6% btw nieuwbouw bij afbraak en heropbouw en federale woonbonus

[Nada]

Mijn partner en ik (feitelijk samenwonend) zouden graag een nieuwbouw appartement kopen op plan wat voldoet aan de criteria om te genieten van de 6% ipv 21% btw regeling. https://www.notaris.be/nieuws-pers/...de-btw-tarief-van-6-voor-afbraak-en-heropbouw

Nu is het zo dat ik reeds een vastgoed heb (zonder lening) en verhuur, waardoor het niet meer gaat om onze enige eigen woning en we dus geen gebruik kunnen maken van die 6%. Mijn partner bezit nog geen vastgoed.

Bestaat er een mogelijke constructie waarbij we toch kunnen genieten van die 6% btw? Vb. Mijn partner koopt het alleen en ik geef haar een achtergestelde lening of betaal huur?

De Vlaamse woonbonus is afgeschaft, maar er is wel nog een federale woonbonus voor tweede verblijven. Zou ik hier gebruik van kunnen maken in combinatie met de 6% regel? Indien we slechts voor een van de twee kunnen kiezen, welke is dan het meest voordelige? https://www.dvv.be/nl/verzekeringen/wonen/artikelen/federale-woonbonus-voor-tweede-verblijven.html

Factoren om rekening mee te houden:

• Bij een eventuele breuk zou niemand ferm mogen toesteken.
• Na 5+ jaar zouden we graag trouwen en dat appartement terug in de gemeenschap brengen.
• Mijn partner is op heden doctoraatsstudent.
• De bedoeling is om 5 - 10 jaar zelf in het appartement te wonen en het daarna te vehuren terwijl wij zelf een nieuwe "defintieve" woning bouwen of aanschaffen. Het zou de bedoeling zijn dat wij dan beide nog voldoende middelen hebben om daar gelijkwaardig aan bij te dragen.

Daarnaast vroeg ik mij ook af of mijn partner best ten laste blijft van haar ouders (die een pak meer verdienen dan mij en dus waarschijnlijk meer terugkrijgen) of beter van mij op fiscaal vlak?

Nog andere zaken waar we rekening mee dienen te houden?

 

[Heroixx]

Denk niet dat je de regeling kan omzeilen om van die 6% btw te kunnen genieten. Zit in dezelfde situatie en heb alle mogelijke constructies en achterpoorten opgezocht, maar valt niet te omzeilen. Ook al zou je vriendin bvb "alleen" jullie nieuwe appartement kopen en de lening hiervoor aangaan.. Wanneer jij daar gedomicilieerd staat komen ze daar toch achter en kan je daarna je BTW terug in schijven aflossen.. Of dat werd ons toch verteld. Verder moet je er 5j in wonen en moet het je hoofdverblijfplaats zijn.

 

[Nada]

Denk niet dat je de regeling kan omzeilen om van die 6% btw te kunnen genieten. Zit in dezelfde situatie en heb alle mogelijke constructies en achterpoorten opgezocht, maar valt niet te omzeilen. Ook al zou je vriendin bvb "alleen" jullie nieuwe appartement kopen en de lening hiervoor aangaan.. Wanneer jij daar gedomicilieerd staat komen ze daar toch achter en kan je daarna je BTW terug in schijven aflossen.. Of dat werd ons toch verteld. Verder moet je er 5j in wonen en moet het je hoofdverblijfplaats zijn.

Ik hoef er niet noodzakelijk mijn domicilie te plaatsen. Dus de enige "straf" is de btw, die je anders toch sowieso moet betalen, terug te betalen?

 

[Apelords]

Ik hoef er niet noodzakelijk mijn domicilie te plaatsen. Dus de enige "straf" is de btw, die je anders toch sowieso moet betalen, terug te betalen?

Plus intresten en een pak boetes.
Je partner kan ook niet ten laste staan bij haar ouders als haar domicile elders is.

 

[Heroixx]

Weet niet of het zo zwart/wit is, maar ik zou het risico niet nemen. Je gaat er veel interesten op betalen en riskeert een fameus pak boetes. + je mag wettelijk niet ergens wonen zonder er je domicilie te zetten heeeee.

Ik zou gewoon die 21% betalen, denk dat je meer gaat betalen als de fiscus aanbelt

 

[Apelords]

Federaal lange termijnsparen is peanuts tegenover de btw uitsparing, en dan dien je domiciliefraude te doen. (Afhankelijk van het aankoopbedrag)
Aangezien je partner geen belastbaarinkomen heeft kan ze hiervan zelfs geen gebruik maken.

Je verhuur vastgoed verkopen is misschien een optie als je een goede prijs krijgt?

 

[phate_13]

Gehuwde of wettelijk samenwonende partners worden als één geheel beschouwd om te bepalen of het om de enige woning gaat. Als één van jullie in deze situatie dus al eigenaar is van een woning, vallen jullie beiden onder het tarief van 21% btw (tenzij het gaat om één van de uitzonderingen die hierboven zijn beschreven).

Dus lijkt me gewoon een kwestie van te bekijken wat de voor en nadelen zijn van het verschil tussen feitelijk en wettelijk samenwonen?

Als zij het koopt en jullie daarna feitelijk samenwonen lijkt er wettelijk gezien geen probleem te zijn?

 

[Nada]

Dus lijkt me gewoon een kwestie van te bekijken wat de voor en nadelen zijn van het verschil tussen feitelijk en wettelijk samenwonen?

Als zij het koopt en jullie daarna feitelijk samenwonen lijkt er wettelijk gezien geen probleem te zijn?

Dat is ook hoe ik het zie. Probleem is alleen dat mijn partner er tegenop ziet om de afbetaling gans alleen te doen en dat ze dan later ook minder geld zal hebben voor de inbreng in de 2e woning, terwijl ik gewoon kan sparen.

Zijn er andere zaken waar rekening mee moet gehouden worden bij feitelijk en wettelijk/getrouwd samenwonen?

 

[phate_13]

Dat is ook hoe ik het zie. Probleem is alleen dat mijn partner er tegenop ziet om de afbetaling gans alleen te doen en dat ze dan later ook minder geld zal hebben voor de inbreng in de 2e woning, terwijl ik gewoon kan sparen.

Dan betaal jij "huur" aan haar in deze periode, dan kan ze wel zoveel sparen?

Zijn er andere zaken waar rekening mee moet gehouden worden bij feitelijk en wettelijk/getrouwd samenwonen?

Er zijn verschillen tussen, maar weet niet van buiten wat deze precies zijn.

 

[:unsure:]

Is toch wel op het randje van fraude als je het mij vraagt

 

[Nada]

Is toch wel op het randje van fraude als je het mij vraagt

Wil zeker geen fraude plegen, wens gewoon te informeren wat de (legale) mogelijkheden zijn.

 

[Zwartenbever]

Als ik het goed begrijp, dan maak je momenteel geen gebruik van een belastingaftrek voor het vastgoed dat je verhuurt? Want geen lening meer openstaand. Is het een optie om dat te verkopen op relatief korte termijn? Dan zou de voorwaarde van enige eigen woning m.i. wel opgaan en zou je moeten kunnen genieten van 6%. Maar goed, beslissen om evt. te verkopen, dat is een serieuze afweging die niemand voor jou kan maken (prijs, al dan niet betrouwbare huurder, zekerheid huurinkomsten, etc.).

 

[phate_13]

Is toch wel op het randje van fraude als je het mij vraagt

I'm unsure.

Als het er zo zwart op wit staat dan zou ik stellen dat het duidelijk geen fraude is.
Je kan inderdaad wel stellen dat het niet de intentie is van de wetgever. Daar ga ik 100% mee akkoord.

Nu, ik zou het altijd eens ergens anders ook navragen zodat je inderdaad zeker jezelf niet in de nesten werkt. Maar is an sich gewoon financiële optimalisatie, en als dat gaat, zou je zot zijn om er geen gebruik van te maken.

Vind het wel een "val" voor sommige mensen. Stel ik koop zoiets aan 6%, alleen. Het duurt vaak dan nog een jaar voordat je er in kan trekken als het nog gebouwd moet worden, als ik ergens in die periode van 6 jaar (1+5 jaar) een partner vind die reeds een woning heeft en bij mij intrekt dan zou ik plots ook heel wat moeten gaan bijbetalen? Toch als het een wettelijk samenwonen is, bij feitelijk samenwonen dan weer niet. Als je je hier niet bewust van bent en de partner met eigendom trekt gewoon bij je in in de vorm van wettelijk samenwonen, krijg je wel een aangename factuur...

 

[Xeo]

Jullie worden apart beoordeeld voor het 6% tarief, dus je partner kan bv. wel 6% toepassen voor haar deel en jij dan 21% op jouw deel moesten jullie elk de helft kopen.

Dat jullie later wettelijk gaan samenwonen of trouwen maakt niet uit, je partner behoudt het voordeel van 6% en moet niet teruggeven.

Ook als je je vastgoed ten laatste op 31 decenber van het jaar na de voorlopige oplevering/eerste ingebruikname van het nieuwe zou verkopen, kan je het 6% tarief al toepassen op jouw deel.

Als je partner alles aankoopt kan dat volledig aan 6%, maar dan heb jij niks van eigendomsrechten. Dan gaat de bank normaal niet toestaan dat jullie samen een lening aangaan.

Je kan wel een document opstellen waardoor je een bepaald bedrag moet krijgen bij relatiebreuk, maar dat is op zich natuurlijk maar een vordering. Als het geld er niet is, kan het een lange weg worden om dat effectief in handen te krijgen.
Vaak is het uiteraard in de praktijk geen probleem om dit zo te regelen, maar er zijn dus wel theoretische risico's.

 

[Nada]

Jullie worden apart beoordeeld voor het 6% tarief, dus je partner kan bv. wel 6% toepassen voor haar deel en jij dan 21% op jouw deel moesten jullie elk de helft kopen.

Dat jullie later wettelijk gaan samenwonen of trouwen maakt niet uit, je partner behoudt het voordeel van 6% en moet niet teruggeven.

Ook als je je vastgoed binnen het jaar na de voorlopige oplevering van het nieuwe zou verkopen, kan je het 6% tarief al toepassen op jouw deel.

Als je partner alles aankoopt kan dat volledig aan 6%, maar dan heb jij niks van eigendomsrechten. Dan gaat de bank normaal niet toestaan dat jullie samen een lening aangaan.

Je kan wel een document opstellen waardoor je een bepaald bedrag moet krijgen bij relatiebreuk, maar dat is op zich natuurlijk maar een vordering. Als het geld er niet is, kan het een lange weg worden om dat effectief in handen te krijgen.
Vaak is het uiteraard in de praktijk geen probleem om dit zo te regelen, maar er zijn dus wel theoretische risico's.

In het artikel van notaris.be staat het volgende:

Gehuwde of wettelijk samenwonende partners worden als één geheel beschouwd om te bepalen of het om de enige woning gaat. Als één van jullie in deze situatie dus al eigenaar is van een woning, vallen jullie beiden onder het tarief van 21% btw

Dus lijkt me niet correct dat dan de helft aan 6% zou zijn, want we worden als geheel beschouwd.

Ik wens mijn huidige vastgoed niet te verkopen.

Hoe zou zo'n document bij relatiebreuk er dan uitzien? Kan dit gewoon tussen ons beide opgesteld worden of moet dit bij de notaris? Eventueel zouden we dan inderdaad samen de lening kunnen afbetalen, waarbij mijn partner 100% eigenaar is. En dat ik bij relatiebreuk mijn afgeloste deel van haar kan terugvorden.

 

[phate_13]

Ik denk niet dat je samen de lening kunt aangaan voor iets dat niet jouw eigendom is.

 

[Xeo]

In het artikel van notaris.be staat het volgende:

Dus lijkt me niet correct dat dan de helft aan 6% zou zijn, want we worden als geheel beschouwd.

Ik wens mijn huidige vastgoed niet te verkopen.

Hoe zou zo'n document bij relatiebreuk er dan uitzien? Kan dit gewoon tussen ons beide opgesteld worden of moet dit bij de notaris? Eventueel zouden we dan inderdaad samen de lening kunnen afbetalen, waarbij mijn partner 100% eigenaar is. En dat ik bij relatiebreuk mijn afgeloste deel van haar kan terugvorden.

Jullie zijn toch feitelijk samenwonend? Dan worden jullie apart bekeken.

Jullie mogen gerust na de voorlopige oplevering huwen of wettelijk gaan samenwonen, dat maakt niet uit voor het 6% tarief.

Het is enkel voor wettelijk samenwonenden en gehuwden op moment voorlopige oplevering/eerste bewoning dat er een gezamenlijke beoordeling is.

Dit kan onderling worden opgesteld, notarissen hebben daar wel veel ervaring mee en zouden dat normaal voor een klein bedrag moeten kunnen maken.

 

[Xeo]

I'm unsure.

Als het er zo zwart op wit staat dan zou ik stellen dat het duidelijk geen fraude is.
Je kan inderdaad wel stellen dat het niet de intentie is van de wetgever. Daar ga ik 100% mee akkoord.

Nu, ik zou het altijd eens ergens anders ook navragen zodat je inderdaad zeker jezelf niet in de nesten werkt. Maar is an sich gewoon financiële optimalisatie, en als dat gaat, zou je zot zijn om er geen gebruik van te maken.

Vind het wel een "val" voor sommige mensen. Stel ik koop zoiets aan 6%, alleen. Het duurt vaak dan nog een jaar voordat je er in kan trekken als het nog gebouwd moet worden, als ik ergens in die periode van 6 jaar (1+5 jaar) een partner vind die reeds een woning heeft en bij mij intrekt dan zou ik plots ook heel wat moeten gaan bijbetalen? Toch als het een wettelijk samenwonen is, bij feitelijk samenwonen dan weer niet. Als je je hier niet bewust van bent en de partner met eigendom trekt gewoon bij je in in de vorm van wettelijk samenwonen, krijg je wel een aangename factuur...

De btw-administratie heeft gelukkig aan dat laatste gedacht, en gezegd dat het niet van belang is dat je in die 5 jaar zou huwen of wettelijk samenwonen.

 

[phate_13]

De btw-administratie heeft gelukkig aan dat laatste gedacht, en gezegd dat het niet van belang is dat je in die 5 jaar zou huwen of wettelijk samenwonen.

Maar bij het aangaan wel? Dus als je één dag later trouwt zou er ook geen probleem zijn dan bij wijze van spreken? Ook wat vreemd, niet?

Nuja, men moet ergens een grens trekken, daar niet van. Maar toch wat absurd he?

 

[Xeo]

Dat is ook hoe ik het zie. Probleem is alleen dat mijn partner er tegenop ziet om de afbetaling gans alleen te doen en dat ze dan later ook minder geld zal hebben voor de inbreng in de 2e woning, terwijl ik gewoon kan sparen.

Zijn er andere zaken waar rekening mee moet gehouden worden bij feitelijk en wettelijk/getrouwd samenwonen?

Wettelijk samenwonen en huwen zijn enorm verschillend.

Als wettelijk samenwonende zijn er heel beperkte regels en een klein erfrecht (vruchtgebruik gezinswoning).

Als gehuwden zijn er enorm veel regels, afhankelijk van het gekozen stelsel (wettelijk gemeenschapsstelsel is vooral op solidariteit gericht, en scheiding van goederen op zelfstandigheid).
Daarvoor maak je best eens een info afspraak bij de notaris, dan kan je alles eens overlopen en kijken of het nuttig is om iets op papier te zetten. Zo'n info afspraak is gratis.

Vooral als je scheiding van goederen eil is dat belangrijk, want dan moet je voor het huwelijk een huwelijkscontract maken. Anders trouw je automatisch onder het wettelijk gemeenschapsstelsel en kan je niet eenvoudig meer overstappen naar scheiding van goederen.