Archief - Appartement: verkopen of verhuren?

Dag iedereen,

Wij (mijn vriendin en ik) wonen momenteel in een appartement dat gebouwd is in 2008 en in goede staat. Ik ben de enige eigenaar van het appartement.

Ongeveer een dik jaar geleden kochten wij een bouwgrond en de bouw van ons huis zou dit jaar van start gaan.

Nu rijst de vraag: moeten we het appartement verkopen of toch maar verhuren? In principe hebben we genoeg middelen om het huis in een bewoonbare staat te krijgen. De eventuele centen van het appartement kunnen zeer zeker van pas komen voor de verdere afwerking van het huis, maar zijn geen noodzaak.

Op lange termijn is verhuren altijd interessanter, maar ik ben daar in ons geval nog niet zo zeker van, maar dan moet ik eerst wat meer context geven.

1. Als ik het appartement verkoop, dan heb ik recht op een "teruggave van eerder betaalde registratierechten" en zou ik 8000 euro terug krijgen van de Vlaamse staat.
2. De gasketel is dit jaar nog maar pas gekeurd en de technieker zei dat de gasketel binnen 2 jaar waarschijnlijk moet vervangen worden: een kost van ongeveer 3000 euro. Als ik verkoop, zou ik de gasketel zelf nog niet vervangen, maar dit zeker melden aan kandidaat-kopers (dan kunnen zij zelf nog een nieuwe gasketel kiezen, want er zijn ook goedkopere modellen). Als ik verhuur, ben ik uiteraard verplicht om de gasketel zelf te vervangen.

Dus, samengevat: als ik verhuur, dan "kost" het mij onmiddellijk 11000 euro, want ik heb geen recht meer op de 8000 euro teruggave van de belastingen en er moet een nieuwe gasketel komen van ongeveer 3000 euro.

Als ik dan de "kosten" van verhuren in kaart breng:

• syndicus: 12 x 60 euro = 720 euro;
• onroerende voorheffing: 800 euro;
• interesten lening: ongeveer 2500 euro.

En de inkomsten:

• huur: 12 x 600 euro = 7200 euro.

Dan kom ik op een opbrengst van:

7200 - (2500 + 800 + 720) euro = 3180 euro

Uiteraard is het bepalen van het rendement van een vastgoedinvestering complexer dan hoe ik het hier voorstel! Ik heb (om alles eenvoudig te houden) geen rekening gehouden met: belastingvoordeel langetermijnsparen van de lening, onverwachte kosten aan het appartement, belastingen op de huurinkomsten, waardestijging van het appartement, leegstand van het appartement, ...

Ik heb de berekening bewust eenvoudig gehouden, want het punt dat ik wil aantonen is: als ik nu 5 jaar in de tijd kijk, dan duurt het wel ongeveer (11000 euro / 3180 euro) = +/- 3,5 jaar vooraleer de verhuur begint te renderen. Dan moet ik het appartement toch al 10 jaar gaan verhuren vooraleer het echt de moeite is geweest. En ik vrees een beetje voor de toestand van het appartement na 10 jaar verhuren... Als je het dan nog moet verkocht krijgen en het beste er af is.

Wat denken jullie hierover? Waarschijnlijk zijn er veel die ooit voor dezelfde keuze stonden en benieuwd naar jullie ervaringen ermee. Spijt achteraf van de keuze verkoop/verhuur?

Groeten,
B.

Als er nu al te verwachten kosten zijn, zou ik persoonlijk geneigd zijn om te verkopen.
Het geld heb je misschien niet "nodig" maar kan wel rechtstreeks gebruikt worden om meer uw goesting te doen in de nieuwbouw op termijn. Bvb een mooi aangelegde tuin, mancave met cinema, duurdere apparatuur in de keuken,...

Je moet dan ook nog eens geluk hebben met je huurder. Je kan daar veel geluk mee hebben (vriend van mij verhuurt aan iemand met smetvrees die hij al 10j voordien kende, die zegt zélf dat zijn huis door de huurder een meerwaarde zal hebben ) of ook pech : betaalachterstand, gebrekkig onderhoud, vernielingen,...

Verkopen, is mss een vrij “recent” appartement maar de grote kosten komen toch eraan. Als je dan nog een huurder hebt die hierover zal vallen...


Sent from my iPhone using Tapatalk

een deel van de syndicus kosten kan je doorrekenen aan de huurder

en ben je 100% zeker dat de ketel vervangen moet worden? Voor hetzelfde geld gaat die nog 10 jaar mee.

Is het appartement van jullie 2 of enkel van jezelf? Enkel van jezelf dan heb je maar de helft recht op teruggave.

Hier ook recent gehoord, zou 11k teruge gave kunnen hebben maar doordat app enkel van mij is en huis van ons zou worden geld blijkbaar maar de helft.

Klopt! wij hebben dit hier ook voor.

IbifaHo zei:

Is het appartement van jullie 2 of enkel van jezelf? Enkel van jezelf dan heb je maar de helft recht op teruggave.

Hier ook recent gehoord, zou 11k teruge gave kunnen hebben maar doordat app enkel van mij is en huis van ons zou worden geld blijkbaar maar de helft.

Klik om te vergroten...

Daar had ik al mee rekening gehouden in mijn berekening.

We hebben, na wat wikken en wegen, dan toch besloten om het appartement te koop te zetten. Zou alleen maar een extra kopzorg zijn voor ons en is ons het financieel gewin niet waard.

Maar dan vraag ik me af hoe je zo een verkoop best aanpakt. Veel mensen verkopen tegenwoordig via een makelaar. Op het eerste idee zou ik dat precies willen vermijden, tenzij er toch meerwaarde is bij verkoop via makelaar? Zal sowieso beter op de hoogte zijn van de plichten en administratie t.o.v. wanneer je het zelf probeert te doen...

wij vonden het alleen maar een voordeel als we konden een woonst bekijken zonder makelaar.

Ik zou enkel een makelaar overwegen als je een moeilijk te verkopen woonst hebt (bv totaalrenovatie) of als het pand ver van je huidige woonst is waardoor een rondleiding veel tijd in beslag neemt. Je hebt een recent appartement, in principe zal dat zichzelf verkopen. Laat het eventueel onafhankelijk schatten als je geen idee van de vraagprijs hebt.

Tin_Cricket zei:

wij vonden het alleen maar een voordeel als we konden een woonst bekijken zonder makelaar.

Ik zou enkel een makelaar overwegen als je een moeilijk te verkopen woonst hebt (bv totaalrenovatie) of als het pand ver van je huidige woonst is waardoor een rondleiding veel tijd in beslag neemt. Je hebt een recent appartement, in principe zal dat zichzelf verkopen. Laat het eventueel onafhankelijk schatten als je geen idee van de vraagprijs hebt.

Klik om te vergroten...

Yup, valid points. Maar als je een pand "uit de hand" verkoopt, kan een notaris je dan niet bijstaan bij het opstellen van bijv. compromis? Maar dat kost waarschijnlijk ook extra (buiten de gewone notariskosten van de verkoop alleen al).

broak zei:

Yup, valid points. Maar als je een pand "uit de hand" verkoopt, kan een notaris je dan niet bijstaan bij het opstellen van bijv. compromis? Maar dat kost waarschijnlijk ook extra (buiten de gewone notariskosten van de verkoop alleen al).

Klik om te vergroten...

Ne makelaar kost ook geld, dus die meerkost van de notaris voor een compromis zou ik geen rekening mee houden.

Hier vorig jaar huis zelf verkocht
Wel laten schatten door makelaar.
Was binnen de 2 weken verkocht. Verkoop vastgelegd bij een notaris (gratis gedaan omdat ik daar ook een aankoop langs liet doen)
Compromis via notaris is altijd goedkoper dan makelaars hoor

Verhuren moet ge chance hebben dat ge geen miserie krijgt. Want de huurders zijn overbeschermd.

Bevriend koppel kocht klein huisje om te starten. Enkele jaren groter huis met verbouwingswerken noodzakelijk. Ze wachten 3 jaar om de kosten bijeen te sparen voor de verbouwingen en ondertussen verhuren ze groter huis. Komt huurder in via ocmw. Paar keren moeten wachten op geld, enkele keren schade , tuin een klein oerwoud etc.
Enfin, ze zijn op het punt om eraan te beginnen. Sturen opzeg brief voldoende op tijd. Verkopen hun kleiner huisje. Huurder wil er niet uit en zij moeten wel uit hun huis. Dus nu mogen ze terug inwonen bij vader & moeder, want vredegerecht begint pas binnen anderhalve maand. Deurwaarders werken nog steeds niet. Ze kunnen geen sloten vervangen of het kan in hun nadeel spreken voor de rechtbank en ze vrezen hoe ze hun huis terug gaan krijgen.
Daarbij kunnen ze geen kosten gaan verhalen op de huurder want volgens de advocaat haalt dat toch niks uit gezien die toch niet kan betalen

plezant hé

Als ze het verhuren via het OCMW, is het OCMW verplicht om het in de originele staat te herstellen.

Alé, eigenlijk verhuurt ge dan een het OCMW en onderverhuren zij dan verder. De voordelen daaraan zijn dan dat ge iedere maand uw geld ziet, zelfs als ze het niet doorverhuren en ze verplichten er zichzelf toe om de woning in originele staat te herstellen. Het grote nadeel is natuurlijk dat ze minder betalen dan een gewone huurder.

Der is nog een verschil met huren via ocmw en woning toegewezen krijgen. (Heeft me dat proberen uitleggen, maar kon het moeilijk plaatsen)
Blijkbaar moet hij elke maand meerdere malen gaan vragen achter zijn geld.

In de praktijk is dat allemaal een grote ramp

Daarom doe je dus op voorhand een grondig vooronderzoek en selecteer je nadien (op legale wijze uiteraard) de beste kandidaat. Wij verhuren al jaren via hetzelfde immo kantoor in Leuven. Dat kost dan een maand huur, maar de kwaliteit van de huurders is er ook naar.

Wij zitten met zowat een zelfde probleem.
Mijn vriendin en ik willen gaan samenwonen en hebben niet genoeg cash om nog eens een aankoop te financieren (Ik heb 65k spaargeld en zij nog 15k, wel gezamelijk 300k+ in bakstenen), dat wordt dus huren.

Ik heb een recent huis (gebouwd in 2016), zij een wat ouder (2010) appartement dat we eventueel beiden willen verhuren.
Nadeel is dat ik onmiddelijk mijn woonbonus verlies, maar bon. Daar gaan we nu ook niet dood van zeker.

Ik zit echter altijd met het risico in mijn maag en in België kan je dat niet afvangen. Stel, we huren voorlopig een huis aan 12-1400 euro en verhuren beide en er wordt niet betaald, dan zitten we met een groot probleem.
Mijn hypotheek is 950 euro en dat van haar 550. Dus er moet altijd 2700 euro liggen elke maand in het slechtste geval, incl nog wat energiekosten neigt dat al naar de 3000 euro. Dat is mijn volledig loon.

Aangezien ik risicoavers ben weet ik het niet goed, in geval het misgaat is dit wel de makkelijkste manier om terug naar je eigen woonst te kunnen. Ik kan de overbruging altijd bij mijn ouders maken (maar liever niet natuurlijk).

HUSKE zei:

Wij zitten met zowat een zelfde probleem.
Mijn vriendin en ik willen gaan samenwonen en hebben niet genoeg cash om nog eens een aankoop te financieren (Ik heb 65k spaargeld en zij nog 15k, wel gezamelijk 300k+ in bakstenen), dat wordt dus huren.

Ik heb een recent huis (gebouwd in 2016), zij een wat ouder (2010) appartement dat we eventueel beiden willen verhuren.
Nadeel is dat ik onmiddelijk mijn woonbonus verlies, maar bon. Daar gaan we nu ook niet dood van zeker.

Ik zit echter altijd met het risico in mijn maag en in België kan je dat niet afvangen. Stel, we huren voorlopig een huis aan 12-1400 euro en verhuren beide en er wordt niet betaald, dan zitten we met een groot probleem.
Mijn hypotheek is 950 euro en dat van haar 550. Dus er moet altijd 2700 euro liggen elke maand in het slechtste geval, incl nog wat energiekosten neigt dat al naar de 3000 euro. Dat is mijn volledig loon.

Aangezien ik risicoavers ben weet ik het niet goed, in geval het misgaat is dit wel de makkelijkste manier om terug naar je eigen woonst te kunnen. Ik kan de overbruging altijd bij mijn ouders maken (maar liever niet natuurlijk).

Klik om te vergroten...

Waarom zou je gaan huren ? Woon gewoon in die woning van U, en spaar zodanig dat je binnen dit en een paar jaar de gezamenlijke woning kunt aankopen. Bezie uw woning gewoon als het huurhuis. Ik zeg uw woning, aangezien ik er vanuit ging dat uw woning groter is dan dat appartement. Hiernaast is een appartement makkelijker (wegens een grotere markt) te verhuren dan een volledige woning.

Verhuren via OCMW zou ik overigens niemand aanraden.

Sinds anderhalf jaar wordt een appartement in onze residentie ook verhuurd aan het OCMW en de mensen die daar nu wonen hebben in die tijd al verschillende beschadigingen gedaan aan de gemeenschappelijke delen.

Ook al verschillende keren gemeld bij de syndicus, maar in principe moet je ze kunnen trapperen om het op hun te kunnen verhalen...

Vrienden van mij hebben soortgelijke verhalen. De mensen die daar in komen, zijn meestal de types die niks hebben en bijgevolg ook niks te verliezen hebben.

Hier is het een uitgemaakte zaak: het appartement wordt verkocht en ik zal een kopzorg minder hebben. Als je echt wil investeren met je spaarcenten, is de beurs ook altijd een goed alternatief in mijn ogen. Misschien niet voor enorme winsten, maar toch voldoende om inflatie tegen te gaan.

broak zei:

Verhuren via OCMW zou ik overigens niemand aanraden.

Sinds anderhalf jaar wordt een appartement in onze residentie ook verhuurd aan het OCMW en de mensen die daar nu wonen hebben in die tijd al verschillende beschadigingen gedaan aan de gemeenschappelijke delen.

Ook al verschillende keren gemeld bij de syndicus, maar in principe moet je ze kunnen trapperen om het op hun te kunnen verhalen...

Vrienden van mij hebben soortgelijke verhalen. De mensen die daar in komen, zijn meestal de types die niks hebben en bijgevolg ook niks te verliezen hebben.

Hier is het een uitgemaakte zaak: het appartement wordt verkocht en ik zal een kopzorg minder hebben. Als je echt wil investeren met je spaarcenten, is de beurs ook altijd een goed alternatief in mijn ogen. Misschien niet voor enorme winsten, maar toch voldoende om inflatie tegen te gaan.

Klik om te vergroten...

Via het OCMW krijg je als verhuurder elke maand je centen op tijd (weliswaar iets minder dan op de privemarkt) en je pand wordt na de termijn terug opgeknapt naar de 'oorspronkelijke' staat had ik vernomen.

Tenzij je hard inzit met je buren zie ik, voorlopig, het probleem niet.

Verstuurd vanaf mijn SM-G960F met Tapatalk

Castil zei:

Via het OCMW krijg je als verhuurder elke maand je centen op tijd (weliswaar iets minder dan op de privemarkt) en je pand wordt na de termijn terug opgeknapt naar de 'oorspronkelijke' staat had ik vernomen.

Tenzij je hard inzit met je buren zie ik, voorlopig, het probleem niet.

Verstuurd vanaf mijn SM-G960F met Tapatalk

Klik om te vergroten...

Verhuren via het OCMW heeft zeker ook zijn voordelen, maar feit is dat de kans groter wordt dat je "speciale gevallen" als huurder krijgt.

Nu, los daarvan, ik ken genoeg verhalen waar iedereen binnen een residentie opdraaide voor schade aan de gemeenschappelijke delen, terwijl iedereen wel wist wie het gedaan heeft. Maar als je niets kan bewijzen sta je nergens. En je kan moeilijk een camera gaan hangen in de gemeenschappelijke delen of ook altijd aanwezig gaan zijn in de gemeenschappelijke delen als je hoort dat er anderen zijn.

En dat herstellen naar de oorspronkelijke staat moet je ook met een korrel zout nemen: daar wordt nog een lijn getrokken tussen "normale gebruikssporen" en "echte" beschadigingen. Dat eerste wordt aanzien als "aanvaardbaar" en heeft geen gevolgen. Realiteit is dat je als verhuurder/eigenaar niet altijd zo sterk staat als je zou denken bij huurcontracten.