Archief - [deleted]

pluimpje zei:

Als de beurs gemiddeld 7% opbrengt snap ik niet hoe laag het rendement kan zijn op vastgoed, erbij genomen dat je tal van kopzorgen hebt met huurders (betalingen, leegstand en vernieling).

Klik om te vergroten...

Ik kom telkens tot dezelfde conclusie als ik vastgoed als beleggingsalternatief bekijk. Ik heb al tientallen keren gekeken op immoweb om een appartement/studio/kot te kopen rond Leuven/Hasselt en dan te verhuren, waarbij ik typisch tot 70K€ zelf financieer en geen interestkost op aanreken. Dan nog kom ik nauwelijks aan rendement dat in de buurt komt van wat een moeiteloze belegging in de beurs opbrengt. Als je dan nog eens al de last van een vastgoedbelegging erbij neemt (jaarlijkse taksen, verhuurproblemen, sessies bij de notaris, ...) is de keuze vlug gemaakt.
Imo staan de huidige vastgoedprijzen gewoon te hoog tegenover de huurprijzen. Als je ervan uit wilt gaan dat vastgoed nog gaat verdubbelen in waarde in de toekomst kan je erin beleggen, maar ik blijf meer conservatief in mijn assumpties.

Enige mogelijke verklaring lijkt me de waardestijging te zijn van vastgoed, maar zijn de gouden jaren daarvan niet achter de rug?
Eventuele tweede mogelijke verklaring is de veiligheid van de investering. Hier hebben we in 2008 geen zo'n crash van de huizenprijzen gekend, maar blijft zoiets ook in de toekomst duren?

Bestaat de kans dat met de betonstop, het wegvallen van de woonbonus en het stijgen van de interest mensen minder snel zelf een huis zullen bouwen en langer blijven huren wat een stijging van de huurprijs teweeg zal brengen? Vraag is natuurlijk: hoeveel rek zit er op de huurprijs, het besteedbaar inkomen verandert immers niet?

Hoe dan ook denk ik dat het lage rendement eerder toe te schrijven is aan de hoge vastgoedprijzen dan de lage huurprijzen.

Hoe zien jullie het evolueren en is vastgoed anno 2017 nog steeds een goede investering?[/QUOTE]

https://www.beyondgaming.be/archive...astgoed-zoveel-interessanter-in-de-vs.1003219
De huizen zijn hier in verhouding veel duurder. Daarbij krijpt de immo markt in de US uit een dal dus zullen de cijfers van de afgelopen 10 jaar door de 'return to normal' een vertekenend beeld geven.

Vastgoed wordt door de gemiddelde Vlaming niet als belegging gezien maar als verzekering tegen waardedaling. De kans dat de vastgoedprijzen imploderen bestaat, maar is al bij al gering. I.p.v. je geld op een spaarrekening te zetten kan je dan evengoed een huis kopen dat minstens zijn waarde behoudt en er enkele procenten meer rendement mee halen. Het draait dus vooral om waardebehouding.

Veel huurpanden zijn overigens ook erfenissen. De erfgenamen zien het als een waardevaste verzekering voor hun erfenis die ze enkel gaan liquideren als ze effectief geld nodig hebben (bijv. kinderen die trouwen, ouders die naar rusthuis moeten). Die passieve houding zorgt er ook voor dat onze huurprijzen relatief laag zijn, waardoor het systeem zichzelf in stand houdt.

Wat de meest jammerlijke evolutie in België is, is dat huurders disproportioneel veel verworven rechten hebben die men dan weer probeert tegen te compenseren met het optrekken van huurwaarborg naar 3 maanden in plaats van de kern van het probleem op te lossen. Ook trekken verhuurders bv. hun prijzen omhoog, enkel en alleen om dat soort klootjesvolk en hun problemen buiten te houden (zo kan je achteraf ook niet aangeklaagd worden voor discriminatie op 'sociale status').

De markt is eigenlijk enorm gepolariseerd geraakt. Ofwel zoek je koterijen die je via sociale verhuurkantoren voor 9 jaar lng aan 500€ / maand kan verhuren met gegarandeerde huurinkomsten, ofwel stel je het met de betere appartementen met hogere aankoopprijs. Mensen die aan verhuren willen beginnen beseffen helaas vaak niet waaraan ze beginnen. Hoe hoger je rendement dat je kan halen, hoe groter de risico's zijn door het soort volk dat je in deze huurprijs categorie vooral zal aantrekken. Mensen zien alleen maar koopjes (goedkope hoge rendementswoningen) en interessante renovatieprojecten maar snappen niet dat wie stront (ver)koopt ook vliegen aantrekt. Je stevent daarmee af naar ofwel contracten met sociale verhuurkantoren ofwel huisjesmelkerij.

Kan je eens een voorbeeld geven van die disproportionele rechten van huurders? Buiten de logische rechten dat je niet zomaar iemand dakloos kan maken en huisvrede mag verbreken kan ik me niet meteen iets specifieks voor huurders voor de geest halen?

De slechte huurder kennen alle "truukjes"

Je verhuurt aan een koppel, blijkbaar hebben ze opeens 2 kids en 4 honden. De huur word nooit betaald, op papier woont enkel de vrouw er.
En bij de vrederechter vraagt de rechter je wat een onmens je bent dat je een alleenstaande moeder uit haar huurwoning wil gooien. ( terwijl er 100 bewijzen zijn dat de vriend er gewoon bijwoont.

Industrieel vastgoed is wel winstgevend. (De inleg is uiteraard ook gigantisch) Indien daar de huur niet voldaan word kan je meteen ingebrekestelling/aanmaning sturen.

als je verhuurt aan een koppel, kan je eisen dat het koppel zich daar domicilieert (bij aanvang). Je kan ook op voorhand een attest gezinssamenstelling vragen en eventueel de woning (in alle redelijkheid) beperken tot een aantal bewoners. Je kan echter niet verbieden dat een koppel kinderen krijgt als je dat zou willen (en nee, het recht om kinderen te hebben is niet disproportioneel in het voordeel van de huurder).
Als je 100 bewijzen hebt, dan zal het inkomen van beide genomen worden. Een alleenstaande moeder is dan niet meer alleenstaand en zal wel degelijk de woning uitgezet worden. (ook alleenstaande moeders kan je uitzetten, maar dan wel max met enkele maanden vertraging)

Ik wil ook wel eens de "disproportionele" voordelen voor de huurder zien. Is het in andere landen beter? Je moet eens in Nederland iemand het huis uit proberen te krijgen omdat die persoon je niet aanstaat... Om iemand GEWOON het huis uit te krijgen, moet je daar én een goeie reden voor hebben én het akkoord van de huurder OF je moet naar de rechtbank... (zie: https://www.rijksoverheid.nl/onderw...moeten-huurder-en-verhuurder-de-huur-opzeggen)

Het is gemakkelijk om te spreken over disproportionele rechten als je zelfs niet weet hoe het in andere landen eraan toegaat...

Een praktisch voorbeeld:
Je wil een woning kopen in Nederland waar momenteel een huurder in zit. Jij wil erin gaan wonen, maar die huurder wil niet weg, dus moet je naar de rechter. Oops, die rechter mag dat niet toestaan vooraleer je 3 jaar eigenaar bent van de woning én dan is er nog een opzeg van 6 maand.

In België: opzeg van 6 maand.

Is handelshuur dan wel nog interessant?

JPV zei:

Het is gemakkelijk om te spreken over disproportionele rechten als je zelfs niet weet hoe het in andere landen eraan toegaat...

Klik om te vergroten...

Dat heeft er toch niks mee te maken? Het gaat duidelijk over de disproportionele rechten als huurder t.o.v. de rechten als verhuurder.
Ik heb er zelf geen concrete ervaring mee, maar ken een aantal mensen die verhuren. Ik vermoed M°°nblade het heeft over zaken als deze:
-Het is vrij moeilijk om mensen uit je huurwoning te zetten, zelfs als ze hun niet gedragen als goede huisvader
-Indien je met huurders zit met een betalingsachterstand, kan je ze nog altijd niet zomaar buiten zetten en via het gerecht ga je meestal niet snel je geld zien (al even aanslepen eer het voorkomt, en dan bv een afbetalingsplan van €20/maand voorgesteld krijgen voor ettelijke maanden achterstallige huur...)
-Indien je huurders het kot afbreken, ga je nooit de volledige schade terugkrijgen

Van de laatste 2 is dit nog een recent voorbeeld.

Ik zeg niet dat het altijd zo gaat lopen, maar het valt wel voor; en in zo'n gevallen wordt de huurder nog steeds bevoordeeld.

Epyon zei:

Kan je eens een voorbeeld geven van die disproportionele rechten van huurders? Buiten de logische rechten dat je niet zomaar iemand dakloos kan maken en huisvrede mag verbreken kan ik me niet meteen iets specifieks voor huurders voor de geest halen?

Klik om te vergroten...

Voor voorbeelden moet je eens naar het woonloket in het stadhuis afzakken dat in contact treedt met SVK's. Zij zijn de experts. Er zijn zoveel truukjes die maken dat je slechte huurders heel vaak niet buiten krijgt. Huurders worden wettelijk maximaal beschermd en genieten ook maximale bijstand waardoor je als verhuurder vaak machteloos staat, al helemaal als je je huurcontract niet door een jurist hebt laten nalezen op hiaten. Ook igv. schade die de huurwaarborg overschrijdt. Aan twee maanden huur herstelkosten kom je ook heel snel. Op internet puilt het dan ook uit van de horrorverhalen en onbegrijpelijke gerechtelijke uitspraken.

Ik heb geen ervaring met verhuur in het buitenland, maar ik heb gehoord dat het in Frankrijk nog erger is. Ik denk dat verhuren in België in ieder geval minder risicovol en daardoor veel aantrekkelijker zou zijn voor jan modaal, als men de inkomsten uit onroerend goed belast (zoals in de US) in ruil voor een beter rechten/plichten balans.

Want nu wordt tussen de regels gezegd dat je als Belgische verhuurder weinig rechten hebt, 'maar dat je daar niet over mag klagen aangezien je ook weinig (fiscale) verplichtingen hebt'. Als de overheid wil dat huren in België 'betaalbaar' blijft, moeten ze verhuurders meer zekerheid kunnen geven. Want anders zal de huurprijs opgetrokken worden om het verschil tussen bruto en netto rendement tgv. schade, wanbetaling en leegstand te compenseren. Uiteindelijk zijn alle huurders daarvan de dupe door een paar rotte appels.

Vorige maand ben ik nog naar een opbrengstwoning gaan kijken. 2 app, goed gelegen, maar door een vorige huurder compleet geruineerd, en zelfs bij de huidige 'goede' huurders moest je in de tuin tussen de uitwerpselen van de honden doorstappen. Tsja.

the_fox zei:

Dat heeft er toch niks mee te maken? Het gaat duidelijk over de disproportionele rechten als huurder t.o.v. de rechten als verhuurder.
Ik heb er zelf geen concrete ervaring mee, maar ken een aantal mensen die verhuren. Ik vermoed M°°nblade het heeft over zaken als deze:
-Het is vrij moeilijk om mensen uit je huurwoning te zetten, zelfs als ze hun niet gedragen als goede huisvader
-Indien je met huurders zit met een betalingsachterstand, kan je ze nog altijd niet zomaar buiten zetten en via het gerecht ga je meestal niet snel je geld zien (al even aanslepen eer het voorkomt, en dan bv een afbetalingsplan van €20/maand voorgesteld krijgen voor ettelijke maanden achterstallige huur...)
-Indien je huurders het kot afbreken, ga je nooit de volledige schade terugkrijgen


Van de laatste 2 is dit nog een recent voorbeeld.


Ik zeg niet dat het altijd zo gaat lopen, maar het valt wel voor; en in zo'n gevallen wordt de huurder nog steeds bevoordeeld.

Klik om te vergroten...

Even de krantenartikels geraadpleegd, als ik mag uitgaan dat de verwoordingen van de eigenaar daar correct zijn, toch even verduidelijken:
- ze zegt zelf dat de huur correct betaald werd. Een héél belangrijk verschil omdat je dan idd niet vlug iemand het huis uit kan zetten TENZIJ er overlast voor buren is. Een beetje logisch ook, een rechter zal niet zomaar controleren of je proper bezig bent.
- de huurders hebben een waarborg betaald. Zal in dit geval ZEKER niet de kosten dekken, maar er wordt iets gerecupereerd. Gezien ook er extra schulden ontstaan zijn door toedoen van de schuldenaar kan de CSR stopgezet worden en mogelijks wél nog beslag gelegd op goederen. Ik zou dit voor alle duidelijkheid dit laatste als eigenaar ook niet doen (te weinig kans op slagen, het stopzetten van CSR zou ik wel doen), maar 't is niet dat de huurder zomaar ongemoeid door kan doen.
- Ik zie niet in hoe dat in andere landen beter geregeld wordt of hoe je dit probleem gewoonweg beter kan oplossen. De rechtbank heeft wel degelijk een plaatsbezoek gedaan, er is een uithuiszetting bevolen, meer kan imho niet. Dat het een jaar geduurd heeft, ligt voor zover ik kan lezen ook aan de verhuurder zelf (was zwaar ziek, hield zich een tijd niet bezig met de zaak). Jammer dat de schade zo kon oplopen natuurlijk, maar 't is niet dat het systeem fout zit.

Ik begrijp wat je bedoelt: dat er zware kosten aan verhuren kunnen zijn en dat bestrijd ik niet (de geschatte 5000 euro door de eigenares is trouwens wel héél laag ). Maar zegt dit iets over het feit dat er in België disproportioneel een probleem is met de rechten van huurders?

Hoogstens is er hier, achteraf onterecht, een periode toegestaan voor de huurder om zijn leven te beteren, maar meer dan dat niet. Iets wat me nu niet disproportioneel lijkt...

M°°nblade zei:

Voor voorbeelden moet je eens naar het woonloket in het stadhuis afzakken dat in contact treedt met SVK's.

Klik om te vergroten...

En even verduidelijk dat, als je verhuurt via het OCMW, als eigenaar een 100% herstelgarantie krijgt bij vernieling van je woning. Je rechten worden ook hier dus gegarandeerd.

Horrorverhalen doen het altijd goed maar is niet noodzakelijk representatief voor de situatie. Als ik even wat cijfers google heeft slechts 4,3% van de verhuurders een slechte relatie met zijn huurders. De meeste conflicten volgens de verhuurders zijn over het betalen van de huur (30%), opzeg van het huurcontract is 12%. Problemen zullen er altijd zijn, maar ik zou de situatie van de verhuurder nu ook niet meteen dramatiseren.

Epyon zei:

Horrorverhalen doen het altijd goed maar is niet noodzakelijk representatief voor de situatie. Als ik even wat cijfers google heeft slechts 4,3% van de verhuurders een slechte relatie met zijn huurders. De meeste conflicten volgens de verhuurders zijn over het betalen van de huur (30%), opzeg van het huurcontract is 12%. Problemen zullen er altijd zijn, maar ik zou de situatie van de verhuurder nu ook niet meteen dramatiseren.

Klik om te vergroten...

En niet vergeten dat zowel qua horrorverhalen die eigenaars hebben, je ook horrorverhalen hebt van huurders. Dat is ook 3,3%. Al bij al dus in verhouding (als je kan veronderstellen dat in beide gevallen de problemen vergelijkbaar correct zijn).

JPV zei:

En even verduidelijk dat, als je verhuurt via het OCMW, als eigenaar een 100% herstelgarantie krijgt bij vernieling van je woning. Je rechten worden ook hier dus gegarandeerd.

Klik om te vergroten...

100% herstelgarantie is relatief.

SVK's hebben ons zelf afgeraden om met hen een overeenkomst te sluiten voor ons verhuurhuis omdat dit in een 'te goede staat' was. Ze zeiden dat ze in geval van schade en een herstelling op hun kosten nooit dezelfde graad van afwerking zouden beogen.
Als drugsverslaafden bv. sigarettenpeuken uitdoven op houten trap, PVC ramen etc ... gaat het OCMW je geen nieuwe trap of ramen cadeau doen. Ze gaan er hooguit wat gamma verf op laten kwakken en voila, trap hersteld. Ons vastgoed zou dus vooral gegarandeerd waarde verliezen. En het is niet dat dat een speciale bovengemiddelde afwerking heeft.

De tweede reden waarom er eigenlijk ook langs hun kant weinig interesse was: er is een gigantisch overschot aan sociale woningen op de buiten die maar niet ingevuld geraken omdat het doelpubliek enkel in grootsteden wil wonen. Tot zover het gigantisch misverstand over het 'gebrek aan sociale woonsten' zoals het in de mainstream pers verschijnt.

Maw. wij verhuren dus gewoon verder op eigen houtje aan gegoede mensen, aan deftige huurprijzen.

Epyon zei:

Horrorverhalen doen het altijd goed maar is niet noodzakelijk representatief voor de situatie. Als ik even wat cijfers google heeft slechts 4,3% van de verhuurders een slechte relatie met zijn huurders. De meeste conflicten volgens de verhuurders zijn over het betalen van de huur (30%), opzeg van het huurcontract is 12%. Problemen zullen er altijd zijn, maar ik zou de situatie van de verhuurder nu ook niet meteen dramatiseren.

Klik om te vergroten...

De enige reden waarom de horrorverhalen zich beperken tot 4,3% is omdat de meeste verhuurders al een loopje nemen met de (oa. discriminatie)wet om zich hiertegen in te dekken. Als je de horrorverhalen leest zijn dat altijd de te brave verhuurders die zich laten terroriseren. De problemen beperken zich echter niet tot de horrorverhalen.
Als je dan kijkt naar de andere cijfers uit je link:

Huurders: 23,7% heeft conflict gehad met verhuurder*
*sedert aanvang huurcontract (maw. conflicten met kandidaat-huurders voor het tekenen van contracten worden niet eens in de cijfers opgenomen).

Verhuurders: Heeft ooit een conflict gehad met huurders (in het algemeen): 62%
Waarvan Betaling huur maar liefst 29,8%

Dat is verdomd veel.
Reken maar dat als je een hypothecaire lening hebt lopen op je investering waarbij je rekent op huurinkomsten om deze te kunnen aflossen, en dan nog eens op eigen kosten herstellingen moet uitvoeren, dat pikt. Maar ohwee, dan is men verbaast dat de belg er dan maar voor kiest om alles op zijn spaarkboekje te laten staan.

JPV zei:

Ik begrijp wat je bedoelt: dat er zware kosten aan verhuren kunnen zijn en dat bestrijd ik niet (de geschatte 5000 euro door de eigenares is trouwens wel héél laag ). Maar zegt dit iets over het feit dat er in België disproportioneel een probleem is met de rechten van huurders?

Hoogstens is er hier, achteraf onterecht, een periode toegestaan voor de huurder om zijn leven te beteren, maar meer dan dat niet. Iets wat me nu niet disproportioneel lijkt...

Klik om te vergroten...

Het disproportionele is dat de huurder verder kon blijven wonen en het kot afbreken/vervuilen omdat de verhuurder er niet veel tijd kon insteken wegens ziekte. Vindt jij het dan zo normaal en proportioneel dat de huurder het recht heeft om verder te doen zoals ze bezig zijn (in dit geval schade aanbrengen) tenzij de verhuurder er veel tijd insteekt?
Ik heb duidelijk ook gezegd dat dit de uitzonderingen zijn, maar ze bestaan wel. En mij ging het net om deze gevallen. Maar als er geen problemen zijn, dan moet noch de huurder noch de verhuurder aanspraak doen op zijn rechten...
En hoe het in andere landen geregeld wordt, maakt de rekening niet voor de belgische verhuurders. Dus ik zie nog altijd niet wat dat er mee te maken heeft. We zitten nog altijd in België, dus het enige dat er toe doet is de belgische regelgeving. Ik ga dan ook niet beweren dat het er in andere landen beter of slechter aan toe gaat.

Is het "voordeel" aan investeren in vastgoed niet dat je met geleend geld kan investeren? Om te beleggen op de beurs kan je vooralsnog niet lenen.

Mij lijkt het net wenselijk dat vastgoed geen al te hoog rendement geeft, dat laat mensen toe een eigen eigendom te verwerven, maar maakt het minder interessant vijf eigendommen te verwerven.

In mijn zoektocht naar een eigen appartement, een perfect appartement tegengekomen, optie genomen, alleen maar om vlak nadat ik bij de bank buitenkwam met een goede rente (beter als die wat ik nu heb gekregen 3 maanden later voor een ander appartement) opgebeld te worden dat mijn optie opzij geschoven werd omdat een "investeerder" de hele blok opkocht om te verhuren, ondanks dat ik een optie had.

Begrijpelijk vanuit het perspectief van de vastgoedmakelaar, die investeerder kocht dan ook in één weg de minder interessante "donkere" appartementen op, maar ik had wel meerdere dagen van mijn tijd verspild, met dank aan de onbetrouwbare leugenaar(s) bij Steegmans Vastgoed in Genk. Ik had eigenlijk klacht willen indienen puur uit principe maar heb het maar nagelaten omwille van er geen nodeloos geld aan te verliezen.

Als je in één stuk vastgoed investeert, doe je dat om in je eigen woonbehoefte te voorzien. Als je meerdere stuks vastgoed hebt, mag je daar gerust een bescheiden rendement ophalen en moet je geen verlies maken, maar het kan ook niet de bedoeling zijn woekerwinsten toe te laten op de kosten van de woonbehoefte van anderen, want laten we wel wezen, daar komt dat "rendement" vandaan.

Intergalactic zei:

Is het "voordeel" aan investeren in vastgoed niet dat je met geleend geld kan investeren? Om te beleggen op de beurs kan je vooralsnog niet lenen.

Klik om te vergroten...

Jawel hoor, bij veel brokers heb je een margin account waar je ook behoorlijk wat kunt lenen.

Intergalactic zei:

Is het "voordeel" aan investeren in vastgoed niet dat je met geleend geld kan investeren? Om te beleggen op de beurs kan je vooralsnog niet lenen.

Klik om te vergroten...

Huh? Je kan voor de beurs net veel eenvoudiger en goedkoper met geleend geld gaan beleggen, dat noemen ze margin. Bij Forex trading kan je margins behalen tot x200 je eigen inleg (je moet je eens inbeelden dat je een huis zou mogen kopen van 400.000 EUR met 2.000 EUR eigen inleg, dat is gewoon ondenkbaar). Daarlangs zijn de margin rates vaak pakken lager dan de hypothecaire rentes.