Archief - Dakrenovatie appartementsblok

Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.

the_fox

Legacy Member
taylor zei:
de term "verborgen gebrek" heeft niets te maken met of je het al dan niet zou moeten "verwachten" dat de staat zo is, of dat het als bv "algemene kennis beschouwd wordt'. Het enige wat er toe doet is de juridische definitie van "verborgen gebrek" en dat is:
...
Maar ge vergeet dan 1 ding natuurlijk. Het dak is geen deel van zijn appartement, wel van de gemeenschap.

Verder kan het goed zijn dat de dakrenovatie er komt naar aanleiding van de strengere isolatienormen die van kracht zijn sinds 1/1/2020. Dan kan je ook niet spreken van een verborgen gebrek sinds het decreet hiervoor pas op 20 maart 2019 goedgekeurd is in het Vlaams Parlement, en hij woonde er dan al (sinds er in de beginpost staat dat hij al anderhalf jaar eigenaar is).

SilentDeath

Legacy Member
bassie82 zei:
Is er niks van spaarpot aangelegd geweest door de syndicus om zulke dingen deels te betalen?

En het is waarschijnlijk dat bij aankoop van je appartement dat ze nog niet wisten dat het dak in zo slechte staat is. Dus ik denk niet dat ze bewust hebben gelogen.

De spaarpot bedraagt €1500. De vorige jaren is steeds het minimale bedrag gespaard om juist de kleinere kosten te dekken.

SilentDeath

Legacy Member
desolation zei:
renovatie met roofing, ik heb nergens gezegd met EPDM.
Prijzen komen van bouwinfo/livios/etc... en 3 offertes die ik vorige zomer voor mijn ouders heb aangevraagd.
70 EUR per m² voor epdm is wel echt duur voor enkel EPDM op nieuwbouw hoor, wij zaten onder de 40 EUR per m² (wel met 3-lagige roofing van De Boer, niet met EPDM, EPDM lag ergens op een 48 EUR).
De materiaalkost zal het alleszins niet zijn, als ik rap eens tel bij APOK voor 5000 vierkante meter EPDM + lijm en accesoires zit ge op een 80.000 EUR ex btw aan de prijs van een particulier.
Voor mijn eigen dak (100m²) heb ik de offerte nog liggen en dat was 1800 EUR voor een compleet pakket zonder isolatie en 4000 EUR met.
Het is een ander verhaal als ook heel het dak nog eens moet geisoleerd worden, maar ik kom uit op ongeveer 8 EUR per vierkante meter voor EPDM zelf bij een dakoppervlak vanaf 1000m².

Los van die prijzen vind ik vooral zijn aandeel van 9% in die kosten zeer hoog. Dit is duidelijk een groot gebouw, ofwel bezit hij een halve verdieping ofwel kloppen die verhoudingen toch niet.

De precieze verdeelsleutel weet ik niet. Op de vorige syndicvergadering werd beslist om €20.000 reservekapitaal aan te leggen onder de bewoners. Hiervoor heb ik €774 moeten betalen. €20.000 / €774 = 25.84. Dus stel dat de totale renovatie €242.000 kost, zou mijn deel €9.365.33 bedragen. (242000 / 25.84)

Bloembak

Legacy Member
Jackerath zei:
Een appartement van 40 jaar oud kopen, waar blijkbaar geen reservekapitaal aanwezig is? Dat voel je toch aan uw kleine teen dat daar miserie van komt.

Maakt niets uit. Als er wel reservekapitaal gespaard werd, dan moet je dit als koper ook gewoon vergoeden aan de verkoper (en komt dit bovenop de aankoopprijs van het appartement).

FlatSix

Legacy Member
Bloembak zei:
Maakt niets uit. Als er wel reservekapitaal gespaard werd, dan moet je dit als koper ook gewoon vergoeden aan de verkoper (en komt dit bovenop de aankoopprijs van het appartement).

Moeten? Dat denk ik niet.

bassie82

Legacy Member
SilentDeath zei:
De spaarpot bedraagt €1500. De vorige jaren is steeds het minimale bedrag gespaard om juist de kleinere kosten te dekken.

https://www.jalo.be/het-reservefonds-voor-mede-eigenaars/

Hier komt weliswaar vanaf 1 januari 2019 verandering in. Vanaf dan gaat namelijk de hervorming van het appartementsrecht van kracht en wordt het reservefonds verplicht voor alle verenigingen van mede-eigenaars waarvan hun mede-eigendom 5 jaar geleden of nog eerder is opgeleverd.

Enkel wanneer ⅘-meerderheid tijdens een algemene vergadering beslist om dit reservefonds toch niet op te richten, kan hiervan worden afgeweken.



Dus ze hebben effectief beslist om geen reservefonds op te richten ondanks dat ze in een gebouw van 40 jaar zitten.

SilentDeath

Legacy Member
Jackerath zei:
Een appartement van 40 jaar oud kopen, waar blijkbaar geen reservekapitaal aanwezig is? Dat voel je toch aan uw kleine teen dat daar miserie van komt.

Achteraf is het altijd makkelijk praten.. Tot dusver wist ik amper wat syndicverslagen, werkingskapitaal, reservekapitaal, verdeelsleutels etc. waren.
Laat staan de renering maken dat de afwezigheid van een reservekapitaal een rode vlag zou zijn.

desolation

Legacy Member
SilentDeath zei:
De precieze verdeelsleutel weet ik niet. Op de vorige syndicvergadering werd beslist om €20.000 reservekapitaal aan te leggen onder de bewoners. Hiervoor heb ik €774 moeten betalen. €20.000 / €774 = 25.84. Dus stel dat de totale renovatie €242.000 kost, zou mijn deel €9.365.33 bedragen. (242000 / 25.84)

Hoeveel appartementen en kantoren zijn er in het gebouw ?

bassie82

Legacy Member
Precieze verdeelsleutel moet in je akte staan.
En kan wel heel belangrijk zijn om te weten bij zulke grote zaken.

Dat ze je niet proberen in de zak te zetten omdat je je eigen verdeelsleutel niet weet.

Renegadexxripxx

Legacy Member
bassie82 zei:
Precieze verdeelsleutel moet in je akte staan.
En kan wel heel belangrijk zijn om te weten bij zulke grote zaken.

Dat ze je niet proberen in de zak te zetten omdat je je eigen verdeelsleutel niet weet.

Wel opletten daarmee, heb al zien passeren dat ze tijdens de vergaderingen andere verdeelsleutels stemmen dan degene die er afgesproken staan in de akte.

En daar kun je dan ook bij mijn weten niet onderuit.

bassie82

Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
Wel opletten daarmee, heb al zien passeren dat ze tijdens de vergaderingen andere verdeelsleutels stemmen dan degene die er afgesproken staan in de akte.

En daar kun je dan ook bij mijn weten niet onderuit.

dat kan maar ook dit moet dan specifiek gemeld worden.
Volgens mij moet dit zelfs worden toegevoegd aan de akte maar daar ben ik niet 100% zeker van.

makila

Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
Wel opletten daarmee, heb al zien passeren dat ze tijdens de vergaderingen andere verdeelsleutels stemmen dan degene die er afgesproken staan in de akte.
En daar kun je dan ook bij mijn weten niet onderuit.
Dus volgens jou, als er 5 appartementen zijn en 4 op 5 stemt dat de verdeelsleutel 0/5 - 0/5 - 0/5 - 0/5 en 5/5 is (om u speciaal te kloten), dan kan je daar niet onderuit want de meerderheid heeft beslist! :p

Antwoord: Ja het kan dat een andere verdeelsleutel wordt gestemd op de VVE zover als ik er weet / kennis van heb, maar via de vrederechter kan je er nog wel onderuit als de verdeelsleutel echt absurd is en totaal niet overeenkomt met de praktijk.

SilentDeath

Legacy Member
desolation zei:
Hoeveel appartementen en kantoren zijn er in het gebouw ?

In totaal zijn er 23 appartementen, 3 winkelruimtes & 22 ondergrondse autostaanplaatsen.
Volgens de akte bedraagt mijn aandeel 387/10.000.
De drie winkelruimtes bevatten samen 2202/10.000.

desolation

Legacy Member
Als uw appartement redelijk groot is tov de rest dan is dat wel een vrij redelijke verhouding ja.

Xena

Legacy Member
SilentDeath zei:
Blijkbaar is het dak helemaal versleten van de appartementsblok waar ik woon.
Ik woon hier nu anderhalf jaar en alvorens dit appartement aan te kopen had ik gepolst of er geen grote werken gepland stonden.
Volgens het immo kantoor & de verkopers was dit niet het geval.

(..)Volgens de verdeelsleutel zou mij dat +/- €9000 kosten.
[/LIST]
Het is toch aan jou om na te zien in welke staat je het pand koopt? Sorry, als je een appartement van ~40 jaar koopt, dan weet je dat er grote kosten aan komen. Vooral als er geen "spaarpotje" aanlegd werd, dan weet je toch dat je hier budget moet voorzien (en nogmaal sorry, neen, de immo en de verkoper gaan je hier niet bij helpen)?

Wees blij dat je (na die investering) een iets beter appatement zult hebben... Met een beetje geluk kan je dit doorrekenen bij deverkoop :niceone:

Bloembak

Legacy Member
FlatSix zei:
Moeten? Dat denk ik niet.

Uiteraard wel. De verkoper van het appartement krijgt zijn reservekapitaal terug want het werd niet aangewend in de periode dat hij/zij eigenaar was. De koper van het appartement moet zich in regel stellen met het reservekapitaal van de VVE en die pot terug aanvullen.

Xena

Legacy Member
Bloembak zei:
Uiteraard wel. De verkoper van het appartement krijgt zijn reservekapitaal terug want het werd niet aangewend in de periode dat hij/zij eigenaar was. De koper van het appartement moet zich in regel stellen met het reservekapitaal van de VVE en die pot terug aanvullen.

Zo werkt het toch niet? Het reservekapitaal is van de mede-eigendom, en krijg je niet terug als je je pand verkoopt (zie bijv hier en hier). Zou anders te makkelijk zijn ...

ShovShov

Legacy Member
Bloembak zei:
Uiteraard wel. De verkoper van het appartement krijgt zijn reservekapitaal terug want het werd niet aangewend in de periode dat hij/zij eigenaar was. De koper van het appartement moet zich in regel stellen met het reservekapitaal van de VVE en die pot terug aanvullen.

Neen geld van het reservefonds wordt niet terugbetaald hoor.
Kunt het wel overeenkomen met de koper om die kosten mee te laten vergoeden maar zeker niet verplicht.

Renegadexxripxx

Legacy Member
SilentDeath zei:
In totaal zijn er 23 appartementen, 3 winkelruimtes & 22 ondergrondse autostaanplaatsen.
Volgens de akte bedraagt mijn aandeel 387/10.000.
De drie winkelruimtes bevatten samen 2202/10.000.

Dan is uw aandeel in de kosten toch 387/10000 ste.

Dus op een kost van 200k, is uw aandeel dan 7740€.

stungunner

Legacy Member
Bloembak zei:
Uiteraard wel. De verkoper van het appartement krijgt zijn reservekapitaal terug want het werd niet aangewend in de periode dat hij/zij eigenaar was. De koper van het appartement moet zich in regel stellen met het reservekapitaal van de VVE en die pot terug aanvullen.

Het is nu wel lang geleden dat ik de regels van de mede-eigendom heb gelezen (zijn onlangs ook weer grondig veranderd), maar dit klopt toch niet hoor. Je kan die kosten gerust doorrekenen aan een koper in je verkoopprijs, maar je kan echt geen geld uit het reservekapitaal bij verkoop terugvorderen van de VME.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Terug
Bovenaan