Eerste stappen in investeringsvastgoed: appartementsblok van 3 appartement

[Renegadexxripxx]

Het is niet dat ik vandaag op morgen een bod ga plaatsen hoor Maar zoals je zegt, het feit dat dit recent "gerenoveerd" werd en nog altijd maar ene EPC E heeft als rijwoning is zeker een rode vlag.

Op de foto's zie je bv. dat de ramen achteraan nog de originele (enkel glas wss) zijn. Ze tonen ook de zolder (o.i.d.) niet dus mogelijk is er iets met het dak.

1) vergunning nakijken dat het mag verhuurd worden als appartementen (of dat het initieel als studio / kot verhuurd werd - en dus nog mag)
2) nachecken wat een marktconforme prijs is voor de huur van een appartement met die specificaties in die omgeving
3) Nachecken of er geen specifieke brandbeveiligingseisen zijn. Ik weet uit een pand van mijn grootvader dat hij destijds een aparte ingang heeft moeten verzekeren voor de huurders en dit dan ook met RF60 materiaal heeft moeten voorzien. Wat ondertussen EI1 60 zou moeten zijn. Inclusief aangepaste brandwerende deuren voor deze toegangsdeur. Op basis van de foto's kan ik dat niet zien.
4) Als je van plan bent om een totaalrenovatie te doen dan ga je meer spenderen dan het vermelde bedrag. De kostprijs van de vernieuwing van het dak kan evengoed 45k of 50k€ zijn dan de door u begrote 30k. Net zoals de rest. Wat uw berekend en theoretisch maximumrendement nog doet zakken.
5) het feit dat de verkoopprijs ingesteld is op de prijs van een rijwoning doet mij vragen stellen. Indien het zo'n goede opbrengst was, zou dit nu in principe niet verkocht worden. Dit is voor mij een red flag.
6) zoals al gezegd aangezien het EPC E is, ga je daar nog iets moeten doen naar isolatie toe. Meest praktische is nieuw dak met dan voorzetisolatie op de voor en achterwand samen met een ventilatiesysteem. Zet geen systeem C aub. Men gaat die roostertjes in ramen dichtzetten, dat toestel afzetten en dan klagen over vocht en schimmel. Been there, done that.
Zelfs met andere ventilatiesystemen al zien passeren dat men de ventilatieopeningen heeft volgepropt met isolatie tot het toestel volledig afgekoppeld heeft want dat kost te veel elektriek.

Kortom informeer u goed. Bereidt uzelf voor op een slechte investering. Wees blij verrast dat het goed uitdraait.

 

[coldvinc]

Dank voor de feedback. Punt 1 en 2 zijn logisch natuurlijk maar ik had dus nog niet aan punt 3 gedacht!

Het staat ook al even te koop dus gegarandeerd kloppen er zaken niet.

Een ander pand 130K duurder ook in Aalst is al in optie/verkocht nog voor het goed en wel op immoweb staat: https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/appartementsblok/te-koop/aalst/9300/21278031
Dit zag er erg interessant uit, maar natuurlijk al niet meer een "koopje". Het is maar 165m² bewoonbare opp. dus dat is gemiddeld maar 55m² waardoor de huurinkomsten laag zullen zijn.

 

[Bsj]

Als dat niet vergund is als 3 appartementen zou ik toch maar eens opnieuw horen bij je bank of ze meegaan in het verhaal (gelet al 100% ontlening). Je gaat een bestemmingswijzing moeten aanvragen en misschien nog kosten voor de opdeling echt in orde is?

 

[coldvinc]

Als dat niet vergund is als 3 appartementen zou ik toch maar eens opnieuw horen bij je bank of ze meegaan in het verhaal (gelet al 100% ontlening). Je gaat een bestemmingswijzing moeten aanvragen en misschien nog kosten voor de opdeling echt in orde is?

Ik ben nu alleen maar theoretisch bezig he en 100% lenen is niet op papier dus het is ook niet dat ik dat blind geloof.

 

[Renegadexxripxx]

Als dat niet vergund is als 3 appartementen zou ik toch maar eens opnieuw horen bij je bank of ze meegaan in het verhaal (gelet al 100% ontlening). Je gaat een bestemmingswijzing moeten aanvragen en misschien nog kosten voor de opdeling echt in orde is?

Het verkrijgen van de vergunning gaat dan het grootste probleem zijn. Ik weet dat mijn grootvader nog een goedkeuring heeft gehad in het verleden om een rijhuis om te zetten naar 2 appartementen. Ik weet ook dat in diezelfde gemeente dit NIET meer toegestaan wordt OF dat er zelfs specifiek minimumoppervlaktes geëist worden waardoor je vb ipv 3 er daar vb nog maar 2 zou kunnen zetten + herindeling van de structuur om dit effectief mogelijk te maken.

edit : ter info https://aalst.be/sites/default/file...ige_verordening_inzake_meergezinswoningen.pdf

 

[the_fox]

Een ander pand 130K duurder ook in Aalst is al in optie nog voor het goed en wel op immoweb staat: https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/appartementsblok/te-koop/aalst/9300/21278031

Is zelfs al verkocht volgens de omschrijving

Kleiner, aan een drukke invalsweg i.p.v. autovrije straat in het centrum en EPC B i.p.v. EPC E.
Moeilijk vergelijkbaar dus.

 

[Bsj]

Ik ben nu alleen maar theoretisch bezig he en 100% lenen is niet op papier dus het is ook niet dat ik dat blind geloof.

Voor een opbrengstpand aan 100%, zonder bijkomende waarborg heb ik ook mijn twijfels. De (groot)banken zijn daar niet zo fan van.

 

[FreeRealEstate]

Opbrengsteigendom doen zo ver ik weet nooit aan 100% (Crelan, Argenta, BNPPF, KBC, Belfius,...)

 

[coldvinc]

Is zelfs al verkocht volgens de omschrijving

Kleiner, aan een drukke invalsweg i.p.v. autovrije straat in het centrum en EPC B i.p.v. EPC E.
Moeilijk vergelijkbaar dus.

Voor de duidelijkheid, ik vergelijk ze niet 1-op-1. Ik doe oefencases om mijn begrip rond investeringsvastgoed te vergroten en berekeningen te kalibreren zeg maar. Deze voorbeelden zijn oefeningen rond verschillen in EPC, ligging, grootte, capex en mogelijkheid tot lening. Zo leer ik sneller.

 

[GADGET]

Dus als ik het goed heb op basis van een concreet voorbeeld:

Aankoop

• Prijs: €260.000 (EPC E)
• Registratierechten 12%: €31.200
• All-in aankoop: €291.200

Kosten:
Door EPC E zitten we mogelijk met renovatiewerken (ik denk dak, verwarming, muren, etc.)

• Eenvoudig zadeldak: € €30.000
• Ramen: € 10.000
• EGW: € 20.000
• Andere: € 10.000
• €291.200 + €70.000 = €361.200

Geschatte huurinkomsten:

• 3 × €700 = €2.100 / maand
• Jaarhuur bruto: €25.200

Neem 30% maandelijkse kosten (erg veilig?)

• onderhoud
• leegstand
• verzekering
• OV
• beheer

Netto huur ≈ €17.640 / jaar
Netto rendement ≈ 17.640 / 361.200 ≈ 4,9%

M️.a.w. zonder het hefboomeffect van een lening is dit slechter dan je aandelen eigenlijk?
Dus alleen zinvol met een lening?
Als ik nu eens een lening neem:

• Totale investering: € 361.200
• Eigen inleg: € 40.000
• Totale lening: € 321.200
• Rente: 3%, 25 jaar ≈ € 18.500/jaar

Cashflow = € 17.640 - € 18.500 = -€860/jaar

Interest jaar 1 = 3% × 321.200 ≈ €9.636
Aflossing jaar 1 = 18.500 – 9.636 ≈ €8.864

ROE
Netto vermogensgroei = 8864 - 860 = € 8.004
ROE bij €40k eigen inleg = 8.004 / 40.000 ≈ 20%

Zal zeker enkel met lening hefboom iets opbrengen.

Maar volgens mij ga je er met 40k eigen inbreng niet komen. In je berekening zitten registratierechten er mee in… dat is grof gezegd hetgeen je inleg maar voorstelt. Dus dat is al bijna geen inleg te noemen.

Het zal registratie rechten + inleg moeten zijn.

 

[Noctilucus]

Dus als ik het goed heb op basis van een concreet voorbeeld:

...

7% bruto of 4,9% netto rendement klinkt hoog volgens wat ik hoor & lees, maar in je rekenvoorbeeld houd je geen rekening met de waardestijging van het pand (weegt in het begin heel weinig door omdat je nog maar voor een beperkt percentage het pand echt in bezit hebt door de lopende lening, maar op langere termijn scheelt dat wel). En door indexatie van de huur, stijgt ook dat rendement wel op termijn.

Maar het klopt inderdaad dat je zonder hefboomeffect -dus zonder lenen- een lager rendement hebt in vastgoed dan met hefboomeffect, toch aan de huidige rentevoeten. Simpel bekeken: je rendement op vastgoed ligt een heel pak hoger dan de interest die je betaalt op een lening op 20 jaar, vandaar dat je voordeel hebt van het hefboomeffect. Er zit mogelijks wel een kantelpunt dat je een hogere interestvoet betaalt als je 100% leent t.o.v. 80% lenen, dus de optimale hefboom is mogelijks niet zoveel mogelijk lenen. Maar ik heb onvoldoende zicht op rentevoeten bij 100% lenen om dat zeker te zijn.

Op basis van wat modelleren en sensitiviteitsanalyse naar aannames, is mijn conclusie dat het resultaat op langere termijn, bv. na 20+ jaar niet mijlenver uit elkaar ligt tussen lenen & pand verhuren vs. beleggen in ETFs, je moet al de extreme gevallen opzoeken om hele grote verschillen te krijgen. Vastgoed is wel intensiever en heeft in het begin een negatieve impact op je cash-flow; grootste voordeel voor mij zou zijn dat het waardevaster is wanneer je beleggingshorizon korter wordt (wil/durf je nog massaal beleggen in ETFs als je 65+ bent, waarbij de beurs wel eens 40-50% kan duiken en jaren nodig hebben om te herstellen?)

 

[Intergalactic]

Ik kwam vandaag nog volgende case tegen: https://shorturl.at/QhG0H

Blokje van 3 appartementen, 3 aparte garages, mooie grondoppervlakte, EPC B, A en B, aankoopprijs van 649.000 euro, huidige opbrengst: 2.517 euro wat op zich kan kloppen (839 euro gemiddeld per appartement).

De advertentie spreekt van een netto rendement van circa 4,5%, maar inclusief de aankoopkosten (en nog wat andere kosten) kom je daar toch nooit aan met 2.517 euro per maand?

 

[Noctilucus]

Ik kwam vandaag nog volgende case tegen: https://shorturl.at/QhG0H

Blokje van 3 appartementen, 3 aparte garages, mooie grondoppervlakte, EPC B, A en B, aankoopprijs van 649.000 euro, huidige opbrengst: 2.517 euro wat op zich kan kloppen (839 euro gemiddeld per appartement).

De advertentie spreekt van een netto rendement van circa 4,5%, maar inclusief de aankoopkosten (en nog wat andere kosten) kom je daar toch nooit aan met 2.517 euro per maand?

Inderdaad, zonder aankoopkosten krijg je daarmee een bruto rendement van 4,65%.
Alleen al de belasting op het KI trekt je netto rendement al onder die 4,5%. Volgens mij gewoon een vastgoedmakelaar die niet wakker ligt van "netto" erbij te gooien, zonder na te denken dat dat effectief iets betekent?

 

[Houdini]

Als je dat koopt via een zaak/maatschap/vennootschap/... kan je dat allemaal als onkosten inbrengen. Dan heb je dergelijke rendementen wel.

Wij gaan binnenkort onze huidige woning verhuren. Vermoedelijk 1700 eur, op een lening van 1200 eur. Nieuwbouwwoning, 9 jaar oud op toplocatie in gent. Het is niet zozeer om er zwaar rendement uit te halen, we behouden het meer voor de dochter later. De goede kwalitatieve panden met parkeerplek in centrumsteden zijn zeer schaars.

 

[Arthas]

Even de topic omhoog halen,

Ik wou nu naast mijn bestaande panden, All in gaan op ETF IMIE, maar nu ben ik vlakbij een station in een Kempische gemeente een huis+ bouwgrond tegen gekomen waar makkelijk een blok van 6 op past.

Doel is verhuur voor langere termijn. (Daarom wil ik eigenlijk alles al privepersoon doen en geen bv oprichten)

Zo snel mogelijk bij de locale gemeente langsgaan om te horen wat er mag.

Om zelf te bouwen zal dit net te dapper zijn. Maar de afbraak+ vloerplaat gieten (gelijkvloers) en garages in de tuin zou ik zelf doen.
Heb redelijk wat inleg, en voor de rest eerder met de zussen/ouders appartement ruilen voor inleg ipv met bankgangsters samen te werken.

 

[Herman De Croo]

Als je dat koopt via een zaak/maatschap/vennootschap/... kan je dat allemaal als onkosten inbrengen. Dan heb je dergelijke rendementen wel.

100 procent zever uiteraard dat je dan wel die rendementen haalt. de kosten en inkomsten zijn hetzelfde.

 

[zina90]

(..)ben ik vlakbij een station in een Kempische gemeente een huis+ bouwgrond tegen gekomen waar makkelijk een blok van 6 op past.

Doel is verhuur voor langere termijn. (Daarom wil ik eigenlijk alles al privepersoon doen en geen bv oprichten)

Is nogal weinig informatie. Laat ons meedenken met jou. Wat wil je precies doen?
Als je uitgaat van 6x100m² (aan grote kant), 3000€/m² BTWe gebouwd (app) is totaal 1,8MEUR
Pak 500kEUR kost grond, dan totaal 2,3MEUR
Neem huuropbrengst 1500€/app (à rato 10m/y), dan zit je op 3-4%, lijkt mij correct.
Devil is in the details, wat met je BTW van je aankoop? Hoe recupereer je max je schrijfrechten (toch 60kEUR)? Wat met je opportuniteitskost (je bent geen bankenfan?), waar je toch aan 5-7% zou moeten kunnen raken? Wat bij vertraging (bouw/vergunning)?

 

[Arthas]

We zitten niet in een grootstad. Dus aankoop grond+krotwoning zit maar op 300K. 17,5m breedte (2 bouwlagen +dakappartement )
Bouwkost zet ik ook eerder op 2200€/m2 (Ik ga geen eindklant prijzen betalen, ik heb de juiste aannemer in zicht, en voer sommige posten zelf uit)

Bouwopp kan +- kloppen max 600m2 voor 6 stuks.

Huuropbrengst zit eerder op 1000€/maand per stuk. Vanaf jaar 6 zou ik elk jaar 1 appartement liquideren.

Verkoopwaarde zal 325K per appartement zijn. (Voorzichtige schatting)

 

[Houdini]

We zitten niet in een grootstad. Dus aankoop grond+krotwoning zit maar op 300K. 17,5m breedte (2 bouwlagen +dakappartement )
Bouwkost zet ik ook eerder op 2200€/m2 (Ik ga geen eindklant prijzen betalen, ik heb de juiste aannemer in zicht, en voer sommige posten zelf uit)

Bouwopp kan +- kloppen max 600m2 voor 6 stuks.

Huuropbrengst zit eerder op 1000€/maand per stuk. Vanaf jaar 6 zou ik elk jaar 1 appartement liquideren.

Verkoopwaarde zal 325K per appartement zijn. (Voorzichtige schatting)

Die bouwkost is wel echt heel laag. Nieuwbouw is warmtepomp. Mogelijks 21% btw, verplicht 4 zonnepanelen, keuken, badkamer, mogelijks verplichten ze je ondergrondse garage te steken, ...

Weet je al wat er stedenbouwkundig mag en kan?

 

[Jack]

ETF zal inderdaad hoger rendement halen, en minder geregel zijn...maar een pand koop je wel makkelijker met geleend geld aan terwijl je voor een ETF het geld al moet hebben.