Archief - Laatse maanden huishuur vs. gebreken gemeld

In september zei ik mijn huishuur op. Ik betaal al enkele jaren schandalig veel voor een werkelijk krot.
De frigo heeft nooit gewerkt, de oven ook niet, de verwarming was de laatste tijd ook onregelmatig. Warm water was er het merendeel van de tijd niet.
Die gebreken werden "aangetekend" aan de huisbaas gemeld, maar er kwam nooit enige reactie.

Bij de opzegbrief nog eens overzicht gemaakt van alles. Geen reactie.
Om een lang verhaal kort te maken: ik heb sinds oktober niet meer betaald. En vanaf 5 oktober begon het: telefoontjes met de enige vraag: waar blijft mijn geld?
Ik wilde beginnen over de gebreken: interesseert hem niet. Ik zei ook dat ik voor vele zaken bij het OCMW zit en dat die eens rond de tafel wilden zitten met hem voor een oplossing: wil met het OCMW niets te maken hebben. Ik wil mijn geld.

Ik heb het opgezegd omdat ik het financieel niet meer aankon. Ik heb de situatie dus niet nodeloos gerokken. Ik zit niet in een positie dat ik die laatste drie huren kan betalen. En ik begrijp dat de verhuurder rechten heeft, maar wschl toch ook plichten.
In al die jaren is er geen enkele moeite gedaan om de gebreken te corrigeren. Het was zo'n mentaliteit van: ik wil enkel mijn geld en voor de rest kan je stikken.

Vandaag ontving ik een brief van het vredegerecht. Ze zal dus haar geld opeisen. Haar goed recht waarschijnlijk, maar kan ik daar echt niets tegen inbrengen?
Wat als ze zegt: ik heb u gezegd dat je alles mocht herstellen terwijl er niets op papier stond ( is niet zo, maar je kent wschl dat type mensen).

Je mag niet 'zomaar' huur inhouden. Correct is de verhuurder aangetekend in gebreke stellen en een realistisch deel van de huur inhouden tov de hinder die je hebt. Op het overige deel kan de verhuurder verwijlinterest vragen.

Vrederechter gaat u hoogstwaarschijnlijk een aanzienlijk deel van de uitstaande huur (gespreid) laten uitbetalen, of alles indien u geen afdoende bewijzen hebt van de gebreken / aangetekende zendingen.

Argument van de verhuurder moet je dan weer geen schrik van hebben want dan had je hersteld en het bedrag ten belope herstellingskost van de huur afgetrokken.

Kan je aantonen dat je de gebreken in het verleden gemeld hebt aan de verhuurder?

Sowieso mag zelf huur inhouden niet.

Heb bewijzen van aangetekende brieven en huisbaas heeft getekend voor ontvangst.
Hoe zit het met de waarborg? Er staat twee maanden waarborg geblokkeerd op een aparte rekening. Kan dat worden gebruikt om twee van de drie huishuren te betalen? Is het zinvol een advocaat mee te nemen naar het vredegerecht?

Er was ook nog iets dat misschien niet rechtstreeks betrekking had op de huisbaas, maar wat wel gemeld is geweest bij de politie en waar ook een bekentenis van was.
Je moet via een doorgang om naar je garagebox te gaan, maar één van de bewoners heeft zo'n grote wagen en die zet zich gewoon IN de doorgang met als gevolg dat je heel vaak niet "binnen" of "buiten" kon rijden. Is wel vaststelling gedaan door politie, foto's van gemaakt, zelfs paar keer die wagen laten wegslepen, maar die persoon deed het telkens weer opnieuw. Dat is ook gemeld aan zowel de huisbaas als de syndicus, maar er werd niet echt met harde hand opgetreden.
Wat is het gevolg? Gedurende lange tijd kon ik de garage waarvoor ik betaal niet ten volle benutten. Zelfs wanneer ze er "niet" stond en je kon "binnen" rijden, wist je niet zeker of je een uur later ook kon "buiten" rijden.
Ook hebben vandalen eens schade toegebracht aan de brievenbus, ik heb die herstellingskosten ( 150 euro) toen zelf moeten betalen of ik had nog geen nieuwe brievenbus.

Ik hoor ook dat wanneer je een deel betaalt dat al beter is dan wanneer je helemaal niets hebt betaald, maar kan je dan een heel erg klein deel betalen als blijk van goodwill.

Djenner zei:

Ik hoor ook dat wanneer je een deel betaalt dat al beter is dan wanneer je helemaal niets hebt betaald, maar kan je dan een heel erg klein deel betalen als blijk van goodwill.

Klik om te vergroten...

héél erg klein deel is nu ook niet waar. Maar je had bvb 100-150 euro minder kunnen betalen (indien de gebreken echt continu én groot waren).

JPV zei:

Sowieso mag zelf huur inhouden niet.

Klik om te vergroten...

Niet helemaal akkoord (exceptio non adimpleti contractus). Wat de moeilijkheid is is aantonen dat de ingehouden huur in correlatie staat met het gederfde genot.

Zomaar alle huur inhouden is wat hem de das omdoet. Je moet (laten) vaststellen, ingebrekestellen en dan na redelijke termijn inhouden.

Vrederechter is veiligheidshalve de beste oplossing, maar bovenstaande werkt evenzeer en gaat de vrederechter in mee.

Botchia, JPV.

Onze huurder betaald al vanaf januari niet meer, paar keer mee naar vredegerecht geweest...
Rechter ook tot de conclusie gekomen dat er met die mens niet te praten valt...
Deze week moest hij zijn sleutel afgeven...niet gebeurd.
We gaan andere sloten steken.
13december komt een container (die we zelf moeten betalen) voor al zijn rotzooi (die we er zelf moeten ingooien) ophalen.
Conclusie, zo goed als een jaar geen huur, al hetgeen nog goed was en hij zelf kon gebruiken heeft hij ondertussen verwijderd en de rest mogen wij op onze kosten zelf gaan verwijderen.
Zeg dus niet zo maar, dat en dat "mag niet".

Toch mag het niet hè. Normaal vraag je de vrederechter dat de huurder je schadeloos stelt.

Als de huurder niet volledig failliet is dan vorder je terug via gerechtsdeurwaarder.

Tuurlijk soms allemaal makkelijker gezegd dan gedaan maar als die fucker geld heeft dan gaat em bij mij bloeien en verhaal ik gerechtskosten ook op hem.

botchla zei:

Toch mag het niet hè. Normaal vraag je de vrederechter dat de huurder je schadeloos stelt.

Als de huurder niet volledig failliet is dan vorder je terug via gerechtsdeurwaarder.

Tuurlijk soms allemaal makkelijker gezegd dan gedaan maar als die fucker geld heeft dan gaat em bij mij bloeien en verhaal ik gerechtskosten ook op hem.

Klik om te vergroten...

Meestal hebben die geen geld. Of toch niet op hun naam.

Dan ga ik voor loonbeslag. Als hij van een leefloon leeft heb ik pech .

Het feit dat ik heb opgezegd ( en dus de situatie niet laat aanslepen) enerzijds omdat het te duur was en anderzijds door de gebreken is toch al een totaal andere zaak dan gewoon ergens blijven wonen en niet betalen.

Maar de laatste maanden die je er woonde betaalde je niet, dus is dat geen "totaal andere zaak".

botchla zei:

Maar de laatste maanden die je er woonde betaalde je niet, dus is dat geen "totaal andere zaak".

Klik om te vergroten...

Moet je dan zelf een aparte zaak starten wil je aanklagen dat je jaren in een krot woonde en de huisbaas nooit reageerde of kan je dat daar bespreken? De huisbaas denkt puur in termen van: elke maand mijn geld en laat mijn huurder maar verkrotten, zolang ik mijn geld heb.

Djenner zei:

Moet je dan zelf een aparte zaak starten wil je aanklagen dat je jaren in een krot woonde en de huisbaas nooit reageerde of kan je dat daar bespreken? De huisbaas denkt puur in termen van: elke maand mijn geld en laat mijn huurder maar verkrotten, zolang ik mijn geld heb.

Klik om te vergroten...

Het is al uitgelegd door JPV. Je mag NOOIT niets betalen. Dat zorgt onmiddellijk al dat je in fout bent.

Enigste wat je had kunnen doen was een tweede aangetekend schrijven sturen, zoals je de eerste al gedaan had waar je de problemen meldde, waarin staat dat je zolang die problemen niet opgelost waren je vb 200€ / maand minder betaalde dan hetgeen dat de verhuurder vroeg. Natuurlijk met een bepaalde startdatum.

Maar je had dit gerust zoals je het aan ons had uitgelegd zo 1 jaar geleden kunnen en eigenlijk moeten doen. Die verhuurder had dan al lang gereageerd. Dat bewijs dan bijhouden, om te gebruiken wanneer je vertrekt om de kosten die je gedaan hebt om het goed als een goede huisvader te besturen dan ook terug te krijgen wanneer de discussie handelt over de borg.

Maar in dat geval moet je zelf de zaak starten ja. Enigste wat jij nu kunt doen is foto's en dergelijke van de omstandigheden mee brengen, de brieven die je gestuurd hebt meebrengen + bewijs van aangetekende zending. Maar uiteindelijk blijf jij in de fout. Je had iets moeten betalen, hiernaast uw verdediging klaar houden tegen beschuldigingen dat de staat waaraan het zich bevindt uw schuld is wegens gebrekkig onderhoud.

Naast de gebreken en het niet betalen van de huishuur is er ook het argument dat ik het niet kan betalen wegens sterk gewijzigde levensomstandigheden ( ziekte). Op een bepaald moment heb ik een deurwaarder moeten buitenhouden waaraan mijn allerlaatste geld werd gespendeerd.
Op dat moment heb ik ingegrepen en via het OCMW naar iets pakken goedkoper op zoek gegaan. Er is dus niet alleen het argument van: ik ben zomaar gestopt met betalen door de gebreken, maar ook het argument dat het niet meer kon. Ik heb door opzegging de schade kunnen beperken tot drie maanden.
Ik wilde via het OCMW met de huisbaas een oplossing vinden, maar de huisbaas wil niets met instanties als het OCMW te maken hebben.
Ik kan nu 20 of zelfs 50 euro storten, maar echt niet veel meer. Ik vraag me dan af of ik voor de zitting dan beter "niets" stort want het zou mss overkomen dat ik met zo'n laag bedrag gewoon lach met hun kop.
Natuurlijk wanneer de vrederechter dan een afbetalingsplan opstelt, vind ik het wel normaal dat er ook iets wordt gezegd over de niet opgeloste gebreken. Heb lange tijd betaald voor een all in formule waarbij ik allesbehalve all in heb gekregen.

Renegadexxripxx zei:

Meestal hebben die geen geld. Of toch niet op hun naam.

Klik om te vergroten...

Ivm onze huurder, idd "zogezegd" geen geld en leeft van het ocmw.
Kan ook niet werken wegens "ziekte".
Als hij ergens moet komen (vredegerecht, bij ons thuis, gemeentehuis, enz...) manken en wandelstok.
Kom je hem "in het wild" tegen, lol, wandelstok nergens te bespeuren en van mankepoot ook niks te zien.

We lachen er eens goed mee...

Djenner zei:

In september zei ik mijn huishuur op. Ik betaal al enkele jaren schandalig veel voor een werkelijk krot.
De frigo heeft nooit gewerkt, de oven ook niet, de verwarming was de laatste tijd ook onregelmatig. Warm water was er het merendeel van de tijd niet.
Die gebreken werden "aangetekend" aan de huisbaas gemeld, maar er kwam nooit enige reactie.

Klik om te vergroten...

Raar dat je dan een contract tekent als je al wist dat de frigo en de oven niet functioneerden. U kan zich op de ENAC beroepen door een deel van de huur tijdelijk in te houden, maar enkel als het huurgenot ernstig is aangetast (een kapotte koelkast zal m.i. niet volstaan). U zegt die 3 maanden huur niet te kunnen betalen, waarom niet? Dat had je toch ten minste op een aparte rekening kunnen zetten voor die periode? Als je er verblijft, dien je er toch voor te betalen?

beemer036 zei:

Ivm onze huurder, idd "zogezegd" geen geld en leeft van het ocmw.
Kan ook niet werken wegens "ziekte".
Als hij ergens moet komen (vredegerecht, bij ons thuis, gemeentehuis, enz...) manken en wandelstok.
Kom je hem "in het wild" tegen, lol, wandelstok nergens te bespeuren en van mankepoot ook niks te zien.

We lachen er eens goed mee...

Klik om te vergroten...

Sorry, maar dit vind ik een erg misplaatst bericht ten opzichte van mensen die echt ziek zijn en die het echt moeilijk hebben.

Wat die gebreken betreft, ze zijn van in het begin stuk, maar je gaat er toch vanuit dat zoiets werkt omdat je het er niet aan ziet. Ik heb de waarborg van twee maanden op aparte rekening staan, ik weet niet of dat kan gebruikt worden voor de achterstal? En voor de rest: niemands leven is te voorspellen, er kunnen altijd dingen gebeuren waardoor je in armoede terechtkomt en niet iedereen heeft het geluk dat hij rijk wordt geboren of heeft kunnen sparen.

Djenner zei:

Wat die gebreken betreft, ze zijn van in het begin stuk, maar je gaat er toch vanuit dat zoiets werkt omdat je het er niet aan ziet. Ik heb de waarborg van twee maanden op aparte rekening staan, ik weet niet of dat kan gebruikt worden voor de achterstal? En voor de rest: niemands leven is te voorspellen, er kunnen altijd dingen gebeuren waardoor je in armoede terechtkomt en niet iedereen heeft het geluk dat hij rijk wordt geboren of heeft kunnen sparen.

Klik om te vergroten...

Op z'n minst zou je die gebreken opgemerkt moeten hebben na de eerste paar dagen van uw verblijf daar om ze daarna formeel aan te klagen, heb je dat gedaan? Die waarborg is een laatste redmiddel, maar wat heb je met dat geld gedaan wat bedoeld was voor 3 maand huur te bekostigen, heb je dat apart gehouden?

Djenner zei:

Sorry, maar dit vind ik een erg misplaatst bericht ten opzichte van mensen die echt ziek zijn en die het echt moeilijk hebben.

Wat die gebreken betreft, ze zijn van in het begin stuk, maar je gaat er toch vanuit dat zoiets werkt omdat je het er niet aan ziet. Ik heb de waarborg van twee maanden op aparte rekening staan, ik weet niet of dat kan gebruikt worden voor de achterstal? En voor de rest: niemands leven is te voorspellen, er kunnen altijd dingen gebeuren waardoor je in armoede terechtkomt en niet iedereen heeft het geluk dat hij rijk wordt geboren of heeft kunnen sparen.

Klik om te vergroten...

Dat wij al een jaar geen huur meer krijgen en zelf opdraaien voor alle kuiswerk is waarschijnlijk niet misplaatst dan?

Ik begrijp dat uw huisbaas geen zaken wil doen met het OCMW, maar dan moet hij gewoon het contract beëindigen, 2 maand huurwaarborg bijhouden en klaar.

Voor u heb ik respect omdat jezelf op tijd hebt weten in te grijpen voor de situatie hopeloos werd. Mits een kleine inspanning van uw huisbaas is de zaak 100% correct op te lossen.
Maar net zoals in alles is communicatie een 2 richtingsverkeer. Weigert de 1 ne mee te werken...