Archief - Hoog eigen vermogen goed of slecht lening woning?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Riverdale27
Legacy Member
Straddle zei:
OK, dat wil ik best geloven, maar het verandert wel niets aan het feit dat je verlies kunt lijden (misschien geen onrealistische 100%), maar in ieder geval kan je wel degelijk verlies lijden en moet je dan nog steeds de volle pot van de lening afbetalen. Bovendien zijn dalende aandelenmarkten gecorreleerd met dalende huizenmarkten. In essentie gaat die portefeuille dus ook een klap krijgen. Niet dat je dat cash zult voelen, maar als je zodanig in de nest zou zitten dat je in die slechte economie ook je job kwijtgeraakt, dan moet je je huis ook nog met minderwaarde verkopen. Achteraf zal je wel een glaasje kunnen gebruiken.
Nu, dat is risico en daartegenover staat verwacht rendement. Geen probleem natuurlijk, als je daarmee om kan is het prima. No judgement. Maar het risico is hoger en dat moet men beseffen. Lenen en en beleggen is zeker geen free lunch. Ik vraag mij alleen af of er geen betere manieren zijn om 100.000 euro te lenen om te beleggen dan per sé een hypotheek nemen en een rente met risicopremie te betalen. Kan het niet goedkoper op andere manieren? (just asking... een vennootschap oprichten ofzo?)
Riverdale27
Legacy Member
Straddle zei:
Damn, dat is wel bijzonder goedkoop! Dan ben je zelfs met sommige spaarrekeningen beter af! Om maar te zwijgen van de winst als je belegging het goed zou doen.
Wat ik wel nog effe moet opmerken is dat die vergelijking enkel mag gebeuren als de twee zaken die je vergelijkt identiek risico hebben. Anders is het niet eerlijk.
Je kan bijv zeggen: ik verwacht op mijn aandelenportefeuille 5% en mijn lening kost mij 1.87%, dus ik ga beleggen. Maar dat is niet eerlijk, omdat uw lening zekere cashflows zijn (ze MOETEN betaald worden) en uw aandelen alles behalve zeker zijn. Als ge rendement vergelijkt tussen A en B moet hun risico ook gelijk zijn.
Een spaarrekening met een lening vergelijken lijkt mij wel een eerlijke vergelijking. En dan zeg ik damn, 1.87%. Daar ben ik zeker jaloers op.
Ari Gold
Legacy Member
Straddle zei:
Exact wat ik in dat andere topic ook al de hele tijd aan het zeggen was. Ik durf zelfs meer zeggen, zelfs als je return gelijk is aan je netto-intrest doe je voordeel met meer te lenen.
Riverdale27 zei:
Ik snap je punt, maar zoals ik al eerder vermeldde, je kan net zo goed 100% winst maken (bij wijze van spreken). Ik blijf erbij, als je voldoende cash hebt, alles voldoende spreidt (ik heb het ook niet over 100% in aandelen steken), tijd genoeg en voldoende skills hebt ben je in quasi alle gevallen beter af. Je kan al eens mindere jaren hebben, maar op LT zie ik echt niet in hoe je systematisch verlies kan blijven maken. Om een voorbeeld te geven, op een dikke 5 jaar tijd heb ik mijn -90% pre-Leterme Fortis verlies omgebogen in een triple digit Ageas winst, dus ik bedoel maar.
Riverdale27
Legacy Member
Ari Gold zei:
Akkoord, maar vergeet niet dat zelfs goed gediversifieerde portefeuilles serieuze klappen kregen anno 2008. De S&P500 zakte in 2008 met maar liefst 37.58%.
Het probleem dat Straddle heeft is natuurlijk dat hij met een variabele rente zit. Weet je nog die piek in de rente van overheidsobligaties zo rond de periode van de regeringscrisis eind 2011? Opeens schoot die bijna naar 6%. Als je dan net moet hernieuwen, dan zit je dus wel met een probleem he. Uw rente hangt vast met de rente van uw overheid. Als daar iets misloopt zijt ge gepoept in uw hol. Opeens moet gij een gigantisch hoge rente gaan betalen op uw lening, en spaarboekjes zullen niet zo snel volgen hoor. En meestal doen aandelen het ook niet echt goed als overheden in de shit zitten.
Just saying. Je moet met veel zaken rekening houden. Voor de doorsnee mens is het misschien iets te risicovol om het huis zo op het spel te zetten. Je moet niet denken dat wij Belgen vrijgesteld zijn van miserie zoals in Italie, Spanje, Ierland, etc... Je was toch niet vergeten dat onze impliciete staatsschuld (incl. te betalen pensioenen dus) hoger is dan 500% van het BBP?
Nu, in principe zijn we het gewoon eens hoor. Meer rendement en meer risico. Doen als je het aankan en wegblijven als je het niet aankan. Moeilijk is dat niet.
Ari Gold
Legacy Member
Riverdale27 zei:
Klopt, maar daarom dat ik ook zei op LT. Uiteraard zijn er uitzonderingssituaties, individuele jaren dat het eens wat minder gaat, maar in de long run is je risico echt wel beperkt hoor.
Riverdale27 zei:
Niet helemaal akkoord, daarvoor dient de cap eh. Ik zit ook met een variabele, 2.70% momenteel, in het aller aller aller slechtste geval zit ik aan 5.40%, los van alle toekomstige loonsverhogingen is dat in mijn geval momenteel zelfs te betalen.
Riverdale27
Legacy Member
Ari Gold zei:
Hier aan de Universiteit Antwerpen hebben we een unieke database van Belgische aandelen die teruggaat tot 1838. In die tijden was de Belgische beurs de grootste ter wereld (in de jaren 1930 ongeveer 900 aandelen), dus dat biedt unieke kansen om inzichten te krijgen op lange termijn. Op basis van die data hebben ze het volgende gevonden:
Als je 10 jaar belegt heb je 25% kans om verlies te maken.
Als je 20 jaar belegt heb je 22% kans om verlies te maken.
Als je 30 jaar belegt heb je 14% kans om verlies te maken.
Als je 40 jaar belegt heb je 13% kans om verlies te maken.
Belangrijk: dat is allemaal in reële termen. Na inflatie dus, wat wel belangrijk is over dergelijke periodes. Ge ziet dat als ge 20 jaar leent en dus 20 jaar ook samen belegt, dat het wel eens goed kan zijn dat het rendement op uw belegging negatief is. Natuurlijk moet ge dat wel vergelijken met de reële rente op uw lening, maar die zal vaak ook positief zijn, omdat die nominaal altijd al positief is en ook vaak al rekening houdt met inflatieverwachtingen.
Toch interessant om te weten denk ik.
Ari Gold zei:
Dat is waar ja, er is gelukkig nog die cap. Maar je initiële rate kan toch altijd nog verdubbelen.
Ari Gold
Legacy Member
Riverdale27 zei:
Damn, interessante info man! Heb je toevallig nog wat meer info? Over welke tijdspanne? Van 1838 tot heden? Gaat het dan over actieve of passieve beleggers? En wat wordt juist gedefinieerd als verlies? Quasi breakeven voor inflatie bvb. ook? Anyway, ik vind de cijfers eigenlijk best wel beter dan ik had gedacht, zeker op lange termijn.
Riverdale27
Legacy Member
Het gaat over passieve beleggingen, zonder transactiekosten welliswaar. Het gaat niet echt over beleggen maar over het gedrag van de beurs over die periode. Ze doen de analyse van hierboven met een portefeuille van ALLE returns op ieder tijdstip, waarbij ieder aandeel een gewicht krijgt proportioneel t.o.v. zijn market cap. De value weighted return op de portefeuille van alle aandelen dus.
De paper kan je hier vinden
Long Run Stock Returns: Evidence from Belgium 1838-2010 by Jan Annaert, Frans Buelens, Marc Deloof :: SSRN
De paper kan je hier vinden
Long Run Stock Returns: Evidence from Belgium 1838-2010 by Jan Annaert, Frans Buelens, Marc Deloof :: SSRN
scriptkiddie
Legacy Member
Riverdale, je zegt dat je de risicoloze lening niet tegenover de risicovolle belegging mag zetten. Maar een bank geeft je toch enkel een hypotheeklening als je die lening kan betalen met je loon? De conclusie is dat je wel degelijk extra leent voor het huis, en NIET om te beleggen. Dat beleggen doe je met het geld dat je al had, en als je dat gedeeltelijk kwijtspeelt, heb je nog steeds je huis. Toch een belangrijk verschil naar risicopreferentie toe?
Als je aan minder dan 2% netto (na fiscale aftrekken) kan lenen, leen je volgens mij toch best zo veel mogelijk (dus lenen naar wat je kan betalen met je inkomen).
Bijkomend zit je met een lening die je MOET afbetalen, waardoor je maandelijks budget krapper wordt. Dit gaat voor de meeste mensen een stimulans zijn om minder uit te geven aan uiteten, kleding, luxespullen die eigenlijk niet nodig waren, ... 500 euro van de spaarrekening nemen voelt erger aan dan 100 i.p.v. 600 euro op de spaarrekening zetten.
Als je aan minder dan 2% netto (na fiscale aftrekken) kan lenen, leen je volgens mij toch best zo veel mogelijk (dus lenen naar wat je kan betalen met je inkomen).
Bijkomend zit je met een lening die je MOET afbetalen, waardoor je maandelijks budget krapper wordt. Dit gaat voor de meeste mensen een stimulans zijn om minder uit te geven aan uiteten, kleding, luxespullen die eigenlijk niet nodig waren, ... 500 euro van de spaarrekening nemen voelt erger aan dan 100 i.p.v. 600 euro op de spaarrekening zetten.
Ari Gold
Legacy Member
Riverdale27 zei:
Thanks man! Straks es bekijken.
scriptkiddie zei:
Dit dus. Die cash is gewoon extra en heeft in weze niks met je lening te maken. Meer nog, die berg cash zou zelfs een positieve invloed kunnen hebben op je uiteindelijke intrest, aangezien je nog altijd iets achter de hand hebt.
JPV
Legacy Member
Riverdale27 zei:
de paper lees ik straks, maar heb je ook de vergelijking ivm gewoon beleggen op een spaarrekening aan gemiddeld rendement? Meestal is intrest immers > inflatie (nu wel niet), dus je zou nog iets meer kans moeten maken om verlies te maken tegenover een spaarboekje, afaik.
En ook al eens de oefening gemaakt in de veronderstelling dat je een aandeel gemiddeld na 3 jaar verkoopt en daarop de transactiekosten rekent?
Natuurlijk is op lange termijn beleggen op de beurs op zich interessant. Maar ik zou het volledige plaatje wel eens willen zien. Ook inclusief bvb de roerende voorheffing op spaarboekje bij hogere bedragen (die het voordeel van een spaarboekje dan weer teniet doen).
Bully007
Legacy Member
Ari Gold zei:
Ik heb ff paar dingen in het vet gezet waar jij geen rekening mee houdt bij het geven van advies. We kennen OP niet en ook niet zijn risicoaversie, het is dus best wel aangeraden om op te passen met risicovolle beleggingen aan te praten.
Want je vermeldt het zelf duidelijk, wie tijd genoeg en voldoende skills heeft! Een belangrijk en essentieel element van beleggen. Beide zijn geen garantie op winst, maar ze verhogen je kans toch wel drastisch ten opzichte van zomaar onwetend iets doen. Dus in hoeverre OP zin heeft om hier meerdere uren per week/maand (soms zelfs per dag) in te steken, is ons niet geweten.
En als laatste vermeld je Ageas! Je gaat hier een discussie aan over risico en vermeldt dan Ageas!!! Als er nu één aandeel is waarbij het risico op een fameuze neerwaartse afstraffing aanwezig is, dan is het wel Ageas. Kans dat de rechtzaken uitdraaien in een fameuze schadevergoeding is klein, maar wel reëel, dus geniet van uw Ageas winst, maar vermeldt het echt niet bij discussies over risico's, want hoe goed Ageas het nu ook doet (Ja Ageas is momenteel echt goed bezig), die rechtzaken kunnen alle verdere ontplooiingen wel eens in de weg staan voor hun.
En ff ter info, ik bezit ook Ageas in mijn portefeuille, niet met geleend geld, maar met men eigen geld, ben me bewust van de risico's en sta momenteel ook op een 3-cijferige winst. En persoonlijk geloof ik ook niet in een fameuze schadevergoeding, maar ik hou er wel rekening mee.
Ari Gold
Legacy Member
Bully007 zei:
Uiteraard. Maar ik praat hier helemaal niemand iets aan hoor, OP vraagt een mening en ik geef hem gewoon de mijne, wat hij er daarna mee doet is zijn zaak. Daarom dat ik het er ook expliciet bij zet, tijd genoeg en voldoende skills.
Bully007 zei:
Het is hier wel niet echt het beurstopic, maar als er nu 1 niet al te cyclisch relatief defensief aandeel is is het wel Ageas hoor. Er lopen idd nog een paar rechtzaken, maar de kans op succes is quasi nihil.
Bully007
Legacy Member
Ari Gold zei:
Meningen verschillen dan blijkbaar, maar idd, niet het beurstopic. En ik wou er gewoon nog ff op wijzen dat je moet oppassen met zulke adviezen te geven, want dat beleggen meer is dan ff wat aandelen/fondsen te kopen en na 20 jaar geld te innen. Zo zijn er heus veel mensen die dexia, nyrstar, arcelor, ... al 10 jaar hebben en nog steeds zich afvragen of ze er ooit winst op gaan hebben.
En ik deel uw mening ook beperkt hoor, mijn ouders hebben ook een lening aangegaan om verbouwingen uit te voeren, dat terwijl het geld toch gewoon klaar lag. Gewoon doordat het door subsidies en dergelijke veel voordeliger uit kwam om te gaan lenen, zelfs zonder hun geld te beleggen.
Maar qua lenen voor een huis raad ik de mensen gewoon aan voorzichtig te zijn. Hou gerust wat geld over voor wat extra verbouwingen of mogelijks een kleine belegging, maar ga geen 100.000 euro over houden puur met het gedacht om het te beleggen, want dat kan beide kanten uit en op momenten dat je nog 20 jaar een lening moet afbetalen, kan de slechte kant wel eens heel hard aankomen.
Riverdale27
Legacy Member
scriptkiddie zei:
Ik snap je punt niet goed en ik snap ook niet hoe die conclusie volgt uit de eerste twee zinnen.
Ik heb hierboven toch een vergelijking laten zien van "uw balans" in de twee situaties. Het enige verschil tussen situatie 1 (eigen geld gebruiken voor huis en minder lenen) en situatie 2 (volle pot lenen en deel beleggen) was dat situatie 2 = situatie 1 + belegging + extra lening. Als het dan nog niet duidelijk is dat je leent om te beleggen, dan weet ik het ook niet.
Ik zal een eenvoudige vraag stellen:
Als die extra lening niet om te beleggen is, kan je dan ook beleggen zonder de extra lening?
Dat die lening niet om te beleggen is krijg je er bij mij niet uitgepraat hoor
. Dus op naar het volgende punt.Als je aan minder dan 2% kan lenen kan je overwegen om extra te lenen ja. Rentes kunnen bijna niet lager. Maar je moet dan niet afkomen dat dat goed is omdat een aandelenportefeuille (die vele malen risicovoller is dan de lening) een verwacht rendement heeft van 6%. Want dan zou lenen aan 5% en beleggen ook goed zijn, maar dat zie ik niemand doen. Ik vraag mij wel af hoe je tegenwoordig aan 2% kan lenen zonder een variabele lening te nemen. En als rentevoeten eenmaal stijgen, kunnen er problemen komen.
In principe pas je gewoon dezelfde strategie toe die banken toepassen: lenen aan X% en investeren aan (X+Y)%. Y steek je in je pocket als winst. Mag allemaal. Zoals ik zei: no judgement. Maar vergeet nooit dat er risico is.
Riverdale27
Legacy Member
JPV zei:
(even voor de duidelijkheid: is niet mijn paper he... gewoon werk van andere onderzoekers hier)
Die paper bevat ook resultaten van de risk-free beleggingen ja. Al zijn dat geen spaarrekeningen maar commercieel papier (1838-1940) en overheidsobligaties (1940-2010). Ze maken ook de vergelijking tussen de twee, zoals je opmerkt. Kijk maar eens naar tabel 4 waar ze resultaten geven van de risk-free, van de all-stocks en van de spread tussen de twee.
Als je 1 jaar belegt heb je 51% van de tijd een betere return dan de risk-free rate.
Als je 10 jaar belegt heb je 77% van de tijd een betere return dan de risk-free rate.
Als je 20 jaar belegt heb je 88% van de tijd een betere return dan de risk-free rate.
Als je 30 jaar belegt heb je 99% van de tijd een betere return dan de risk-free rate.
Als je 40 jaar belegt heb je 100% van de tijd een betere return dan de risk-free rate.
Natuurlijk hoort hier altijd de gewoonlijke opmerking bij over historische resultaten en garanties naar de toekomst toe, blabla.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.