Archief - Probleem met opzeg kot
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Poekie95
Legacy Member
Inco zei:
De "straf" stond in het contract, dat "gelezen en goedgekeurd" is en ondertekend werd, vermeld.
Ik vermoed dat je verwijst naar een onredelijk/onrechtmatig beding. Dit is, opnieuw, dan aan een rechtbank om te beoordelen. We kennen de situatie niet, misschien dat verhuurder bepaalde kosten/bestellingen gedaan heeft toen hij geen opzegbrief ontving op de vastgestelde dag. Feit blijft dat het tijdig opzeggen van het contract een verplichting is die op de huurder rust.
LexElkerlijck
Legacy Member
zaj zei:heb eens naar dat wijf gebeld dat mij dat contract heeft doen ondertekenen en ze ging eens kijken wat ze kon doen... ook eens mail gestuurd naar de huisbaas zelf omtrent het misbruik van dat vorderingsrecht.
....fingers crossed
Je had beter eerst een constructieve mail naar de huisbaas gestuurd. En als hij dan nog niet zou toehappen, dan pas had je hem op het misbruik van z'n vorderingsrecht moeten wijzen.
Dus fingers double crossed in uw geval.
zaj
Legacy Member
Index of /zaj/contract
zijn de belangerijke stukken in dat contract btw. staat toch nergens iets in over een vergoeding van 2 maand huur ?
zijn de belangerijke stukken in dat contract btw. staat toch nergens iets in over een vergoeding van 2 maand huur ?
nite
Legacy Member
zaj zei:
Ik denk dat ge een contract van bepaalde duur eigenlijk niet opzeggen vanaf dat het is ingegaan. Dus die vergoeding van 2 maand lijkt een voorstel tot minnelijke schikking van de verhuurder: hij houdt u niet aan uw verplichting om het hele jaar verder te huren in ruil voor een stapeltje biljetten.
Ik veronderstel dat hij voor de rechter gewoon de uitvoering van het contract zou kunnen eisen, dwz gij huurt gewoon nog het volledige jaar door. Das natuurlijk nog meer in uw nadeel.
Poekie95
Legacy Member
nite zei:
Uiteraard. Dat is wat elke verhuurder zou eisen, veelal met succes.
LexElkerlijck zei:
Men wordt niet "verplicht om daar te blijven". Enkel om de huurgelden te betalen en de rest van de verplichtingen als huurder te voldoen. Het effectief daar verblijven is geen verplichting voor de huurder uiteraard. Men mag gerust een kot huren en het nooit gaan betrekken, als men maar betaalt.
Poekie95
Legacy Member
Inco zei:
Mijn pa verhuurt appartementen (geen koten weliswaar), en de beschreven situatie met de huurder die te laat opzegt hebben we ook al meer dan genoeg meegemaakt. Voor de rechter komt het zelden, huurder dreigt vaak daarmee maar bindt meestal in. Als het wel voor de rechter kwam werd steeds de gewone uitvoering van het contract gevorderd met succes.
Ik heb een constructief voorstel reeds in m'n eerste post gezet, laatste paragraaf. Je zou nog verbaasd zijn hoe weinig huurders bereid zijn om constructief te zoeken naar een oplossing. Terwijl de verhuurder niets liever heeft dan een oplossing die voor beide partijen aanvaardbaar is (waarbij hij niet per se dan de volledige verliezer moet zijn). Wijzelf kunnen bv gerust akkoord gaan met een onderverhuring of een ingekorte uitvoering van het contract. Maar zomaar akkoord gaan dat het contract dan alsnog ontbonden wordt, zonder enige vergoeding, zullen we nooit doen als de huurder te laat opzegt, ook al is het maar een dag te laat.
Aub de persoonlijk getinte opmerkingen vermijden, dat heeft gewoon geen enkele meerwaarde.
zaj
Legacy Member
ja ik heb ook gezegd in mijn mail dat ik wil helpen zoeken naar een andere oplossing.. mijn kot ligt letterlijk 50meter van de overpoort, zo moeilijk kan het toch niet zijn om er iemand nieuw in te krijgen? en de reden dat ik eigenlijk ook 4 dagen te laat was omdat ik er vanuit ging dat ik een brief ging krijgen eind mei als herinnering zoals bij mijn vorig kot :/ dacht dat dat een standaardprocedure was... omdat dat bij zo goed als iedereen dat ik ken die op kot zit zo is.
Lexx
Legacy Member
Als hij een contract ondertekent voor 1 jaar, is het toch ook gewoon gedaan na 1 jaar? (of was dit geen éénjarig contract?)
zaj moet hier zelfs niet op voorhand aangeven dat die gaat vertrekken? Kotbaas is hier gewoon in fout lijkt me.
Ik heb ook telkens gewoon éénjarige contracten en ik moet nooit laten weten of ik blijf of niet. Aangezien het een 1-jarig (ja 1 volledig jaar en niet meer) contract is, gaat de kotbaas er sowieso vanuit dat ik na dat jaar gewoon weg ben. Wil ik toch blijven, laat ik dat gewoon weten. Anders ben ik automatisch weg.
Dat die kotbaas daar dus mee afkomt, is gewoon dikke bullshit. Als hij éénjarige contracten laat ondertekenen, moet ge er vanuit gaan dat al die studenten na 1 jaar weg zijn en dat hij voor nieuwe moet "zorgen". Tenzij de student zelf laat weten dat hij blijft (blijft en dus niet laat weten dat hij weg gaat, want dat doet hij automatisch doordat het contract afloopt)
zaj moet hier zelfs niet op voorhand aangeven dat die gaat vertrekken? Kotbaas is hier gewoon in fout lijkt me.
Ik heb ook telkens gewoon éénjarige contracten en ik moet nooit laten weten of ik blijf of niet. Aangezien het een 1-jarig (ja 1 volledig jaar en niet meer) contract is, gaat de kotbaas er sowieso vanuit dat ik na dat jaar gewoon weg ben. Wil ik toch blijven, laat ik dat gewoon weten. Anders ben ik automatisch weg.
Dat die kotbaas daar dus mee afkomt, is gewoon dikke bullshit. Als hij éénjarige contracten laat ondertekenen, moet ge er vanuit gaan dat al die studenten na 1 jaar weg zijn en dat hij voor nieuwe moet "zorgen". Tenzij de student zelf laat weten dat hij blijft (blijft en dus niet laat weten dat hij weg gaat, want dat doet hij automatisch doordat het contract afloopt)
LexElkerlijck
Legacy Member
Inco zei:
In mijn ijver naar het zoeken van een gepast arrest, ben ik gestoten op dit Cass. arrest van 2003, die spijtig genoeg Poekie zijn bevindingen staaft.
De conclusie luidt:
"Het loutere feit dat een partij, die te maken krijgt met de niet-uitvoering van een contract door de andere partij, van die andere partij de uitvoering van de overeenkomst eist, vormt geen misbruik van recht ; artikel 1184, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek biedt de schuldeiser van de niet nagekomen verbintenis immers uitdrukkelijk de vrijheid te kiezen voor de uitvoering van de overeenkomst veeleer dan voor de ontbinding ervan ; het loutere feit te kiezen voor de handhaving van de huurovereenkomst, ook al zou zij fictief zijn, levert in se geen misbruik van recht op."
Het ging namelijk om een huurster die haar huurok voortijdig eenzijdig (en dus onrechtmatig) wilde opzeggen wat dus blijkbaar mag, maar niet ongestraft blijft uiteraard.
("...dat het feit dat een huurder niet ertoe kan worden gedwongen een huurovereenkomst uit te voeren dus tot gevolg heeft dat hem niet kan worden belet ze, in feite en in rechte, eenzijdig te beëindigen, ook al is de beëindiging ervan onrechtmatig...").
De verhuurster ging hier niet mee akkoord, ze wilde de sleutels bijvoorbeeld niet aannemen en stond op de gedwongen uitvoering in natura (respectievelijk uitvoering bij equivalent-schadevergoeding).
Het aanhalen van persoonlijke redenen is blijkbaar niet genoeg: "het loutere feit dat een huurder verklaart dat hij zijn huurovereenkomst, zoals hier, om verschillende persoonlijke redenen weigert voor te zetten, heeft niet tot gevolg dat de uitvoering in natura van de verbintenissen van de huurder daardoor onmogelijk wordt."
Een lagere rechtbank had wél besloten dat het hier om rechtsmisbruik zou gaan, maar heeft dit niet genoeg beargumenteerd:
("De bodemrechter heeft alleen verwezen naar een zogenaamd soortgelijk geval en algemene overwegingen geuit, maar vermeldt geen enkel gegeven op grond waarvan het Hof, in het licht van de specifieke omstandigheden van de zaak, die zogenaamde overeenstemming zou kunnen toetsen. Hij heeft evenmin de gegevens vermeld die in concreto verantwoorden dat eiseres, in de omstandigheden van de zaak, misbruik zou hebben gemaakt van het recht dat artikel 1184, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek haar had verleend.").
Het keuzerecht van de SE (op grond van artikel 1184, lid 2) werd dus geschonden, rechtsmisbruik werd hier dan ook verworpen, wegens niet genoeg beargumenteerd.
De appèlrechters hadden dezelfde mening: "...Overwegende dat de appèlrechters, op grond van de vermeldingen van het bestreden vonnis die in het middel zijn weergegeven, niet wettig hebben kunnen beslissen dat eiseres rechtsmisbruik had begaan door de uitvoering in natura te vorderen van de litigieuze huurovereenkomst..."
Geen enkele overweging van het bestreden vonnis stelt vast dat het recht van eiseres, in de concrete omstandigheden van de zaak, op een van die verschillende manieren (van rechtsmisbruik) zou zijn uitgeoefend.
Hieruit volgt dat het bestreden vonnis het bestaan van een misbruik van recht niet heeft kunnen afleiden uit de vaststelling alleen dat eiseres de uitvoering van een louter fictieve huurovereenkomst -fictief omdat de verhuurster bleef hameren op het feit dat de ok tot 2001 zou gelden, terwijl de huurster het pand reeds had verlaten in 1999 nastreefde, die door de onrechtmatige ontbinding ervan, op 31 maart 1999 was beëindigd.
Het gehele arrest was wel veel ingewikkelder dan dat, maar dit is de essentie.
Wel grappig aangezien soortgelijke casus ook bij onze opdrachten voorkwam (ook met een kot en een huurder die stond op de uitvoering van de OK in natura) en wij dan gwn Rechtsmisbruik + imprevisie bespraken + ontbinding en eventuele schadevergoeding. Maar dit is al goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, dus toch wel anders dan het standaard verbintenissenrecht. Dus steeds zorgen dat de advocaat goed beargumenteerd!
Merlion
Legacy Member
Dat staat volledig los van de contractuele verplichtingen van de huurder (en verhuurder).Cold3rk3 zei:
De enige oplossing hier is met de verhuurder gaan onderhandelen (bv voorstel om maand leegstand te compenseren). Je huurbaas zal deze goodwill van jouw zijde trouwens op prijs stellen.
Cold3rk3
Legacy Member
Merlion zei:
Ik beweer ook niet het tegendeel, ik zeg dat er nog voldoende tijd is om een nieuwe huurder te zoeken en dit voor te leggen aan verhuurder. Ik veronderstel dat de verhuurder liever een nieuwe huurder heeft dan een langdurige dispuut. (Indien hij van goede wil is)
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.