Archief - Renoveren van een appartement

Aangezien ik mezelf aan het bijscholen ben in bepaalde sectoren binnen de bouw omdat ik plannen heb om later zelf zoveel mogelijk te kunnen doen had ik hier toch al graag enkele vragen gesteld.

Omdat ik momenteel nog niet genoeg kapitaal heb om een woning te kopen zou ik willen beginnen met een appartement dat ik achteraf kan doorverkopen. Bij het renoveren van een appartement komt er trouwens ook veel minder kijken dan bij een woning.

Maar wat ik me nu afvroeg is of dat je door het volledig opwaarderen van een appartement (nieuwe vloer, badkamer, keuken, ...) de prijs ook daadwerkelijk kan opdrijven? Want stel dat je een appartement van 30 jaar oud volledig in het nieuw steekt, dan blijft het gebouw (traphal, gang, buitenkant) wel nog steeds een gebouw van 30 jaar oud.

Vandaar mijn vraag of het de moeite waard zou zijn als ik dit doe.

hangt natuurlijk volledig af van wat je doet. Zet je een nieuwe luxebadkamer van 50.000 euro in een oud appartement, zal dat de prijs niet voldoende doen opdrijven. Een likje verf daarentegen kan veel rendabeler zijn (maar ook evengoed niet). Moeilijk om hierop te antwoorden als je niet weet waarover het concreet gaat.

Het is inderdaad het zicht en in mindere mate het functionele waar de mensen in de eerste plaats naar kijken als ze iets kopen. Zo zullen vele mensen een appartement met een lelijke oude stenen vloer maar met reeds aanwezige (nieuwe) centrale verwarming goedkoper inschatten dan een appartement met een nieuwe laminaatvloer maar met enkel wat elektrische kachels.

Ik zou bijvoorbeeld oude gaskachels uitbreken en er een cv met condensatieketel installeren. Een nieuwe vloer leggen of laminaat. Badkamer opnieuw betegelen en een inloopdouche installeren.

Maar mijn vraag is uiteindelijk wat is een volledig mooi gerenoveerd appartement waard als je de gang opstapt en je in een afgeleefde grauwe traphal terechtkomt?

Jouw plan is als ik het goed versta: slecht appartement kopen, renoveren en als opgewaardeerd appartement verkopen. Maar als je iets koopt ga je toch altijd een hoop kosten extra moeten betalen, dan is het toch bijna onmogelijk om winst te maken? Of mis ik ergens iets?

sneeuwzwart zei:

Jouw plan is als ik het goed versta: slecht appartement kopen, renoveren en als opgewaardeerd appartement verkopen. Maar als je iets koopt ga je toch altijd een hoop kosten extra moeten betalen, dan is het toch bijna onmogelijk om winst te maken? Of mis ik ergens iets?

Klik om te vergroten...

Ja, maar ik zou daar uiteraard blijven in wonen tot ik naar een huis kan overstappen (wat ik op zijn beurt dan ook renoveer).

Als je op voorhand goed de kosten kan incalculeren moet dat mogelijk zijn. Ik ben trouwens zelfstandige in bijberoep en zou me ook veel kunnen besparen op bouwmaterialen.

Het nadelige is dat men in een appartementsblok met een min en max prijs werkt eigenlijk.
De plaats is voor alle appartementen is dezelfde, en de waarschijnlijk lelijke voorgevel ook.
Dus je moet toch al voorzichtig gaan zijn met wat je er in gaat steken...
Het is een heel verschil als je een oud krot huisje in orde maakt, die langs alle kanten nieuwer uit gaat zien (zoals een woning die afgebrand is geweest), dan dat je dat met een appartement probeert te doen.
En trouwens, elke maand dat je het appartement afbetaalt, verlies je geld.. Dat gaat na enkele maanden ook een serieuze hap uit u kleine winst nemen..

Het schatten van woningen gebeurt trouwens ook vaak niet zo strikt, zelfs bij woningen niet, vaak telt enkel de bewoonbare oppervlakte, en de rest komt er "gratis" bij. Het moet al echt een serieuze meerwaarde zijn eer er een verschil is.
Om een echt verschil te maken is het dus nuttiger om bijvoorbeeld een klein huisje te hebben waar de zolder niet gebruikt is, als je dan het huisje simpel in orde zet met heel weinig geld, en daarbij die zolder in orde maakt, dan komt er wel opeens een grote meerwaarde bij zonder dat het veel geld kost.

Begin met een marktonderzoek, stel dat je Aalst neemt: hoeveel appartementen komen er de komende weken/maanden te koop, aan welke prijs, en hoeveel worden er verkocht aan welke prijs en mss vooral: welke worden nièt verkocht. Zulke gegevens zijn alvast een schat aan info mbt welke doelgroep je jezelf naar zou willen richten.
Tweede opmerking: het EPC-gegeven, langzaam maar zeker zal het doordringen bij mensen dat EPC waardes van woningen/appartementen van tel zijn enerzijds, anderzijds zal de overheid té slecht scorende panden simpelweg verbieden van door te verkopen/ te verhuren. Dus in dit opzicht is een voorstel als condenserende ketel installeren zeker niet slecht. De focus van de regering ligt op dakisolatie vervangen, enkel glas en de verwarming dacht ik dus daar weet je al waar je op kan focussen.
Je vindt online ook wel info/boeken/.. over vastgoedpromotie, want hoe kleinschalig het ook is, wat je hier voorstelt is vastgoedpromotie: vastgoed aankopen, meerwaarde creëren en doorverkopen. Bedenk hierbij gewoon dat je niet de enige bent in dit wereldje en volgens mij hangt het succes van je redenering compleet af van je aan te kopen pand: bij het ene pand ben ik overtuigd dat dit lukt, bij andere panden lukt dit nooit of te nimmer. Er zijn ook ééndagscursussen schatting van woningen als ik me niet vergis, dit kan ook altijd interessant zijn maarja aan de andere kant kun je je natuurlijk ook niet in alles specialiseren..

Welke bijscholing(en) doe je als ik vragen mag? (eventueel pm), ik vermoed dat chauffagerie er alvast bijzit?

De bedoeling is om daar zelf in te wonen na de renovatie. Althans toch enkele jaren tot ik genoeg gespaard heb om samen met de waarde van het vernieuwde appartement en een lening me een huis te kunnen kopen. Afhankelijk van het budget ik dan kan vrijmaken zal het terug een renovatieproject worden ofwel een nieuwbouw.

SIO zei:

Welke bijscholing(en) doe je als ik vragen mag? (eventueel pm), ik vermoed dat chauffagerie er alvast bijzit?

Klik om te vergroten...

Ik doe loodgieterij, maar daar zit dus ook een deel elektriciteit bij. In september neem ik er tegelzetter ook bij, wat dus ook chape en pleisterwerken omvat. Ik ga dus een redelijke kennis hebben om iets te kunnen renoveren. Ook werk ik ondertussen al in bijberoep en koop ik geregeld nieuw materiaal aan dat ik ook ga kunnen gebruiken in mijn renovatie. Bij mijn leveranciers heb ik een percent op het materiaal dat ik ook alweer kan gebruiken in mijn renovatie.

Of je er nu zelf gaat inwonen of niet, weten welk 'type' woning/appartement aanslaat lijkt me toch altijd interessant te zijn imo..zeker wanneer je op zulke korte termijn plant te herverkopen (5jaar is zo goed als niets he als men in 'vastgoedjaren' spreekt).

Mss tot volgend jaar, kameraad probeert me ook te overtuigen voor het tegelzetten maar daar ik renovatiewoning gekocht heb, zal er reeds genoeg werk aan de winkel zijn

Ik kan maar 1 raad geven: wij zijn naar een huisje gaan zien dat er uit zag als een splinternieuwe loft. Echt prachtig. Het was volledig gerenoveerd en zag er uit zoals in de boekjes. Het was echter 4 jaar geleden een krot.

Een nadeel: het was een klein rijhuis met kleine kamers. Ik heb even gekeken en het staat NOG te koop. Nu al 4 maanden ondertussen. Moraal van het verhaal: mensen willen geen kleine kamers. Dus dat is gewoon een voorwaarde. Je mag renoveren, maar liefst geen klein huisje met een living van 3 meter op 3 meter want dat verkoopt niet / moeilijk

Als het gaat om geen nieuwbouwappartement:

+ appartement in een klein blokje
+ weinig gemeenschappelijke kosten, aparte meters
+ als je op het gelijkvloers woont, of 1ste verdieping, geen lift (want extra kosten)
+ een appartement in een gebouw waar al het meeste is gebeurd (nieuw dak, gevel)
+ 2 slaapkamers
+ terras
+ min. 85 m² groot

en je zit m.i. wel goed.

Bestaat geen eenduidig antwoord op.

Ken peperdure appartementen en lofts in gebouwen die er miserabel uitzien en die veel low market appartementen hebben. En toch makkelijk (door)verkocht geraken.
Ken gelijkvloerse appartementen die niet verkocht geraken ondanks terras/tuin, min 85 m², 2 slaapkamers, etc. juist omdat het gelijkvloers is (lawaai lift, geen privacy, etc.)

Enige min of meer algemeen antwoord erop is, locatie. Als je een oud appartement kan opkopen in een goede buurt en renoveren, kan je veel winst maken.

Zie ook niet goed in waarom er in deze een verschil zou zijn tussen woning en appartement. Een peperdure rijwoning tussen afgeleefde krotternijen plaatst zich ook uit markt.

Wat hyperon zegt. Locatie locatie locatie. Vb in Antwerpen kan je een appartement in de zurenborgwijk renoveren en verkopen met een mooie winst. Een paar kilometer verder in borgerhout kan je tienduizenden euro's inboeten.


Verstuurd van mijn HTC One X met Tapatalk

jeff_tw zei:

Als het gaat om geen nieuwbouwappartement:

+ appartement in een klein blokje
+ weinig gemeenschappelijke kosten, aparte meters
+ als je op het gelijkvloers woont, of 1ste verdieping, geen lift (want extra kosten)
+ een appartement in een gebouw waar al het meeste is gebeurd (nieuw dak, gevel)
+ 2 slaapkamers
+ terras
+ min. 85 m² groot

en je zit m.i. wel goed.

Klik om te vergroten...

Dit alles imo. Een terras is misschien niet super belangrijk maar de meest andere zaken toch wel en natuurlijk is een terras wel added value.

Wat ik daar ook nog zou bijzetten is een deftige EPC waarde. Ter verduidelijking daarmee bedoel ik: een appartement met een EPC van 400-500 is cava als er nog oude ramen inzitten. Steek daar HR glas in met een goed profiel en die EPC gaat stijl naar beneden. Pas wel op met appartementen met EPC's van 400-500 waar al nieuwe ramen inzitten, zo heb ik er tijdens mijn zoektocht ook links en rechts een aantal gezien en dat zijn van die blokken waar het probleem vaak in de muren zit, dat is iets waar je nog weinig aan kan verhelpen...

En het allerbelangrijkste zoals de 2 voorgaande posters zeggen => locatie is van enorm belang:
* vlak bij het station of grote uitvalswegen?
* vlak bij winkels?

Als het effe kan vaak zo dicht mogelijk bij bovenstaande maar ver genoeg om gene last te hebben van de drukte.

jeff_tw zei:

+ als je op het gelijkvloers woont, of 1ste verdieping, geen lift (want extra kosten)

Klik om te vergroten...

Wat bedoel je hiermee?

En hoeveel is zo gemiddeld de gemeenschappelijke lasten van een nieuwbouwappartement met ongeveer 30 appartementen?

RiFuXe zei:

Het nadelige is dat men in een appartementsblok met een min en max prijs werkt eigenlijk.
De plaats is voor alle appartementen is dezelfde, en de waarschijnlijk lelijke voorgevel ook.
Dus je moet toch al voorzichtig gaan zijn met wat je er in gaat steken...
Het is een heel verschil als je een oud krot huisje in orde maakt, die langs alle kanten nieuwer uit gaat zien (zoals een woning die afgebrand is geweest), dan dat je dat met een appartement probeert te doen.
En trouwens, elke maand dat je het appartement afbetaalt, verlies je geld.. Dat gaat na enkele maanden ook een serieuze hap uit u kleine winst nemen..
Het schatten van woningen gebeurt trouwens ook vaak niet zo strikt, zelfs bij woningen niet, vaak telt enkel de bewoonbare oppervlakte, en de rest komt er "gratis" bij. Het moet al echt een serieuze meerwaarde zijn eer er een verschil is.
Om een echt verschil te maken is het dus nuttiger om bijvoorbeeld een klein huisje te hebben waar de zolder niet gebruikt is, als je dan het huisje simpel in orde zet met heel weinig geld, en daarbij die zolder in orde maakt, dan komt er wel opeens een grote meerwaarde bij zonder dat het veel geld kost.

Klik om te vergroten...

wat bedoel jij hier eigenlijk mee?

Ons nieuwbouwappartement van 50m² is 6 jaar later verkocht voor 40.000 euro meer. Geen tuin, slechts 1 slaapkamer. Ik heb er geen minuut in moeten werken op die 6 jaar tijd.

Wat ik hier lees, slaat ook op mijn situatie: locatie is een belangrijke factor.
Het appartement ligt op 250 meter van het centrum.

Gelijkvloers is ook een argument: wie wil er nou met de lift naar het 3e verdiep als je van de Colruyt komt?

Fransz zei:

Ons nieuwbouwappartement van 50m² is 6 jaar later verkocht voor 40.000 euro meer. Geen tuin, slechts 1 slaapkamer. Ik heb er geen minuut in moeten werken op die 6 jaar tijd.

Wat ik hier lees, slaat ook op mijn situatie: locatie is een belangrijke factor.
Het appartement ligt op 250 meter van het centrum.

Gelijkvloers is ook een argument: wie wil er nou met de lift naar het 3e verdiep als je van de Colruyt komt?

Klik om te vergroten...

Daarnet werd op een verdieping wonen als een pluspunt gezien, dus kwestie van smaak

ikzelf zou ook het gelijkvloers verkiezen: geen trappen, meestal een tuin en het lijkt eigenlijk op een huis. Meestal heb je dan een minder mooi 'uitzicht' maar dat vind ik niet belangrijk.

Is het zo dat je meestal minder gemeenschappelijke lasten betaald omwille van het feit dat je verondersteld wordt niet de lift te gebruiken als je op het gelijkvloers woont?

Inderdaad.

Ik heb ook 15.000 euro afbetaald in die periode en ik had 1000 euro belastingvoordeel ieder jaar dus ik kan spreken over zo'n 60.000 euro winst (vergeleken met 6 jaar huren) ik heb ook nog 25.000 euro kunnen sparen samen met mijn vriendin

ik kan iedereen aanraden om iets interessants te kopen, al was het iets kleiner dan 50m² zoals in mijn situatie

thomas_pop zei:

Wat bedoel je hiermee?

En hoeveel is zo gemiddeld de gemeenschappelijke lasten van een nieuwbouwappartement met ongeveer 30 appartementen?

Klik om te vergroten...

In de meeste gebouwen (maar zeker niet alle) betaal je meer voor de liften naarmate je hoger woont.
Zoals al eerder gezegd, is het moeilijk om te bepalen hoeveel die lasten bedragen. Dat hangt van de bewoners af (al dan niet aanleggen van fondsen, al dan niet uitbesteden van schoonmaak, vuilnis, etc.) en van aard gebouw (al dan niet lift, al dan niet tuin, zwembad, concierge, etc.) De bulk zal wel liggen tussen de 50-150 euro/maand

Trouwens - afgaand op de leegstand van de gelijkvloersen aan de kust - zijn er wel degelijk heel wat mensen die daar niet willen wonen.
Zelf woon ik het liefste op de bovenste verdieping. Weinig of geen buren waar je last van hebt, mooi uitzicht, geen straatlawaai, etc.