Archief - Huis kopen (deel 6.1) - tijd voor een groter huis
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
JPV
Legacy Member
Je probleem is dat je niet leest wat er staat. Ja, er bestaat zoiets als een overschrijding van het budget door een architect en zowel deontologische en financiële consequenties van zo'n overschrijding. Maar het is niet omdat het budget overschreden is, dat de kosten van die overschrijding (of zelfs maar al het stuk boven de 10/15%) ten laste is van de architect. Niet de kosten zijn dan ten laste (als je die kan bewijzen), wel de schade. En die is vaak véél minder dan de kosten, zie het artikel van Livios.Shaddix zei:
Begin NIET aan een bouw van een woning in eigen beheer met een marge van maar 10k. Begin niet aan de aankoop van een SOD als je niet weet dat daar sowieso nog extra kosten bijkomen (gaande van aansluiting van nutsvoorzieningen, maar ook de voorziening van méér dan 1 stopcontact per kamer).
Shaddix zei:
Wat voor jou mss niet-constructief overkomt, is gewoon hard realistisch: als je gewoon zou doorgaan met die 10k zal je keihard tegen de lamp lopen. Als je nog geld over zou hebben om lampen te kopen toch
. Hier is geen sprake van grote uitschuivers, wel van extra noden die je ziet tijdens de verbouwing. En waar niet altijd iedereen iets aan kan doen. (in ons geval konden we ons bvb perfect beperken tot het originele bedrag op zo'n 5000 euro na. Maar dan hadden we niet de woning die we na de verbouwingen wilden én hadden we bepaalde zaken later niet meer kunnen doen zonder een deel van de verbouwingen weer opnieuw te moeten doen.
Het kan zijn dat het in het echt anders is, maar het komt hier bij mij en bij velen niet over alsof je voorzichtig bent en al veel met professionelen en ervaringsdeskundigen gesproken hebt. Dat je niet weet dat die verzekering gewaarborgd wonen mogelijks niet van toepassing is op jou, dat je geen weet hebt over een realistische buffer, ... doet niet veel goeds vermoeden over je groot meubelbudget etc. Dus ja, je komt over als roekeloos. Een zot, dat ben je nog niet, da's voor na de verbouwingen als je zo verder doetShaddix zei:We zijn alletwee hele voorzichtige mensen (twijfelaars zelf). We praten met zoveel mogelijk mensen, professionlen en ervaringsdeskundigen. We spenderen veel tijd in excelsheets en forum topics als deze.
...
Ik apprecieer concrete input, maar voel me hier soms een beetje bestempeld als een roekeloze zot
.Shaddix
Legacy Member
Zelf ook wel goed lezen dan hé. Heb al vermeld te willen bekijken hoe de reserve groter te maken. Alsook het aflossingsbedrag naar beneden te halen.
Ik heb in een vorige post ook al over excl de nutsvoorzieningen, epb, veiligheidscoördinator, ... Gehad, dus ik weet dat die appartement te budgeteren zijn.
En bij mijn vermelding van de SOD had ik dat er dan nog wel budget is voor die upgrades.
Er is niets waar ik geen gehoor aan geef.
Ik heb in een vorige post ook al over excl de nutsvoorzieningen, epb, veiligheidscoördinator, ... Gehad, dus ik weet dat die appartement te budgeteren zijn.
En bij mijn vermelding van de SOD had ik dat er dan nog wel budget is voor die upgrades.
Er is niets waar ik geen gehoor aan geef.
desolation
Legacy Member
LaCucaracha zei:
Wij sparen idd relatief veel ja. 800 de maand is zeker het minimum, 1000+ is de doelstelling.
Er zijn ook nog behoorlijk wat werken rond de woning die we aan het afwerken zijn (terras was rond de 6500 EUR, houtbekleding gevel plaatsen 4500 EUR, dat gaat nu op 1j gebeuren, oprit moet nog gebeuren, is ook rond de 7k, airco's plaatsen ongeveer 6k, die twee laatste zijn voor 2020).
Ik ga zeker niet zeggen dat wij goedkoop leven, maar ook niet exorbinant duur ofzo.
En over dat bouwbudget: 10k is om te lachen. 10% is realitischer. Wij hadden alles goed geraamd van tevoren, maar ge komt altijd vanalles tegen.
Onze vloerisolatie moest bv gespoten worden en ineens was het mega crisis in de PUR. Prijs ging van 2600 EUR ex BTW naar 6000 EUR ex BTW en dan wast nog raden of het zou gebeuren. Daar staat ge dan met uw perfecte budgettering. Wij hebben toen een alternatief product genomen (star beads 40), maar ook dat was duurder dan orgineel voorzien.
Tijdens het bouwen communiceert de EPB adviseur dat het kantje boordje is met onze ramen om het K-peil te halen. Ofwel screens plaatsen (15.000 EUR), ofwel zonwerend glas nemen (2300 EUR extra). Anders is het boete van hier tot in tokyo.
Grondwerker schat dat er ongeveer 400 kuub uit moet. Maar tijdens het graven blijkt dat de grond zo hard is dat ze de regenput en septische put niet ondergronds kunnen steken, dus dat die achter de woning moeten komen. Resultaat is dat ze veel verder moeten gaan en er 650 kuub uitkomt. Dat was de fout van de ruwbouwaanemmer dus die heeft het moeten dokken, maar dat was ongeveer 4000 EUR extra.
De Watergroep komt de rioolputjes steken, waarbij blijkt dat ze over een boel aansluitingen in de straat moeten. Resultaat is dat de putjes 6cm boven onze rioolafvoer zitten. Alles terug kunnen open graven, diamantboring door de kelderwand moeten doen, waterdicht maken met speciale producten, buizen herleggen. Kostprijs 1300 EUR.
Twas dat of een pompput van 4000 EUR.
Het zijn dus zo een zaken die "onverwachte kosten" noemen.
Daarnaast zijn er ook gewoon dingen die ge tijdens uw bouw nog wilt aanpassen. Wij gingen eerst een normale videofoon steken, komt NIKO uit met een die op onze domotica werkt. Was wel 1500 EUR extra, maar totaalintegratie en comfort zijn het dan wel waard.
Afwerkingen ook. Voor de stroom hebben we op een paar plaatsen NIKO PURE gekozen. Op de glanswitte keuken waren die Intense (plastic) plaatjes bv spuuglelijk. Ge denkt dan "allez kom, voor die 3 plaatjes pakken we dan wel alu". Achteraf is 200 EUR voor 3 afwerkplaatjes toch veel geld, maar 200 EUR op een keuken van 15k "ist dan ook niet".
We hebben enorm veel geld bespaard door zelf alles van technieken te doen, maar tijdens het bouwen past ge ook nog veel aan. Er zijn bij ons nog zeker 6 lichtpunten en 10 stroompunten bijgekomen. Wat op zich geen drama is, maar ge moet ze ook afwerken + kastmodules voor kopen.
Onze architect en de bouwfirma hebben ook een grove fout gemaakt bij het metsen, waardoor de woning 10cm smaller is dan op plan. Nu is dat geen drama, en ze hebben de prijs per m² netjes gecompenseerd, maar wij hadden onze dressing uitgemeter dat die perfect met standaardkasten kon en dan waren we voor 1800 EUR gesteld in de Ikea. Dat past dus niet meer, waardoor het maatwerk is geworden van 4000 EUR.
Dat zijn dingen waar ge razend kwaad voor zijt, maar ook uw huis niet voor kunt afbreken.
Shaddix
Legacy Member
Merci, dat zijn goeie voorbeelden.
Ik denk dat we dus vooraf eens goed met de architect moeten spreken en kijken of we met het initiële budget een buffer van minstens 10% kunnen voorzien, liefst meer.
Moest het start bedrag voor haar dan te laag worden zullen we nog eens met de SOD gaan spreken.
Ik denk dat we dus vooraf eens goed met de architect moeten spreken en kijken of we met het initiële budget een buffer van minstens 10% kunnen voorzien, liefst meer.
Moest het start bedrag voor haar dan te laag worden zullen we nog eens met de SOD gaan spreken.
Shaddix
Legacy Member
bassie82 zei:
Uiteraard.
Hoe we ons huidige budget hebben bepaald: de architect had het m2 budget verteld van haar recente opleveringen (die mensen deden weinig zelf, wij willen wel het een en het ander doen, ouders hebben geen linkse handen voor de nodige begeleiding, eentje is nu zelf een totaalrenovatie aan het doen).
Wij hebben daar het gemiddelde van gepakt, gezien de voorbeelden meer frullekes hadden dan wat wij willen en we zelf wel dingen willen doen lijkt ons dat niet te scherp.
We kwamen dan op een bewoonbare oppervlakte terecht die iets hoger is dan wat we vooraf hadden gezegd waar we blij mee zouden zijn (we hebben huidige apartement en ouderlijke woonsten ter referentie genomen om daar een idee van te krijgen).
Het budget zou dus kunnen gedrukt worden door die m2 naar beneden te halen.
zarathustra
Legacy Member
Al die budget verhalen ( aka fouten van "professionals") sterken me toch meer en meer in de overtuiging dat er maar heel weinig zijn die weten wat ze doen en dat je er dus constant bovenop moet zitten. Zelfs al hebben ze niet graag dat je op hun vingers staat te kijken
nokeyboard
Legacy Member
Shaddix zei:
Dit dus.
Ook niet vergeten dat het niet gewoon simpel is om goedkoper te gaan.
Ja je kan op veel posten goedkoper gaan.(ramen, keuken etc)
Maar er zijn posten waar je niet echt lager in kunt gaan.
Bv isolatie kan je niet op besparen/ minder steken
Uw sanitairman vraagt 50 euro per uur, die gaat niet ineens 40 euro per uur vragen.
Rekening houdend met het bedrag dat je wilt lenen (en je zal wel wat spaargeld hebben) kan je realistisch gezien wel iets neerzetten. Ik zou allesinds (zoals zovele zeggen) gewoon zeker 10% bijtellen op ramingen/offertes. Dat geld moet je zeker hebben.
Met uw budget ga je wel iets kunnen doen hoor, ik zou gewoon wat realistischer zijn en beseffen dat het een stuk duurder staat zijn dan je nu denkt. Als je daar deftig rekening mee houdt, komt het wel goed
5 huizen langs mij gaat een kennis van mij bouwen.
Heeft na aankoop grond nog 260k euro over. Die moet daarmee nog architect,ingenieur, epb etc betalen en nog een huis van neerzetten. Die denkt dat hij 150m2 gaat kunnen bouwen. Dat is totaal onrealistisch zijn. (Zal ie wel ondervinden als ie binnenkort met architect gaat praten)
HUSKE
Legacy Member
zarathustra zei:
Ik ben elke dag op de werf geweest. Fouten ontdekt in een vroeg stadium, zoals het verkeerde plan gebouwd op het verdiep, zonnepanelen te hoog waardoor ventilatie openingen niet mooi uitkwamen, te weinig PUR gespoten, uitzetvoegen aan de verkeerde kant van de deur, 2 waterleidingen verborgen achter de dubbele wand van de nutsvoorzieningen, venstertablet te veel geplaatst, elektriciteitskabels verkeerd getrokken.
Verder werkt iedereen zoals het hem het beste uitkomt en niet zoals de bouwheer dat wil. Heb vaak discussies gehad met de aannemers dat het moest zoals ik het wou of niet. De enige die mogen stoppen is, is de voeger. Na 4m² vroeg ik of hij heel het huis zo ging afklossen of dat hij ook fatsoenlijk kon voegen. Heeft zijn boel gepakt en heb er nooit nog iets van gehoord
.Nu, eenmaal die ruwbouw staat is de kans op buiten budget gaan kleiner, dan zijn dat meestal persoonlijke keuzes. Als het werk niet goed is uitgevoerd betaal je simpelweg niet. Heb een paar keer geweigerd een factuur te betalen tot het opgelost is.
Bimmer
Legacy Member
zarathustra zei:
De ervaring dat ik ermee heb is het vooral de miscommunicatie, alsook het verschil tussen een groot firma met werknemers en een klein zelfstandigen die voor zijn of hun eigen naam werken.
Ik heb eigenlijk veel positieve ervaringen met aannemers, alsook wederzijds, heb vaak langs hun kant ook te horen gekregen dat ze het heel fijne samenwerking vonden. Als ik hun verhalen hoorde, hoorde ik ook vaak dat ze niet graag voor SOD firma of onder een bouwfirma werkte. Je krijgt heel weinig info en als je extra info wilt duurt het heel lang en krijg je nooit de correcte persoon, dus die krijgen snel de mentalitie van, ik zal het dan wel maar zo doen hé. Je zit dan nog eens met een hoop tussenpersonen, de klant vraagt iets, maar de persoon die het werk uitvoert hoort het 3 personen later, dan krijg je veel fouten.
De samenwerking vonden ze leuk, omdat ik direct aanspreekbaar ben, ik kwam ook dagelijks op de werf. Als ze vragen hadden, konden ze alles aan mij stellen. Gebeurde vaak dat ze nog bijkomende vragen hadden, sommige zaken worden pas duidelijk als je met iets bezig bent.
Ik weet niet of desolation met een SOD firma heeft gebouwen, maar bijvoorbeeld die zijn problemen dat hij aankaart zijn zaken dat je van te voren weet. Ik vind het dan ook straf dat ze dat pas merken, wanneer ze aan de werken bezig zijn, of zelfs als zijn uitgevoerd.
Als ik zo nadenk heb ik eigenlijk maar 1 keer een extra kost gehad en dat was 500 euro, omdat de vrachtwagen zich had vastgereden op mijn grond bij de werken van de kelder. Maar dat wist ik dat het kon gebeuren en die prijs wist ik ook omdat het vermeld stond op de offerte. Maar ik moet er wel bij vermelden, ik baseerde op mijn kostenraming, dat ik zelf opstelde.
Er zijn nog zaken misgelopen, maar daar hebben de aannemers zelf voor moeten betalen. Het valt dan ook net op dat ik maar 3 zaken volledig heb laten uitbesteden, waarbij ik normaal enkel de offerte moest tekenen en klaar en net die 3 bedrijven heb ik problemen.
Ramen: verschillende fouten, waarbij nochtans alles mooi op plan stond en ik onder elk plan een handtekning moest zetten dat ik zeker akkoord ging. Toch slaagde ze erin om hun eigen plannen niet te volgen. Het ergste van het verhaal vond ik dan nog, dat ik het moest zien, want zijn personeel zag het niet. Heb 3 keer hun eigenen tekeningen moeten uitleggen aan zijn personeel. Ik had dan nog speciaal bij de opmeting verlof genomen om er bij te zijn, zodat alles perfect zou verlopen. Perfect voorbeeld van slechte communicatie in het bedrijf en in dit geval van ook personeel dat te laks omging. Ik heb contact gehad met de opmeter, opmeter heeft contact gehad met de verantwoordelijk van de werkplaats en de werkplaats heeft dan weer contact met de plaatser, tja veel info dat verloren gaat.
Soit ze hebben alles op hun kosten terug komen doen, hoe het op hun eigen papieren stond.
Bezetter: De baas is bij mijn bouw langs geweest en heb met hem alles overlopen. Ik heb dan nog alles op papier gezet, ze hadden een gedetailleerd plan en gedetailleerd meetstaat. Toch weer een fout en had vochtplekken. Ik wist al direct wat er aan de hand was, dus ik kapte op die plek open en ik zag het. Contact gehad met de baas, kwam terug. Ik zei dat we dat toch hadden overlopen en dat je het zo ging afwerken, anders heb je last van plekken. Staat dan nog zelfs in zijn dossier. Ja meneer je hebt gelijk, we komen dit direct regelen. Volgende dag stonden ze er wel en hebben ze het proper afgewerkt. heb ik met die mannen gesproken, want wou nu zelf zien of het ook zo werd gedaan. Heb dan gevraagd of ze dat wisten en antwoorden ook van, daar hebben niks van gehoord van onze baas, dus wisten niet dat we het zo moesten doen. Tja weer een communicatie fout bij hun. Soit, het is proper afgewerkt en heb geen problemen, uiteraard niets moeten betalen.
Chapper: Met den baas alles overlopen, had zelfs op elk verdiep een richtlijn tot waar ze moesten chappen. Toch waren die mannen weer niet op de hoogte daarvan, waarbij ze op 1ste verdiep 3cm te hoog hadden gechaped. Contac gehad met de baas, dat ik uiteraad niet ga betalen voor die 3 cm en dat hij ook de kosten van de deuren moet betalen. (Ik heb van elk deur, op 1ste verdiep, 2 cm af moeten halen). Omdat het ook weer allemaal mooi op papier stond, heeft hij zich ook direct verontschuldigd en 3 cm van de factuur afgetrokken en geld gegeven voor de deuren. Dus uiteindelijk geen probleem, maar zijn toch ook weer zo van die domme fouten dat ik denk van komaan mannen.
Hierdoor werk ik liever met kleine zelfstandigen, waar ik goede refferenties heb. Daar sta je direct mee in contact en die werken onder hun eigen naam, dus willen ook dat het werk zo proper mogelijk gebeurd. Over die personen kan ik niks anders dan goed over spreken, was heel leuk samenwerken en echt proper afgewerkt.
Als ik zie welke fouten er gebeuren met de SOD huizen achter mij en bij mijn broer, stel ik mij zelfs soms ook de vraag of die persoon van SOD wel effectief komt kijken. De buurman (SOD) naast mij heeft geen vloerverwarming in zijn badkamer, nochtans staat dat duidelijk op het plan. Het viel op wanneer de loodgieter moest terug komen, omdat de vloer koud aanvoelde als ze de verwarming opzetten. Zoiets dat snap ik dus echt niet hé.
Anoniem06
Legacy Member
nokeyboard zei:
Is dat inclusief keuken, tuin+oprit en meubels dan ofzo? Want 260.000 euro excl keuken en buiten voor 150m2 is absoluut mogelijk hoor. Da's zelfs al duur voor 150m2 (tenzij kelder). Ik begin de all-in prijzen van SOD firmas ondertussen wat te kennen.
Mijn indruk is dat sommige mensen hun dure fantasietjes waar ze (en hun architect) voor gekozen hebben extrapoleren en zo een totaal fout beeld hebben van bouwkost.
Shaddix
Legacy Member
Bij de SOD bij wie we langs zijn geweest kregen we een schatting van een HOB (klassieke bouw) met een 162m2 voor 230k incl kosten. Dat was dan nog met een upgrade naar vloerverwarming en ventilatiesysteem D en gegarandeerd e-peil van 30. Wel goedkope tegels, niet zo'n mooie PVC ramen, geen vloerbekleding boven, en het keuken en badkamerbudget was voor iets zéér basic, dus tel daar gerust nog eens 30k bij. Maar dan zit je wel op het budget van die buur natuurlijk.
Was trouwens een firma die al even bestaat en online een vrij goede reputatie lijkt te hebben, heb er weinig slechts over gevonden in vergeleiking met sommige concurenten.
Was trouwens een firma die al even bestaat en online een vrij goede reputatie lijkt te hebben, heb er weinig slechts over gevonden in vergeleiking met sommige concurenten.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.