Archief - Immobiliënkantoren: oneerlijke concurrentie?

¨$^µù^§èçà#&&² zei:

Natuurlijk wel.

Hier trouwens een uitleg van iemand op een ander forum over de housing bubble:

Klik om te vergroten...

Je quote staat vol met grote blunders. Je hoeft geen economie te hebben gevolgd om te weten dat de ECB geen geld print indien banken geld wensten te lenen. Neen. In werkelijkheid moeten banken 2,5% van hun beheerd kapitaal opzij zetten bij de ECB, en het is dat geld dat de banken van de ECB (hun eigen geld dus) kunnen lenen. Bijdrukken leidt enkel tot inflatie... Hij gaat op verschillende plaatsen totaal de mist in.

SoliD zei:

Ge klinkt wel lichtjes gefrustreerd imo

Klik om te vergroten...

Ja tuurlijk wel Zoals men het bij de bank voorstelde was geld geen issue en zouden we in no time het huis van onze dromen hebben. Intussen zijn we 6 maand, 66 openbare verkopen en 666 frustraties verder. Binnen enkele maanden loopt ons huurcontract af en ik heb hoegenaamd geen zin dat te verlengen.

Nogmaals, ik heb enkele adressen bijgehouden en ga deze op de voet volgen. Wanneer blijkt dat deze woningen opgekocht werden door agentschappen dan vind ik dat men hiertegen actie moet ondernemen.

Waarom ook enkel via openbare verkoop?

russian zei:

Je quote staat vol met grote blunders. Je hoeft geen economie te hebben gevolgd om te weten dat de ECB geen geld print indien banken geld wensten te lenen. Neen. In werkelijkheid moeten banken 2,5% van hun beheerd kapitaal opzij zetten bij de ECB, en het is dat geld dat de banken van de ECB (hun eigen geld dus) kunnen lenen. Bijdrukken leidt enkel tot inflatie... Hij gaat op verschillende plaatsen totaal de mist in.

Klik om te vergroten...

De quote komt overeen met mijn interpretatie van Hayek en Mises. Ik heb toevallig net een aantal boeken van deze auteurs moeten lezen voor mijn thesis. Ik vind dat de quote redelijk correct is. De quote waarschuwt ook dat dit geen mainstream economics is maar desalniettemin blijft het zijn waarde hebben.

Blijkbaar moet je wel economie hebben gevolgd om door te hebben wat centrale banken net doen. Een centrale bank heeft geen rechtstreekse invloed op de interestvoet. Als bvb de FED morgen zegt de interestvoet moet naar beneden met 1%, en ze doet verder niets dan zal de interestvoet niet wijzigen.

De interestvoet wordt bepaald door de vraag en aanbod naar geld. Wil de FEDde interestvoet verlagen, dan moet zij het aanbod van geld verhogen. Hoe doet zij dit? De FED drukt geld en koopt met dat geld overheidsobligaties. De FED blijft overheidsobligaties kopen (en dus geld creeeren) totdat de interestvoet gelijk is aan de gewenste interestvoet.

De media heeft het wel vaker over de FED die de interestvoet verlaagt, maar correcter zou zijn als de media het heeft over de FED die de geldhoeveelheid verhoogt.

Æro zei:

Wanneer ik over voldoende kapitaal beschik koop ik ook elk huis op.

Klik om te vergroten...

En wat ben je daarmee als je die niet verkocht krijgt? Denk je dat er geen concurrentie bestaat tussen verkopers van huizen?

russian zei:

Je quote staat vol met grote blunders. Je hoeft geen economie te hebben gevolgd om te weten dat de ECB geen geld print indien banken geld wensten te lenen. Neen. In werkelijkheid moeten banken 2,5% van hun beheerd kapitaal opzij zetten bij de ECB, en het is dat geld dat de banken van de ECB (hun eigen geld dus) kunnen lenen. Bijdrukken leidt enkel tot inflatie... Hij gaat op verschillende plaatsen totaal de mist in.

Klik om te vergroten...

Blunders? Totaal de mist in gaan? Zeg maar.

De ECB print normaliter geen geld indien banken geld willen lenen, nee. Normaliter. Hoe vaak speelt de FED of ECB niet de 'lender of last resort'?

Hij zegt trouwens zelf dat het allemaal wat gesimplificeerd is. De grote lijnen ervan kloppen wel degelijk (volgens de Oostenrijkse economische school).

¨$^µù^§èçà#&&² zei:

En wat ben je daarmee als je die niet verkocht krijgt? Denk je dat er geen concurrentie bestaat tussen verkopers van huizen?

Klik om te vergroten...

Op sommige plaatsen zeer weinig. Dat is juist het probleem met vastgoed.

Zo is er het voorbeeld van een verkrottend huis in het midden van een drukke winkelstraat, waar men al bods voor heeft gemaakt van enkele miljoenen euros. Terwijl dat huis, moest het een produkt zoals een ander zijn, anders nooit voor meer dan 10.000 euro verkocht was geweest. De eerste eigenaar had hier trouwens van een immokantoor ongeveer 50.000 euro voor gekregen en dat immokantoor had het nadien verder verkocht voor bijna 200 keer zoveel geld. Puur misbruik makend van het feit dat de eerste eigenaar een oud vrouwtje was dat maar weinig besef had van hoeveel haar huis eigenlijk waard was in het midden van die winkelstraat. Moesten meer personen weet hebben gehad dat het vrouwtje haar huis aan het verkopen was dan was dit natuurlijk ook niet gebeurd, maar dat is dus niet altijd het geval.

Op zich is dit dus ook het duidelijkste voorbeeld van hoe specialisten misbruik kunnen maken van hun meerkennis. Je kan dus niet echt stellen dat er bij vastgoed echt sprake is van een compleet vrije markt, soms is er eerder sprake van monopolies of van helemaal geen 'marktvorm'. (Omdat er maar 1 eigenaar is van dat ene huisje op juist die plek, of omdat maar 1 iemand weet dat het huis te koop staat. etc.)

¨$^µù^§èçà#&&² zei:

Blunders? Totaal de mist in gaan? Zeg maar.

De ECB print normaliter geen geld indien banken geld willen lenen, nee. Normaliter. Hoe vaak speelt de FED of ECB niet de 'lender of last resort'?

Hij zegt trouwens zelf dat het allemaal wat gesimplificeerd is. De grote lijnen ervan kloppen wel degelijk (volgens de Oostenrijkse economische school).

Klik om te vergroten...

De Europese Centrale Bank is obsessief begaan met een inflatiedoel van om en bij de twee procent en zou volgens de quote geld bijdrukken naar eigen behoeven en bijgevolg inflatie enorm aanwakkeren? Vals.

De FED oefent controle uit op de discount window rate (cfr. vorige zondag) --de voet waaraan banken hun eigen geld kunnen lenen van de FED-- of de intrest rate (de intrestvoet tussen banken onderling).

Er wordt absoluut geen geld bijgeprint zoals de persoon schrijft. Indien je zo'n blunder leest, heb je niet veel zin om verder te lezen.

Ik veronderstel dat iemand die economie heeft gestudeerd nog wel meer blunders ziet.

Oostenrijker zei:

Banken kunnen geld lenen bij de centrale bank. De centrale bank zelf moet daar weinig moeite voor doen: met een druk op de knop wordt er geld gecreëerd op de computer; dat wordt dan overgeschreven naar de rekening van Fortis of ING, en dan kunnen die banken dat geld uitlenen aan hun cliënten.

Klik om te vergroten...

:ironic:

russian zei:

Ik veronderstel dat iemand die economie heeft gestudeerd nog wel meer blunders ziet.

Klik om te vergroten...

Iemand die economie gestudeerd heeft (ik dus, zit in mijn laatste jaar EW) ziet enkel jouw blunders. Heb je mijn posts een aantal posts hierboven gelezen? Dat is wat er gebeurt als de fed de interestvoet verlaagt. Vertrouw me maar dat dat juist is. Ik zou mijn monetaire economie handboek kunnen citeren als je wil, maar ik denk niet dat dat nodig is.

Ik zeg niet dat de oostenrijkse visie volledig de juiste is, maar ze maken wel een aantal goede punten. Zo is zijn de inflatie en geldgroei bijna perfect gecorreleerd op lange termijn.

nite zei:

Iemand die economie gestudeerd heeft (ik dus, zit in mijn laatste jaar EW) ziet enkel jouw blunders.

Klik om te vergroten...

Is het mogelijke om deze blunders even aan te halen?

nite zei:

Heb je mijn posts een aantal posts hierboven gelezen? Dat is wat er gebeurTTTT als de fed de interestvoet verlaagt. Vertrouw me maar dat dat juist is. Ik zou mijn monetaire economie handboek kunnen citeren als je wil, maar ik denk niet dat dat nodig is.

Klik om te vergroten...

russian zei:

Er wordt absoluut geen geld bijgeprint zoals de persoon schrijft.

Klik om te vergroten...

Deze is veruit de grootste. Ze printen dus wel degelijk geld bij en niet zo een klein beetje. De geldgroei is jaar na jaar rond de 10% als ik mij goed herinner. En het is deze geldgroei die voor inflatie zorgt. Nu de oostenrijkers zeggen dat alle inflatie slecht is (Ron Paul volgt deze logica dacht ik ook) maar zoals die persoon zei, is dit niet mainstream economics. Inflatie heeft wel een aantal voordelen, en een lage stabiele inflatie is niet destabiliserend voor de economie.

De Europese Centrale Bank is obsessief begaan met een inflatiedoel van om en bij de twee procent en zou volgens de quote geld bijdrukken naar eigen behoeven en bijgevolg inflatie enorm aanwakkeren? Vals.

Klik om te vergroten...

De quote is juist. Moest de ECB geen geld bijdrukken, zou er deflatie zijn ipv inflatie. Je hebt wel gelijk dat de ECB vrij goed met de geldpomp omspringt en dus over het algemeen haar doel van %2 wel benadert.

nite zei:

Deze is veruit de grootste. Ze printen dus wel degelijk geld bij en niet zo een klein beetje. De geldgroei is jaar na jaar rond de 10% als ik mij goed herinner. En het is deze geldgroei die voor inflatie zorgt. Nu de oostenrijkers zeggen dat alle inflatie slecht is (Ron Paul volgt deze logica dacht ik ook) maar zoals die persoon zei, is dit niet mainstream economics. Inflatie heeft wel een aantal voordelen, en een lage stabiele inflatie is niet destabiliserend voor de economie.



De quote is juist. Moest de ECB geen geld bijdrukken, zou er deflatie zijn ipv inflatie. Je hebt wel gelijk dat de ECB vrij goed met de geldpomp omspringt en dus over het algemeen haar doel van %2 wel benadert.

Klik om te vergroten...

Neen. Het is de taak van de FED (hoewel ondergeschikt aan de economische groei) om bijvoorbeeld de inflatie in te toomen (de FED gaat dan ook geen geld printen). Je wijst bovendien de inflatie uitsluitend toe aan de centrale banken? (af te leiden uit geen geld bijdrukken door de ECB leidt tot deflatie)

Het is net de FED die er moet op toezien dat het krediet (dat zorgt vnl. voor de inflatie) en dus hoeveelheid geld in omloop niet excessief stijgt.

En verder controleert de FED de hoeveelheid geld in omloop door voorheen uitgegeven overheidsobligaties aan te kopen of te verkopen. Niet door zomaar geld bij te drukken.

russian zei:

Neen. Het is de taak van de FED (hoewel ondergeschikt aan de economische groei) om bijvoorbeeld de inflatie in te toomen (de FED gaat dan ook geen geld printen). Je wijst bovendien de inflatie uitsluitend toe aan de centrale banken? (af te leiden uit geen geld bijdrukken door de ECB leidt tot deflatie)

Klik om te vergroten...

Niet iedere prijswijziging wordt veroorzaakt door wijzigingen van de geldhoeveelheid. Maar inflatie is een voortdurende prijsstijging van het algemene prijsniveau, en op lange termijn is het enkel geldgroei dat dit veroorzaakt.

Het is net de FED die er moet op toezien dat het krediet (dat zorgt vnl. voor de inflatie) en dus hoeveelheid geld in omloop niet excessief stijgt.
En verder controleert de FED de hoeveelheid geld in omloop door voorheen uitgegeven overheidsobligaties aan te kopen of te verkopen. Niet door zomaar geld bij te drukken.

Klik om te vergroten...

Klopt. De FED geeft geld niet gratis weg. Wil de FED de geldhoeveelheid verhogen dan koopt zij overheidsobligaties aan. Maar met welk geld denk je dat de fed deze overheidsobligaties koopt? Geld dat ze drukt natuurlijk. Ik zeg niet dat dat onverantwoord is of niet overeenstemt met de inflatiedoelstelling van de FED, maar de FED schept wel degelijk geld uit het niets. Dit hoeft daarvoor niet te betekenen dat ze geld letterlijk bijdrukt, ze koopt vast geen overheidsobligaties met cash geld aan.

nite zei:

Niet iedere prijswijziging wordt veroorzaakt door wijzigingen van de geldhoeveelheid. Maar inflatie is een voortdurende prijsstijging van het algemene prijsstijging, en op lange termijn is het enkel geldgroei dat dit veroorzaakt.

Klik om te vergroten...

Ja.

nite zei:

Klopt. De FED geeft geld niet gratis weg. Wil de FED de geldhoeveelheid verhogen dan koopt zij overheidsobligaties aan. Maar met welk geld denk je dat de fed deze overheidsobligaties koopt? Geld dat ze drukt natuurlijk. Ik zeg niet dat dat onverantwoord is of niet overeenstemt met de inflatiedoelstelling van de FED, maar de FED schept wel degelijk geld uit het niets. Dit hoeft daarvoor niet te betekenen dat ze geld letterlijk bijdrukt, ze koopt vast geen overheidsobligaties met cash geld aan.

Klik om te vergroten...

Ik denk dat de FED overheidsobligaties aankoopt met het geld dat de financiële instellingen verplicht in bewaring bij de FED hebben en dus niet met nieuw geld (of met geld van overheidsobligaties die ze eerder heeft verkocht).

russian zei:

Ik denk dat de FED overheidsobligaties aankoopt met het geld dat de financiële instellingen verplicht in bewaring bij de FED hebben en dus niet met nieuw geld (of met geld van overheidsobligaties die ze eerder heeft verkocht).

Klik om te vergroten...

De geldhoeveelheid stijgt jaar na jaar. Dit is op zicht niet slecht. Een groeiende economie heeft ieder jaar extra geld nodig. Geld van de financiele instellingen en van vorige verkochte obligaties is niet voldoende.

deze pdf toont de voortdurende geldgroei:http://www.federalreserve.gov/releases/h6/hist/h6hist1.pdf

russian zei:

Ja.



Ik denk dat de FED overheidsobligaties aankoopt met het geld dat de financiële instellingen verplicht in bewaring bij de FED hebben en dus niet met nieuw geld (of met geld van overheidsobligaties die ze eerder heeft verkocht).

Klik om te vergroten...

ik heb geen economie gestudeerd, maar volgens mij is het beide, de banken zijn verplicht een bepaald % af te geven aan de centrale banken om crisissituaties op te lossen als de liquiditeit tussen de banken onderling te laag word en zo de rente oncontroleerbaar word. maar op lange termijn kan je toch nooit inflatie hebben als nergens geld word bijgemaakt? dat lijkt me vrij logisch. wat de fed op dit moment trouwens doet is volgens mij enkel de economie in USA steunen en de inflatie? ik vermoed het ergste . ze proberen de negatieve trend zoveel mogelijk te breken maar je hebt veel kans dat het enkel uitstel van executie/maken van een nieuwe bel is lijkt me.

dat immokantoren echt opkopen, ik geloof er niet veel van, dat zou wel heel veel geld kosten, tenzij er echt grote budgetten achter zitten. waar ik wel in geloof is dat ze gezamelijk gewoon stelselmatig de prijzen puchen om hun commissie te verhogen. dus concurrentie op prijs is er niet geloof ik en dat is op vele vlakken zo. net zoals ik er nie in geloof dat coca cola en pepsi ook niet zo concurreren om een vb te geven.

aero: ik snap nie waarom je enkel openbaar wil kopen? kijk ook eens gewoon particulier rond, kijk ook eens naar grond, spreek eens met een architect, vergroot uw spectrum? als je met zo'n budget niet aan een huis komt, dan is het voor 90% niet haalbaar. het is ook beter een stuk te hebben gespaard, zo moet je minder lenen en verlaagt ook de quotiteit van uw lening. daardoor betaal je minder rente.

@immotheker: die van leuven is heel goed, die van kortrijk hebben wij heel slechte ervaringen mee ...

En wat zouden de prijzen van de woningen doen binnen dit en 10 jaar? Ik weet wel dat niemand dat echt met zekerheid kan zeggen, maar er zullen toch wel enkele mogelijke pistes bestaan?

stijgen ...
edit: dus stabiliseren/stijgen/stabiliseren

SoliD zei:

..

Klik om te vergroten...

Aangezien je in de immo zit weet je mss wel het antwoord op de volgende vraag (mss dat het meer een vraag is voor een notaris dan voor een makelaar).

Als je een huis koopt betaal je daar registratierechten op (10%). Wanneer je dan dat huis verkoopt, kun je dat bedrag aftrekken van de nieuwe registratierechten dat je moet betalen voor je nieuw huis.

Dus je koopt een huis van 150.000 -> betaal je 15.000 euro belastingen op
Later verkoop je dit om een huis van 250.000 te kopen -> betaal je normaal gezien 25.000 euro belastingen op, maar aangezien je 15.000 euro kan aftrekken, moet je nog 'maar' 10.000 betalen.

Tot daar is alles duidelijk, maar hoe zit dat met nieuwbouw ?
Daar betaal je namelijk enkel RR op de grondwaarde (alhoewel ze dat willen optrekken naar 21%) en betaal je btw op de waarde van het appartement/huis (21%).

Stel dat je een appartement koopt van 250.000 waarvan de grondwaarde 80.000 is.
Dan betaal je RR op de grond -> 8.000 euro
En btw op het app -> 35.700

Welk bedrag mag je dan later aftrekken wanneer je een huis/app koopt ?
a) 8000 (RR op de grond)
b) 43.500 (de totale belasting -> rr + btw)
c) 25.000 (10% van het totaalbedrag)

Indien het a is, wordt je dubbel gestraft op nieuwbouw. Niet enkel moet je meer belastingen betalen (21% ipv 10% op de waarde van het appartement), maar kan je het later nog niet aftrekken wanneer je een nieuw app/huis koopt ... (en dat verschil tussen optie a en b is niet bepaald klein te noemen)

Iemand enig idee?