in eigen streek (meestal!).
Waarom moet er geld blijven plakken aan die lokale aannemer terwijl die zijn winstmarge al calculeert in zijn eigen uren en materiaal?

Er zitten idd ook charlatans tussen de kleine. Ik heb weet van ne lokale die altijd maar verder en verder opschuift met zijn werven omdat die een bedenkelijke reputatie heeft opgebouwd met de jaren.
En andere die van generatie op generatie goed werk leveren en ook sod formule aanbieden.

Van de grotere zijn er waarschijnlijk ook wel goeie (ik ken mensen die tevreden waren met Matexi). Er zijn er dan enkele waar zelfs mensen die ik ken in de jaren 90 gebouwd hebben, waarvan nu de bedenkelijke kwaliteit zijn vruchten afwerpt. Die destijds er ook alles aandeden om hun verantwoordelijkheid af te schuiven.

SOD heeft een slechte naam (gekregen) en ik begrijp maar al te goed waarom.
De goeie gaan het altijd voor de slechte bekopen.

 

[stungunner]

Als ge zelf uw aannemers zoekt, blijft er nergens ne procent aanhangen. En die hebben meestal een reputatie hoog te houden in eigen streek (meestal!).
Waarom moet er geld blijven plakken aan die lokale aannemer terwijl die zijn winstmarge al calculeert in zijn eigen uren en materiaal?

Er zitten idd ook charlatans tussen de kleine. Ik heb weet van ne lokale die altijd maar verder en verder opschuift met zijn werven omdat die een bedenkelijke reputatie heeft opgebouwd met de jaren.
En andere die van generatie op generatie goed werk leveren en ook sod formule aanbieden.

Van de grotere zijn er waarschijnlijk ook wel goeie (ik ken mensen die tevreden waren met Matexi). Er zijn er dan enkele waar zelfs mensen die ik ken in de jaren 90 gebouwd hebben, waarvan nu de bedenkelijke kwaliteit zijn vruchten afwerpt. Die destijds er ook alles aandeden om hun verantwoordelijkheid af te schuiven.

SOD heeft een slechte naam (gekregen) en ik begrijp maar al te goed waarom.
De goeie gaan het altijd voor de slechte bekopen.

Nu zijt ge wel zaken aan het mixen hé. Zelf aannemers zoeken is geen SOD. Dat is appels en peren vergelijken.

Een kleine totaalaannemer die met onderaannemers werkt zal ook gewoon zijn marge pakken op die onderaannemers.

En nogmaals, jouw laatste statement "SOD heeft een slechte naam gekregen" toont opnieuw dat veel mensen gewoon een verkeerde invulling geven aan die term sleutel op de deur.

 

[HUSKE]

Nja, sleutel op de deur is ook wel een van de pot gerukte term.
Van het moment dat je bvb je riolering en nutsvoorzieningen zelf moet regelen is het voor mij geen sleutel op de deur.
Ik was daarvan op de hoogte, dus geen probleem.

 

[Evil_Bunny]

Een kleine totaalaannemer die met onderaannemers werkt zal ook gewoon zijn marge pakken op die onderaannemers.

Dat bedoel ik. Waarom moet die daar nog eens een marge op nemen? Ik weet dat dit constant gebeurd.
De bouw is al duur genoeg.
Daarom zelf uw aannemers zoeken en er blijft nergens marge plakken aan iemand zijn vingers.

Het zijn de cowboys die de term sleutel op de deur kapot gemaakt hebben hoor. En die slechte reputatie blijft makkelijk plakken.

Het enige dat ik kan zeggen is: Als ge zelf zo ne totaal aannemer bent die SOD aanbiedt, lever gewoon goed werk volgens de regels van de kunst. De mond aan mond reclame doet de rest.

 

[aXl_]

Sorry maar dat is toch logisch dat een algemeen aannemer geld kost?
Een bouw plannen, coordineren en opvolgen is een fulltime job.
Ofwel denk je dat zelf te doen bovenop je andere fulltime job en met beperkte ervaring, ofwel betaal je daar iemand voor (je architect of all the way met een algemeen aannemer).

En ofwel is dat een expliciete lijn in het budget "Loon projectmanager bouw", ofwel is dat marge op al uw aankopen.
Maar gratis kan dat niet.

 

[stungunner]

Dat bedoel ik. Waarom moet die daar nog eens een marge op nemen? Ik weet dat dit constant gebeurd.
De bouw is al duur genoeg.
Daarom zelf uw aannemers zoeken en er blijft nergens marge plakken aan iemand zijn vingers.

Het zijn de cowboys die de term sleutel op de deur kapot gemaakt hebben hoor. En die slechte reputatie blijft makkelijk plakken.

Het enige dat ik kan zeggen is: Als ge zelf zo ne totaal aannemer bent die SOD aanbiedt, lever gewoon goed werk volgens de regels van de kunst. De mond aan mond reclame doet de rest.

Waarom marge nemen? Meen je dat nu? Dus je verwacht dat een totaalaannemer die met onderaannemers werkt alle coördinatie en organisatie doet, een werf- en of projectleider aanstelt, uitvoeringsplannen, lastenboek en meetstaat opmaakt, alle verantwoordelijkheid draagt en dus ook alle bijkomende verzekeringen afsluit, alle garanties en dus ook dienst na verkoop via hem lopen en worden georganiseerd,... zonder daar een fee voor te rekenen of te krijgen?

Daarnaast, wanneer je alles zelf doet met eigen onderaannemers kan dat goedkoper zijn. Ik zeg wel kan. Want enerzijds krijgt een totaalaannemer die tig woningen per jaar bouwt uiteraard mooie kortingen bij zijn onderaannemers, daar zit dan ook grotendeels zijn winst. Kortingen die je als particulier bij een wildvreemde onderaannemer minder of niet gaat krijgen. En anderzijds kost een architect die alle coördinatie moet doen en ook meetstaten moet schrijven, laat staan ook nog eens in uw plaats offertes moet opvragen en controleren, ook een pak meer dan een architect via een bouwfirma die alle coördinatie zelf doen.

Hier heb ik dat al eens volledig omschreven.

Nieuwbouw - De nieuwbouw-topic!

Het is ook louter fundering hoor. Via zoekertje zijn er al mensen wat komen ophalen om hun tuin om te vullen maar die enkele opgehaalde remorquen zie je praktisch niet :sop...

www.beyondgaming.be

Als bouwheer is het gewoon belangrijk om lastenboeken goed door te nemen en te vergelijken, referenties te bekijken en bezoeken, op voorhand voldoende info en zelfs prijzen te vragen zodat je ziet of ze transparant genoeg zijn, toonzalen bezoeken om te bekijken of de budgetten die men voorziet voldoende zijn,... en vooral, niet te geloven in sprookjes. Als je pakweg 3 of 4 offertes hebt waarvan 1 pakweg 15% goedkoper is voor zogezegd hetzelfde, of die firma u "gratis dakpannen, gevelsteen en vloeren" belooft, dan klopt er iets niet.

Maar voor de mensen die daar helaas wel in geloven en in trappen is doorgaans eigen onderaannemers zoeken en aanstellen ook niet echt de oplossing, want hoe gaan we verwachten dat zij al die losse aannemers en offertes wel plots correct kunnen analyseren en naar waarde kunnen schatten, als ze dat nog niet kunnen bij 1 algemeen lastenboek? Laat staan dat ze zelf die coördinatie kunnen doen.

 

[Houdini]

Als je kan, zoek u een betrouwbare architect en ga zelf op zoek naar uw aannemers.

Volledig mee akkoord. Helaas is de realiteit dat bij de wat populairdere streken bouwgrond niet meer valt te kopen zonder bouwverplichtingen via sod.

Die haaien kopen volledig de markt op. Slopen oude huizen en zetten er 4 woningen op. Kopen elke lap bouwgrond op en zetten er appartementen op.

Ze kopen en verkopen tegen woekerprijzen, als particulier verlies je die strijd gewoon.

 

[Bimmer]

Wij zijn een paar maand geleden gecontacteerd geweest door een productiehuis dat in opdracht van VTM opzoek was naar mensen die hebben gebouwen. Andy Peelman zou een TV programma over maken en zoeken een aantal koppels.
Zelf loop ik niet graag in de spotlights, dus het zei me niet echt veel. Langs de andere kant dacht ik van, het is eens iets anders en kom je uit uw comfort zone. Dus dacht ik van waarom niet.

We hebben dan een interview gedaan met de productiehuis over ons bouwavontuur.

Paar weken later nieuws gekregen. We waren niet de kandidaten waar ze opzoek naar waren.
De uitleg dat we kregen had ik het gevoel dat ze echt wel opzoek zijn naar bouwavonturen dat mislopen, miserie is,.... Daar zit je bij ons inderdaad aan het verkeerde adres.
Nu lees ik dit artikel van Andy. Wat mijn vermoeden wel bevestigd.

VRT MAX

radio2.be

Nu hoop ik wel dat ze het wat gaan kaderen. Dat ze het niet in beeld gaan brengen van het is enkel miserie.