WALL OF TEXT AHEAD!
Sigh.
Ten eerste vraagt een advocaat het dossier op.
Ten tweede overlegt de advocaat met de cliënt wat zijn intenties zijn.
Ten slotte zal een (goed) advocaat steeds een regeling trachten na te streven aangezien advocaten er zijn om zaken op te lossen, niet om ze "te winnen".
Laat je dus niet misleiden door mensen "die in de praktijk" staan en "door hun ervaring" weten hoe "het systeem" in elkaar zit.
Daar deze kleine rant uiteraard geen enkele bijdrage levert aan de topic, bij deze een klaar en duidelijk antwoord ... en nog allemaal gratis ook!
(Disclaimer 1: ik heb de stukken niet gezien, ik ga dus uit van een klassieke 3-6-9 huurovereenkomst & een gewone plaatsbeschrijving)
(Disclaimer 2: je zal zien dat de rechtspraak de begrippen opzegvergoeding / verbrekingsvergoeding / wederverhuringsvergoeding regelmatig door elkaar slaat ... Nuja, het zijn ook maar mensen ...)
1.
Indien tegenpartij (als huurder) zijn opzeg geeft gedurende de eerste driejarige periode is hij een opzegvergoeding verschuldigd overeenkomstig art. 3, § 5 Wonighuurwet. Punt.
"De verbrekingsvergoeding, bepaald in art. 3, par. 5 Wet 20 februari 1991, is van toepassing zelfs in geval van verbreking om beroepsredenen. Dit volgt uit het dwingend karakter van deze bepaling."
Cf. Vrede. Marche-en-Famenne, 28 juli 1992.
In principe heeft de rechter hier geen matigingsbevoegdheid aangezien dit strikt juridisch gezien geen schadevergoeding is maar een opzegvergoeding.
Diegene die zijn opzeg geeft oefent hierbij een recht uit waardoor dit eenvoudigweg geen wanprestatie kan uitmaken (en derhalve niet tot schade kan leiden).
Cf. DAMBRE, M. e.a., Handboek algemeen huurrecht, Die Keure, 2006, p. 526.
In het eerste jaar heb je aldus zonder enige twijfel recht op 3 maanden, 2de jaar 2 maanden, laatste jaar 1 maand opzegvergoeding.
2.
Daarenboven heb je eventueel recht op een wederverhuringsvergoeding.
Daarvoor moet ik echter de stukken kunnen zien om na te gaan of dit eventueel contractueel bedongen is.
In het algemeen kan ik je alvast meegeven dat deze twee begrippen (opzegvergoeding en wederverhuringsvergoeding) geheel los van elkaar staan.
"De vergoeding gevorderd ingevolge artikel 3, par. 5, tweede lid Huurwet 1991, is een wettelijk bepaalde schadevergoeding en is verschillend met de wederverhuringsvergoeding die een ander soort schade vergoedt."
Cf. Vrede. Torhout, 2 mei 2002.
Je kan dus mogelijks beide vorderen.
M.i. maak je hier meer dan een goede kans op daar hij zijn opzegtermijn niet respecteert waardoor jou geen tijd gegund wordt om een nieuwe huurder te zoeken.
Hier speelt de appreciatiebevoegdheid van de rechter ten volle waarbij hij een periode zal bepalen die hij nodig acht om een nieuwe huurder te kunnen zoeken.
Cf. DAMBRE, M. e.a., Handboek algemeen huurrecht, Die Keure, 2006, p. 585.
Dit is volgens de gangbare praktijk 3 maanden (laat u a.u.b. niets anders wijsmaken, ik heb onlangs zelf zulks vonnis bekomen van de vrederechter te Antwerpen).
"De vergoeding die de huurder verschuldigd is in geval van opzegging tijdens het eerste jaar van een negenjarige periode (art. 3, par. 5, lid 2 Huurwet 1991) kan gecumuleerd worden met de opzeggingsvergoeding die de huurder verschuldigd is wanneer hij het gehuurde goed zonder of met een te korte opzeggingstermijn heeft verlaten (art. 3, par. 5, lid 1 Huurwet 1991)."
Cf. Rb. Brugge, 12 maart 1999.
3.
Samenvatting?
- Opzegvergoeding. Ja. Zonder twijfel.
- Wederverhuringsvergoeding. Mogelijks. Zonder de stukken te hebben gezien wil ik dat alleszins met veel plezier gaan pleiten.
Daarenboven komt nog dat van zodra je 1 iets toegekend krijgt (zoals je opzegvergoeding) je nog recht hebt op interesten op de gevorderde som + rechtsplegingsvergoeding.
Ten slotte, het is niet de vrederechter die je als tegenpartij treft in de rechtbank, maar je huurder. Hij zal aldus moeten repliceren op al deze argumenten.
Wil dit zeggen dat er geen vrederechters bestaan die zich opwerpen als de verdediger van "de kleine arme huurder"? Natuurlijk niet.
Maar daar creeer je net jouw meerwaarde als advocaat. Je pareert deze misplaatste houding van rechters op basis van juridische argumenten.
Een rechter moet nog steeds gemotiveerd antwoorden op de argumenten van partijen in zijn vonnis, zoniet ga je in beroep.
Trachten voor te houden dat "rechters brandhout maken van dit soort argumenten" is niets anders dan volksmennerij en aldus manifest onjuist.
.
.