Bouwovertreding regulariseren

F

Fredjeb

Active member
Mijn ouders hebben onlangs een woning gekocht in het Antwerpse.

Nu blijkt dat er voor de achterbouw geen vergunning werd aangevraagd. Dit betekent dat we deze bouwovertreding moeten laten regulariseren.

Er stond vroeger een aanbouw maar deze is met +/- 12 m2 uitgebreid. De constructie zoals ze zijn er vandaag staat is wel geen overtreding tegen de bouwvoorschriften ( het zou perfect vergunbaar zijn indien de aanvraag was uitgevoerd.) dit kunnen we afleiden uit het RUP en het feit dat andere woningen in de wijk een gelijkaardige of zelfs grotere aanbouw hebben.

De vraag is nu:
- wat is het risico op een herstelvordering ( alles afbreken en terug in originele staat herstellen) en kan je een herstelvordering afkopen ( en wat is hier gemiddeld genomen de vergoeding voor)?
- Aan wat voor boete kunnen we ons verwachten?
 
In welk jaar is die bouwovertreding gemaakt? Dit kan gerust al verjaard zijn.

Hoe ben je het te weten gekomen? Is het iets dat je zelf hebt ontdekt, of is er effectief een klacht van de gemeente gekomen?
Indien er nog geen klacht is, zou ik gewoon niet handelen. Als er toch ooit een klacht komt die nog niet verjaard is, kan je het gewoon via een procedure laten regulariseren. Als het iets is dat sowieso binnen de bouwvoorschiften valt, gaan ze daar niet moeilijk over doen.
 
Mijn huis van 1950 heeft ook langs alle kanten bouwovertredingen waar nooit geen klachten van zijn gekomen. Alle huizen hier in de straat hebben wel ergens een overtreding op de nieuwe huizen en recent verbouwde huizen na. De bekende koterijen. De gemeente hier weet ook goed genoeg wie in overtreding is. Dat zien ze op hun plannen. Aantal jaren geleden eens gaan vragen op de gemeente om eventueel mijn garage te verplaatsen. Ja maar dan is de bouwgrond aan beiden kanten volledig dichtgebouwd zeiden ze met het plan van de straat in hun handen. Ik zei maar mijn buren hebben toch ook allemaal hun garage zo staan terwijl ik op hun kaart wees. Kreeg ik geen antwoord meer.

Als je niet van plan bent verbouwingen te doen of grote renovaties omwille van de EPC waarden moet doen zou ik niets zeggen.
 
Bedankt voor jullie feedback, het betreft een recent gerenoveerde woning die eerder een investeringseigendom is. We zijn op de hoogte omdat een van de buren dit verteld heeft en ik vind het toch niet zo’n fijn gevoel dat ze dit kunnen ‘aangeven’.
Zoals ik het begrijp moeten we ons hier dus geen al te grote zorgen over maken.
 
Remake zei:
In welk jaar is die bouwovertreding gemaakt? Dit kan gerust al verjaard zijn.

Hoe ben je het te weten gekomen? Is het iets dat je zelf hebt ontdekt, of is er effectief een klacht van de gemeente gekomen?
Indien er nog geen klacht is, zou ik gewoon niet handelen. Als er toch ooit een klacht komt die nog niet verjaard is, kan je het gewoon via een procedure laten regulariseren. Als het iets is dat sowieso binnen de bouwvoorschiften valt, gaan ze daar niet moeilijk over doen.
Klik om te vergroten...
Kan een bouwovertreding verjaren?
Ik weet dat daar enkele jaren geleden een wijziging van de regelgeving heeft plaatsgevonden maar ik dacht dat verjaring ten opzichte van derden nog steeds niet bestond? Of sla ik hier de bal volledig mis? :)
 
saartje zei:
Kan een bouwovertreding verjaren?
Klik om te vergroten...
5 jaar (of 10 jaar in ruimtelijk kwetsbaar gebied, indien vanaf 2009 de overtreding begaan werd):

Verjaring van bouwmisdrijven | Departement Omgeving -

omgeving.vlaanderen.be omgeving.vlaanderen.be
saartje zei:
Ik weet dat daar enkele jaren geleden een wijziging van de regelgeving heeft plaatsgevonden maar ik dacht dat verjaring ten opzichte van derden nog steeds niet bestond? Of sla ik hier de bal volledig mis? :)
Klik om te vergroten...
Die verjaring gaat inderdaad enkel over het openbaar ministerie, maar de misdrijf zelf verjaart dan ook.
Kunnen derden dan effectief bouwovertredingen gaan aanklagen? Op welke grondslag dan?
 
Ik ben er geen specialist in maar zoals ik het destijds begrepen heb kunnen je buren bv. steeds de overtreding aanklagen en dus dwingen tot afbraak of whatever.
Bv. jij koopt een huis en blijkt dat de buurman 20 jaar geleden een veranda zonder vergunning heeft gezet: dit stoort jou omdat je moestuin te weinig licht krijgt of omdat hij kan binnenkijken in uw badkamer vanuit zijn veranda: dan kan je vorderen tot afbraak volgens mij.

De ambtenaar van ruimtelijke ordening die vaststelt dat er een veranda zonder vergunning staat die 35 jaar geleden gezet is: die kan niets meer doen.
 
saartje zei:
Ik ben er geen specialist in maar zoals ik het destijds begrepen heb kunnen je buren bv. steeds de overtreding aanklagen en dus dwingen tot afbraak of whatever.
Bv. jij koopt een huis en blijkt dat de buurman 20 jaar geleden een veranda zonder vergunning heeft gezet: dit stoort jou omdat je moestuin te weinig licht krijgt of omdat hij kan binnenkijken in uw badkamer vanuit zijn veranda: dan kan je vorderen tot afbraak volgens mij.

De ambtenaar van ruimtelijke ordening die vaststelt dat er een veranda zonder vergunning staat die 35 jaar geleden gezet is: die kan niets meer doen.
Klik om te vergroten...
Dus volgens jou verjaart het nooit? Want de link van rubenvb geeft toch aan dat het 5j is? (wat ik persoonlijk wel kort vind eigenlijk)
 
Nineshots zei:
Dus volgens jou verjaart het nooit? Want de link van rubenvb geeft toch aan dat het 5j is? (wat ik persoonlijk wel kort vind eigenlijk)
Klik om te vergroten...
Volgens mij verjaart de herstelvordering door derden inderdaad nooit. In de link van Rubenvb staat dat ook als volgt:

"Voorafgaande opmerking: het onderstaande geldt enkel voor de verjaring van de herstelvordering van de overheid en heeft dus geen impact op vorderingen van derden (buren etc.)."

But again: ik ben geen jurist dus ik kan fout zijn. Enkele jaren terug heb ik een huis willen kopen met ook een gedeeltelijke bouwovertreding en dit werd mij toen gezegd. Heb het dan uiteindelijk niet gekocht omdat ik het toch een risico vond.
 
Nineshots zei:
Dus volgens jou verjaart het nooit? Want de link van rubenvb geeft toch aan dat het 5j is? (wat ik persoonlijk wel kort vind eigenlijk)
Klik om te vergroten...

saartje zei:
Volgens mij verjaart de herstelvordering door derden inderdaad nooit. In de link van Rubenvb staat dat ook als volgt:

"Voorafgaande opmerking: het onderstaande geldt enkel voor de verjaring van de herstelvordering van de overheid en heeft dus geen impact op vorderingen van derden (buren etc.)."

But again: ik ben geen jurist dus ik kan fout zijn. Enkele jaren terug heb ik een huis willen kopen met ook een gedeeltelijke bouwovertreding en dit werd mij toen gezegd. Heb het dan uiteindelijk niet gekocht omdat ik het toch een risico vond.
Klik om te vergroten...

Voor die situatie gelden de gemeenrechtelijke verjaringstermijnen:

In afwijking van het eerste lid verjaren alle rechtsvorderingen tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.
De in het tweede lid vermelde vorderingen verjaren in ieder geval door verloop van twintig jaar vanaf de dag volgend op die waarop het feit waardoor de schade is veroorzaakt, zich heeft voorgedaan
Klik om te vergroten...
 
Bedankt voor de correctie!
Maar hoe interpreteer je de 5 jaar nadat de benadeelde kennis heeft gekregen?
Stel ik koop een huis: en ik merk nadat ik er in trek dat er een onvergunde garage staat bij de buurman die daar al 10 jaar staat. Heb ik dan 5 jaar de tijd?
 
Ons tuinhuis staat te dicht bij de perceelsgrens (zo gekocht) en onze notaris zei dat als er (andere) buren konden bevestigen dat het daar al ettelijke (dus meer dan 5 dan zeker?) jaren staat die 1e buur daar niet veel aan kon doen...
 
saartje zei:
Bedankt voor de correctie!
Maar hoe interpreteer je de 5 jaar nadat de benadeelde kennis heeft gekregen?
Stel ik koop een huis: en ik merk nadat ik er in trek dat er een onvergunde garage staat bij de buurman die daar al 10 jaar staat. Heb ik dan 5 jaar de tijd?
Klik om te vergroten...
Waarom zou je dat in de eerste plaats aangeven eigenlijk? Je koopt dus een huis, je weet dat die garage er staat, maar je zou toch de buurman aangeven er voor? Dat zou wel erg triest zijn.
 
Meesten hebben ergens wel iets gezet zonder dat aan te geven. Als mijn buurman mij moest aangeven kan hem ook een hele hoop gaan afbreken.
 
saartje zei:
Kan een bouwovertreding verjaren?
Ik weet dat daar enkele jaren geleden een wijziging van de regelgeving heeft plaatsgevonden maar ik dacht dat verjaring ten opzichte van derden nog steeds niet bestond? Of sla ik hier de bal volledig mis? :)
Klik om te vergroten...
Het verjaart ivm de boetes die je kan krijgen. Je zit nog steeds met een bouwovertreding die rechtgezet moet worden
 
Je moet ingelogd zijn om te kunnen reageren. Aanmelden | Registreren
Terug
Bovenaan