Archief - Vastgoed kopen en (deels) verhuren

Hey iedereen,

Ik ben alleenstaande, maar zou stillekes toch graag uitkijken om iets te gaan kopen. Hier in Leuven zijn de appartementen zodanig duur dat ze eigenlijk amper meer kosten als een tof huis met tuin buiten de stad. Daarom zou ik graag eerder daarnaar uitkijken met het zicht op de toekomst.

Alleen kopen blijkt echter niet zo mee te vallen ivm de lening, en alleen in zo'n groot huis wonen heeft ook weinig zin. Daarom overweeg ik de optie om een huis te kopen met zicht op verhuur; maw een gemeenschapshuis waar ik zelf woon en kamers verhuur aan anderen of een huis dat is opgedeeld in verschillende afgesloten units en daarvan zelf eentje betrekken en de rest verhuren.

Heeft iemand hier ervaring mee? Waar moet ik rekening mee houden en is zo'n verhaal financieel uberhaupt wel haalbaar (ga ik daar een grotere lening voor vastkrijgen en kan ik met de huurinkomsten de hypotheek betalen?)

Bedankt!

Ik weet alleen dat het in Brussel veel gedaan wordt. Mensen kopen een woning van drie verdiepingen om één verdieping te verhuren aan een gezinnetje om zo de lening deels af te betalen.

Een bank zal niet zo snel een lening toestaan voor zoiets, omdat de inkomsten niet zeker zijn én er in zo'n specifieke gevallen vaker problemen zijn met de relatie huurder/verhuurder. Verwacht je dus maar aan een hogere rentevoet.

Daarnaast is het in Leuven meestal niet mogelijk om een eensgezinswoning op te delen in een meergezinswoning. Je kan het als eensgezinswoning blijven houden, maar dan moet je natuurlijk oppassen met domiciliering van je huurders, dit kan véél problemen veroorzaken. Bovendien is het qua sociale voordelen al niet interessant, mocht je ooit werkloos worden.

De bank zal slechts met 80-85% van de te verwachten huuropbrengsten rekening houden en zal een groter deel eigen inbreng vragen.

Dit alsook de voorgaande posts (hoewel het gebrek aan sociale voordelen bij werkloosheid een pervers argument is imo) duiden erop dat je stevig in je schoenen moet staan en heel wat obstakels kan tegenkomen. Maar als je ondernemend bent, dat pand echt beschouwt als een tweede beroepsactiviteit en van aanpakken weet, kan het wel de (enige) manier zijn om na 10-20 jaar een vermogen te hebben opgebouwd.

Prospecteer de markt dus, stel een goed financieel plan op, denk goed na over alternatieven (vb. een groot appartement dat door constructie opdeelbaar is in 2 zodanig dat je een studiootje kan afzonderen dat je aan niet-studenten of zelfs als B&B verhuurt) en loop vervolgens alle banken af. Een neen heb je, een ja kan je krijgen.

We hebben daar zelf ook over nagedacht en uiteindelijk besloten om het niet te doen. Niet omdat we niet dachten dat het winstgevend kon zijn, wel omdat we de tijdsinvestering te groot vonden en/of merkten dat je heel wat privacy inboet in dergelijke opgedeelde woningen.

hyperon zei:

Dit alsook de voorgaande posts (hoewel het gebrek aan sociale voordelen bij werkloosheid een pervers argument is imo)

Klik om te vergroten...

huh? het lijkt me wel een argument waarmee je rekening moet houden. Veel mensen vergeten immers als ze een huis delen, ze niet noodzakelijk beschouwd worden als een alleenstaande, zelfs al betalen ze alles verder apart.

Als men dan ziek/werkloos wordt, kan dit héél zware gevolgen hebben. Eenvoudig voorbeeld: je krijgt kanker (niet zo zeldzaam). Als gewone persoon is het al moeilijk om te overleven, maar als zieke werknemer of werkloze (omdat je bvb na 6 maand ziekte ontslagen werd) zal je na 1 jaar dan moeten je lening afbetalen én de gewone kosten betalen met vaak zo'n 480 euro...

Het is dus zeker iets om mee te rekenen als je een lening aangaat. Ook de diverse inkomensverzekeringen zullen je vaak als samenwonende beschouwen en dus het inkomen van je huurders meerekenen als jouw inkomen.

Het zou niet de eerste persoon zijn die daarvoor enkele duizenden euro's moet terugbetalen aan de RVA/mutualiteit, terwijl hij/zij van geen kwaad bewust was. heeft dus zeker niet noodzakelijk iets te maken met fraude/misbruik.

Ik werk in de horeca en heb zelf amper dagelijkse uitgaven. Van de 1500€ die ik verdien kan ik er momenteel een kleine 1000€ apart zetten, en dan betaal ik momenteel nog de huur van mijn studio ook.

Da's het probleem met de bank: ze laten maar toe om een bepaald bedrag per maand af te betalen. Dus hoewel ik makkelijk als ik een eigen stek zou hebben 1000€ per maand zou kunnen afbetalen laten ze me maar toe enkele honderden af te betalen met als gevolg een véél te kleine lening. Die situatie ligt anders als je gaat verhuren, en daarom leek het mij eventueel interessant.

Bijvoorbeeld:

Ik koop een opbrengstpand dat reeds is onderverdeeld in 4 studio's en een zolder. Ik bouw de zolder om tot appartement en verhuur de 4 studio's. Ik woon op dat moment gratis in het pand en incasseer een 2000€ per maand aan huuropbrengsten. Samen met mijn eigen spaargeld maandelijks komt dat op 3000€ per maand dat apart gaat.

Dat zou mééééééér als voldoende moeten zijn om de hypotheek terug te betalen àls de bank me toelaat een groot genoege lening af te sluiten om het pand te kopen, en dat is dan natuurlijk de vraag.

Ik ben zelf heel ondernemend, kan qua renovatie nagenoeg al het nodige om een pand op te knappen en zie absoluut niet op tegen het gebrek aan privacy (het zouden toch in elk geval aparte units zijn) of de investering in tijd. Ik wil gewoon zo snel mogelijk kunnen investeren in vastgoed om onder de veel te dure huurprijzen uit te muizen. Een partner waar ik samen mee zou durven kopen is er niet en zal er ook niet direct zijn, dus dan moet het maar alleen en zijn de opties eerder beperkt

JPV zei:

huh? het lijkt me wel een argument waarmee je rekening moet houden.
Het zou niet de eerste persoon zijn die daarvoor enkele duizenden euro's moet terugbetalen aan de RVA/mutualiteit, terwijl hij/zij van geen kwaad bewust was. heeft dus zeker niet noodzakelijk iets te maken met fraude/misbruik.

Klik om te vergroten...

Heb niet gezegd dat het geen rationeel argument kan zijn voor de persoon zelf, wel dat het een pervers argument is. In mijn ogen komt het er immers op neer dat de overheidsregulering mensen ontraadt om initiatief te nemen. Het tegenovergestelde van wat een overheid in mijn ogen moet proberen te bereiken.

hyperon zei:

Heb niet gezegd dat het geen rationeel argument kan zijn voor de persoon zelf, wel dat het een pervers argument is. In mijn ogen komt het er immers op neer dat de overheidsregulering mensen ontraadt om initiatief te nemen. Het tegenovergestelde van wat een overheid in mijn ogen moet proberen te bereiken.

Klik om te vergroten...

Beiden hebben een punt, en het tegenovergestelde bereiken dan waar de maatregelen voor zijn getroffen blijkt nu eenmaal het sterkste punt van menige overheid. Ik apprecieer jullie input erg, maar dit valt buiten de scope van de kwestie.

de zekerheid dat je een ziekte-/werkloosheidsuitkering kan krijgen in een aantal gevallen lijkt me net iets dat initiatief stimuleert, dat is toch ook iets wat economie-specialisten mee onderschrijven. Alleen kan je discussieren over het optimum tussen een goeie zekerheid om risico toe te laten (de grootte van de sociale zekerheid) en de kost die daartegenover staat (en of je dus alles moet hebben wat wij aanbieden of eerder naar de USA moet gaan).

Een eenvoudig voorbeeld: het principe van een verplichte arbeidsongevallenverzekering is iets wat positief werkt voor de economie:
- een werknemer weet dat hij op die manier, als hij zich engageert voor een gevaarlijk werk, een minimale bescherming heeft, waardoor meer mensen bereid zijn om dergelijk werk uit te voeren.
- een werkgever weet dat hij door die verzekering, de burgerrechtelijke immuniteit die ermee samenhangt én de verplichting ervan tegen een relatief laag bedrag zijn risico kan doen zakken tot een niveau waardoor hij, behalve bij grove fout, persoonlijk niet aangesproken kan worden. Zonder dit, zou elk arbeidsongeval het einde van zijn activiteiten veroorzaken (fluxys zou bvb nauwelijks die ramp overleefd hebben).

Orchidius zei:

Ik koop een opbrengstpand dat reeds is onderverdeeld in 4 studio's en een zolder. Ik bouw de zolder om tot appartement en verhuur de 4 studio's. Ik woon op dat moment gratis in het pand en incasseer een 2000€ per maand aan huuropbrengsten. Samen met mijn eigen spaargeld maandelijks komt dat op 3000€ per maand dat apart gaat.

Dat zou mééééééér als voldoende moeten zijn om de hypotheek terug te betalen àls de bank me toelaat een groot genoege lening af te sluiten om het pand te kopen, en dat is dan natuurlijk de vraag.

Klik om te vergroten...

Hoeveel bedraagt de prijs van een dergelijk pand in Leuven? 4 a 500 000 euro? Op 20 jaar lenen aan 4% komt dat op een 2400-3000 euro per maand af te lossen. Daarbovenop moet je de onroerende voorheffing betalen (2000 euro per jaar?) en afhankelijk van je huurder een belasting op tweede verblijven (gaande van 35 tot 650 euro per jaar per verhuurde entiteit).

Kan je die lasten vb. dragen als een studio gedurende verschillende maanden leeg staat? Of als een huurder kosten veroorzaakt, niet wil betalen, jij achterblijft met renovatiekosten+gerechtskosten om die renovatiekosten te verhalen op de huurder, etc?
Je zal maw een buffer moeten hebben voorzien in je financieel plan, zeker de eerste jaren.

JPV zei:

de zekerheid dat je een ziekte-/werkloosheidsuitkering kan krijgen in een aantal gevallen lijkt me net iets dat initiatief stimuleert, dat is toch ook iets wat economie-specialisten mee onderschrijven. Alleen kan je discussieren over het optimum tussen een goeie zekerheid om risico toe te laten (de grootte van de sociale zekerheid) en de kost die daartegenover staat (en of je dus alles moet hebben wat wij aanbieden of eerder naar de USA moet gaan).

Een eenvoudig voorbeeld: het principe van een verplichte arbeidsongevallenverzekering is iets wat positief werkt voor de economie:
- een werknemer weet dat hij op die manier, als hij zich engageert voor een gevaarlijk werk, een minimale bescherming heeft, waardoor meer mensen bereid zijn om dergelijk werk uit te voeren.
- een werkgever weet dat hij door die verzekering, de burgerrechtelijke immuniteit die ermee samenhangt én de verplichting ervan tegen een relatief laag bedrag zijn risico kan doen zakken tot een niveau waardoor hij, behalve bij grove fout, persoonlijk niet aangesproken kan worden. Zonder dit, zou elk arbeidsongeval het einde van zijn activiteiten veroorzaken (fluxys zou bvb nauwelijks die ramp overleefd hebben).

Klik om te vergroten...

Nogmaals, goed punt, maar naast de kwestie. Heel dat verhaal over uitkeringen en verzekeringen is slechts van toepassing als ik ga samenwonen met mijn onderhuurders. Dit zal nagenoeg niet mogelijk zijn in Leuven en is in elk geval buiten de kwestie. Ofwel worden het aparte units, ofwel worden het studentenkamers. Dit laatste komt neer op het "samenwonen" met de huurders, maar is een comleet andere situatie op papier. De regels hieromtrend worden versoepeld dit jaar en dan is er geen sprake meer van problemen ivm werkloosheid/ziekte/...

Orchidius zei:

De regels hieromtrend worden versoepeld dit jaar en dan is er geen sprake meer van problemen ivm werkloosheid/ziekte/...

Klik om te vergroten...

toch wel hoor. Het principe van studentenkamers bij een kotmadam kan perfect voor problemen zorgen. Het is niet omdat Leuven het mogelijk maakt, dat er qua wetgeving werkloosheid/ziekte geen probleem is, verre van.

hyperon zei:

Hoeveel bedraagt de prijs van een dergelijk pand in Leuven? 4 a 500 000 euro? Op 20 jaar lenen aan 4% komt dat op een 2400-3000 euro per maand af te lossen. Daarbovenop moet je de onroerende voorheffing betalen (2000 euro per jaar?) en afhankelijk van je huurder een belasting op tweede verblijven (gaande van 35 tot 650 euro per jaar per verhuurde entiteit).

Kan je die lasten vb. dragen als een studio gedurende verschillende maanden leeg staat? Of als een huurder kosten veroorzaakt, niet wil betalen, jij achterblijft met renovatiekosten+gerechtskosten om die renovatiekosten te verhalen op de huurder, etc?
Je zal maw een buffer moeten hebben voorzien in je financieel plan, zeker de eerste jaren.

Klik om te vergroten...

kan ik me alleen maar bij aansluiten.

JPV zei:

Als men dan ziek/werkloos wordt, kan dit héél zware gevolgen hebben. Eenvoudig voorbeeld: je krijgt kanker (niet zo zeldzaam). Als gewone persoon is het al moeilijk om te overleven, maar als zieke werknemer of werkloze (omdat je bvb na 6 maand ziekte ontslagen werd) zal je na 1 jaar dan moeten je lening afbetalen én de gewone kosten betalen met vaak zo'n 480 euro...

Klik om te vergroten...

Daarom is het dan ook verplicht bij leningen van die omvang een schuldsaldoverzekering aan te gaan die dat dekt.

JPV zei:

Als men dan ziek/werkloos wordt, kan dit héél zware gevolgen hebben. Eenvoudig voorbeeld: je krijgt kanker (niet zo zeldzaam). Als gewone persoon is het al moeilijk om te overleven, maar als zieke werknemer of werkloze (omdat je bvb na 6 maand ziekte ontslagen werd) zal je na 1 jaar dan moeten je lening afbetalen én de gewone kosten betalen met vaak zo'n 480 euro...

Klik om te vergroten...

Daarom is het dan ook verplicht bij leningen van die omvang een schuldsaldoverzekering aan te gaan die dat dekt.

Zulke panden zijn best wel te vinden rond het leuvense voor 300-350.000€, afhankelijk van locatie en staat natuurlijk. Zoals al aangehaald kan ik nagenoeg alle renovatiewerken die in een huis aan de orde komen zelf uitvoeren. Een picobello in orde huis met hoge energiewaarden en alles erop en eraan kost waarschijnlijk een heel stuk meer, maar daar maak ik me weinig zorgen over omdat ik nooit naar zulke panden zou toe leunen.

Het komt er dus eigenlijk op neer dat een gewone ruime gezinswoning buiten de stad ongeveer evenveel kost als de "opbrengstpanden" die ik hierboven beschrijf. Vandaar mijn interesse hierin. Ik kan me dus ook moeilijk voorstellen dat een gewoon gezin in dezelfde situatie ook 3000€ maandelijks moet aflossen, gezien dit financieel compleet onhaalbaar is en ik aan het "shoppen" ben in dezelfde prijscategorie. Het enige verschil dat er inderdaad tussen beide gevallen is zijn alle kosten die verhuren met zich meebrengen en het risico dat hieraan vast hangt. Daar probeer ik wat meer inzicht in te krijgen en de haalbaarheid hiervan te peilen.

Ik ben nog jong en kan met mijn eigen spaarcenten en een kleine financiele injectie van de ouders wel makkelijk aan kopen gaan denken, maar een bijkomende buffer voorzien van 50.000€ is niet echt haalbaar...

desolation zei:

Daarom is het dan ook verplicht bij leningen van die omvang een schuldsaldoverzekering aan te gaan die dat dekt.

Klik om te vergroten...

een schuldsaldoverzekering dekt (in de meeste gevallen) echter niks qua ziekte/werkloosheid. Er bestaat wel een (gratis) verzekering gewaarborgd wonen, maar daar wordt afaik ook gekeken naar het inkomen van personen die samenwonen.

Wat je echt nodig hebt is een verzekering gewaarborgd inkomen, vaak een onderdeel van een groepsverzekering. Maar die zal je in de horeca quasi nauwelijks tegenkomen.

Orchidius zei:

Zulke panden zijn best wel te vinden rond het leuvense voor 300-350.000€, afhankelijk van locatie en staat natuurlijk. Zoals al aangehaald kan ik nagenoeg alle renovatiewerken die in een huis aan de orde komen zelf uitvoeren. Een picobello in orde huis met hoge energiewaarden en alles erop en eraan kost waarschijnlijk een heel stuk meer, maar daar maak ik me weinig zorgen over omdat ik nooit naar zulke panden zou toe leunen.

Klik om te vergroten...

heb je al eens uitgerekend:
- aankoopprijs: 350000
- renovatie voor 4 eenheden: 50000 samen (zal je enkel basis kunnen aanbieden)
- notariskosten (...): 50000

Maw: 450k te lenen/investeren

Orchidius zei:

Het komt er dus eigenlijk op neer dat een gewone ruime gezinswoning buiten de stad ongeveer evenveel kost als de "opbrengstpanden" die ik hierboven beschrijf. Vandaar mijn interesse hierin. Ik kan me dus ook moeilijk voorstellen dat een gewoon gezin in dezelfde situatie ook 3000€ maandelijks moet aflossen, gezien dit financieel compleet onhaalbaar is en ik aan het "shoppen" ben in dezelfde prijscategorie. Het enige verschil dat er inderdaad tussen beide gevallen is zijn alle kosten die verhuren met zich meebrengen en het risico dat hieraan vast hangt. Daar probeer ik wat meer inzicht in te krijgen en de haalbaarheid hiervan te peilen.

Ik ben nog jong en kan met mijn eigen spaarcenten en een kleine financiele injectie van de ouders wel makkelijk aan kopen gaan denken, maar een bijkomende buffer voorzien van 50.000€ is niet echt haalbaar...

Klik om te vergroten...

en wat zal je doen gedurende de maanden dat je nog moet renoveren? kan je zo vlug 4 appartementen renoveren als je (vermoedelijk) voltijds werkt in de horeca dat je nauwelijks leegstand hebt?

Maak eerst eens gedetailleerd de berekening en hou er bvb rekening mee dat in de horeca een faillissement vlug gebeurd is en je dus even op je geld kan wachten in zo'n geval. Heb je dan nog buffer genoeg om een bank 3000 euro per maand te betalen zonder inkomen?

Zonder eigen inbreng van 20% op de aankoopprijs (en naast de notariskosten) gaat geen enkele normale bank je een lening geven aan een normaal tarief. Bovendien sta je er alleen voor.

Ook dienen de huurinkomsten (gerekend aan 75%, of zoals hierboven gesteld aan 80-85%, afhankelijk van de bank) voldoende te zijn om de maandlast te dragen. Een maandlast gerekend op een normale duur (dus niet op 30 jaar).

Leuven is verder heel duur: zelfs aan iets van 350.000 euro zal je nog veel werk hebben om er 2.000 euro huurinkomsten per maand aan over te houden.

Voor iets van 400.000 euro (350.000 euro + 50.000 euro renovatie) zal je toch zo'n 125.000 euro aan eigen middelen moeten hebben. 80.000 euro voor de inbreng op de aankoop en renovatie, 45.000 euro voor notaris en andere bijkomende kosten.

wauw, dat zijn wel harde bedragen, even schrikken...

Ik was al eens op afspraak geweest bij immotheker, en daar werd me verteld dat realistisch gezien MINSTENS de notariskosten moeten worden voorzien door de koper, de rest zou eventueel kunnen worden geleend. Het probleem lag hier bij het hoogste te lenen bedrag. De bank liet maar toe om een bepaald bedrag te lenen, hetgeen veel te weinig was. Dit om de reden dat ik alleenstaand ben en ze er dus vanuit gaan dat er maar een deel van mijn loon naar de hypotheek kon gaan. Bij verhuring zou dit bedrag echter anders liggen omdat er dan bijkomende inkomsten zijn.

In elk geval was het plaatje dat ze mij daar voorlegden heel wat positiever, na vergelijking van enkele honderden leningen die ze in hun database hadden staan. Een 40-50.000€ op zak zou meer als voldoende moeten zijn om deftig op te starten volgens hun, geen rekening houdende met zeer hoge renovatiekosten (als je alles zelf doet kan je voor 50.000€ een huis zonder structurele problemen van boven tot onder 100% vernieuwen lijkt me, heel wat anders als "woonbaar" maken. Als er een nieuw dak op moet en de veranda staat op instorten, ja... Met een budget van 10.000€ en zonder alles zelf te doen renoveerde ik vorig jaar een huis van een familielid met nieuwe verf/behang, vernieuwd parket, zolderisolatie, nieuwe keuken, nieuwe elektriciteit, nieuwe verwarmingsketel, heraangelegde tuin en nieuw terras)

Wat denken jullie, te vlug gedacht? Al lijkt het met met jullie bedragen voor een gemiddeld jong, startend gezin een werk van 10 jaar gewoon om het startkapitaal bij elkaar te krijgen

Gebouw gemengd gebruik te koop 6 slaapkamer(s) | Immoweb ref:4168712
Studentenhuis met 6 erkende kamers en tuin - Leuven | Immoweb ref:4086853

Dat waren de goedkoopste panden die ik in Leuven vond die wettelijk ook als opbrengsteigendom gebruikt mogen worden (je mag niet zomaar een huis kopen en dan doorverhuren als koten). Een prijs rond de 450 000 euro. Rekening houdend met de goedkope renovaties die je blijkbaar onder de knie hebt, komt dat toch vlug op een totaalprijs (incl. belastingen) van een kleine 500 000.

Gezien je beperkte financiële buffer, lijkt het me minder voordelig dat je meteen zo'n project zou ondernemen. Gedurende vele jaren zal je bestaanszekerheid aan een zijden draadje hangen (wat als je 2 weken zonder werk valt, een huurder wegvalt, je auto het begeeft, etc.). Bovendien sta je dan in een zwakke onderhandelingspositie bij de banken en bij je toekomstige huurders.

Mocht je echter iets goedkopers vinden, zou ik in jouw geval zeker niet aarzelen. Je bent bereid om erg bescheiden te wonen, heel zuinig te leven en om risico te nemen. Goed nadenken, een goed pand vinden en de koe bij de horens vatten