Archief - Kopen - Verhuren - is vastgoed nog interessant genoeg?

Hey,

Ik ben 24 en heb een gemiddeld netto inkomen van 2100€.
Op dit moment woon ik nog steeds bij mijn ouders en ben ook niet van plan snel alleen te gaan wonen.
Een auto heb ik niet en moet ik ook nog niet aanschaffen omdat ik van thuis uit steeds 1 ter beschikking heb. Ook heb ik geen andere kosten (250€ kost en inwoon (maaltijdcheques gebruik ik voor het grootste deel) gsm abonnement van 15€ per maand en het tanken van de auto).

Nu vroeg ik me af of het interessant is om een appartement te kopen en dit meteen te verhuren.
Op het net valt enorm veel te lezen maar vaak ook tegenstrijdig. Het leek me vooral interessant omdat de huurders "mee betalen" aan mijn afbetaling. Ook ben ik zeker dat als ik geen huurders heb ik met mijn loon toch zeker de afbetaling aankan. Ik dacht aan een appartement rond de 150 000€.

De vragen waarmee ik zit zijn de volgende:

-Gaat de vastgoedprijs stabiel blijven of kan deze enorm gaan instorten?
-Wat met het inbrengen van belastingen (welke voordelen heb ik in mijn situatie en welke niet)
-Als ik naar verloop van tijd een 2de (wss eigen woonst) koop op welke nieuwe lening heb ik dan recht en kan ik mijn 1ste woning gebruiken als onderpand? (tot hoeveel zal ik dan kunnen lenen?)
...

Mss iemand die mij hier iets meer duidelijkheid in kan geven?

Je verliest al zeker de woonbonus. En met €2100 zal je geen 2de appartement kopen als je voor allebei volledig moet lenen, want je huurgeld gaat nooit de kosten dekken op korte termijn. Alles hangt dus een beetje af van je spaarpot.

-je gaat bij registratierechten de volle pot betalen omdat je er zelf niet in woont.
-Banken vragen bij opbrengsteigendommen dat je naast de registratierechten, ook nog eens 25% eigen middelen inbrengt. In jouw voorbeeld: 150 000 x 25% = 37 500 euro
Voor 150 000 euro kopen en voor hoeveel verhuren? 600 a 700 euro. Uw rendement is dan imo te laag om uw gat voor op te heffen

themummy123 zei:

-je gaat bij registratierechten de volle pot betalen omdat je er zelf niet in woont.
-Banken vragen bij opbrengsteigendommen dat je naast de registratierechten, ook nog eens 25% eigen middelen inbrengt. In jouw voorbeeld: 150 000 x 25% = 37 500 euro
Voor 150 000 euro kopen en voor hoeveel verhuren? 600 a 700 euro. Uw rendement is dan imo te laag om uw gat voor op te heffen

Klik om te vergroten...

Maar eens het appartement is afbetaalt is de volledige huur pure winst?
Plus het feit dat ik geen 150 000€ betaalde voor de eigendom maar mss maar 1/3de door de huurders?
Is dat dan niet interessanr genoeg om mijn gat voor op te heffen?
Want op men spaarrekening brengt het precies minder op?

Appartement verhuren aan 600-700 € is al wat aan de hoge kant. Allez bij ons, Limburg, toch. Bij ons liggen de prijzen op een 400 - 500€ voor een appartement en 500 - 650€ voor een woning.

Dus als je 150k€ leent op 20 jaar, wat al lang is... wil dat zeggen dat je uiteindelijk met de 10% registratierechten + leenkosten etc +- 170k betaald hebt.

Neem dat je een eigen inbreng hebt van die 40k zoals hoger vermeld, moet je dan ook een lening van 130k aangaan. Een lening van 130k wil zeggen een maandelijkse last over 20 jaar van 730 - 780€.

Het is pas na 20 jaar dat je dan ook effectief winst gaat maken op uw investering. Indien je dan ook huurders tegenkomt die de boel afbreken en geen rotte bal hebben om dat terug te betalen, dan brand je er uw billen aan.

Al die jonge mensen die in vastgoed willen investeren, wanneer gaat dat nu eens ophouden? Ik vind de huidige vastgoedprijzen in de meeste gevallen al te hoog om nog uit te gaan van een degelijke ROI. Daarlangs moet je belastingen betalen op je huurgeld, de Belgische huurwetgeving is in het nadeel van de verhuurders, je hebt een redelijk lange periode nodig dat je moet verhuren, ...

Natuurlijk als je het met de rente op een spaarrekening gaat vergelijken lijkt het interessant. Die spaarrente staat ondertussen zo belachelijk laag dat bijna alles beter is. Er zijn imo betere alternatieven.

Straddle,

de reden is omdat onroerend vastgoed de naam heeft van risicovrij te zijn. Terwijl dat echt niet correct is.

Het probleem met veel van de alternatieven is dat veel ervan winstgevend kunnen zijn behalve als je pech hebt. En veel mensen willen een gegarandeerde waardestijging. Waarom dan ook dat veel van die clickfondsen tegenwoordig zo'n groot bijval hebben terwijl die eigenlijk qua resultaat echt niet beter doen dan een webspaarrekening...

Als je het niet doet voor de woonbonus, zou ik het niet doen.

Kopen en verhuren is voor de "grote spelers", ik bedoel...

Recentelijk zijn hier 2 middelmatige appartementsblokken weggezet (12 appartementen/gebouw).
Nog voor er zo'n bord kwam te staan van het project en te koop was meer als 50% al verkocht!
Aan wie vraag je uzelf dan af?
Aan alle mensen die er rechtstreeks/onrechtstreeks mee te maken hebben (mensen van firma die de vloeren doet, mensen van wie de firma het sanitair doet, enz).
Dus begeef u als "kleine speler" daar maar eens tussen.

Nu appartement van 150k, hier in deze streek wil dat zeggen +-50-60m² 1slaapkamer en geen garage, dus dat verhuren aan 600-700?
Zoals eerder aangegeven hier, prijs van 400-500 lijkt me meer realistisch.
Uiteraard doet streek/ligging er ook wat aan, maar toch...

Het is op zich een goede investering als je het bekijkt als woning om binnen X aantal jaar zelf in te gaan wonen.

Niet als verhuurpand op zich want als je zelf een gewone woning wilt zit je financieel vastgepind aan dat appartement.
Dat je groot beschrijf betaald op zich is geen probleem als je het toch voor minimum 4 jaar nog gaat verhuren.
(iemand vinden die 4 jaar stipt betaald is wat anders)

Ik heb zelf de omgekeerde situatie, ik en vriendin hebben een nette woning. Vriendin heeft nog geen lening, en als investering waar we ons financieel niet pijn aan doen zou een net appartement een goede zaak zijn.

Als verhuurder sta je echter zo zwak+ alle eventuele problemen die erbij komen. (en de magere opbrengst) dat wij gewoon onze woning verkopen en een villa een categorie hoger zoeken. (wat op zich ook zeer interessant is want in de hogere prijsklasse's staan er veel panden van 900 0000 te koop voor 600 000 omdat er gewoon geen kopers voor zijn.

Als je voor aandelen even gemakkelijk zou kunnen gaan lenen als voor vastgoed, zou er veel minder in vastgoed geïnvesteerd worden leverage is het grootste voordeel van vastgoed imho.

Rvh zei:

Hey,

Ik ben 24 en heb een gemiddeld netto inkomen van 2100€.
Op dit moment woon ik nog steeds bij mijn ouders en ben ook niet van plan snel alleen te gaan wonen.
Een auto heb ik niet en moet ik ook nog niet aanschaffen omdat ik van thuis uit steeds 1 ter beschikking heb. Ook heb ik geen andere kosten (250€ kost en inwoon (maaltijdcheques gebruik ik voor het grootste deel) gsm abonnement van 15€ per maand en het tanken van de auto).

Klik om te vergroten...

Woon thuis spaar iedere maand €1500 (is gemakkelijk haalbaar met u loon).
Woon 5 jaar thuis(5*12*1500 = €90 000), zoek u in de tijd een lief/vrouw.
Koop/bouw een huis. (Je hebt genoeg inbreng om €300 000 te lenen op je eentje)
Hierbij is het geld dat u lief/vrouw gespaard heeft nog niet bijgeteld.

Als jong volwassene al gaan investeren in vastgoed, waarbij je zeker 30% zelf moet inbrengen om nog maar een lening te krijgen is niet slim. Zeker als dit niet je eigen woning zal worden, maar dient als 2de verblijf/opbrengst woning. Deze woningen zullen onherroepelijk meer belast worden. Banken gaan u echt niet nog eens een 2de lening geven als je dan later een huis wil kopen met u lief/vrouw als je nog een 20 jarige lening hebt lopen voor een appartement.


Dat je een woning koopt op jonge leeftijd en het jaren kunt verhuren aan iemand anders, waarbij je ondertussen nog thuis woont = ideale situatie. Als je dan na verloop van tijd er zelf gaat inwonen in die verhuurde woning.

Elke jongere wil natuurlijk in vastgoed investeren omdat ze allemaal grootgebracht zijn door ouders die daar gouden zaken mee gedaan hebben en dus allemaal overtuigd zijn van the only way is up m.b.t. vastgoedprijzen.

Ik ben daar zelf niet helemaal van overtuigd. Maar als natuurlijk iedereen er blijft zo over denken dan is dat een self-fulfilling prophecy en zullen de prijzen nog wel een tijdje hoog blijven of stijgen.

Vroeger (jaren 50-90):
Loonindex
Sterke economie (rap werk, zelf zonder diploma)
Kon als zelfstandige, zonder sterke investering, al goed u brood verdienen
Banken vroeger amper eigen inbreng (al zeker geen 30%)
Vastgoedprijzen van een stuk grond in de jaren 50 is nu verdubbeld(drievoudig?), als je ditzelfde stuk grond nu wil kopen.
Amper belasting op onroerende goederen. (toch geen extra zware belastingen)
Meerdere leningen (banken wisten van elkaar niet af)
Woonbonus
Veel grond beschikbaar op mooie locaties



Nu:
Loonindex word bevroren.
Banken eisen 30% eigen inbreng voor je lening
Leningen van 20-30 jaar
De kans op verlies van werk ligt hoog in deze economie
Prijzen zijn zéér hoog, zo hoog dat de prijs niet zal verdubbelen over 10 jaar en je dus ook geen fikse winst kan maken.
Véél een-ouder gezinnen die gewoon niet de financiën zullen hebben om een woning te kopen/leningen afsluiten om u huis later te kopen.
Woonbonus valt misschien weg
2de huis waar je zelf niet in woont word nu belast.
Grond die nu beschikbaar is: of het ligt slecht gelegen, of er staat een huis van de jaren 20 op die je eerst moet afbreken en misschien zelf de grond saneren.


Natuurlijk is imo de enige goede investering voor de toekomst: een eigen woning.
De vraag is wnnr je hiervoor moet lenen en of je niet beter wat langer thuis woont, geld spaart en dan u woning bouwt/koopt.
Een appartement kopen om te verhuren in de hoop u lening word afbetaald met u huurinkomsten & ondertussen nog eens een lening aangaan voor een huis.
Veel succes met je zware afbetalingen, onzekerheid en vele wetgevingen + extra belastingen.



Mensen die nu een huis kopen/bouwen krijgen in vele gevallen geld mee van thuis uit. Dit zorgt ervoor dat de prijzen niet drastisch zakken. Dit zal je maar zien bij de volgende generaties enkele jaren later. Drastisch zakken zullen de prijzen nooit. De vraag is simpelweg groter dan het aanbod. En het is niet dat ze hier grond gaan opspuiten voor kunstmatige eilanden om zo meer beschikbare bouwgrond te creëren.


Ook de vele verschillen tussen provincies, zelf gemeenten is soms frapant.
Hier kan je voor €500-€700 een huis huren (deftig opgeknapte woning in een aangename woonwijk met voldoende grond in het centrum van de gemeente).

Uit een analyse van de cijfers blijkt dat de huizenprijzen sinds 1990 versneld begonnen te stijgen. Ze verdrievoudigden sindsdien, terwijl onze lonen in diezelfde periode met maar 70 procent omhoog gingen.

uit: Huizenprijzen, België

Tzal dus nog een pak meer zijn sinds de jaren 50 a 60

De vragen waarmee ik zit zijn de volgende:

-Gaat de vastgoedprijs stabiel blijven of kan deze enorm gaan instorten?

De bevolking groeit nog steeds dankzij import en aan de woonbonus zal wsch maar beperkt gemorreld worden.
Maar wie zal het zeggen he?

-Wat met het inbrengen van belastingen (welke voordelen heb ik in mijn situatie en welke niet)

Je zou er eerst een tijdje zelf in moeten wonen en situtaie op 1/1 vh aanslagjaar om van de volledige, verhoogde en marginale woonbonus te genieten.
Anders +/-2200eu a 30% aftrek.
Je voordeel is sowieso minder omdat je t alleen zou kopen.
En uiteraard, het woonbonus systeem zal veranderen. Hoe of wat, das de vraag.

Nu al 2100eu netto, dan verdien je goed. Thuis wonen en wsch niet teveel belastingverminderingen/aftrekken. Wsch stevige aanslagvoet.

-Als ik naar verloop van tijd een 2de (wss eigen woonst) koop op welke nieuwe lening heb ik dan recht en kan ik mijn 1ste woning gebruiken als onderpand? (tot hoeveel zal ik dan kunnen lenen?).

Onderpand? Tja, msch het deel dat al is afbetaald. Je kan niet iets in pand geven wat nog niet echt vanjou is (lening er op).
...

Al bij al is een eigen woning verwerven interessant, ook al woon je er niet zelf in. Dankzij je hoge spaarvermogen.
Maar het blijft speculeren wat je doet, en niet beleggen.
Belangrijkste is dat je een goede prijs vindt en goede huurders.

Het fiscaal voordeel zal niet optimaal zijn.

Ik ken te weinig van vastgoed om gefundeerd advies te kunnen geven. Maar als je wat meer rendement zoekt dan wat een spaarrekening op dit moment te bieden heeft, kijk dan zeker eens voor zonnepanelen. Een vriend van mij heeft er onlangs geplaatst en zijn berekening kwam uit op een nettorendement van ongeveer 4%.

Ik weet dat je momenteel geen eigen huis hebt, maar mogelijks kan je wel een regeling treffen met het huis van je ouders.

Ik ben alvast een enorme voorstander, al heb ik er zelf (nog) geen. Hoe mooi is het niet om (1) je eigen energie te produceren, (2) dit volledig ecologisch te kunnen doen en (3) tegen een heel deftig rendement.

Een appartement van €150 000 is weinig, dan zal het ook maar een schamel appartement zijn. En dan heb je sowieso enkel keuze uit allochtonen om erin te laten wonen. Dus hou gewoon je geld bij

Renegadexxripxx zei:

Appartement verhuren aan 600-700 € is al wat aan de hoge kant. Allez bij ons, Limburg, toch. Bij ons liggen de prijzen op een 400 - 500€ voor een appartement en 500 - 650€ voor een woning.

Klik om te vergroten...

Toch niet in Hasselt. Een klein maar verzorgd appartement kost daar makkelijk €550 per maand.

anyhoo, voor rendementen onder 7% netto hef ik persoonlijk mijn gat niet op. Ieder z'n ding natuurlijk.