Archief - Beleggen in vastgoed

Graag eens de mening van 'anderen' gehoord:

alles in de 'stel dat' vorm:

Ik leen 150.000 eur bij de bank. Maandelijks aflossen 550 eur/30j of 700 eur/20j
Ik koop een appartement van +-150.000 eur (10.000 kosten notaris etc betaal ik zelf)

ik verhuur dat voor 600 eur in de staat waarin het zich bevindt of ik werk er wat in, doe nog eens 10.000 eur kosten en verhuur het voor 650-700 eur. (reken 650 als minimum, meerwaarde van 50 eur per maand, op 20j is dat ook 12.000 eur dus ik heb mijn kosten terug en het zal misschien sneller verhuurd zijn aangezien het opgefrist is).

Als ik dat op 30j zou afbetalen aan 550 eur/jaar hou ik elke maand 50 eur over (huurprijs 600 om makkelijk te rekenen). Reken dat ik een maand 'verlies' aan diverse kosten, kom ik ongeveer even uit.
Op 20j steek ik wat toe (100 eur per maand) maar betaal ik uiteraard minder op het einde van de rit.

Als ik het wat logisch bekijk wordt dat appartement door de huurder betaald. Of toch zo goed als.

ik reken nu nog geen gemeenschappelijke kosten of belastingen. Maar die zullen niet zodanig hoog zijn dat dit opeens niet meer interessant lijkt.
Ik reken ook geen inflatie, waarbij normaal de huurprijs zal stijgen

Als ik na 20j mijn appartement verkoop voor 150.000 eur (geen meerwaarde gerekend) heb ik toch een mooie som. Brengt me 7500 eur per jaar op (ofwel 625 eur per maand).

Ergens lijkt me dit te simpel... zoniet koop ik me elke 2-3j een appartment.

ps, de prijzen/bedragen kloppen inzake aankoop/afbetaling/huur

De forfaitaire belasting zal grofweg 3 huren zijn. Gemeenschappelijke kosten grofweg 75 euro per maand.

Beter als op spaarboekje zetten... Maar men heeft de mond vol van taxshift en belasting op andere inkomensstromen... Het is zeker niet meer de vetpot van 20 j geleden.

Ook ga je geen lening krijgen op 30j hiervoor.

Grootste risico is slechte huurders. Naast inkomensderving ook eventuele beschadigingen waarvoor men onvermogend is om ze af te betalen.

Ik ben lang zelf op zoek geweest naar een appartement, maar een (modern uitgerust appartement) dat je aankoopt voor 150.000 euro en verhuurt voor 650 euro, dat ben ik toch nergens tegengekomen hoor. 150.000 euro aankoop (ex btw) is studio size, en dat krijg je nooit voor 650 euro verhuurd. Voor 650 euro per maand kan je al richting de 70 tot 100 m² huren.

- de meeste banken vragen voor een opbrengsteigendom een eigen inbreng op de aankoopprijs zonder kosten van 15% à 20% en geven hiervoor geen lening op 30 jaar

- onderhoudskosten zowel in het appartement zelf (bijv. nieuwe verwarmingsketel, vervanging keuken, etc.) als gemeenschappelijk (bijv. verven van de gang, dakwerken, onderhoud lift, etc.) kunnen rendement drukken (in hoeverre ben je handig om dit zelf allemaal te doen, of ga je het allemaal laten doen, of hoe groot is het appartementsgebouw) + risico dat je huurder je appartement verwaarloost/vernield

- je appartement zal ook geen 20 jaar aan dezelfde huurder verhuurd worden, dus extra kosten om telkens een nieuwe huurder te vinden + mogelijk leegstand, en ondertussen moet je lening wel betaald worden

- de aankoopprijs van je appartement bepaalt je rendement, koop je goedkoop aan (lang zoeken, laag bod doen, openbare verkopen aflopen) of koop je duur aan (nieuwbouwappartement)

Je moet wel alles meetellen he:

- laat ons zeggen 12 maanden huur aan 600 euro, als inkomst dus jaarlijks 7.200 eur
- tel daar nog eens de verhoging in je KI van af die je krijgt door de aankoop van het appartement en het daalt al vlug tot 6.200-6.400
- daarlangs heb je ook gedeelde kosten in een brandverzekering voor het gebouw, sporadische grote kosten zoals herstellingswerken aan de lift, brandtrap, ... Dit komt niet elk jaar, maar als het komt neemt dit al vlug een grote hap uit je inkomsten. Schade aan je appartement of gewoon renovatiewerken ga je ook krijgen. Laat ons even je huurinkomsten verlagen tot 5.800 hiervoor jaarlijks gemiddeld
- Dan ook nog rentelasten op je lening, laat ons zeggen ons zeggen 2.200 jaarlijks? Dat betaal je op bijv. 150K€ ontleend op 20 jaar tegen 2% (dit bedrag daalt wel geleidelijk aan in de toekomst)
- Dan kom ik uit op een jaarlijkse netto inkomst van 4.600 EUR.
- 4.600 / 150.000 geeft je een jaarlijks rendement van 3.06%

Dat lijkt mij nauwelijks de moeite om hierin te gaan beleggen. Als je denkt dat de prijzen nog goed gaan stijgen in de toekomst kan je het doen, maar dat kan je nooit met zekerheid weten.

Aankoop 150000 en huurprijs 600 klopt. Is effectief zo. Vandaag is er een van 135000 eur verkocht met actieve huur van 600 eur. Wou vandaag gaan kijken maar was te laat.

Kan het bedrag 100 % lenen en 30j is ook geen probleem.

Maar de kosten zullen inderdaad misschien iets hoger uitvallen dan ik denk.

Feit is dat ik dat rendement kan halen met het geld van een ander (bank) terwijl een ander soort belegging ik niet kan lenen. Immo is zo wat de enige tak die dit kan aanbieden zeg maar.

Met 150000 eur eigen kapitaal zou ik ook geen belegging in vastgoed doen nb...

Vrij moeilijk geval.. Wil mezelf ook niet in nesten werken

Moest het echt zo'n geniaal idee zijn als je zelf denkt, dan zou het wel heel toevallig zijn dat bijna niemand anders hier al op is gekomen.

Beleggen in vastgoed is nog één van de laatste rendabele investeringen die je kan doen in België. Onze generatie is letterlijk en figuurlijk droog gepakt.

GADGET zei:

Graag eens de mening van 'anderen' gehoord:

alles in de 'stel dat' vorm:

Ik leen 150.000 eur bij de bank. Maandelijks aflossen 550 eur/30j of 700 eur/20j
Ik koop een appartement van +-150.000 eur (10.000 kosten notaris etc betaal ik zelf)

ik verhuur dat voor 600 eur in de staat waarin het zich bevindt of ik werk er wat in, doe nog eens 10.000 eur kosten en verhuur het voor 650-700 eur. (reken 650 als minimum, meerwaarde van 50 eur per maand, op 20j is dat ook 12.000 eur dus ik heb mijn kosten terug en het zal misschien sneller verhuurd zijn aangezien het opgefrist is).

Als ik dat op 30j zou afbetalen aan 550 eur/jaar hou ik elke maand 50 eur over (huurprijs 600 om makkelijk te rekenen). Reken dat ik een maand 'verlies' aan diverse kosten, kom ik ongeveer even uit.
Op 20j steek ik wat toe (100 eur per maand) maar betaal ik uiteraard minder op het einde van de rit.

Als ik het wat logisch bekijk wordt dat appartement door de huurder betaald. Of toch zo goed als.

ik reken nu nog geen gemeenschappelijke kosten of belastingen. Maar die zullen niet zodanig hoog zijn dat dit opeens niet meer interessant lijkt.
Ik reken ook geen inflatie, waarbij normaal de huurprijs zal stijgen

Als ik na 20j mijn appartement verkoop voor 150.000 eur (geen meerwaarde gerekend) heb ik toch een mooie som. Brengt me 7500 eur per jaar op (ofwel 625 eur per maand).

Ergens lijkt me dit te simpel... zoniet koop ik me elke 2-3j een appartment.

ps, de prijzen/bedragen kloppen inzake aankoop/afbetaling/huur

Klik om te vergroten...

Gewoon een hotelkamer kopen is een heel nieuw concept en voor een investering van 100000 euro heb je een jaarlijkse winst van 7800 euro. Dus heb je dat al terug gewonnen na 10-13 jaar Ook geen gezever met wanbetalers en onderhoud van je appartement.

Xhizor zei:

Gewoon een hotelkamer kopen is een heel nieuw concept.

Klik om te vergroten...

Amper een nieuw concept.
Het klinkt gewoon sexier dan 'aandelen van een hotel REIT'

GADGET zei:

10.000 kosten notaris en doe nog eens 10.000 eur kosten

Als ik na 20j mijn appartement verkoop voor 150.000 eur (geen meerwaarde gerekend)

Klik om te vergroten...

Dus een rendement van 11%, klinkt goed.
Ik koop er 2


Verstuurd vanaf mijn A0001 met Tapatalk

GADGET zei:

Kan het bedrag 100 % lenen en 30j is ook geen probleem.

Klik om te vergroten...

Dan zal dit toch ook wel niet aan super voorwaarden zijn. Veel banken vragen voor een opbrengsteigendom toch een eigen inbreng en kortere duurtijd.

Ik zie dat je van dezelfde regio bent en heb hier ook al eens voor rondgekeken, maar voorlopig nog niets interessant tegengekomen.

Van dat geleend geld kan ik begrijpen, maar je moet zelf toch ook wel een buffer hebben, want wat als je huurders niet betalen, het appartement leeg staat, of er zijn grote kosten aan het gebouw: geen inkomsten maar de kosten moet je wel betalen.

Notariskosten voor lening en aankoop appartement van 150.000 euro zal toch minstens 20.000 euro zijn in plaats van 10.000 euro (akte hypotheek kost wel nog vrij veel).

*edit: voorwaarden 1.97% 20j, 2.22 % 25j, 2.72% 30j

ik ben 30j, heb een inkomen en heb al een eigen woonst (ook wel aan het afbetalen uiteraard). Ik kan wel 1000 eur overbruggen zeg maar..

in de regio is het nochtans ZO moeilijk niet. Plus opbrengst eigendom hoeft voor mij zelf niet in de regio te zijn. Niet dat ik er dagelijks naar toe moet he.

In Belsele staat appartement van 150.000 eur, huur 600 dag v vandaag (vraagprijs, kan nog wat af)
in Temse appartement 135000 eur, huur 570 dag v vandaag.

beiden op te frissen, maar dan ook wat duurder te verhuren.

stel dat ik van mijn 600 eur huur 400 over houd, dan dek ik wel zeker alle kosten op jaarbasis. Kost me dat op 20j tijd 48000 eur eigen kapitaal.
Verkoop voor 150000 eur, dan heb ik toch 100.000 eur verdiend op 20j... die ik anders niet had. (rekenen dat ik mijn 48.000 eur eigen kapitaal NU niet allemaal ter beschikking heb zelf om te beleggen, maar hier 20j over doe)

zal me morgen eens informeren belastings-wise...daar zal nog wel een addertje zitten

GADGET zei:

zal me morgen eens informeren belastings-wise...daar zal nog wel een addertje zitten

Klik om te vergroten...

Als je dit weet mag je het hier altijd laten weten.

Vooral hoe het zit met de woonbonus van 2014, omdat je dan geen eigen en enige woning meer hebt en de kost van het KI dat je moet ingeven.

Heb wel nog maar eens vluchtig gekeken.

GADGET zei:

*edit: voorwaarden 1.97% 20j, 2.22 % 25j, 2.72% 30j

ik ben 30j, heb een inkomen en heb al een eigen woonst (ook wel aan het afbetalen uiteraard). Ik kan wel 1000 eur overbruggen zeg maar..

in de regio is het nochtans ZO moeilijk niet. Plus opbrengst eigendom hoeft voor mij zelf niet in de regio te zijn. Niet dat ik er dagelijks naar toe moet he.

In Belsele staat appartement van 150.000 eur, huur 600 dag v vandaag (vraagprijs, kan nog wat af)
in Temse appartement 135000 eur, huur 570 dag v vandaag.

beiden op te frissen, maar dan ook wat duurder te verhuren.

stel dat ik van mijn 600 eur huur 400 over houd, dan dek ik wel zeker alle kosten op jaarbasis. Kost me dat op 20j tijd 48000 eur eigen kapitaal.
Verkoop voor 150000 eur, dan heb ik toch 100.000 eur verdiend op 20j... die ik anders niet had. (rekenen dat ik mijn 48.000 eur eigen kapitaal NU niet allemaal ter beschikking heb zelf om te beleggen, maar hier 20j over doe)

zal me morgen eens informeren belastings-wise...daar zal nog wel een addertje zitten

Klik om te vergroten...

Zijn wel absurde getallen. Aankopen voor 150.000 en verhuren voor €600. De appertementen zijn bij jullie dan wel spotgoedkoop en de huur belachelijk duur.

Hier kost een nieuwbouw appertement 230.000 euro en wordt verhuurd voor €680. (Staan appertementen te koope en te huur, zelfde blok)
Voor 150.000 vind je hier niet veel of het moet echt een klein studioke zijn (60m2), en als je het verhuurt kun je nog geen 500 euro voor vragen.

Mijn ouders verhuren ook nog een huis en vragen hiervoor €650. Schat kostprijs van het huis 240.000. Maar dan heb je wel wat meer dan 100m2 oppervlakte.
Een kameraad huurt een recent nieuwbouw (nog geen jaar oud) appertement 110m2 + ondergrondse parkeergarage met berging. Voor 650 per maand. Appertement daarnaast krak hetzelfde was verkocht voor 230.000 dacht ik.

Ale Soit als je dat effectief voor dat verhuurt krijgt, dan zijn de huurders wel heel dom natuurlijk.
Vind wel dat de huurprijzen snel stijgen, zelfs met de huidige inflatie.

Xhizor zei:

Gewoon een hotelkamer kopen is een heel nieuw concept en voor een investering van 100000 euro heb je een jaarlijkse winst van 7800 euro. Dus heb je dat al terug gewonnen na 10-13 jaar Ook geen gezever met wanbetalers en onderhoud van je appartement.

Klik om te vergroten...

toon eens waar je dergelijke NETTO rendementen zou hebben? Herverkoop is ook heel moeilijk.

GADGET zei:

Graag eens de mening van 'anderen' gehoord:

alles in de 'stel dat' vorm:

Ik leen 150.000 eur bij de bank. Maandelijks aflossen 550 eur/30j of 700 eur/20j
Ik koop een appartement van +-150.000 eur (10.000 kosten notaris etc betaal ik zelf)

Klik om te vergroten...

Ik doe dit al 8 jaar zo en haal hiermee op 20 jaar 10,7% jaarrendement, zelfs als ik voor de komende 12 jaar heel conservatief geen stijging van waarde of indexering huurprijs meer in acht neem. Hiervan komt 4,2% uit huur, de rest komt uit stijging waarde appartement.

Waar je goed op moet letten is:
- stel op voorhand je doelgroep op (studenten, jonge koppels, OCMW'ers, senioren, ...) en koop adh. daarvan een woonst en locatie die hierbij ook goed in de markt ligt. Richt je bv. niet tot margi's als je hiermee niet om wil gaan. Het moet ook voor jou plezant blijven.
- koop zo goedkoop mogelijk aan, liefst via openbare en gedwongen verkoop zodat je tegen de venale waarde aan zit. Ideaal is: zorg dat je maandelijks minstens breakeven draait (meer aan huur kan vastkrijgen, dan dat je maandelijks afbetaalt). Ook al moet je hiervoor 20 appartementen bezichtigen of een jaar lang openbare verkopen bezichtigen, speel het hard.
- hou rekening met gemeenschappelijke kosten die hard kunnen verschillen en reputatie syndicus.
- reken slechts 80% van je huurinkomsten als realistische inkomsten uit verhuur. De overige 20% dient voor het in rekening brengen van leegstand, wanbetalers, groot onderhoud. De bank hanteert dit ook als je een volgende appartement overweegt.
- koop geen krotten uit de jaren '70 en die toe zijn aan zware renovatie (dakisolatie, elektriciteit, etc ...)

Sooth Awful zei:

Moest het echt zo'n geniaal idee zijn als je zelf denkt, dan zou het wel heel toevallig zijn dat bijna niemand anders hier al op is gekomen.

Klik om te vergroten...

Heel veel mensen komen hierop, alleen hebben bar weinig mensen een kapitaal van 150k om hierin te investeren. Als je het kan, waarom niet? 4% is veel meer dan op spaarboekje, minder risico's of tijdsbesteding dan beleggen in aandelen en je hebt vaste maandelijk inkomsten.

Lijkt me zo dat het juist perfect is voor mensen met weiniig kapitaal. Welke bank gaat een lening geven voor zodat je op de beurs kan beleggen?

En heb je je returns al eens vergeleken met REIT? Volgens mij heeft Reality Income het beter gedaan dan jij de afgelopen 8 jaar en dat zonder dat je huisbaas moet spelen.
Is natuurlijk maar 1 REIT.



Verstuurd vanaf mijn A0001 met Tapatalk

Maar je hoeft helemaal geen lening aan te gaan om te kunnen beleggen op de beurs. Beleggen kan je van zodra je 1 aandeel en de bijhorende transactie kost kan betalen. Dat is een paar euro vergeleken met de eigen inbreng van vastgoed. Instapkapitaal ligt dus veel lager.

Een vastgoedfonds heeft voordelen maar ook nadelen. Rendement plaats ik bij geen van de twee want die zitten gemiddeld ook 'maar' rond de 10% return op lange termijn. En ik dacht dat tegenwoordig slechts 6% rendement gegarandeerd was.

Ik bedoelde gewoon dat een bank je makkelijker geld gaat geven om vastgoed te kopen dan aandelen.


Verstuurd vanaf mijn A0001 met Tapatalk

Daarom dat ik dit ook zo interessant vindt.

Moonblade, hoe vertaalt zich dat in jouw personen belasting? Vandaag geen tijd gehad om te bellen.

@prijzen, die kloppen wel degelijk. Nieuwbouw appartement gaat hier vlot 825-875 eur. Ouder appartement 500-650. Met garage.

Klant van me heeft een blok gezet met 7 appartementen aan 825 eur. Waren allemaal verhuurd nog voor de bouw af was.