Archief - Herfinanciering Lening: van hypothecaire lening + mandaat naar één hypotheek, risico?

Ik heb 3 jaar geleden mijn appartement gekocht met een hypothecaire lening en een hypothecair mandaat aan een rente van 2,304% met de "boodschap" erbij dat de bankdirecteur het jammer vond dat ik geen vast contract had (want ik werkte toen in het onderwijs) want dan kon ik een betere rente krijgen... ik was destijds niet zo blij met die boodschap want dat voelde vrij denigrerend aan, alsof ik zelf op dat moment ook niet liever vast werk had gehad...

Nu werk ik (buiten het onderwijs helaas) wél met een vast contract met zéér grote werkzekerheid en ben ik eens gaan horen voor een betere rente. Mijn huidige bank wou me 2,05% geven als ik de herfinancieringskosten zelf neerlegde, zeer oninteressant dus... ik voelde me praktisch opnieuw beledigd, want die bediende (aan de telefoon) was gewoon aan het liegen met de cijfers: ik zou €5k kunnen uitsparen, maar daar zaten de €1.5k herfinancieringskosten die ik zelf meteen moest leggen al in verrekend, plus er is ook nog zoiets als inflatie... heb dan misschien geen economie gestudeerd, maar ik weet dat één euro nu, nu meer waard is dan diezelfde euro over 22 jaar...

Gaan horen bij een andere bank: bij Argenta kan ik 1,53% krijgen, bij Keytrade zelfs 1,32%... dat zijn serieuze besparingen per maand: van €35 tot €49... daar komen helaas notariskosten bij, maar die kan ik meelenen én die besparing is zelfs na rekening te houden met die kosten.

Nu ik zou veel liever met die offerte naar mijn huidige bank gaan, en vragen voor een lagere rente én de kosten wél mee te lenen, en mijn verzekeringen los te koppelen van mijn lening (voor het geval dat ze in de toekomst onredelijk opslaan, nu zijn ze best oké). Ik kan er mee leven dat ik niet exact dezelfde besparing krijg van €49 per maand, met €40 à 45 zou ik al tevreden zijn. De herfinancieringskosten momenteel met spaargeld betalen zie ik echter niet zitten want ben aan het sparen voor een nieuwe wagen (en dat wordt dringender want mijn wagen wordt ouder en ouder).

Alleen zit ik nu met een paar vragen:

• Keytrade zou wel geen hypothecair mandaat aanvaarden, maar een hypotheek nemen op alles (nog meer notariskosten dus, maar al verrekend in de besparing), maar zijn daar risico's bij voor mijn woonbonus die ik wel nog geniet?
• Als ik naar mijn huidige bank stap om te onderhandelen op basis van deze offerte, loop ik dan niet het risico dat de bank om mij te "kloten" gewoon snel dat mandaat licht, er een hypothecaire inschrijving voor vraagt... waardoor ik eerst die notariskosten moet betalen, voor ik elders kan herfinancieren, en zo mijn kans op winst zie verdampen...
• Ik kan wel "dreigen" dat mijn ouders hun rekeningen bij mijn huidige bank zouden kunnen verplaatsen, ik zelf heb er niet veel spaargeld staan (meeste in aankoop appartement gestoken), mijn ouders daarentegen wél...

Onderschat de kosten niet van over te stappen naar een andere bank.

We hebben ook een herfinanciering lopende bij de huidige bank. Heeft wel wat geduurd maar zijn toch een dikke procent gezakt. Ook wel enkel de herfinanciering gekregen omdat we een hypothecair mandaat vroegen. Anders was het zelfs geen herfinanciering.

MaTi zei:

Onderschat de kosten niet van over te stappen naar een andere bank.

We hebben ook een herfinanciering lopende bij de huidige bank. Heeft wel wat geduurd maar zijn toch een dikke procent gezakt. Ook wel enkel de herfinanciering gekregen omdat we een hypothecair mandaat vroegen. Anders was het zelfs geen herfinanciering.

Klik om te vergroten...

Ik heb die niet onderschat, ik heb dat allemaal netjes via Spaargids gesimuleerd, en inderdaad de kosten voor herfinanciering bij een andere bank zouden omwille van opnieuw bij de notaris te passeren, rond de €6000 bedragen. Zelfs wanneer ik die mee leen, komt de nieuwe lening echter €35 tot 48 per maand lager uit, voor de resterende 22 jaar, kan zo'n maandelijks verschil al tellen. Plus bij Keytrade krijg ik de volledige vrijheid om waar ik maar wil mijn brand/diefstal/schuldsaldoverzekeringen af te sluiten.

Daarom ook dat ik vind dat mijn huidige bank mij gemakkelijker een beter bod zou moeten kunnen doen, want de 1,53% van Argenta kunnen zij overtreffen met 1,74%, de 1,32% van Keytrade kunnen ze zelfs overtreffen met 1,61%. Natuurlijk is mijn "winst" uiteindelijk wel sowieso hun "verlies", maar goed... als ik weg ga verliezen ze nog meer... mag zelfs van mijn ouders dreigen dat zij er weg zouden gaan, maar dat ligt niet echt in mijn aard om het zo hard te spelen.

Mij gaat het vooral omwille van die opmerking van die bankdirecteur destijds, als "excuus" om mij zeker geen rente te geven die scherper was dan het marktgemiddelde destijds. Wel nu zou ik graag een herfinanciering hebben naar het huidige marktgemiddelde... ik zou zelfs bijna van bank veranderen uit principe als ze mij niets zouden geven. Maar die 2.05% is dan ook weer niet de moeite, in vergelijking met Argenta of Keytrade.

KnightOfCydonia zei:

Ik heb 3 jaar geleden mijn appartement gekocht met een hypothecaire lening en een hypothecair mandaat aan een rente van 2,304% met de "boodschap" erbij dat de bankdirecteur het jammer vond dat ik geen vast contract had (want ik werkte toen in het onderwijs) want dan kon ik een betere rente krijgen... ik was destijds niet zo blij met die boodschap want dat voelde vrij denigrerend aan, alsof ik zelf op dat moment ook niet liever vast werk had gehad...

Klik om te vergroten...

ik zie niet in hoe je dat als denigrerend kan beschouwen... het is eerder verontschuldigend

KoC zei:

1. Keytrade zou wel geen hypothecair mandaat aanvaarden, maar een hypotheek nemen op alles (nog meer notariskosten dus, maar al verrekend in de besparing), maar zijn daar risico's bij voor mijn woonbonus die ik wel nog geniet?
2. Als ik naar mijn huidige bank stap om te onderhandelen op basis van deze offerte, loop ik dan niet het risico dat de bank om mij te "kloten" gewoon snel dat mandaat licht, er een hypothecaire inschrijving voor vraagt... waardoor ik eerst die notariskosten moet betalen, voor ik elders kan herfinancieren, en zo mijn kans op winst zie verdampen...
3. Ik kan wel "dreigen" dat mijn ouders hun rekeningen bij mijn huidige bank zouden kunnen verplaatsen, ik zelf heb er niet veel spaargeld staan (meeste in aankoop appartement gestoken), mijn ouders daarentegen wél...

Klik om te vergroten...

1. Nee
2. Nee, ze kunnen dit niet zomaar doen.
3. Zal nauwelijks meer verschil maken, tenzij het over héél veel zou gaan (in de miljoenen).

KnightOfCydonia zei:

Ik heb die niet onderschat, ik heb dat allemaal netjes via Spaargids gesimuleerd, en inderdaad de kosten voor herfinanciering bij een andere bank zouden omwille van opnieuw bij de notaris te passeren, rond de €6000 bedragen. Zelfs wanneer ik die mee leen, komt de nieuwe lening echter €35 tot 48 per maand lager uit, voor de resterende 22 jaar, kan zo'n maandelijks verschil al tellen. Plus bij Keytrade krijg ik de volledige vrijheid om waar ik maar wil mijn brand/diefstal/schuldsaldoverzekeringen af te sluiten.

Daarom ook dat ik vind dat mijn huidige bank mij gemakkelijker een beter bod zou moeten kunnen doen, want de 1,53% van Argenta kunnen zij overtreffen met 1,74%, de 1,32% van Keytrade kunnen ze zelfs overtreffen met 1,61%. Natuurlijk is mijn "winst" uiteindelijk wel sowieso hun "verlies", maar goed... als ik weg ga verliezen ze nog meer... mag zelfs van mijn ouders dreigen dat zij er weg zouden gaan, maar dat ligt niet echt in mijn aard om het zo hard te spelen.

Mij gaat het vooral omwille van die opmerking van die bankdirecteur destijds, als "excuus" om mij zeker geen rente te geven die scherper was dan het marktgemiddelde destijds. Wel nu zou ik graag een herfinanciering hebben naar het huidige marktgemiddelde... ik zou zelfs bijna van bank veranderen uit principe als ze mij niets zouden geven. Maar die 2.05% is dan ook weer niet de moeite, in vergelijking met Argenta of Keytrade.

Klik om te vergroten...

Als je de kosten allemaal kunt meenemen in je nieuwe hypotheek dan valt dat al bij al wel mee inderdaad. Wij moesten alle kosten uit eigen zak bijdragen en dan is het niet meer interessant om doen.

Je huidige bank kent die kosten ook en zij gaan vaak niet lager zakken dan een rentevoet waarbij ze weten dat je op hetzelfde uitkomt maar dan zonder die kosten.

Het kan zijn dat ze wel een herfinanciering willen doen als je met je looptijd zakt naar bvb. 20 jaar. Zijn wij hier ook al tegenaan gelopen. Je bespaart maar je maandelijks bedrag gaat omhoog, ook iets dat je misschien liever niet wilt. Bij ons was zelfs de looptijd van 20 jaar een probleem en hadden ze liever een overstap naar 15 jaar gezien.

MaTi zei:

Als je de kosten allemaal kunt meenemen in je nieuwe hypotheek dan valt dat al bij al wel mee inderdaad. Wij moesten alle kosten uit eigen zak bijdragen en dan is het niet meer interessant om doen.

Je huidige bank kent die kosten ook en zij gaan vaak niet lager zakken dan een rentevoet waarbij ze weten dat je op hetzelfde uitkomt maar dan zonder die kosten.

Het kan zijn dat ze wel een herfinanciering willen doen als je met je looptijd zakt naar bvb. 20 jaar. Zijn wij hier ook al tegenaan gelopen. Je bespaart maar je maandelijks bedrag gaat omhoog, ook iets dat je misschien liever niet wilt. Bij ons was zelfs de looptijd van 20 jaar een probleem en hadden ze liever een overstap naar 15 jaar gezien.

Klik om te vergroten...

Dat zou mijn ideale scenario zijn: dezelfde besparing - meer moet echt niet - én niet passeren bij de notaris.

Een inkorting van de termijn zou ook een optie zijn, maar is wel een besparing die je niet voelt, bij Argenta kon ik dat ook doen, zou niet meer gaan betalen per maand, maar wel een jaar minder op het einde, maar ik leef nu en ben bezig om op alles waarop ik kan besparen te besparen, om meer te sparen voor andere doeleinden: nieuwe (tweedehands) wagen binnen een paar jaar, en dan misschien ook nog eens een paar reizen maken (al jaren niet meer op reis geweest voor de duidelijkheid). Ik heb de besparing door herfinanciering niet per se nodig, maar het zou wel een mooie aanvulling zijn van mijn spaarquota (al snel €500 tot €600 per jaar).

Heb door mijn budget eens grondig in een uitgebreidere spreadsheet te gieten tijdens deze corona-periode en alles eens opnieuw te controleren een aantal mooie besparingen kunnen doen: o.a. € 5 minder per maand voor hetzelfde tv/internet/telefoon-abonnement bij dezelfde provider omdat ik blijkbaar nog een oud tariefplan had en de nieuwe zijn voordeliger. Anderzijds zit ik door het continue thuiswerk onverwachts wel met een hogere elektriciteit- en binnenkort misschien ook gasfactuur... en binnenkort waarschijnlijk ook meer belastingen.

Ik zou eens langs gaan bij de bank, in persoon verkrijg je meestal meer dan via de telefoon.

Verstuurd vanaf mijn SM-T585 met Tapatalk

JPV zei:

ik zie niet in hoe je dat als denigrerend kan beschouwen... het is eerder verontschuldigend
1. Nee
2. Nee, ze kunnen dit niet zomaar doen.
3. Zal nauwelijks meer verschil maken, tenzij het over héél veel zou gaan (in de miljoenen).

Klik om te vergroten...

2. Welke voorwaarden hangen er dan aan vast om een hypothecair mandaat te lichten?
3. De hoeveelheid doet er volgens mij veel minder toe dan hoeveel ze effectief verdienen aan je familie. Iemand die miljoenen heeft en er niets mee doet is minder waard dan iemand die 500k staan heeft en daarbovenop nog aandelen en verzekeringen via de bank doet.

Nineshots zei:

2. Welke voorwaarden hangen er dan aan vast om een hypothecair mandaat te lichten?
3. De hoeveelheid doet er volgens mij veel minder toe dan hoeveel ze effectief verdienen aan je familie. Iemand die miljoenen heeft en er niets mee doet is minder waard dan iemand die 500k staan heeft en daarbovenop nog aandelen en verzekeringen via de bank doet.

Klik om te vergroten...

2. Op zich geen, maar als ze dit lichten enkel omdat je bij een andere klant dreigt te gaan, is dat rechtsmisbruik. Ze zullen dit dan ook niet doen.
3. Klopt, maar voor een beperkt bedrag aan vermogen, zullen ze uiteindelijk ook maar beperkt verdienen. Ik zie ze het nu, tenzij bij een kleine lokale bank, ook niet meer doen voor iemand met 500k+wat verzekeringen. Als daar natuurlijk nog een half miljoen beleggingen gaat die via een bank gebeuren, dan zit je weeral in de miljoenen, hé

JPV zei:

2. Op zich geen, maar als ze dit lichten enkel omdat je bij een andere klant dreigt te gaan, is dat rechtsmisbruik. Ze zullen dit dan ook niet doen.
3. Klopt, maar voor een beperkt bedrag aan vermogen, zullen ze uiteindelijk ook maar beperkt verdienen. Ik zie ze het nu, tenzij bij een kleine lokale bank, ook niet meer doen voor iemand met 500k+wat verzekeringen. Als daar natuurlijk nog een half miljoen beleggingen gaat die via een bank gebeuren, dan zit je weeral in de miljoenen, hé

Klik om te vergroten...

Lichten ze niet enkel dat hypotecair mandaat als men vermoeden krijgt dat je de lening niet meer kan/wil afbetalen?

Verstuurd vanaf mijn SM-T585 met Tapatalk

nestorius zei:

Lichten ze niet enkel dat hypotecair mandaat als men vermoeden krijgt dat je de lening niet meer kan/wil afbetalen?

Verstuurd vanaf mijn SM-T585 met Tapatalk

Klik om te vergroten...

Het is dus dit waar ik schrik van heb. In principe moet men voor het lichten van een mandaat geen reden geven.

Nu ik heb geen zicht op het vermogen van mijn ouders, en heb daar ook geen behoefte aan, maar ze hebben wel degelijk een behoorlijk aantal beleggingen bij die bank (aandelen), dat is ook de reden waarom ik daar destijds een lening heb genomen.

Mij gaat het nu vooral om enerzijds een mooie besparing (ik mik op zo'n €400 à €500 per jaar) én uit principe: als ik destijds een slechtere lening kreeg (licht boven het marktgemiddelde) met als vermelding van de reden geen vaste benoeming/vast contract, en dit nu wél heb... tja, dan kunnen ze dat aanpassen in mijn ogen. Omgekeerd: mocht ik ooit alsnog mijn werk verliezen, zal de bank ook niet aarzelen wanneer ik niet betaal, om actie te ondernemen... tja, nu onderneem ik actie om te profiteren van het feit dat ik voor het eerst in mijn leven een vast contract heb en de ECB geld aan het printen is dat het niet normaal is...

Ik zie mensen in mijn omgeving met rentes van 1,1% ... dan kan ik nog héél wat winst doen met van 2,3 % naar 1,6 % te gaan. 1,1 % acht ik onhaalbaar wegens niet hetzelfde leverage als die personen.

nestorius zei:

Lichten ze niet enkel dat hypotecair mandaat als men vermoeden krijgt dat je de lening niet meer kan/wil afbetalen?

Verstuurd vanaf mijn SM-T585 met Tapatalk

Klik om te vergroten...

strikt genomen is er geen voorwaarde, maar ze gaan dat natuurlijk enkel met een reden doen en veel andere redenen zie ik niet...

Welke bank is het? Ik heb zelf ook een herfinanciering gevraagd bij dezelfde bank met 3 letters die begint met een K. Zelf kom ik van 2,1 ook een 3 jaar geleden.

Ik heb nu een voorstel van 1,84. Nog steeds vrij hoog, maar met verbouwingen zie ik het niet zitten om +6000€ uit te geven aan notariskosten. Ook extra lenen voor deze kosten zie ik niet zitten.

Als het dezelfde bank is, 2 ontleners, verzekeringen daar, kan het dus zeker lager.