Archief - Nog maar eens een vaste of variabele rente vraag

Hallo,

Ik ben momenteel aan het onderhandelen met verschillende banken om een hypothecaire lening te kunnen afsluiten. Zoals iedereen ondertussen al weet wordt er, aangezien de huidige stand van de referte index, aangeraden om voor een vaste rente te gaan.

Gisteren had ik een gesprek met Argenta en zij doen niet in vaste rentes. Hij zweerde bij de variabele rente en ging ons ook laten inzien waarom. We staan echter nog niet ver in de onderhandelingen en het beste (en tevens ook het eerste) voorstel dat we hebben gekregen is 3,9 % vast op 25 jaar voor 240.000 te lenen (quotiteit 73%) bij BNP. Bij Argenta stelde de man een 5/3/3 oplossing voor tegen 2,85% (en dus een cap van 2,85%) waarbij hij de lening opslitste in 140.000 voor de fiscaliteit en 100.000 om dit fiscaal niet interessant bedrag zo snel mogelijk en goedkoper te kunnen aflossen. Tevens zou dit laatste gebruikt kunnen worden voor een mandaatkorting. Daarna berekende hij 2 scenario's. Een scenario waarbij de rentevoet constant bleef en een worst case scenario (stijging van 2,85% na 5 jaar). T.o.v. het bod van BNP (vast, 25 jaar, 3,9%) scheelde het eerste scenario 50.000 euro aan betaalde rente en het worst case scenario was 7000 euro duurder dan het bod van BNP.
80.000 (Argenta VAR =) > 130.000 (BNP VAST) > 137.000 (Argenta VAR Max)

Verder ondersteunde hij zijn verhaal dat de referteindex op de laatste 30 jaar alleen maar gedaald is. Het heeft wel zijn sprongen gehad, maar globaal gezien is het alleen maar naar beneden gegaan. Hij vewacht dus ook niet dat de referteindex zal stijgen omdat de vraag naar geld alleen maar minder is omdat de industrie uitbesteed wordt. Dat de referte index niet meer ging dalen, daar was hij mee akkoord, maar stijgen zag hij niet gebeuren. Ik hoop dat ik het een beetje correct vertaal, dat was toch wat ik begrepen had. Hij zag alleszins het nut niet om voor een duurdere vaste rente lening te gaan.

Dit was het beste bod dat Argenta kon geven en dit geldde voor iedereen (2,85% 5/3/3). Zij waren dus verder ook niet geïnteresseerd in het feit dat ik al heel mijn leven bij hen gespaard had. Het bod van BNP is zeker niet het beste dus daar zit zeker nog speling op maar ik ben toch een beetje verschoten dat je minder kan verliezen in worst case scenario dan je kan winnen in een 'normaal' scenario. Dat er toch een groot verschil is qua meerprijs tussen een vaste- en een variabele rente.

Wat is jullie mening? Waarom hoor ik hier niemand praten over een variabele lening op dit moment? Verwacht iedereen dan dat de referte index zo snel gaat stijgen en je onmiddellijk al aan het maximum zit?

Alvast bedankt!

Dat die index niet zal stijgen, dat is bullshit. Die kans zit er zeker in over een termijn van vele jaren. Maar zelfs als die stijgt lijkt dit aanbod toch wel interessant ja.

Wel vreemd dat ze bij Argenta niet aan vaste voeten doen. Een vriend van mij werkte daar en hij vertelde mij eens dat hij vooral variabele leningen verkoopt. Dat zou toch impliceren dat er ook leningen met een vaste voet verkocht worden.

Het kan zijn dat Argenta wel vaste rentes doet, maar ze promoten dat niet echt omdat ze er zelf niet in geloven. Ze kunnen ook niet concurreren met de huidige vaste rente voorstellen van andere banken.

De keuze blijft altijd moeilijk. De index kan niet blijven dalen maar of ze zal stijgen dat is maar de vraag.

Ik kan je in ieder geval zeggen dat je nog lager kan in het variabele percent. Tot ongeveer 2,50 moet je wel geraken; en dan zit je sowieso lager dan die vaste rentevoet.

Simulatie hypothecaire lening - Spaargids.be
via deze simulator kan je zelf je situatie simuleren, in de rechterkant staan nu de rentevoeten voor het worst case van 5/3/3 +2,85/-2,85 maar je kan zelf die rentes aanpassen en dan zien hoe snel de kosten zakken

Het argument dat de rentes al 30j dalen is voor mij persoonlijk net de reden om t niet te doen.

Dat de FED ZEGT het opkopen van staatpapier zal stilleggen (geld drukken) kan er in de toekomst op wijzen dat de rentes niet meer verder zullen dalen. Wat is usa gebeurt kan ook hier (met vertraging)

Tweede argument vind ik is dat de vaste rentes al terug een ietsiepietsie hoger beginnen te worden. (of zeker niet meer dalen)

3,9 op 25j is niet slecht. Al es bij ing geweest? Bij renteopdevoet.be zie ik toch npaar goeie tarieven vast. Blijkb nu hun dossierkes ah binnenhalen.

Toen wij gingen bouwen zijn we ook bij Argenta langsgeweest en toen stelden zij ook een variabele rente voor .. en jawel het appeltje voor de dorst verhaal kwam weer naar boven. Uiteindelijk zeer gunstig vast rentetarief gekregen bij KBC en ook nog andere gunstige voorwaarden ('goedkope' ssv voor beide partijen).

Mocht ik jullie zijn zou ik gaan voor een vaste rentevoet. Een quotiteit van 73 % is niet slecht en het moet zeker en vast haalbaar zijn om onder de 3,5 % te duiken mits wat goed onderhandelen. Houd wel rekening met de tarieven van de schuldsaldoverzekering ook die de bank je dan biedt, want bij een lage intrest durven ze dat dan ook wat de hoogte injagen vergeet dat ook niet te vergelijken. Ik zou gaan voor een vaste rente. Het is nu zeer aantrekkelijk om aan lage vaste tarieven geld te lenen. Laat je niks wijs maken door de praatjes van bankiers.

Damn zeg, nu durven beweren dat de referteindex niet zal stijgen (of dat de kans niet groot is) is pure oplichterij.

Dat de referte index niet meer ging dalen, daar was hij mee akkoord, maar stijgen zag hij niet gebeuren. Ik hoop dat ik het een beetje correct vertaal, dat was toch wat ik begrepen had. Hij zag alleszins het nut niet om voor een duurdere vaste rente lening te gaan.

Klik om te vergroten...

Je moet het maar durven verkondigen aan je klanten. Voor hetzelfde geld stijgt die rente de komende 30 jaar aan een stuk door.

Wat betreft variabel of vast, dat hangt van jezelf af. Je moet voor de variabele rentevoeten de worst case scenario's berekenen en dan de vergelijking maken met de totale kost van een vaste rentevoet. Ik zou met dat voorstel van Argenta richting andere banken gaan en kijken of zij eronder kunnen (BNPP, KBC, ING, ...).

Dat de referte index niet meer ging dalen, daar was hij mee akkoord, maar stijgen zag hij niet gebeuren. Ik hoop dat ik het een beetje correct vertaal, dat was toch wat ik begrepen had. Hij zag alleszins het nut niet om voor een duurdere vaste rente lening te gaan.

Klik om te vergroten...

Je moet het maar durven verkondigen aan je klanten. Voor hetzelfde geld stijgt die rente de komende 30 jaar aan een stuk door.

Wat betreft variabel of vast, dat hangt van jezelf af. Je moet voor de variabele rentevoeten de worst case scenario's berekenen en dan de vergelijking maken met de totale kost van een vaste rentevoet. Ik zou met dat voorstel van Argenta richting andere banken gaan en kijken of zij eronder kunnen (BNPP, KBC, ING, ...).

Ik heb het op dit forum al een paar keren gepost, maar ik ga het nogmaals doen omdat het voor mij ook een eye opener was...

Niet enkel bij de banken gaan horen, ga ook eens langs bij een immotheker of hypotheekwinkel... Ik zat in een gelijkaardige situatie waar BNP een behoorlijk tarief aanbood (3,30 met 5/5/5 cap van 3%) en Argenta daar net onder zat (3,25 met 10/5/5 cap van 3%), bij de hypotheekwinkel dan uiteindelijk net een lening afgesloten aan 3,09 voor een 10/5/5 met een cap van 2%, dit hebbende een quotiteit van ca. 85%.....

Maar dat Argenta geen vaste rentevoeten zou aanbieden is niet correct, ik kreeg bij Argenta ook een offerte voor een vaste rente, deze promoten ze natuurlijk niet al te vaak doordat ze zelf perfect weten dat over 5 jaar de index hoogstwaarschijnlijk niet zo laag zal staan.

Wij hebben vandaag onze lening vast gelegd, variable aan 3,44% 3/3/3 +2/-2.
Daar wij een 100% lening nodig hadden kon de vaste nooit op tegenover de variabele die voor ons op 4,66 stond. ( over 30jaar ). Wij hebben het gesimuleerd en zelfs als wij 3x op rij een worst case scenario van +2 tegemoet gaan doen wij al winst tegenover de vaste, vandaar dat onze keuze snel gemaakt was.

Vega zei:

Niet enkel bij de banken gaan horen, ga ook eens langs bij een immotheker of hypotheekwinkel...

Klik om te vergroten...

Dit. Niet alleen een tarief bekomen waar banken stelden niet meer onder te kunnen, maar ook een deftige uitleg en een goede formule.

Zonder de immotheker waren we waarschijnlijk nooit bij een accordeonlening uitgekomen en na 5 jaar afbetalen kunnen we al zeggen dat dat een gouden lening is.

KaasKroket zei:

Hallo,
Gisteren had ik een gesprek met Argenta en zij doen niet in vaste rentes. Hij zweerde bij de variabele rente en ging ons ook laten inzien waarom. We staan echter nog niet ver in de onderhandelingen en het beste (en tevens ook het eerste) voorstel dat we hebben gekregen is 3,9 % vast op 25 jaar voor 240.000 te lenen (quotiteit 73%) bij BNP. Bij Argenta stelde de man een 5/3/3 oplossing voor tegen 2,85% (en dus een cap van 2,85%) waarbij hij de lening opslitste in 140.000 voor de fiscaliteit en 100.000 om dit fiscaal niet interessant bedrag zo snel mogelijk en goedkoper te kunnen aflossen. Tevens zou dit laatste gebruikt kunnen worden voor een mandaatkorting. Daarna berekende hij 2 scenario's. Een scenario waarbij de rentevoet constant bleef en een worst case scenario (stijging van 2,85% na 5 jaar). T.o.v. het bod van BNP (vast, 25 jaar, 3,9%) scheelde het eerste scenario 50.000 euro aan betaalde rente en het worst case scenario was 7000 euro duurder dan het bod van BNP.
80.000 (Argenta VAR =) > 130.000 (BNP VAST) > 137.000 (Argenta VAR Max)

Klik om te vergroten...

belangrijk bij dit verhaal is hoe hij de looptijd van die 2 leningen van Argenta ziet. Zijn ze beide ook op 25 jaar? Of heeft hij er "toevallig" eentje op 20 jaar geplaatst? geen wonder dat hij dan lager uitkomt qua totale aflossing . Zoiets kan je evengoed bij BNP doen.

Als ik even de 2 volgende situaties bereken:
- 25 jaar 240k aan 3,9% vast: totaal afbetaald bedrag: 373238 euro
- 25 jaar 240k aan 2,85% variabel 5-3-3 (wcs): 405931 euro

Het "naakte" verschil is dus een stuk groter dan hij zegt. Wss camoufleert hij dit door het voordeel van een mandaat in te rekenen (iets wat bij BNP ook kan), ...

Kaaskroket zei:

Dat de referte index niet meer ging dalen, daar was hij mee akkoord, maar stijgen zag hij niet gebeuren.

Klik om te vergroten...

dit is wel grappig als je weet hoe hoog de referteindex nu staat (voor een 1-1-1): aan 0,061%. Logisch dat hij denkt dat die niet veel meer zal kunnen dalen... En hij ziet het niet meer dalen, maar ook niet meer stijgen. Wat zal het dan doen, 30 jaar ongeveer gelijk blijven? dat gelooft niemand.

JPV zei:

Wat zal het dan doen, 30 jaar ongeveer gelijk blijven? dat gelooft niemand.

Klik om te vergroten...

Diegenen die 4-5 jaar geleden 1/1/1 of accordeon zijn gegaan zouden wel de deal van hun leven doen

Alvast bedankt voor de antwoorden.

JPV zei:

belangrijk bij dit verhaal is hoe hij de looptijd van die 2 leningen van Argenta ziet. Zijn ze beide ook op 25 jaar? Of heeft hij er "toevallig" eentje op 20 jaar geplaatst? geen wonder dat hij dan lager uitkomt qua totale aflossing . Zoiets kan je evengoed bij BNP doen.

Als ik even de 2 volgende situaties bereken:
- 25 jaar 240k aan 3,9% vast: totaal afbetaald bedrag: 373238 euro
- 25 jaar 240k aan 2,85% variabel 5-3-3 (wcs): 405931 euro

Het "naakte" verschil is dus een stuk groter dan hij zegt. Wss camoufleert hij dit door het voordeel van een mandaat in te rekenen (iets wat bij BNP ook kan), ...

Klik om te vergroten...

Er is inderdaad een verschil qua doorlooptijd bij deze leningen. In totaal wordt dus 240.000 euro opgesplitst in 2 leningen, 140.000 en 100.00 euro. Die 140.000 wordt op 25 jaar afbetaald om zo zolang mogelijk fiscaal voordeel te hebben tegen een variabele rente van 2,85% 5/3/3. De overige 100.000 euro werd dan gebruikt om te 'spelen'. Wij gaven zelf 1200 euro per maand op als streefdoel en op basis van die waarde heeft hij de lening van die 100.000 euro bepaald. Dit kwam op 19 jaar tegen een rente van 2,75% (omdat het korter is) volgens dezelfde formule 5/3/3. Waarschijnlijk zal dit laatste het verschil maken met jouw berekening JPV.

We gaan sowieso terug naar BNP om dit voor te leggen omdat zij tot nu sowieso het beste bod hadden gegeven voor een vaste rente, misschien kunnen zij dit ook voor een variabele rente. Bij Argenta was dit sowieso het maximum omdat zij niet onderhandelen, ze gebruiken gewoon een standaardwizard voor iedereen, take it or leave it.

Bij de Immother zijn we een jaar geleden geweest, gewoon om een idee te hebben over wat we zouden kunnen lenen. We waren toen ook al op zoek, maar hadden nog niets concreet op het oog. Die sessie was toen gratis en indien je verder wilde gaan met hen, moest er wel betaald worden door ofwel de bank of ons, afhankelijk van of je hun voorgestelde lening nam. Ik weet dat je verschillende modules kunt nemen bij de Immotheker zoals bv om je geld optimaal te laten renderen tijdens de lening en anderen. Die hebben we op dit moment niet nodig, ik zou eigenlijk gewoon willen weten wat zij kunnen aanbieden via hun netwerken. Is dit advies nog gratis of betaal je hier dan voor?

Nog een kleine update, we zijn ook bij KBC geweest vrijdag, maar ook zij waren niet echt bereid om onder de vaste rente van BNP te gaan, noch onder de variabele rente van Argenta, dit ondanks dat iedereen mij tipte dat KBC op dit moment goede rentes aanbood. Tevens belde Belfius, die eerder afhaakten wegens niet mee te kunnen concurreren, mij om te melden dat ze toch een bod wilden doen. Ik moest hun de gegevens van de beste rentes doorsturen en dan gingen ze kijken wat ze konden doen. Ik heb niets te verliezen dus ik heb hier op toegezegd.

KaasKroket zei:

Alvast bedankt voor de antwoorden.



Er is inderdaad een verschil qua doorlooptijd bij deze leningen. In totaal wordt dus 240.000 euro opgesplitst in 2 leningen, 140.000 en 100.00 euro. Die 140.000 wordt op 25 jaar afbetaald om zo zolang mogelijk fiscaal voordeel te hebben tegen een variabele rente van 2,85% 5/3/3. De overige 100.000 euro werd dan gebruikt om te 'spelen'. Wij gaven zelf 1200 euro per maand op als streefdoel en op basis van die waarde heeft hij de lening van die 100.000 euro bepaald. Dit kwam op 19 jaar tegen een rente van 2,75% (omdat het korter is) volgens dezelfde formule 5/3/3. Waarschijnlijk zal dit laatste het verschil maken met jouw berekening JPV.

We gaan sowieso terug naar BNP om dit voor te leggen omdat zij tot nu sowieso het beste bod hadden gegeven voor een vaste rente, misschien kunnen zij dit ook voor een variabele rente. Bij Argenta was dit sowieso het maximum omdat zij niet onderhandelen, ze gebruiken gewoon een standaardwizard voor iedereen, take it or leave it.

Bij de Immother zijn we een jaar geleden geweest, gewoon om een idee te hebben over wat we zouden kunnen lenen. We waren toen ook al op zoek, maar hadden nog niets concreet op het oog. Die sessie was toen gratis en indien je verder wilde gaan met hen, moest er wel betaald worden door ofwel de bank of ons, afhankelijk van of je hun voorgestelde lening nam. Ik weet dat je verschillende modules kunt nemen bij de Immotheker zoals bv om je geld optimaal te laten renderen tijdens de lening en anderen. Die hebben we op dit moment niet nodig, ik zou eigenlijk gewoon willen weten wat zij kunnen aanbieden via hun netwerken. Is dit advies nog gratis of betaal je hier dan voor?

Nog een kleine update, we zijn ook bij KBC geweest vrijdag, maar ook zij waren niet echt bereid om onder de vaste rente van BNP te gaan, noch onder de variabele rente van Argenta, dit ondanks dat iedereen mij tipte dat KBC op dit moment goede rentes aanbood. Tevens belde Belfius, die eerder afhaakten wegens niet mee te kunnen concurreren, mij om te melden dat ze toch een bod wilden doen. Ik moest hun de gegevens van de beste rentes doorsturen en dan gingen ze kijken wat ze konden doen. Ik heb niets te verliezen dus ik heb hier op toegezegd.

Klik om te vergroten...

Ik heb geen ervaring met de immotheker, maar bij de hypotheekwinkel ishet advies altijd gratis en vrijblijvend, ook de uitleg die je er bij krijgt is zeer goed en je begrijpt na je gesprek ook dat zij volledig onafhankelijk zijn van welke bank dan ook... Wij zijn naar die van Herentals geweest, zeer vriendelijke man die het zeer goed kan uitleggen zonder dat hij je het gevoel geeft dat hij zijn product echt wilt verkopen als een verkoper die zijn doelstellingen MOET halen(hadden we bij Belfius ontzettend hard).

aangezien je de evolutie van de referte-index niet kan voorspellen is het nogal simpel: vergelijk gewoon de worst-case van de variabele met de vaste

ik heb zelf recent een lening met variabele rente afgesloten voor 2,06% (340KEUR, 25j, 80%, 5/5/5) en worst case kwam dit ongeveer overeen met het beste aanbod voor een vaste rente nl. 3,4% dus de keuze was snel gemaakt

voor een variabele rente van boven de 3% gaan zou ik persoonlijk absoluut afraden.. dan ben je nog beter af met een vaste van 4%

en zoals nog anderen hebben gezegd: vermijd de grootbanken (behalve misschien Belfius) aangezien ze toch een overaanbod krijgen van kredietaanvragen en dus geen moeite doen om competitieve rentes te bieden. Hun schuldsaldo's zijn ook extreem duur en zelfs over de splitsing hypotheek/mandaat durven ze moeilijk doen

Dat is interessant om weten. Dus worst case scenario van een variabele is slechter dan een vaste rentevoet? DAMN! Wij hebben indertijd een vaste rentevoet gekregen van 3.6% en wij vonden dit al interessant...

Bij wie moet ik gaan als ik niet naar ING wil stappen? Zijn het niet enkel banken die hypothecaire leningen kunnen geven? Sorry voor de domme vraag

Ik zou het als volgt doen... kleine moeite voor de grootste aankoop van uw leven:

Ik zou het lange termijn verleden van de referte index downloaden op de website van de FSMA (http://www.fsma.be/nl/Supervision/finbem/hk/Article/rihk/ri/arch.aspx). Je kan dan eens "onderzoeken" wat de verdeling is van de wijzigingen in die index. Ik heb dat eens gedaan en ik kan met 217 observaties, met 3 verschillende tests, niet verwerpen met een significantieniveau van 1% dat de verdeling normaal is met gemiddelde -0.03% en standaardafwijking 0.20%.

In mensentaal: de verdeling uit het verleden kan je benaderen met een normaalverdeling met gemiddelde -0.03% per maand en standaardafwijking 0.20% per maand. Hier een histogram met de normaalverdeling er in het rood bij (de rechterstaart ontbreekt enkel in de data, niet in de verdeling, daarom staat het er niet volledig op).



Het gemiddelde is uiteraard negatief, want de index daalde en daalde al die jaren. Je zou evengoed kunnen simuleren met een gemiddelde van 0% of +0.03% ofzo. Persoonlijk denk ik dat ik ten minste 0% zou nemen, want dat die index de komende 20 jaar nog eens met gemiddeld 0.03% zal dalen is zo goed als uitgesloten. Statistiek combineren met gezond verstand dus.

Als je dat weet kan je de referte index in de toekomst simuleren. Het zal niet perfect zijn, maar het is beter dan een worst case scenario want de kans op een worst case scenario is eigenlijk maar klein, dat zou je nodeloos kunnen afschrikken in een misschien wel gunstig geval. Je simuleert dan gewoon de referte index op de tijdstippen waarop je rente herzien wordt en kijkt hoeveel je zou moeten betalen volgens de simulatie. Dat doe je 10.000 keer (of 100.000 of meer...), en dan heb je een idee van wat er allemaal kan gebeuren. En dan kijk je gewoon in hoeveel percent van de gevallen je beter uitkomt dan de vaste index, die uiteraard niet gesimuleerd moet worden: vast is vast.

Als je in 50% van de gevallen beter uitkomt ofzo, dan zou ik eerder vast gaan. Maar als dat 80% of 90% ofzo zou zijn, dan is het duidelijk dat variabel the way to go is.