Archief - Investeren in vastgoed
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Lizie
Legacy Member
Huizen ,njet.
Kmoet wel zeggen dak 4 vrienden heb die aaneengelegen bouwgronden gekocht hebben , daar apt opgezet hebben en ze allemaal terug verkocht hebben en dus hun centjes verdubbeld hebben op 2J. Moet wel weten dat ze veel van de bouw zelf gedaan hebben.
Grond , yep. Grond hoe je het draait of keert zal stijgen stijgen stijgen , net als vele andere dingen zoals olie , is er maar een beperkt voorraad van grond. Deze prijs kan soms eens zakken , maar de tedens zal altijd stijgend blijven , totdat men de ruimte ingaat , dan zal het hier op Aarde geen klote meer waard zijn
Altijd maar meer en meer mensen , en de grond blijft hetzelfde. Grond zal een luxe artikel worden , als het dat al niet is.
Voor zij die hierover twijfelen zoek maar eens een paar boeren op. Der zitten der daar al een deel tussen die terug aan het pachten zijn zoals in de middeleeuwen met contracten van een jaar. Die huurprijs stijgt ook elk jaar en de grond is in handen van beleggers want ooit zal die grond bouwgrond worden
Kmoet wel zeggen dak 4 vrienden heb die aaneengelegen bouwgronden gekocht hebben , daar apt opgezet hebben en ze allemaal terug verkocht hebben en dus hun centjes verdubbeld hebben op 2J. Moet wel weten dat ze veel van de bouw zelf gedaan hebben.
Grond , yep. Grond hoe je het draait of keert zal stijgen stijgen stijgen , net als vele andere dingen zoals olie , is er maar een beperkt voorraad van grond. Deze prijs kan soms eens zakken , maar de tedens zal altijd stijgend blijven , totdat men de ruimte ingaat , dan zal het hier op Aarde geen klote meer waard zijn
Altijd maar meer en meer mensen , en de grond blijft hetzelfde. Grond zal een luxe artikel worden , als het dat al niet is.
Voor zij die hierover twijfelen zoek maar eens een paar boeren op. Der zitten der daar al een deel tussen die terug aan het pachten zijn zoals in de middeleeuwen met contracten van een jaar. Die huurprijs stijgt ook elk jaar en de grond is in handen van beleggers want ooit zal die grond bouwgrond worden
TooChé
Legacy Member
Toeval dat deze topic weer actief is. Ik heb ondertussen een bod uitgebracht (en een tegenbod ontvangen, vrij aantrekkelijk) voor een huis met opnieuw wat werk aan.
Deze keer is de oppervlakte van de grond niet zo veel als wat ik oorspronkelijk in gedachten had, maar is het huis op zich wel enorm.
Centrale verwarming moet geplaatst worden, elektriciteit opnieuw, dubbele beglazing op bovenverdieping (beneden reeds geinstalleerd), muren moeten een hydrofuge krijgen en dak moet herlegd worden (onderdak enz, geen gebinte) Vanbinnen moet dan aan de muren boven nog isolatie & gyproc dertegen.
neem nu dat ik het pand kan aankopen aan 130k. Alle schrijf, akte & registratie kosten 11k bij (reeds berekend)
Dan betaal ik 640eur af voor 25 jaar. Ik vind dit vrij haalbaar, zijnde dat de enorm grote kosten zich op de 2e verdieping bevinden en daarvoor ik nog 2 jaar kan wachten.
Wat zal me dat opbrengen: een mooie oppervlakte van grond (760m²) en een zeer mooi huis als het afgewerkt geraakt. Ik beschouw mezelf realistisch als ik zeg dat me dit 10 jaar kan duren.
any thoughts?
Deze keer is de oppervlakte van de grond niet zo veel als wat ik oorspronkelijk in gedachten had, maar is het huis op zich wel enorm.
Centrale verwarming moet geplaatst worden, elektriciteit opnieuw, dubbele beglazing op bovenverdieping (beneden reeds geinstalleerd), muren moeten een hydrofuge krijgen en dak moet herlegd worden (onderdak enz, geen gebinte) Vanbinnen moet dan aan de muren boven nog isolatie & gyproc dertegen.
neem nu dat ik het pand kan aankopen aan 130k. Alle schrijf, akte & registratie kosten 11k bij (reeds berekend)
Dan betaal ik 640eur af voor 25 jaar. Ik vind dit vrij haalbaar, zijnde dat de enorm grote kosten zich op de 2e verdieping bevinden en daarvoor ik nog 2 jaar kan wachten.
Wat zal me dat opbrengen: een mooie oppervlakte van grond (760m²) en een zeer mooi huis als het afgewerkt geraakt. Ik beschouw mezelf realistisch als ik zeg dat me dit 10 jaar kan duren.
any thoughts?
McGregor
Legacy Member
Hangt er natuurlijk volledig van af (ben je handig, alleenstaand, inkomen,...).
Maar als je nu het geld niet hebt om te verbouwen hoe ga je het dan binnen 2 jaar wel hebben?
640 euro afbetalen is in principe niet veel, maar daar komen nog zeer veel verbouwingskosten bij. Ook is het moeilijk te beoordelen of het nu al goed bewoonbaar is zonder verbouwingen.
Maar als je nu het geld niet hebt om te verbouwen hoe ga je het dan binnen 2 jaar wel hebben?
640 euro afbetalen is in principe niet veel, maar daar komen nog zeer veel verbouwingskosten bij. Ook is het moeilijk te beoordelen of het nu al goed bewoonbaar is zonder verbouwingen.
TooChé
Legacy Member
zonder de zware verbouwingen is het bewoonbaar... Elektriciteit moet natuurlijk wel omwille van het certificaat. Maar best niet te lang wachten met het dak want anders blijft het huis maar aftakelen.
Alleenstaand en ik hou om en bij de 1200eur over per maand als ik 640eur moet afbetalen. En ja, ik doe bijna alles zelf behalve het dak & hydrofuge. Omdat ik liever dit door professionelen laat doen
Alleenstaand en ik hou om en bij de 1200eur over per maand als ik 640eur moet afbetalen. En ja, ik doe bijna alles zelf behalve het dak & hydrofuge. Omdat ik liever dit door professionelen laat doen
Renegadexxripxx
Legacy Member
voor dak en hydrofuge kan je dan toch al makkelijk 30k€ neertellen. Maar ja zoiets is natuurlijk haalbaar. Maar je moet dat enkel kopen wanneer je dit doet om er zelf in te wonen. Je start niet aan een project van 10j (waar je uw eigen nikkel na uw uren voor dient af te draaien) om er winst uit te halen. Dat gaat tegensteken.
TooChé
Legacy Member
Het grote (ver)bouwavontuur 
huis op 712m², 130k, incl meubels. Evenzeer veel werk aan, maar zoooveel potentieel
huis op 712m², 130k, incl meubels. Evenzeer veel werk aan, maar zoooveel potentieel
yaris
Legacy Member
Feit 1.Huisprijzen gaan zeker dalen. De banken rekenen op 10 - 20 % en sommige vrezen zelfs een bubbel. Daarmee dat je nu eigen inbreng moet hebben van de banken.
Feit 2 is dat de aftrek in 2014 een vlaamse bevoegdheid wordt en dat de federale regering niet het totale bedrag gaat overmaken wat nodig is. Dit betekent dat de vlaamse regering op zoek moet naar extra geld. Ze kunnen dus het systeem altijd aanpassen door het bv af te schaffen of veel minder interessant te maken.
Feit 3. Ook komen meer en meer gezinnen in de problemen omdat ze teveel moeten betalen per maand voor hun huis. Het leven wordt duurder en duurder en voor velen is het bad halfvol.
Feit 4. Er is een pak kapitaal terug naar Belgie gekomen met de regularisatie maar er is nu terug veel geld naar het buitenland aan het vloeien omwille van Di Rupo.
Feit 2 is dat de aftrek in 2014 een vlaamse bevoegdheid wordt en dat de federale regering niet het totale bedrag gaat overmaken wat nodig is. Dit betekent dat de vlaamse regering op zoek moet naar extra geld. Ze kunnen dus het systeem altijd aanpassen door het bv af te schaffen of veel minder interessant te maken.
Feit 3. Ook komen meer en meer gezinnen in de problemen omdat ze teveel moeten betalen per maand voor hun huis. Het leven wordt duurder en duurder en voor velen is het bad halfvol.
Feit 4. Er is een pak kapitaal terug naar Belgie gekomen met de regularisatie maar er is nu terug veel geld naar het buitenland aan het vloeien omwille van Di Rupo.
Riverdale27
Legacy Member
Mensen die geïnteresseerd zijn in een economische analyse van de Belgische huizenmarkt:
https://multimediafiles.kbcgroup.eu/uploadpdf/ERN20120723N.pdf
Komt uit één van de laatste tweets van Edwin De Boeck (@EdwinDeBoeck) - Chief Economist KBC Group.
https://multimediafiles.kbcgroup.eu/uploadpdf/ERN20120723N.pdf
Komt uit één van de laatste tweets van Edwin De Boeck (@EdwinDeBoeck) - Chief Economist KBC Group.
didi2
Legacy Member
wij zijn nu ong 2jaar aant afbetalen, kleine verbouwingen moeten nog gebeuren, budget daarvoor is rond nu enkel nog de juiste bouwvakker en tijd vinden.
Nu is mijn oog gevallen op een huis dat te koop staat. Bestaat uit 4appartementen met een verhuuropbrengst van 2200 euro. Als ik een lening aanga op 25j hou ik hier maandelijks een 50euro aan over. Ik zou ook kunnen een 600euro per maand er zelf bij te leggen, zo vermindert de looptijd en de te betalen interest enorm.
Wij sparen nu +2k en daar zal niet snel verandering in komen. Zou het interessant zijn om zo een project aan te gaan of doen we dit beter neit en sparen we gewoon verder?
Nu is mijn oog gevallen op een huis dat te koop staat. Bestaat uit 4appartementen met een verhuuropbrengst van 2200 euro. Als ik een lening aanga op 25j hou ik hier maandelijks een 50euro aan over. Ik zou ook kunnen een 600euro per maand er zelf bij te leggen, zo vermindert de looptijd en de te betalen interest enorm.
Wij sparen nu +2k en daar zal niet snel verandering in komen. Zou het interessant zijn om zo een project aan te gaan of doen we dit beter neit en sparen we gewoon verder?
mrc
Legacy Member
denk dat het vooral belangrijk is om te beseffen dat de potentiële huuropbrengst 2200 euro is.
Voor hetzelfde geld staat die blok een jaar leeg, en heb je daarna ongelooflijk pech met 2 slechte huurders die je kot half slopen, terwijl je lening gewoon doorloopt.
Tegen dat die lening is afbetaald zijn dat ook verouderde (25 jaar + huidige leeftijd) appartementen waar heel wat extra kosten bijkomen.
Verhuren kán leuk zijn (en winstgevend), maar ga zeker niet uit van het best mogelijke scenario. Op die 25 jaar ga je echt wel eens pech/kosten hebben hoor.
Voor hetzelfde geld staat die blok een jaar leeg, en heb je daarna ongelooflijk pech met 2 slechte huurders die je kot half slopen, terwijl je lening gewoon doorloopt.
Tegen dat die lening is afbetaald zijn dat ook verouderde (25 jaar + huidige leeftijd) appartementen waar heel wat extra kosten bijkomen.
Verhuren kán leuk zijn (en winstgevend), maar ga zeker niet uit van het best mogelijke scenario. Op die 25 jaar ga je echt wel eens pech/kosten hebben hoor.
GiJay
Legacy Member
Mrc heeft het juist.
Het klinkt als een goede investering ( met die cijfers). De locatie van een pand is het belangrijkste. Zijn het echte appartementen of studios? Heb je ervaring met verhuren en heb je zelf die berekening gemaakt? Heb je je rendement al berekend? 50 euro overhouden per maand lijkt niet zoveel. Is dit enkel op de lening berekend of ook op het KI/kosten? Heb je spaargeld dat je kan gebruiken als er wat mis gaat?
Met jullie spaargedrag kan je het overwegen een lening aan te gaan waarbij je enkel interest afbetaald. Dit vraagt meer zelfdiscipline maar dit geeft wat flexibelere voorwaarden voor het vervroegd afbetalen.
@yaris: feit 3 heeft meer te maken met boven je stand leven. Een te hoge lening afgaan is daar natuurlijk rechtstreeks aan verband maar het probleem is groter dan enkel vastgoed.
Het klinkt als een goede investering ( met die cijfers). De locatie van een pand is het belangrijkste. Zijn het echte appartementen of studios? Heb je ervaring met verhuren en heb je zelf die berekening gemaakt? Heb je je rendement al berekend? 50 euro overhouden per maand lijkt niet zoveel. Is dit enkel op de lening berekend of ook op het KI/kosten? Heb je spaargeld dat je kan gebruiken als er wat mis gaat?
Met jullie spaargedrag kan je het overwegen een lening aan te gaan waarbij je enkel interest afbetaald. Dit vraagt meer zelfdiscipline maar dit geeft wat flexibelere voorwaarden voor het vervroegd afbetalen.
@yaris: feit 3 heeft meer te maken met boven je stand leven. Een te hoge lening afgaan is daar natuurlijk rechtstreeks aan verband maar het probleem is groter dan enkel vastgoed.
didi2
Legacy Member
2200 is voorlopig het bedrag dat de huidige(zeer oude mensen) ervoor krijgen. De appartementen zijn allemaal tussen 90 en 120m2 met in totaal 2 garages en een tuin aan.
de vraag of het zou kunnen leegstaan is vrij eenvoudig te beantwoorden, neen. Er is een echt te kort aan huurwoningen hier in de streek.
Het nadeel is uiteraard wel dat er altijdkosten aan kunnen/zullen komen.
de vraag of het zou kunnen leegstaan is vrij eenvoudig te beantwoorden, neen. Er is een echt te kort aan huurwoningen hier in de streek.
Het nadeel is uiteraard wel dat er altijdkosten aan kunnen/zullen komen.
hyperon
Legacy Member
didi2 zei:
1) Ben je zeker dat je er een lening voor bij de bank gaat krijgen? Ze houden slechts rekening met 80-85% van de huuropbrengst om bij je inkomen te tellen en ze zullen een grote zekerheid vragen qua eigen inbreng.
2) Heb je een totaalplaatje gemaakt inclusief extra kosten en extra belastingen (onroerende voorheffing+verhoging personenbelasting+vermindering woonbonus)?
3) Je zou eigenlijk enkel iets mogen kopen om te verhuren als je de extra leen/belastings/kostenlast kan dragen met je recurrente inkomsten zonder rekening te houden met de huuropbrengsten EN als je een voldoende grote financiele buffer hebt. Als immers heel je financieel plan in duigen valt als je een onvoorziene grote kost hebt en/of als 1 huurder niet meer betaalt, organiseer je je persoonlijk faillissement.
4) Een huuropbrengst van 2200 euro voor 4 relatief grote appartementen en garages is laag. Dat betekent dat ze niet echt state of the art zijn of dat ze in een perifeer gebied liggen. In het eerste geval betekent dat renovatiekosten+gedoe om de huurders eruit te krijgen+tijdelijke leegstand wil je meer inkomsten genereren in het tweede geval dat je ook niet echt meer kan gaan vragen.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.