Archief - Huren of Kopen?

beware · 18 mrt 2012

Wat ik me eigenlijk afvraag als student: hoe financieren jonge koppels de bouw van een huis?

Wanneer je eerst een appartementje huurt voor een paar jaar kan je al wat sparen, en als je dan een huis koopt vervangt de aflossing van de lening je huurprijs ongeveer.

Maar wanneer je na die enkele jaren besluit te bouwen dan moet je én die bouw financieren, én je huur blijven verder betalen, aangezien je nog niet meteen in je woonst kan. Hoe doen mensen dit dan? Want dan heb je toch dubbel zoveel uitgaven, of mis ik iets?

freeza · 18 mrt 2012

De meesten blijven nog een tijd thuis wonen om dan zoveel mogelijk te sparen.
Veel sparen kan je alleszins al niet doen als je nog maar net begonnen bent met werken en een appartement/huis huurt...

Renegadexxripxx · 18 mrt 2012

VincentC zei:
Daarom de volgende vraag, stel dat een woning vanaf heden exact stijgt met inflatie, net zoals huur. Is een huis kopen dan nog altijd voordeliger? Notaris/BTW/rentekost/eigen werkuren/Kadastraal inkomen/opcentiemen/lekkage/... kosten toch ook geld?

In mijn ogen zou een huis kopen nog altijd voordeliger zijn. Het probleem is dat de extra kosten zoals jij vermeld zouden moeten overeenkomen met de kosten van het huren over de termijn dat je nog leeft nadat de initiële aanschafwaarde is afbetaald voordat je zou kunnen spreken over het feit dat kopen of huren vanuit een financieel oogpunt gelijk gesteld wordt.

Zelfs met de altijd maar stijgende verplichtingen die de overheid (continue kost) probeert op te leggen, kun je de meeste toch nog altijd naast u neerleggen (hoeveel gezinnen zijn er niet die de verplichte ventilatieopening dichtstoppen).

Indien je dan ook nog de emotionele waarde moet erbij tellen dan valt het in de meeste gevallen nog moeilijker om huren voordeliger te laten lijken dan kopen.

Er zijn echter specifieke omstandigheden die huren interessanter kunnen maken dan kopen. Een simpel voorbeeld zou zijn indien je voor uw werk over de ganse wereld zit en nooit echt lang op 1 plaats. Maar er zijn natuurlijk ook meer voorbeelden.

beware zei:
Wat ik me eigenlijk afvraag als student: hoe financieren jonge koppels de bouw van een huis?

1) Jaren op voorhand elk apart bij de ouders blijven inwonen
2) Zoveel mogelijk zelf proberen te doen zodanig dat de enigste kosten de materiaalkosten zijn
3) de grond ter beschikking krijgen van de familie
4) Geldelijke hulp van de familie krijgen
5) leven als een kluizenaar / non.

eniac · 18 mrt 2012

VincentC zei:
Als econoom vind ik dit vreemd. Voor mij zou er geen verschil mogen zijn tussen huren of kopen. Als huren duurder is dan kopen dan huurt iedereen. Als kopen goedkoper is dan zouden de huizenprijzen stijgen tot dit niet langer het geval is.

Dan vergeet je wel middellange vs lange termijn. Kopen is vooral lange-termijn gericht. Iedereen zou wel kopen, maar dan moet je dat wel aankunnen op korte tot middellange termijn, maw je moet wel een lening kunnen afbetalen.
Huren is voor een groep mensen een oplossing omdat ze wel huur kunnen dragen, maar geen lening. Velen daarvan zouden mogelijk ook liever meer verdienen en kopen, maar kunnen dit niet.

MilM · 18 mrt 2012

VincentC zei:
Als econoom vind ik dit vreemd. Voor mij zou er geen verschil mogen zijn tussen huren of kopen.

Het kan nooit gelijk zijn. Kopen betaal je een fixed bedrag, huren is afhankelijk van de termijn en dus ook van de onbekende factor hoe oud een bepaalde persoon wordt.

VincentC zei:
Als huren duurder is dan kopen dan huurt iedereen.

Je bedoelt waarschijnlijk "als huren goedkoper is ..."?
Zoiets is trouwens onmogelijk te berekenen.

VincentC zei:
Als kopen goedkoper is dan zouden de huizenprijzen stijgen tot dit niet langer het geval is.

Als de huizenprijzen stijgen, dan kunnen de huurprijzen toch ook stijgen (aangezien enerzijds de drempel om te kopen groter wordt, waardoor meer gevraagd kan worden voor huurprijs en anderzijds nieuwe investeerders meer betalen voor de aankoop en dus ook meer moeten aanrekenen voor de huur om de afbetalingskosten te dekken)? Een huis huren doe je van een persoon die er zelf natuurlijk niet inwoont. Maw, dat is een investering voor die persoon waarbij hij winst wil maken. Waarom zou een verhuurder daar tijd en werk insteken als het uiteindelijk een nuloperatie zou zijn?

edit:
Een betere vraag was dan misschien geweest waarom er een vraag naar huren is. Daar zijn verschillende redenen voor. Enerzijds ga je goedkoper kunnen huren dan de afbetalingen voor de eerste x jaar. De reden is dat je als koper namelijk enerzijds de kost hebt van afbetaling van kapitaal en anderzijds de rente. Als verhuurder kun je de ROI ook berekenen op een langere periode dan de afbetalingsperiode. Dit zorgt ervoor, dat het voor de verhuurder toch nog interessant blijft om te verhuren tegen een huurprijs die lager ligt dan de afbetaling. Alhoewel de verhuurder een grotere kost heeft tijdens zijn afbetaling, zal hij winst maken na de afbetaling of bij verkoop van het vastgoed of wanneer door de indexering de huurprijs hoger komt te liggen dan de afbetaling..
Maw, je krijgt dus een situatie waarbij mensen op maandelijkse basis minder moeten betalen om te huren dan om te kopen of waarbij ze een groter huis kunnen huren voor hetzelfde bedrag. Kopen mag dan interessanter zijn op lange termijn, het is duurder op korte termijn.

Verder heb je (zoals je zelf aanhaalde) verschillende kosten bij de aankoop van een huis (RR die je maar beperkt mag meenemen en eventueel zelfs btw die je niet mag meenemen bij een volgende aankoop). In een lening betaal je in het begin ook vooral rente af. Bij veel mensen is een huis kopen dan ook een doordachte beslissing. Daardoor kan omwille van de situatie het soms veiliger zijn om te huren. Een lening stopzetten in het begin is namelijk niet interessant.

VincentC zei:
Daarom de volgende vraag, stel dat een woning vanaf heden exact stijgt met inflatie, net zoals huur. Is een huis kopen dan nog altijd voordeliger? Notaris/BTW/rentekost/eigen werkuren/Kadastraal inkomen/opcentiemen/lekkage/... kosten toch ook geld?

Opnieuw, dat is onmogelijk te berekenen. Fixed bedrag VS bedrag dat afhangt van uw levensverwachting. Dan spreken we ineens nog niet over erfenissen.

Verder zou (in de veronderstelling dat een vergelijking wel mogelijk zou zijn) verhuren totaal oninteressant zijn als een huis kopen duurder of even duur zou zijn. Maw, er zou (zo goed als) geen aanbod zijn om te kunnen huren. En een klein aanbod, betekent normaal gezien een stijging van de (huur)prijzen als er vraag is.

VincentC zei:
Als econoom vind ik dit vreemd. Voor mij zou er geen verschil mogen zijn tussen huren of kopen.

Studeer je dan economie? Ik vind toch dat je zeer veel factoren over het hoofd ziet in uw post voor een econoom?

Straddle · 18 mrt 2012

VincentC zei:
Als econoom vind ik dit vreemd. Voor mij zou er geen verschil mogen zijn tussen huren of kopen. Als huren duurder is dan kopen dan huurt iedereen. Als kopen goedkoper is dan zouden de huizenprijzen stijgen tot dit niet langer het geval is.

Waarom zou er geen verschil mogen zijn tussen twee verschillende vormen van wonen? :wtf:

Het heeft met veel meer te maken dan enkel het monetaire, het gaat ook om voorkeuren, beschikbaarheid, intresten, ...

Renegadexxripxx · 18 mrt 2012

MilM zei:
Het kan nooit gelijk zijn.

Alles kan. Gewoon enorm moeilijk om mathematisch uit te rekenen.

MilM zei:
Als de huizenprijzen stijgen, dan kunnen de huurprijzen toch ook stijgen (aangezien enerzijds de drempel om te kopen groter wordt, waardoor meer gevraagd kan worden voor huurprijs en anderzijds nieuwe investeerders meer betalen voor de aankoop en dus ook meer moeten aanrekenen voor de huur om de afbetalingskosten te dekken)?

Niet noodzakelijk een causale koppeling tussen huizenprijzen en huurprijzen. Indien ik een huis NU zou moeten kopen om te verhuren in de huidige markt zou ik mijn broek eraan schuren.

MilM zei:
Waarom zou een verhuurder daar tijd en werk insteken als het uiteindelijk een nuloperatie zou zijn?

Sociale huurmaatschappij. Ergo communisme, iedereen zijn eigen gehuurde woning voorzien door de maatschappij gratis en voor niets.

MilM zei:
Studeer je dan economie? Ik vind toch dat je zeer veel factoren over het hoofd ziet in uw post voor een econoom?

Het was dan ook een hypothese.

MilM · 18 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
Alles kan. Gewoon enorm moeilijk om mathematisch uit te rekenen.

Leg mij dan eens uit HOE meneer de wiskundige.
Je zit namelijk met een variabele die onbekend is.

De enigste manier is om vastgoed eigendom te maken van de maatschappij zelf en commercialisering ervan te verbieden. Dit wordt totaal niet aangehaald in zijn post, aangezien hij specifiek spreekt over de schommeling van prijzen die elkaar zouden moeten tegenwerken. Er zou dan ook geen sprake meer zijn van de discussie huren vs kopen, aangezien dit niet bestaat in dit systeem.

Renegadexxripxx zei:
Niet noodzakelijk een causale koppeling tussen huizenprijzen en huurprijzen. Indien ik een huis NU zou moeten kopen om te verhuren in de huidige markt zou ik mijn broek eraan schuren.

1) Ik gebruikte bewust het woord "kan", net omdat ik niet durf te beweren dat dit sowieso het geval zou zijn
2) Ik zie niet in hoe jij wel durft te stellen dat je uw broek er zou aan scheuren. Jij kan in de toekomst zien? Proficiat!

Renegadexxripxx zei:
Sociale huurmaatschappij. Ergo communisme, iedereen zijn eigen gehuurde woning voorzien door de maatschappij gratis en voor niets.

Ik heb daar ook al aan gedacht, of zo'n systeem eventueel beter zou zijn. Zeer lage huurprijzen, waarbij vastgoed eigendom is van e maatschappij zelf.

Maar dit is gewoon een implementatie. Staat los van zijn argumenten. Redeneer dan ook op die argumenten aub.

Renegadexxripxx zei:
Het was dan ook een hypothese.

Wat was een hypothese? Een hypothese is een veronderstelling.
Je start van een veronderstelling om daaruit bepaalde zaken af te leiden.

Kun je mij aub eens uitleggen wat dan de hypothese was in dit geval en waarom zijn argumenten dan correct zouden zijn startend van deze hypothese en de mijne incorrect?

Renegadexxripxx · 18 mrt 2012

MilM zei:
Leg mij dan eens uit HOE meneer de wiskundige.
Je zit namelijk met een variabele die onbekend is.

Je drukt het uit in functie van die onbekende. Zowiezo zijn gemiddelde leeftijden gekend. En zijn de kansen dat je tot 1 van de uitzonderingen behoord gekend (statistisch dan toch). Voor de rest zet je een verzekering op waaraan iedereen bijdraagt (of die wordt gedragen door de maatschappij) die deze verschillen bijpast. Niet super exact voor het individu, maar een mogelijkheid om het globaal exact te krijgen.

MilM zei:
2) Ik zie niet in hoe jij wel durft te stellen dat je uw broek er zou aan scheuren. Jij kan in de toekomst zien? Proficiat!

Dacht dat ik had vermeld in de huidige markt. Ik baseer mij op een investeringssom van +- 200k€ en een mogelijke huurinkomst van +- 650€/ maand. Wat de gangbare huurprijzen hier zijn. Enkel op basis van de initiële som ben ik 25 jaar bezig voor ik begin winst te draaien en dat is als ik het geld al heb liggen. Neen dank u. Opdelen in kleinere subeenheden mag niet zomaar meer, ook al zou dat ongeveer een maandelijkse opbrengst hebben kunnen garanderen van +- 900€. Wat nog een RoI van +- 19 jaar zou zijn.

MilM zei:
Wat was een hypothese?

Dit was de hypothese :
Voor mij zou er geen verschil mogen zijn tussen huren of kopen.

Indien je dit dan ook zo opneemt, dan volgt al de rest van zijn post uit die hypothese/ veronderstelling / mening. Daar het emotionele karakter van de keuze voor huren of kopen dan niet meer meespeelt. Enkel het financiële karakter.

Jeffer1980 · 18 mrt 2012

Zelf even de simulatie gedaan tussen huren en kopen. Veronderstellingen:
* huurprijs jaarlijks geindexxerd met 2%
* kapitaal kan je wegzetten tegen 3%
* beginhuurprijs = leningaflossing (heb 850 euro maandelijks genomen)
* waarde huis stijgt niet
* simulatie over 40 jaar

Uitkomst: kopen is 30k euro voordeliger en op het einde heb je nog een huis in je bezit. Er zal wel wat onderhoud moeten gebeuren.

Ik zou zeggen: kopen is voordeliger als je eigen eerste woningen je ervoor zorgt dat je niet moet verkopen (stabiele inkomens, gezinssituatie,..). Voor te verhuren, zou ik idd wachten op een prijsdaling, als die er ooit komt.

orac · 18 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
...Indien je dit dan ook zo opneemt, dan volgt al de rest van zijn post uit die hypothese/ veronderstelling / mening. Daar het emotionele karakter van de keuze voor huren of kopen dan niet meer meespeelt. Enkel het financiële karakter.

Ik denk dat dit toch de essentie is. De markt bestaat volgens mij grotendeels uit mensen die niet handelen als de "homo economicus" maar die meer emotioneel reageren.
Het is natuurlijk zo dat bij ernstige deflatie, gevoelig lagere lonen,scheiding of hoge langdurige werkloosheid een hoop kopers in de problemen komen.
Het is effectief een risico om gedurende 20/25/30 jaar iedere maand de aflossing te moeten uitvoeren. En ja de vastgoedprijzen hebben de laatste 8 à 10 jaar een enorme hausse gekend die zeker niet in dezelfde mate kan blijven doorgaan. (maar is dat een inhaalbeweging, een overwaardering of beide?)

Ondanks de punten hierboven zijn er mensen zoals ik die juist blij zijn dat ze nu nog een eigen stek kunnen kopen. Die daarvoor 1/3 of minder van hun loon besteden aan de hypotheek. Die een buffer aanhouden om een jaar ziek of werkloos te kunnen/mogen zijn en die proberen de hypotheek te betalen en te sparen.

Zonder daarom nu als speculant beschouwd te willen worden, reken ik er dus op dat de 7 plagen van Egypte niet tegelijk op mijn nek zullen vallen.
Er mag deflatie zijn of inflatie zonder index of looninlevering of een paar maanden ziekte en de vastgoedprijzen mogen dalen maar liefst niet allemaal tegelijk in de tientallen percenten. ;-)
Persoonlijk vrees ik de komende maanden/jaren meer voor inflatie zonder loonaanpassing (indexsprong,meest stijgende producten uit de index halen,...) dan deflatie maar ik heb natuurlijk ook geen kristallen bol.

botbgrt · 18 mrt 2012

Jeffer1980 zei:
Zelf even de simulatie gedaan tussen huren en kopen. Veronderstellingen:
* huurprijs jaarlijks geindexxerd met 2%
* kapitaal kan je wegzetten tegen 3%
* beginhuurprijs = leningaflossing (heb 850 euro maandelijks genomen)
* waarde huis stijgt niet
* simulatie over 40 jaar

Uitkomst: kopen is 30k euro voordeliger en op het einde heb je nog een huis in je bezit. Er zal wel wat onderhoud moeten gebeuren.

Ik zou zeggen: kopen is voordeliger als je eigen eerste woningen je ervoor zorgt dat je niet moet verkopen (stabiele inkomens, gezinssituatie,..). Voor te verhuren, zou ik idd wachten op een prijsdaling, als die er ooit komt.

Vetgedrukte is zelden mogelijk in de markt van vandaag natuurlijk. Huren aan 750-850€ kost je in verhouding al snel 1000-1200€ in afbetaling van een lening. Als je weet dat brutorendement bij verhuur momenteel gemiddeld amper 2,5-3,5% is op de geschatte marktprijs' en weet dat je uiteindelijk aardig betaalt voor een lening op langere termijn, blijkt al snel dat beginhuurprijs heel moeilijk gelijk kan zijn aan leningaflossing.

Die 250-400€ die je maandelijks bespaart door te lenen kan je dus opzij zetten en laten renderen, iets wat JPV in een vorige discussie ook niet meerekende. Al ben je wel zeer conservatief in de uiteindelijke waarde van het huis (onveranderd).

Nu, de hele discussie over de waardering van de huizenmarkt laat ik deze keer aan mij voorbij gaan. Iedereen heeft daar zijn standpunt over en is moeilijk te bekeren. Punt is alleen dat huren op "kortere" termijn (5-10 jaar) momenteel een pak goedkoper kan uitvallen indien je opportunistisch plant te kopen op kortere termijn. En dit zeker indien vastgoedprijzen gelijk blijven of dalen of je spaargeld in andere zaken kan investeren die meer dan gemiddeld renderen.

Er wordt graag heel luchtig gedaan over het kopen van een woning en de uitspraak dat het altijd de beste keuze is, maar in realiteit ga je ook een schuld aan (in de meeste gevallen dan toch) om een zeer grote investering te doen. Huren hoeft helemaal niet zo slecht te zijn en voor sommigen zelf zeer goed. Huisvesting is een kost als alle andere en ook bezit heeft zijn prijs. Daarbij maakt het niet uit of je 10 of 40 jaar in dezelfde woning plant te wonen.

eniac · 19 mrt 2012

botbgrt zei:
Vetgedrukte is zelden mogelijk in de markt van vandaag natuurlijk. Huren aan 750-850€ kost je in verhouding al snel 1000-1200€ in afbetaling van een lening. Als je weet dat brutorendement bij verhuur momenteel gemiddeld amper 2,5-3,5% is op de geschatte marktprijs' en weet dat je uiteindelijk aardig betaalt voor een lening op langere termijn, blijkt al snel dat beginhuurprijs heel moeilijk gelijk kan zijn aan leningaflossing.

Die 250-400€ die je maandelijks bespaart door te lenen kan je dus opzij zetten en laten renderen

Beginhuurprijs ligt zelden op de hoogte van een lening, klopt volledig. Maar die 250-400 wordt wel steeds kleiner, dus je hebt steeds minder geld dat je boven op de renderende hoop gooit.
750*1.02^15 = 1009

the_fox · 19 mrt 2012

Er bestaat gewoon geen 100% correcte manier om het te berekenen of alles in rekening te brengen. Dit was een berekening van iemand anders uit een andere thread:

w00tw00t zei:
Kosten/opbrengsten huren op 40 jaar.
46598 onderhoud incl jaarlijkse stijging prijzen -
645899 huur incl indexering -
564690 beleggingen incl netto-rente min inflatie (459355+105335) +
Totaal -127807

Kosten/opbrengsten kopen op 40 jaar met lening op 20 jaar.
372784 onderhoud incl jaarlijkse stijging prijzen -
111331 afbetalingen lening (eerste 20 jaar) -
49000 terugtrekking belastingen (eerste 20 jaar, jaarlijkse indexatie dus inflatie doet hier niet toe) +
250000 belegging (aankoop huis) incl waardestijging min inflatie +
401650 andere beleggingen gedurende laatste 20 jaar incl netto-rente min inflatie
Totaal +216535

[edit]Ik zie net dat de originele post (met een foute berekening) door de poster delete is in die thread, het staat nog in een quote van mij, maar ik zal het hier even bijzetten:

Laten wij uitgaan van de volgende situatie. Waar ik woon staat een appartement te huur voor 700 euro per maand incl de vaste lasten. In datzelfde gebouw staat eenzelfde appartement te koop voor 250000 euro (incl alle kosten). Beide zijn in goede staat (op het eerste zicht). Voor het gemak gaan we uit van een situatie waar je (koppel zonder kinderen) het volledig bedrag leent tegen een rentevoet van 4% op 20 jaar. Maandelijkse aflossing is 1505 euro. Totale afbetaling op het einde van de rit is 361331 euro. Op het einde van de rit ga je nog eens in totaal 49000 euro hebben teruggetrokken van de belastingen. We gaan ook uit van een blijvende stijging van de woningprijzen met 3% en een indexering van 3% op basis van de gegevens van 2011. Daarbij gaan we ook rekening houden met een maandelijkse last voor onderhoud van 400 (ook als is dit volgens sommigen onrealistisch blijf ik bij dat gemiddelde om de waarde van uw woonst op peil te houden) euro voor de gekochte woonst en 50 euro voor de gehuurde woonst (dat betalen wij zelfs niet op halfjaarlijkse basis maar kom). We zullen uitgaan van een inflatie van 3% over de gehele periode. Het resterende bedrag van mijn huur (955) dat ik overhoud indien ik zou lenen (incl. onderhoud) ga ik maandelijks beleggen in een "gelijkaardige" risicovolle belegging aan 4% netto (kasbons (kapitalisatie) geven op 10 jaar een netto-rente van 3,55% dus 4% is perfect mogelijk). Ik heb geen rekening gehouden met belastingen op woonst enz.

Deze bracht al iets meer in rekening, zoals het investeren van het "restbedrag" bij huren en het investeren van het "restbedrag" eens de hypothecaire lening afbetaald was. Ook bracht het een schatting van de onderhoudskosten in rekening, die natuurlijk hoger liggen bij een gekochte woning daar men daar alle kosten moet dragen waar dit deels voor de verhuurder is.
Dit is pas na 40j en 1 van de belangrijkste factoren is hoe oud men zal worden en (in mijn ogen) wanneer men op pensioen gaat. En de toekomstige pensioensleeftijd weet nietmand (uitgaande van iemand van midden de 20 tot 30 die momenteel een huis koopt).

Jeffer1980 · 19 mrt 2012

botbgrt zei:
Vetgedrukte is zelden mogelijk in de markt van vandaag natuurlijk. Huren aan 750-850€ kost je in verhouding al snel 1000-1200€ in afbetaling van een lening. Als je weet dat brutorendement bij verhuur momenteel gemiddeld amper 2,5-3,5% is op de geschatte marktprijs' en weet dat je uiteindelijk aardig betaalt voor een lening op langere termijn, blijkt al snel dat beginhuurprijs heel moeilijk gelijk kan zijn aan leningaflossing.

Die 250-400€ die je maandelijks bespaart door te lenen kan je dus opzij zetten en laten renderen, iets wat JPV in een vorige discussie ook niet meerekende. Al ben je wel zeer conservatief in de uiteindelijke waarde van het huis (onveranderd).

Nu, de hele discussie over de waardering van de huizenmarkt laat ik deze keer aan mij voorbij gaan. Iedereen heeft daar zijn standpunt over en is moeilijk te bekeren. Punt is alleen dat huren op "kortere" termijn (5-10 jaar) momenteel een pak goedkoper kan uitvallen indien je opportunistisch plant te kopen op kortere termijn. En dit zeker indien vastgoedprijzen gelijk blijven of dalen of je spaargeld in andere zaken kan investeren die meer dan gemiddeld renderen.

Er wordt graag heel luchtig gedaan over het kopen van een woning en de uitspraak dat het altijd de beste keuze is, maar in realiteit ga je ook een schuld aan (in de meeste gevallen dan toch) om een zeer grote investering te doen. Huren hoeft helemaal niet zo slecht te zijn en voor sommigen zelf zeer goed. Huisvesting is een kost als alle andere en ook bezit heeft zijn prijs. Daarbij maakt het niet uit of je 10 of 40 jaar in dezelfde woning plant te wonen.

Je kan effectief over de parameters discussieren. Om eerlijk te zijn, een vergelijkbaar huis zou ik in mijn buurt voor die prijs niet kunnen huren, dus ik vind die 850 euro huur zelfs laag ingeschat.

een algemene sluitende berekening kan je niet maken, enkel voor jou geval (financieel, luxe wensen, buurt waar je wil huren/kopen). Voor mij persoonlijk ben ik in ieder geval beter af met kopen dan huren.

Bovendien, als ik FOD economie cijfers mag geloven, is mijn pand ondertussen op 3 jaar een kleine 15% in waarde gestegen, wat de balans al helemaal doet doorslaan. Dit is natuurlijk niet gerealiseerde waarde.

Ook is immo iets heel tastbaars. Stel dat het financiele systeem toch nog crasht, is het een gouden belegging. Wat niet wil zeggen dat je al je geld in immo moet steken, maar is al je geld op een spaarboekje zoveel veiliger?

JPV · 19 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
Een crash is altijd dramatisch. Daar spreken we niet over een daling van 1% of 3%. Een jaarlijkse daling van 5% en dit voor 5 jaar lang is in mijn ogen een dramatische daling.

zie later

Renegadexxripxx zei:
Waarom zou dit niet realistisch zijn?

"Wat al zou betekenen dat er meerdere grote crashes zouden zijn én het al niet meer doenbaar zou zijn om een huis te bouwen, gezien een huis zelf bouwen dan altijd véél duurder zou zijn dan een huis kopen. Wat niet realistisch is. "

Waarom dit niet realistisch is? Omdat:
- geen enkele voorspelling zo'n richting aangeeft
- een volledig stilvallen van de huizenbouwmarkt nog nooit gebeurd is, zélfs niet in oorlogstijd
- prijs tussen nieuwbouw en verkoopswaarde gelieerd is met elkaar.

Renegadexxripxx zei:
Was niet het geval in Amerika, was niet het geval in Engeland, was niet het geval in Spanje, etc... en toch is daar een vastgoedcrash geweest.

even terughalen van hierboven:
"Een crash is altijd dramatisch. Daar spreken we niet over een daling van 1% of 3%. Een jaarlijkse daling van 5% en dit voor 5 jaar lang is in mijn ogen een dramatische daling."
Huizenprijzen in de USA:
2011: -2.43% (enkel nog een redelijke daling door Q1 van 2011)
2010: -4.21%
2009: -2.05%
2008: -9.56%
2007: -2.37%

Dus geen dramatische daling? Geen crash?

Voor alle duidelijkheid: USA is wel degelijk een crash. Maar ik herhaal: "Gezien Belgische banken echter voorzichtig lenen ivm het buitenland,moet de waarde van een huis al dramatisch dalen vooraleer je bij toepassing van de hypotheek van je woning nog veel zou moeten bijleggen."
Dat is nu exact wat er gebeurt bij een crash

dat is wat je vergeet: je vergelijkt egwoon met andere landen die al een crash ondergaan hebben en veronderstelt dat zoiets automatisch ook hier zal gebeuren. Laat staan dat het ook al in die landen gebeurd is: bvb in Spanje zijn de leningen slechts 60% van de waarde van het huis (bron: bank of spain), dus moet je daar ook met een daling van 40% zitten EN ondertussen nog niks van je huis afbetaald hebben én dat dan nog moet verkopen. Nee, da's NIET exact wat er gebeurt bij een crash.

Renegadexxripxx zei:
Dit verhoogt het risico. Maar bon, ik spreek vanuit een achtergrond van gescheiden ouders. En de statistieken dat er momenteel een +- 50% van alle gehuwde koppels scheiden.

dat verhoogt het risico niet. Indien wij zouden huren, moet m'n vriendin evenzeer werken. Wij zitten nu eenmaal, alle kosten samen, met ongeveer 2000 euro vaste kosten (voor eten etc). M'n loon dekt dat niet en daarom moeten wij beide werken. Lening voor een huis of niet. Trowuens, als je zo redeneert: binnen 20 jaar moet m'n vriendin niet meer werken als eigenaar van een huis... als huurder wel nog altijd

En die statistiek slaat nergens op: ik ben nog niet eens gehuwd

.

Renegadexxripxx zei:
Is geen garantie. In Nederland dacht men dit ook... en momenteel zitten meerdere gezinnen daar in de problemen. Ok niet iedereen... maar alles heeft een invloed.

Weet je wat: zelfs in België zitten meerdere gezinnen in de problemen. Zelfs in tijden van hausses van huisprijzen. Er zijn nu eenmaal 10 miljoen inwoners in België, je zal er altijd wel vinden...

MilM · 19 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
Je drukt het uit in functie van die onbekende.

Het feit dat je het moet uitdrukken als een functie is net een teken dat ze enkel gelijk zullen zijn bij een specifieke waarde van de onbekende ...

Renegadexxripxx zei:
Zowiezo zijn gemiddelde leeftijden gekend. En zijn de kansen dat je tot 1 van de uitzonderingen behoord gekend (statistisch dan toch).

De kans dat je niet exact even oud wordt als de gemiddelde waarde is veel groter dan dit wel het geval is. En tov de mediaan is de kans 50% dat je onder of boven de mediaan zit. Daarnaast heb je nog eens de erfenis.

Maw, de kans dat lenen of huren uiteindelijk gelijk zijn voor een specifieke persoon is verwaarloosbaar klein.

Renegadexxripxx zei:
Voor de rest zet je een verzekering op waaraan iedereen bijdraagt (of die wordt gedragen door de maatschappij) die deze verschillen bijpast. Niet super exact voor het individu, maar een mogelijkheid om het globaal exact te krijgen.

En wat dan met erfenissen?

Wel mooi dat je het systeem trouwens bijna van 0 herwerkt. Dat is buiten de context. Ik heb geen probleem om die discussie te voeren, want ik vind dat er sowieso moet over nagedacht worden. Maar dit staat los van de argumenten die ik geef. Het feit dat je al met wettelijke bepalingen moet komen (verzekering waaraan iedereen moet bijdragen) toont opnieuw aan dat die verschillen zich niet zullen oplossen omdat iedereen het voordeligste neemt tot de prijzen van het nadelige gezakt zijn (wegens geen vraag).

Het zijn gewoon twee verschillende manieren. Hoe jij u hier in bochten zit te wringen is mij een raadsel.

Renegadexxripxx zei:
Dacht dat ik had vermeld in de huidige markt. Ik baseer mij op een investeringssom van +- 200k€ en een mogelijke huurinkomst van +- 650€/ maand. Wat de gangbare huurprijzen hier zijn. Enkel op basis van de initiële som ben ik 25 jaar bezig voor ik begin winst te draaien en dat is als ik het geld al heb liggen. Neen dank u. Opdelen in kleinere subeenheden mag niet zomaar meer, ook al zou dat ongeveer een maandelijkse opbrengst hebben kunnen garanderen van +- 900€. Wat nog een RoI van +- 19 jaar zou zijn.

Een huis nu kopen wil niet zeggen dat de situatie tijdens uw afbetaling ook gelijk zal blijven. Maar goed, ik ben ook van mening dat vastgoed als belegging (tweede huis om te verhuren) overrated is.

Renegadexxripxx zei:
Dit was de hypothese :
Voor mij zou er geen verschil mogen zijn tussen huren of kopen.

Indien je dit dan ook zo opneemt, dan volgt al de rest van zijn post uit die hypothese/ veronderstelling / mening. Daar het emotionele karakter van de keuze voor huren of kopen dan niet meer meespeelt. Enkel het financiële karakter.

Dit is geen hypothese. Zoals je zelf al aanhaalt, het is veel meer een opvatting / mening.

Hij leidt geen zaken af van de situatie waarbij ze gelijk zijn. Hij zegt dat het zo zou moeten zijn en dan haalt hij argumentatie aan.

Maw, het feit dat ze gelijk zouden moeten zijn is de conclusie van zijn argumentatie. Absoluut geen hypothese.

En ik haal aan dat er zaken over het hoofd worden gezien in die argumentatie, waardoor het effectief zo niet is (en ook logisch) dat kopen en huren gelijk zouden zijn.

Het zijn gewoon twee verschillende aanpakken.

VincentC · 19 mrt 2012

Bedankt voor de vele reacties.

Zelf ga ik eerst iets huren. Dit om mijn eigen verrwachtingen van een eigen huis/appartement beter te leren inschatten. Op dit moment weet ik nog niet echt wat ik verwacht. Zo weet ik niet of ik wel langer dan tien jaar op dezelfde plaats wil wonen. Eens ik op dat soort vragen een antwoord heb ga ik op zoek naar een eigen stek.

Al bij al valt de koopsituatie wel mee. In Nederland zijn de prijzen ver doorgeschoten en woon je al snel in een klein ding. In Belgie zijn de huizen ruim te noemen. Het enige minpunt dat ik gezien heb toen mijn ouders een huis kochten was dat de meeste huizen na 20 jaar hopeloos verouderd zijn. Sommigen hebben dan wel een eigen huis, na 20 jaar wordt alles oud. ik zou sommige panden geen eens willen huren.

nog een vraag: wat kan je uitgeven aan huur? Ik dacht om buiten een centrumstad te gaan wonen. En ik zie toch al nette nieuwbouwappartementen voor 600-700 €. Is dat teveel? Ik zie dat het minimum toch 450€ is maar die zijn snel verhuurd en eigenlijk zeer sober.

McGregor · 19 mrt 2012

VincentC zei:
Bedankt voor de vele reacties.

Zelf ga ik eerst iets huren. Dit om mijn eigen verrwachtingen van een eigen huis/appartement beter te leren inschatten. Op dit moment weet ik nog niet echt wat ik verwacht. Zo weet ik niet of ik wel langer dan tien jaar op dezelfde plaats wil wonen. Eens ik op dat soort vragen een antwoord heb ga ik op zoek naar een eigen stek.

Al bij al valt de koopsituatie wel mee. In Nederland zijn de prijzen ver doorgeschoten en woon je al snel in een klein ding. In Belgie zijn de huizen ruim te noemen. Het enige minpunt dat ik gezien heb toen mijn ouders een huis kochten was dat de meeste huizen na 20 jaar hopeloos verouderd zijn. Sommigen hebben dan wel een eigen huis, na 20 jaar wordt alles oud. ik zou sommige panden geen eens willen huren.

nog een vraag: wat kan je uitgeven aan huur? Ik dacht om buiten een centrumstad te gaan wonen. En ik zie toch al nette nieuwbouwappartementen voor 600-700 €. Is dat teveel? Ik zie dat het minimum toch 450€ is maar die zijn snel verhuurd en eigenlijk zeer sober.

Met 600~700 zal je normaal wel toekomen, al zal je dan wss maar 1 slaapkamer hebben in een nieuwbouw.

Nu na 20 jaar zijn de meeste huizen absoluut niet hopeloos verouderd hoor. Huizen uit begin de jaren '90 zien er nog deftig uit. Misschien is de badkamer en keuken aan vernieuwing toe, maar daar blijft het dan ook bij.

JPV · 20 mrt 2012

Wij hebben een huis uit 1991-1992 (weten exacte datum van oplevering niet, wel dat er in 1991 nog gebouwd is). Je kan onmogelijk zeggen dat ons huis hopeloos verouderd is.

- structuur én gevel is nog ok en ziet er nog héél recent uit. Mensen verschieten er ook van dat dat huis al 20 jaar oud is.
- Keuken is idd aan vernieuwing toe, hoewel die nog steeds héél degelijk is. Maar de toestellen (wss ook de keuken) dateren uit begin jaren 80 (is blijkbaar uitgebroken uit een andere woning) en zien er toch héél ouderwet uit. Die keuken wordt dan ook in mei uitgebroken en vervangen.
- Badkamer is eigenlijk voldoende, hoewel we die op termijn wel wat gaan uitbreiden. Maar daar moet niet noodzakelijk.
- Vloer is degelijk, behalve enkele glazuurschilfers die afbreken. Kan ons eigenlijk niet echt iets schelen, we gingen het mss met de keuken samen vervangen, maar toch gekozen om dat niet te doen (we zagen die ganse rompslomp niet zitten)
- CV-ketel is vervangen, eerder uit financiele overwegingen (40% aftrekbaarheid) dan uit echte noodzaak.
- dakvensters zouden we uit energetische redenen misschien kunnen vervangen, maar is zeker niet noodzakelijk.
- traphal is nog nooit geschilderd geweest en is ook niet direct onze zorg. Kost veel geld (zelf doen is quasi onmogelijk) en daar heb je eigenlijk niks aan.

@VincentC: als je een appartement huurt van 600-700 euro in een nieuwbouw, zal je meestal niet al te veel kunnen sparen. Er komt dan immers nog syndic, verbruik EGW, ... bij.

Ga dan eerder voor een sober appartement van 450 euro en spaar meer. Dan kan je tot 3000 euro per jaar extra sparen.

Archief - Huren of Kopen?

beware

Legacy Member

freeza

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

eniac

Legacy Member

MilM

Legacy Member

Straddle

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

MilM

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

Jeffer1980

Legacy Member

orac

Legacy Member

botbgrt

Legacy Member

eniac

Legacy Member

the_fox

Legacy Member

Jeffer1980

Legacy Member

JPV

Legacy Member

MilM

Legacy Member

VincentC

Legacy Member

McGregor

Legacy Member

JPV

Legacy Member