Archief - Hypothecaire lening -> dilemma tussen 2 formules

Ik sta op het punt om een appartement aan te kopen, maar ik twijfel momenteel nog tussen 2 formules wat betreft de lening.
Formule 1: Vaste rentevoet van 4,55% over 30 jaar geeft op het einde van de rit een totale terugbetaling van iets meer dan 199.000€ (bij bank A)
Formule 2: Jaarlijks herzienbare rentevoet van 3,75% met een max. stijging of daling van 3% maar met een vast maandelijks bedrag en variabele looptijd beginnend op 25j en verlengbaar tot max. 30j. In het slechtste geval komt dit uit op 30j en is de totale kost ongeveer 202.000€ (bij bank B)

Ik zelf ben aan het denken om voor formule 2 te kiezen, om het verschil op 30j en in het allerslechtste geval maar een 3000€ is. Stel dat het uiteindelijk 29j of zelfs 29,5j is, dan is deze formule eigenlijk goedkoper dan de vaste van bank A. Een 2de voordeel hierbij is, dat er een heropname mogelijk is van 20% extra zonder dat ik hiervoor naar de notaris moet gaan. Bij formule 1 is dit niet mogelijk.

Denk ik correct, of zit er een addertje onder het gras?

wat zijn de voorwaarden naast het rentepercentage? wat is het bedrag van de SSV, wat zijn de andere voorwaarden, ... ?

De 3%+ is wss vanaf jaar 4 te bereiken (1% per vervaljaar)?

Goedkoop appartement precies

Ik hoop dat je elke dag nog het beleg op je boterham kan betalen als je 200.000 EUR leent.

lijkt mij een verdacht klein verschil :/

Je kan bijvoorbeeld 3 jaar lang 3,75%-6,50% betalen (0,25% stijging per kwartaal volgens ECB) en 27 jaar lang 6,75% en dan verschilt dat maar €3000 t.o.v. 4,55% 30 jaar lang?

Dat lijkt mij gelijk echt onmogelijk.

kirederf1 zei:

Ik hoop dat je elke dag nog het beleg op je boterham kan betalen als je 200.000 EUR leent.

Klik om te vergroten...

200K is de totale kost hé slimmerik. Dat betekent +/- 90K lenen aan een vrij goed tarief...

hitman47 zei:

lijkt mij een verdacht klein verschil :/

Je kan bijvoorbeeld 3 jaar lang 3,75%-6,50% betalen (0,25% stijging per kwartaal volgens ECB) en 27 jaar lang 6,75% en dan verschilt dat maar €3000 t.o.v. 4,55% 30 jaar lang?

Dat lijkt mij gelijk echt onmogelijk.

Klik om te vergroten...

Zo hebben ze het mij bij de Fortis uitgelegd. Nu staat die rente op 3,75 en start de looptijd op 25j. Als de rente stijgt (tot max. +3%), wordt de looptijd ook langer tot een max. verlenging van 5j (totale looptijd komt dan op 30j) Het maandelijks bedrag blijft echter gelijk. In dit geval gaf het een totale terugbetaling van ongeveer 202.000.
Het is ook makkelijk na te tellen:
- Vast aan 4,55% = 554€/maand -> 554 x 360 = 199.440
- Variabele met vaste maandaflossing maar variabele looptijd geeft in het slechtste geval een looptijd van 30j = 561€/maand -> 561 x 360 = 201.960

Het is ook zo dat de rente over 30j geen rechte lijn gaat zijn, maar een curve. Wanneer de rente gedurende een bepaalde tijd in een dal gaat zitten, blijf ik nog steeds hetzelfde afbetalen, maar het omgekeerde geld ook. Het enige dat varieert is de looptijd.

-EDIT-
Dit heb ik ook even van de website geplukt:

Variabele rentevoet en vaste maandelijkse terugbetaling
Het bedrag dat u maandelijks terugbetaalt blijft onveranderd, maar de looptijd van uw krediet kan verkort of verlengd worden.

Voordelen
U moet geen extra financiële inspanning leveren wanneer de rentevoet van uw krediet stijgt.
Looptijd
De oorspronkelijke looptijd is 15, 20 of 25 jaar, maar kan verkort of verlengd worden.
Principe
U betaalt maandelijks hetzelfde bedrag, maar bij een interestverhoging wordt uw lening met maximum drie of vijf jaar verlengd (op basis van de oorspronkelijke looptijd van uw krediet). Bij een interestverlaging vermindert de looptijd van het krediet zonder enige beperking.

Klik om te vergroten...

@ PineMangoes:
Ik heb idd geen 202.000 geleend, maar 110.000. Na een periode van 30j worden hier iets meer dan 90.000 interesten op betaald.

Zou het verschil in de schuldsaldoverzekering kunnen zitten? Want op basis van de gegevens die je hier gegeven hebt lijkt de keuze voor de tweede formule wel erg voor de hand liggend.

SSV's zijn redelijk duur en verschillen vaak veel tussen verschillende banken.

Ewiler zei:

Zou het verschil in de schuldsaldoverzekering kunnen zitten? Want op basis van de gegevens die je hier gegeven hebt lijkt de keuze voor de tweede formule wel erg voor de hand liggend.

SSV's zijn redelijk duur en verschillen vaak veel tussen verschillende banken.

Klik om te vergroten...

Je zou ook andere kosten in rekening kunnen brengen zoals de brandverzekering en zichtrekening. Over 30 jaar gezien kan dat verschil aardig oplopen.

Vergeet ook niet te informeren om een deel onder te brengen in hypothecair mandaat. Dat bespaart ook weer zo'n €600 bij de notaris.

je zou ook eens, naast de extra kosten, moeten vragen of fiscaal gezien de lening in het tweede geval 30 jaar kan duren of het altijd 25 jaar blijft. Kan je op die manier toch ook een paar duizend euro schelen.

kirederf1 zei:

Ik hoop dat je elke dag nog het beleg op je boterham kan betalen als je 200.000 EUR leent.

Klik om te vergroten...

200 000€ lenen is tegenwoordig helemaal geen uitzondering hoor. Er zijn genoeg mensen die € 250 000 - 300 000€ lenen (maar dan zijn ze wel meestal met 2 om het af te betalen).

Vegitoo zei:

200 000€ lenen is tegenwoordig helemaal geen uitzondering hoor. Er zijn genoeg mensen die € 250 000 - 300 000€ lenen (maar dan zijn ze wel meestal met 2 om het af te betalen).

Klik om te vergroten...

300K lenen? Brr, dat zou ik toch maar riskant vinden. 300K aan 4% op 30 jaar is bijna 2K afbetaling per maand. Dan mag er echt niks fout gaan. Zelfs als je allebei 2000 netto per maand verdient is dat krap. Alleen 300K lenen is voor bijna niemand weggelegd.

Lukky zei:

Formule 1: Vaste rentevoet van 4,55% over 30 jaar geeft op het einde van de rit een totale terugbetaling van iets meer dan 199.000€ (bij bank A)
Formule 2: Jaarlijks herzienbare rentevoet van 3,75% met een max. stijging of daling van 3% maar met een vast maandelijks bedrag en variabele looptijd beginnend op 25j en verlengbaar tot max. 30j. In het slechtste geval komt dit uit op 30j en is de totale kost ongeveer 202.000€ (bij bank B)

Klik om te vergroten...

Wij stonden een paar jaar geleden voor dezelfde keuze (met wat andere getallen), het verschil was uiteindelijk ook te klein om niet voor de accordeon te gaan, vonden we.

En we zijn al uitermate tevreden geweest over onze keuze. In juni 2008 beginnen lenen op 4.33%, in juni 2009 herziening naar 1.35, in juni 2010 herziening naar 1.33 (steeds met de rentevoet van mei). Dus tot hiertoe al veel kapitaal afbetaald en weinig rente. Volgende maand zal het wel omhoog gaan, maar uiteindelijk hebben we al mooi ons voordeel gedaan.

Ik zou eigenlijk niet naar die €3000 kijken (als de andere kosten vergelijkbaar zijn), het is me wel een gokje waard.

eniac zei:

Wij stonden een paar jaar geleden voor dezelfde keuze (met wat andere getallen), het verschil was uiteindelijk ook te klein om niet voor de accordeon te gaan, vonden we.

En we zijn al uitermate tevreden geweest over onze keuze. In juni 2008 beginnen lenen op 4.33%, in juni 2009 herziening naar 1.35, in juni 2010 herziening naar 1.33 (steeds met de rentevoet van mei). Dus tot hiertoe al veel kapitaal afbetaald en weinig rente. Volgende maand zal het wel omhoog gaan, maar uiteindelijk hebben we al mooi ons voordeel gedaan.

Ik zou eigenlijk niet naar die €3000 kijken (als de andere kosten vergelijkbaar zijn), het is me wel een gokje waard.

Klik om te vergroten...

Dus jullie zijn gegaan voor de accordeon?
Het probleem bij mij is ook dat ik geen 30 jaar op het appartement ga blijven wonen, en ik vraag me af hoe het resterende saldo wordt berekend wanneer ik de lening stop zet door de verkoop van het appartement. Stel dat de rente na 10 jaar dan net zeer hoog staat en ik moet dan de som voor de resteren 20 jaar betalen ipv 15 jaar. Of als de rente net stijgt wanneer je aan de 25 jaar zit zodat er terug een jaar bijkomt, en dan opnieuw hetzelfde gebeurd...
Moeilijke keuze moet ik zeggen... Vandaag nog eens bij bank 1 geweest voor een vaste rentevoet -> gezakt naar 4,45%.

als je op 25 jaar zit en de rente stijgt dan heeft dat bijna geen effect, je hebt immers van de 90.000 geleend kapitaal al 85.000+ afbetaald. Of de rente nu 3% of 6% is op die laatste 5.000 scheelt nog geen maand in verlenging van je lening.

Wij hebben zelf ook lang getwijfeld tussen een vaste op 30jaar en een accordeon op 25 (max 30, minimaal 20jaar). Uiteindelijk hebben we toch de vaste genomen. Zo zijn we exact zeker wat we betalen en hoelang. Bovendien betalen we maandelijks zo'n €25 minder af. Die zijn belangrijker voor ons dan de EVENTUELE 5 jaar minder lang betalen binnen 25 jaar. 't is nu dat een lening zwaar weegt, want we zijn nog jong en onze lonen moeten nog stijgen. Bovendien wordt veel van je lening ook gewoon weggeïnflateerd (mits de automatische index blijft bestaan toch zeker).
Als de variabele overigens over de komende 25 jaar gemiddeld 1% boven het huidige tarief zit, kwamen we al ongeveer aan de maximale verlenging. De referteindex van de laatste 15 jaar leert mij dat hij gemiddeld 2x zo hoog stond als nu (referte nu op 1.5, voorbije 16 jaar gemiddeld 3.8%), dus vonden we dat het risico niet waard.

Wij hebben uiteindelijk 4.4% vast op 30 jaar genomen. De accordeon van fortis kwam in worst case uit op een maandelijkse aflossing gelijk aan 4.56% vast op 30 jaar (oorspronkelijk tarief 3.69% op 25 jaar).
Wij hebben bovendien ook meer dan 200k geleend hoor, maar we zijn wel met zijn 2 natuurlijk.

Massis zei:

Wij hebben zelf ook lang getwijfeld tussen een vaste op 30jaar en een accordeon op 25 (max 30, minimaal 20jaar). Uiteindelijk hebben we toch de vaste genomen. Zo zijn we exact zeker wat we betalen en hoelang.

Klik om te vergroten...

Met die accordeon ben je ook zeker wat je betaalt, alleen niet hoelang
En om nu voor €25/maand een lening te laten liggen waar je veel kans hebt voordeel aan te doen... Je maakt zelfs een argument om die €25 niet te laten doorwegen, namelijk inflatie en daardoor je lening die minder aandeel inneemt tov je loon.

Enfin, elk maakt zijn keuze natuurlijk en een paar maand verschil kan al een heel verschil uitmaken in de inschatting van een lening.

Lukky zei:

Dus jullie zijn gegaan voor de accordeon?

Klik om te vergroten...

Inderdaad.
Ik vermoed zelfs dat ik niet eens meer in het worst-case scenario raak door de voorbije twee extreem positieve jaren, voorbije jaar bestonden de aflossingen uit nog niet eens 20% rente en de rest kapitaal... Dan bouw je wel ff snel af

Nu moet je er wel van uitgaan dat de komende jaren de rente zal stijgen, en dat de rente-evolutie in het begin van je lening een stuk meer impact heeft dan fluctuaties op het einde. Kans op worst-case is nu dus een stuk groter dan 3-5 jaar geleden. Maar ik ben geen econoom en hoe groot die kans precies is, geen idee.

Lukky zei:

Dus jullie zijn gegaan voor de accordeon?
Het probleem bij mij is ook dat ik geen 30 jaar op het appartement ga blijven wonen, en ik vraag me af hoe het resterende saldo wordt berekend wanneer ik de lening stop zet door de verkoop van het appartement. Stel dat de rente na 10 jaar dan net zeer hoog staat en ik moet dan de som voor de resteren 20 jaar betalen ipv 15 jaar. Of als de rente net stijgt wanneer je aan de 25 jaar zit zodat er terug een jaar bijkomt, en dan opnieuw hetzelfde gebeurd...

Klik om te vergroten...

hmm... ik vraag me idd af hoe het werkt indien je de lening in 1 keer wil afbetalen. Als ik zie wat het overblijvende kapitaalbedrag na 29 jaar is als je in jaar 5 aan je 6,75% zou zitten, weet ik niet wat ze daarmee zullen doen...

mss dit eens op Renteopdevoet.be - Hypothecaire leningen vergelijken - hypotheeklening - woonkredieten - schuldsaldoverzekeringen - referte index vragen?

eniac zei:

Met die accordeon ben je ook zeker wat je betaalt, alleen niet hoelang
En om nu voor €25/maand een lening te laten liggen waar je veel kans hebt voordeel aan te doen... Je maakt zelfs een argument om die €25 niet te laten doorwegen, namelijk inflatie en daardoor je lening die minder aandeel inneemt tov je loon.

Enfin, elk maakt zijn keuze natuurlijk en een paar maand verschil kan al een heel verschil uitmaken in de inschatting van een lening.

Klik om te vergroten...

die €25 weegt net daarom wél door. €25 nu uitsparen is meer waard dan €50uitsparen binnen 30 jaar.
Ten eerste puur qua geldwaarde bekeken, maar ten tweede voornamelijk bekeken ten opzichte van ons loon.
Waar €25 nu bijvoorbeeld 1% van ons loon is, gaat dat binnen 30 jaar maar 0.5% ofzo van ons loon zijn.

eniac zei:

Inderdaad.
Ik vermoed zelfs dat ik niet eens meer in het worst-case scenario raak door de voorbije twee extreem positieve jaren, voorbije jaar bestonden de aflossingen uit nog niet eens 20% rente en de rest kapitaal... Dan bouw je wel ff snel af

Nu moet je er wel van uitgaan dat de komende jaren de rente zal stijgen, en dat de rente-evolutie in het begin van je lening een stuk meer impact heeft dan fluctuaties op het einde. Kans op worst-case is nu dus een stuk groter dan 3-5 jaar geleden. Maar ik ben geen econoom en hoe groot die kans precies is, geen idee.

Klik om te vergroten...

Die accordeon was de voorbije 5 jaar inderdaad het beste wat je kon doen met de enorm zakkende rentes. Echter, bij ons zou de rente enkel nog maar stijgen. Tussen onze eerste inforonde in november en de uiteindelijke hypotheek in april was het vast aanbod van KBC bijvoorbeeld van 4.18% naar 4.96% gestegen, en het was nog altijd niet aan het stabiliseren.
De afficherentevoeten van sommige banken zijn sinds eind 2010 van rond de 4.5% gestegen tot boven de 6%.

Landbouwkrediet bijvoorbeeld kon ons als àllerbeste aanbod slechts 5.89% vaste rentevoet geven!

Bovendien is het ook eenvoudig: Fortis zei tegen ons dat KBC ons een hypotheek verkocht met minstens 0.3% verlies (gezien de marktsituatie), en dat ze dat bij Fortis dus niet konden halen. Maar hun accordeonkrediet was toch "zo'n veel betere optie" en die kon wel nog zakken. De enige reden die ik daarvoor kan vinden is de volgende: Fortis is héél erg zeker dat de rentes de komende tijd enkel gaan stijgen en dat ze dus winst gaan maken op onze lening.

Nogmaals: de referte index lijkt dat alleen maar te bevestigen. Er zijn natuurlijk cruciale dingen gebeurd waardoor de rentes vermoedelijk nooit meer dezelfde worden, maar toch.

Voor de laatste 19 jaar (sinds 1992)
Index: A (1/1/1)
Huidige referte index: 1,544%
Percentage lager: 11%
Percentage hoger: 89%
Gemiddelde waarde: 3,532%

De referteindex stond dus de voorbije 19 jaar gemiddeld op 2.25x de huidige referteindex...

ik ken je situatie niet, maar ik vraag me eigenlijk wel af waarom je in godsnaam 90k zou lenen over 30 jaar.
Kan dat niet korter? Hoe langer je de termijn pakt hoe meer je gaat betalen ...

Massis zei:

Waar €25 nu bijvoorbeeld 1% van ons loon is, gaat dat binnen 30 jaar maar 0.5% ofzo van ons loon zijn.

Klik om te vergroten...

Dus, kortweg, de impact van die €25 wordt sowieso kleiner en kleiner. En laat je €25 nu ook niet te fel doorwegen? Zo kan je een café-avondje ook al beginnen budgetteren en de effecten op lange termijn gaan berekenen

In de rest van de berekening geef ik je gelijk, kans is groot dat de rente nu een paar jaar opwaarts zal gaan en bijgevolg je die looptijd van 25 jaar direct zal zien verlengen. Maar hoe waarschijnlijk het is dat je in de worst-case terechtkomt, daar durf ik me niet over uitspreken. Als het verschil hier echt maar €3000 is, dan is een paar maand minder betalen dan die 30j reeds genoeg om beter te zitten dan de vaste. Die kans bestaat. En zelfs als het worst case wordt: de impact van die laatste paar maand zal het niet meer maken zeker? Want zoals gezegd heb je je geld tegen dan minder nodig dan nu, en is je mensualiteit tov je loon sowieso al een stuk ingekrompen.