Archief - Huis kopen

botbgrt zei:

Paar opmerkingen:

3. Je vergeet bij bovenstaande vergelijking mee te rekenen dat hij door verder te sparen veel meer geld heeft dan het jaar ervoor. Als hij nu 50k heeft en 10k kan sparen op een jaar is dat 20% extra waardoor het verschil tussen inflatie en eventuele stijging vd huizenprijzen marginaler wordt gekeken naar zijn totaal spaarbedrag. Je haalt op termijn veel meer rendement uit het spaargeld dat je voor de aankoop hebt opgespaard door nog even zuinig bij de ouders te blijven wonen.

Klik om te vergroten...

maar neen. ook op hetgeen je extra spaart doe je verlies! Die 10K is er na een jaar maar 9.900 meer waard (interest-inflatie). Hoe langer en hoe meer je op een spaarboekje zet, hoe meer je er op verliest. Je bent beter van nu een klein appartementje te koen en extra inkomsten daarin te investeren, dan het op een spaarboekje te zetten.
De hele berekening inflatie vs werkelijke kost is van toepassing, onngeacht het bedrag op die spaarrekening.
spaarrekening waarop u elk jaar 100€ spaart, 2% interest, 3%inflatie:
jaar 0: 100€
jaar1:99€+100€
Jaar2:198.1€

Waarde huis:
jaar 0:100
jaar1:101+100 verbeteringen
jaar2:202.01€

Nog eens: elke euro die je momenteel in een spaarrekening dropt, levert verlies op. Het rendement van ee spaarrekening is momenteel negatief. Hypotheekinteresten hebben nog nooit zo laag gestaan, vraag maar an uw ouders.

Kingfisher zei:

maar neen. ook op hetgeen je extra spaart doe je verlies! Die 10K is er na een jaar maar 9.900 meer waard (interest-inflatie). Hoe langer en hoe meer je op een spaarboekje zet, hoe meer je er op verliest. Je bent beter van nu een klein appartementje te koen en extra inkomsten daarin te investeren, dan het op een spaarboekje te zetten.
De hele berekening inflatie vs werkelijke kost is van toepassing, onngeacht het bedrag op die spaarrekening.
spaarrekening waarop u elk jaar 100€ spaart, 2% interest, 3%inflatie:
jaar 0: 100€
jaar1:99€+100€
Jaar2:198.1€

Waarde huis:
jaar 0:100
jaar1:101+100 verbeteringen
jaar2:202.01€

Nog eens: elke euro die je momenteel in een spaarrekening dropt, levert verlies op. Het rendement van ee spaarrekening is momenteel negatief. Hypotheekinteresten hebben nog nooit zo laag gestaan, vraag maar an uw ouders.

Klik om te vergroten...

Ik adviseer mijn ouders hoor, niet andersom. ;d

Zoals ik daarnet al aanhaalde gaat het helemaal niet over 2-3 jaar maar over 20-30 jaar. Het is helemaal uitgesloten dat de hypotheekrente rond het inflatiepeil blijft hangen tenzij we een flinke boost kennen. Als je vast kiest zit je er sowieso stevig boven momenteel. Vergeet dat gratis geld dus maar op termijn. Tenzij je een vaste rentevoet aan 2,5% bent bekomen ga je sowieso met een nettokostprijs zitten van de hypotheek.

Ik begrijp wat je wilt zeggen en het zou kloppen indien:
1. de huidig verkregen hypotheekrente =< inflatie (wat zeker voor vast al onmogelijk is momenteel);
2. de inflatie decennialang boven haar gemiddelde bleef;
3. deze hypotheekrente niét redelijkerwijze stijgt gedurende meerdere decennia indien er gekozen is voor een variabele formule.

Tenzij we langdurige hyperinflatie krijgen zal die hypotheek uiteindelijk hoogstwaarschijnlijk verre van gratis zijn aangepast aan inflatie.

Swat, het bijkomend spaargeld stelt hem in staat om aanzienlijk minder te lenen waardoor de nettokostprijs zal dalen als we van een normale 30-jarige horizon uitgaan. Hoe je het draait of keert, die paar procent die hij aanvankelijk lijkt te verliezen (als het al zoveel is) zijn het uiteindelijk meer dan waard. Bovendien kan hij met wat geluk betere voorwaarden verkrijgen door een grotere eigen inbreng wat de kost uiteindelijk alleen maar ten goede komt.

Uiteindelijk moet je ook kijken naar wat inflatie inhoudt. Het doet er namelijk helemaal niet toe wat de prijzen van energie, afgewerkte producten,... doen als het geld toch al bestemd is voor de aankoop van een huis. Het zou veel correcter zijn om te kijken naar de prijsstijging van vastgoed of de ABEX index.

(Zo is kerninflatie (atm 1,92%) bv veel relevanter voor mensen met veel spaargeld. Stijgingen in de kostprijs van energie zullen voor mensen met meer geld om te besteden proportioneel veel kleiner zijn omdat een kleiner deel van hun kapitaal naar vrij vaste hoeveelheden aan energie gaat. In realiteit ligt hun persoonlijke inflatie dus lager op die manier.)

Maar ik laat die discussie in het midden, tis nu al gek genoeg. We discussiëren nu al heel theoretisch over iets wat in praktijk vreselijk kan schommelen en teveel variabelen heeft. Halsoverkop snel een woning kopen omdat je nu heel even hoge inflatie tegenover lage hypotheekrentes hebt... Elk het zijne zeker.

Kingfisher zei:

maar neen. ook op hetgeen je extra spaart doe je verlies! Die 10K is er na een jaar maar 9.900 meer waard (interest-inflatie). Hoe langer en hoe meer je op een spaarboekje zet, hoe meer je er op verliest. Je bent beter van nu een klein appartementje te koen en extra inkomsten daarin te investeren, dan het op een spaarboekje te zetten.
De hele berekening inflatie vs werkelijke kost is van toepassing, onngeacht het bedrag op die spaarrekening.
spaarrekening waarop u elk jaar 100€ spaart, 2% interest, 3%inflatie:
jaar 0: 100€
jaar1:99€+100€
Jaar2:198.1€

Waarde huis:
jaar 0:100
jaar1:101+100 verbeteringen
jaar2:202.01€

Nog eens: elke euro die je momenteel in een spaarrekening dropt, levert verlies op. Het rendement van ee spaarrekening is momenteel negatief. Hypotheekinteresten hebben nog nooit zo laag gestaan, vraag maar an uw ouders.

Klik om te vergroten...

Je ziet wel een aantal zaken over het hoofd.
1. Er zijn ook nog andere opties dan je geld op een laagrenderende spaarrekening te zetten.
2. Je gaat hier uit van 2% interest, 3% inflatie en 4% stijging woningprijzen. Ik zeg niet dat deze waarden drastisch gaan veranderen, maar het kan hypothetisch gezien zeker wel veranderen.
3. Iets kopen met weinig spaargeld en een zware lange lening aangaan is volgens mij nog altijd minder verstandig en uiteindelijk duurder dan wat langer doorsparen en een goedkopere lening aangaan op kortere termijn.

Op die simulator van Immoweb gaan ze uit van een rente van 5.47%. Is dat een realistische rente, of te optimistisch/pessimistisch? Ik ben van plan om binnenkort eens langs te gaan bij een bank voor meer info, maar wil liefst eerst online zo veel mogelijk info verzamelen. Is er online ergens een overzicht terug te vinden van de rentetarieven (vast + variabel) van de verschillende banken?

stoffer zei:

Is dit tegen mij?
Ik dacht altijd 5j gehoord te hebben. (maar kan het niet direct terug vinden)
En speel dus met de idee mijn appartement binnen die tijdspanne terug te verkopen.

Klik om te vergroten...

Wat zijn de risico's eigenlijk van je appartement terug verkopen na +- 5 jaar (om een (groter) huis in de plaats te kopen)? Stel bv. dat je nu een nieuwbouwappartement koopt van 170.000 euro, en je daar 8.500 euro registratie-rechten (5% klein beschrijf) en 35.700 euro BTW (21 % BTW omwille van nieuwbouw) voor betaalt.

Die 8500 euro registratierechten ben je niet sowieso kwijt dacht ik; omdat je daar een deel van kunt recupereren bij de aankoop van je nieuwe woning?

Maar hoe zit het met die 35.700 euro BTW? (ik ga er nu even van uit dat die niet meer kan teruggevorderd worden van de staat). Is het realistisch om te verwachten dat je appartement binnen 5 jaar sowieso 170.000 + 35.700 euro waard zal zijn? Je zal sowieso geen verlies maken normaalgezien veronderstel ik?

Hoe gaat zo'n verkoop dan eigenlijk in het werk? Stel dat je de woning betaalt hebt met 100.000 eigen kapitaal, en daarnaast een lening 20 jaar vast voor maandelijks 700 euro bij de bank hebt afgesloten. Op het moment van de verkoop heb je nog 15 jaar vd lening te gaan. Is het dan de bedoeling dat je dat resterende bedrag vd lening ineens aan de bank betaalt (en je dus wellicht verlies zult maken), of blijf je gewoon maandelijks die 700 euro verder betalen? In zo'n geval is het wellicht beter om het appartement te verhuren (voor een bedrag groter dan 700/maand) ipv te verkopen?

Ik heb ook nog een bijkomende vraag over de BTW van nieuwbouwappartementen. Bij sommige advertenties zie ik staan 21% BTW, maar bij andere ook soms 6%. Op basis waarvan wordt dat onderscheid gemaakt?

Erikvt zei:

Wat zijn de risico's eigenlijk van je appartement terug verkopen na +- 5 jaar (om een (groter) huis in de plaats te kopen)? Stel bv. dat je nu een nieuwbouwappartement koopt van 170.000 euro, en je daar 8.500 euro registratie-rechten (5% klein beschrijf) en 35.700 euro BTW (21 % BTW omwille van nieuwbouw) voor betaalt.

Die 8500 euro registratierechten ben je niet sowieso kwijt dacht ik; omdat je daar een deel van kunt recupereren bij de aankoop van je nieuwe woning?

Maar hoe zit het met die 35.700 euro BTW? (ik ga er nu even van uit dat die niet meer kan teruggevorderd worden van de staat). Is het realistisch om te verwachten dat je appartement binnen 5 jaar sowieso 170.000 + 35.700 euro waard zal zijn? Je zal sowieso geen verlies maken normaalgezien veronderstel ik?

Hoe gaat zo'n verkoop dan eigenlijk in het werk? Stel dat je de woning betaalt hebt met 100.000 eigen kapitaal, en daarnaast een lening 20 jaar vast voor maandelijks 700 euro bij de bank hebt afgesloten. Op het moment van de verkoop heb je nog 15 jaar vd lening te gaan. Is het dan de bedoeling dat je dat resterende bedrag vd lening ineens aan de bank betaalt (en je dus wellicht verlies zult maken), of blijf je gewoon maandelijks die 700 euro verder betalen? In zo'n geval is het wellicht beter om het appartement te verhuren (voor een bedrag groter dan 700/maand) ipv te verkopen?

Ik heb ook nog een bijkomende vraag over de BTW van nieuwbouwappartementen. Bij sommige advertenties zie ik staan 21% BTW, maar bij andere ook soms 6%. Op basis waarvan wordt dat onderscheid gemaakt?

Klik om te vergroten...

1. je zal nooit en RR & BTW op de volledige som betalen, combinatie komt alleen voor als de grond onder RR en het gebouw zelf onder BTW wordt verkocht.

ik zou aanraden een huis te zoeken die al 2J oud is om geen BTW te betalen (tenzij je een vennootschap ofzo bent en het kan terugtrekken)

registratierechten ben je trouwens ook kwijt. en of die 21 % btw de moeite is, het kan, maar zou optimistisch zijn te denken dat je uw btw terug kan vragen (rekening houdend met het feit dat jouw koper dan nog eens 10% RR betaald )

op de rest kom ik later terug !

Ik ben sterk aan het twijfelen om achterliggende grond te kopen waar we momenteel aan het bouwen zijn.
Het is 4a75 groot en het stuk dat ik nu heb is 5a80.
Ik was eerst van plan om er 12500&#8364; voor te geven, voor mijn vriendin hoeft het niet. Mijn collega zegt dan weer dat hij niet zou twijfelen om dit te kopen voor 15000&#8364;.

Wat denken jullie?

Vegitoo zei:

Ik ben sterk aan het twijfelen om achterliggende grond te kopen waar we momenteel aan het bouwen zijn.
Het is 4a75 groot en het stuk dat ik nu heb is 5a80.
Ik was eerst van plan om er 12500€ voor te geven, voor mijn vriendin hoeft het niet. Mijn collega zegt dan weer dat hij niet zou twijfelen om dit te kopen voor 15000€.

Wat denken jullie?

Klik om te vergroten...

Als je kan, kopen!

Erikvt zei:

Wat zijn de risico's eigenlijk van je appartement terug verkopen na +- 5 jaar (om een (groter) huis in de plaats te kopen)? Stel bv. dat je nu een nieuwbouwappartement koopt van 170.000 euro, en je daar 8.500 euro registratie-rechten (5% klein beschrijf) en 35.700 euro BTW (21 % BTW omwille van nieuwbouw) voor betaalt.

Die 8500 euro registratierechten ben je niet sowieso kwijt dacht ik; omdat je daar een deel van kunt recupereren bij de aankoop van je nieuwe woning?

Maar hoe zit het met die 35.700 euro BTW? (ik ga er nu even van uit dat die niet meer kan teruggevorderd worden van de staat). Is het realistisch om te verwachten dat je appartement binnen 5 jaar sowieso 170.000 + 35.700 euro waard zal zijn? Je zal sowieso geen verlies maken normaalgezien veronderstel ik?

Hoe gaat zo'n verkoop dan eigenlijk in het werk? Stel dat je de woning betaalt hebt met 100.000 eigen kapitaal, en daarnaast een lening 20 jaar vast voor maandelijks 700 euro bij de bank hebt afgesloten. Op het moment van de verkoop heb je nog 15 jaar vd lening te gaan. Is het dan de bedoeling dat je dat resterende bedrag vd lening ineens aan de bank betaalt (en je dus wellicht verlies zult maken), of blijf je gewoon maandelijks die 700 euro verder betalen? In zo'n geval is het wellicht beter om het appartement te verhuren (voor een bedrag groter dan 700/maand) ipv te verkopen?

Ik heb ook nog een bijkomende vraag over de BTW van nieuwbouwappartementen. Bij sommige advertenties zie ik staan 21% BTW, maar bij andere ook soms 6%. Op basis waarvan wordt dat onderscheid gemaakt?

Klik om te vergroten...

De registratierechten kan je meeslepen naar de volgende aankoop. als je bij de volgende aankoop 10.000€ registratierechten moet betalen, mag je daar 8.500€ van aftrekken. Je hebt wel nog dossierkosten. Maar als je een beetje slim onderhandelt met de bank, die willen ze wel wnel laten vallen.

De BTW ben je kwijt, daarom misschien best geen nieuwbouw kopen. Op 5 jaar tijd zal je woning geen 21% meer waard zijn (tenzij je een huis kocht in Gent, in de jaren '90, dan steeg het 10% per jaar . Wat je wel moet incalculeren, is dat je bij een nieuwbouw de eerste jaren geen grote kosten zal hebben. Je betaalt meer, maar hebt geen onverwachte uitgaven. Zekerheid kost geld.

De hypotheeklening kan je laten overzetten op de nieuwe woning, het scheelt een hoop administratie en notariskosten. Of, als de bank akkoord is, kan je de oude houden en verhuren, en een nieuwe hypotheek afsluiten voor de nieuwe woning. Maar de meeste mensen (en zo zijn er veel die verhuizen) zetten gewoon hun hypotheek over op de nieuwe woning.

Voor wat betreft de huidige hypotheekrente, vergeet die 5.47%, dat is de "publieke" rente, zonder onderhandelen. Dit is wat er momenteel werkelijk op de markt gaande is:
Renteopdevoet.be - Hypothecaire leningen vergelijken - hypotheeklening - woonkredieten - schuldsaldoverzekeringen - referte index

sneeuwzwart zei:

Je ziet wel een aantal zaken over het hoofd.
1. Er zijn ook nog andere opties dan je geld op een laagrenderende spaarrekening te zetten.
2. Je gaat hier uit van 2% interest, 3% inflatie en 4% stijging woningprijzen. Ik zeg niet dat deze waarden drastisch gaan veranderen, maar het kan hypothetisch gezien zeker wel veranderen.
3. Iets kopen met weinig spaargeld en een zware lange lening aangaan is volgens mij nog altijd minder verstandig en uiteindelijk duurder dan wat langer doorsparen en een goedkopere lening aangaan op kortere termijn.

Klik om te vergroten...

1) Ja, bankaandelen brengen de laatste tijd veel op, heb ik gehoord. En nu serieus: hogere interest brengen meer risico's mee. Hier moet het 100% veilig zijn, dus een termijnrekening kan nog net, maar alles wat meer oplevert, is niet veilig genoeg.
2) Ik ga alleen maar uit van de huidige toestand, al de rest is speculatie, zowel naar boven als naar beneden.Dus nu laat je je geld op je spaarrekening wegkwijnen, met het idee dat het ooit wel beter wordt?
3) Voor een auto gaat die redenering wel op. Maar niet voor een huis. De hoofdvraag is eenvoudig: wat wil je doen met je vermogen:wil je het liquide houden (geld) of wil je het op een andere manier inzetten: aandelen, huis..? Een cashpositie brengt momenteel niets op, in tegendeel. En ik zie het de eerste jaren echt niet veranderen.

Maandelijkse afbetalingen aan een huis is geen geld dat verdwijnt, je zet het gewoon om in een andere vorm van vermogensaangroei. Het brengt meer op dan een spaarboekje, maar is ook minder liquide (je kan er niet in 1-2-3 aan). Voor ons, eerlijk gezegd, dwingt het ons van geld opzij te zetten, veeleer dan geneigd te zijn een grote auto te kopen of verre reizen.

Momenteel (prijsstijging huizen>inflatie> spaarrente) sparen voor een huis, is op het perron achter een trein aanholen: je mag dan nog sneller beginnen lopen (meer sparen), de trein versnelt toch meer (inflatie+stijgende huisprijzen).

Zelfs indien de huisprijs in België zou instorten (quod non) dan ben je beter dat je op de property ladder zit dan niet. Het is in een crash nml de ideale moment om te upscalen. Stel: je appartement is 100 waard, je wil een huis kopen van 200. je moet 100 bijleggen. De huisprijs stort in met 20%. Jouw appartement is er 80 waard, het huis is er 160 waard, je moet maar 80 bijleggen (en daarenboven, bij crashes zakken de duurdere woningen meer dan de goedkope).

Alleen als je aan de top van een bubble koopt, kan het een paar jaar duren voor je investering begint te renderen. Maar aangezien onze huizenmarkt bubblebestendig is (dankuwel, registratiekosten), zie ik het hier niet zo snel gebeuren.

Hoewel sommigen nog steeds geloven in een onbeperkte stijging van belgisch vastgoed beseffen een meerderheid van de mensen dat onze totaal overgewaardeerde vastgoedmarkt op een bubbel afstevent. Weet je welke de grootste medestanders zijn in een daling van vastgoed;zij die geloven in een continu stijging. Ikzelf woon in Oostende merk ook hier dat het aantal rap verkochte woningen op een hand te tellen is. Er staan verschillende types vastgoed al meer dan een jaar te koop en het aanbod vergroot steeds. Dus aan de voorstanders van vraag en aanbod zou ik zeggen eens te surfen op immoweb,het aantal aangeboden woningen en app is zeer groot en groeit verder aan. Tot daar vraag en aanbod. Nu er hogere rente op ons afkomt een jongere generatie die deze bedragen niet aankunnen banken die steeds moeilijker doen over toekenning van leningen,dure grondstofprijzen ,werkonzekerheid,vergrijzing en netto minder beschikbaar inkomen ,belastingverhogingen dan weet een mens met gezond verstand waar het naar toe gaat. Alle artikels in de media over zogezegde stijgingen worden door de immomaffia en notarissen de ether ingestuurd.Als alle landen een sterke daling van vastgoed kennen is het zeer dom te geloven dat enkel in belgie dit niet kan gebeuren. Een daling van het aantal toegekende hypotheken met maar liefst 17 procent is daarbij de eerste dominosteen die valt. Wie als koper nu het geduld heeft zal daar in 2012 reeds voor beloond worden. Mensen geloven pas in een bubbel als die barst.

Kingfisher zei:

1) Ja, bankaandelen brengen de laatste tijd veel op, heb ik gehoord. En nu serieus: hogere interest brengen meer risico's mee. Hier moet het 100% veilig zijn, dus een termijnrekening kan nog net, maar alles wat meer oplevert, is niet veilig genoeg.
2) Ik ga alleen maar uit van de huidige toestand, al de rest is speculatie, zowel naar boven als naar beneden.Dus nu laat je je geld op je spaarrekening wegkwijnen, met het idee dat het ooit wel beter wordt?
3) Voor een auto gaat die redenering wel op. Maar niet voor een huis. De hoofdvraag is eenvoudig: wat wil je doen met je vermogen:wil je het liquide houden (geld) of wil je het op een andere manier inzetten: aandelen, huis..? Een cashpositie brengt momenteel niets op, in tegendeel. En ik zie het de eerste jaren echt niet veranderen.

Maandelijkse afbetalingen aan een huis is geen geld dat verdwijnt, je zet het gewoon om in een andere vorm van vermogensaangroei. Het brengt meer op dan een spaarboekje, maar is ook minder liquide (je kan er niet in 1-2-3 aan). Voor ons, eerlijk gezegd, dwingt het ons van geld opzij te zetten, veeleer dan geneigd te zijn een grote auto te kopen of verre reizen.

Momenteel (prijsstijging huizen>inflatie> spaarrente) sparen voor een huis, is op het perron achter een trein aanholen: je mag dan nog sneller beginnen lopen (meer sparen), de trein versnelt toch meer (inflatie+stijgende huisprijzen).

Zelfs indien de huisprijs in België zou instorten (quod non) dan ben je beter dat je op de property ladder zit dan niet. Het is in een crash nml de ideale moment om te upscalen. Stel: je appartement is 100 waard, je wil een huis kopen van 200. je moet 100 bijleggen. De huisprijs stort in met 20%. Jouw appartement is er 80 waard, het huis is er 160 waard, je moet maar 80 bijleggen (en daarenboven, bij crashes zakken de duurdere woningen meer dan de goedkope).

Alleen als je aan de top van een bubble koopt, kan het een paar jaar duren voor je investering begint te renderen. Maar aangezien onze huizenmarkt bubblebestendig is (dankuwel, registratiekosten), zie ik het hier niet zo snel gebeuren.

Klik om te vergroten...

Haha. Komisch.

Haha projecteren op basis van historische gemiddelden is speculatie? Maar uitzonderlijk lage hypotheekrentes, inflatiepeil en economische situatie 20-30 jaar in de toekomst doortrekken is dat niet?

Verder negeer je mijn post compleet en bied je hierdoor geen tegenargument op volgende zaken:
- het feit dat inflatie een verkeerde vergelijking oplevert daar het doel voor het geld reeds vast staat. Prijsstijgingen van oa verwerkte producten en energie zijn hierbij irrelevant. Inflatie en stijgende woningprijzen (of abex) optellen is al helemaal foutief.;
- het feit dat je momenteel geen hypotheek aan inflatieniveau (als je het dan toch wilt gebruiken) kan bemachtigen, zeker niet als enige verdiener en vaste formule. Maw de lening is verre van gratis;
- inflatie stevig boven het historisch gemiddelde staat;
- dat bijkomend spaargeld je nettokostprijs vd hypotheek aanzienlijk verminderd en je een betere onderhandelingspositie geeft.;

En dan kan ik hieraan in feite nog toevoegen dat vastgoed objectief bekeken verre van goedkoop is momenteel. Het komische is dat aandelen wellicht een veel beter return adjusted risicoprofiel hebben momenteel. En dat komt uiteraard net omdat de massa nu in dezelfde zogenaamd perfect veilige dingen zit.
Alsook ben je met meer eigen inbreng sneller schuldvrij of kan je sneller een nieuw spaarpotje aanleggen wat in tijden van crisis (nu of later) een wereld van verschil kan betekenen.

Door rotsvast te geloven dat onze vastgoedmarkt bubblebestendig is krijg je net gevaren voor overpricing. Dat is net vaak het startpunt van veel bubbles omdat er blind vertrouwd wordt in de veiligheid van de belegging en in het feit dat iedereen uiteindelijk veel rijker zal zijn.

Let's agree to disagree. Soms moet dat ook eens veronderstel ik.

Kingfisher zei:

3) Je bent beter om nu iets kleins te kopen, dan te wachten op meer spaargeld. Momenteel krijg je op een spaarrekening 2% interest, de inflatie is 3%, de huisprijzen zijn vorig jaar gestegen met 4%. Dus als je 100€ spaart, zal je aan het eind van een jaar 102€ hebben, maar het huis zal 104€ kosten. Hoe langer je spaart, hoe meer je er op achteruit gaat!!! Als je kan lenen aan interest=inflatie, dan is het gratis geld!
Koop een appartement, hoe klein dan ook, je kan het later verkopen/verhuren. Je kan de gemaakte schrijfkosten overdragen naar de volgende koop (binnen het Vlaamse Gewest)

Klik om te vergroten...

Die hele theorie valt wel compleet in het water zodra de vastgoed en huizenprijzen beginnen te dalen. Je gaat hier nu uit van een stijging van 4%, laat ons even uitgaan van een daling van 4% ter vergelijking (in Nederland werden onlangs sterkere prijsdalingen geschat op de huizenmarkt voor het komende jaar). Dit brengt de waarde van je huis op 96€, waarvoor je hetzelfde bedrag mag blijven afdokken op je maandelijkse afbetaling. Ondertussen stijgt de inflatie voort, je belegging daalt verder, en je kosten blijven even hoog.

Ik geef je gelijk dat een investering op een spaarrekening momenteel een verliesoperatie is, maar dat is geen rechtvaardiging om nu zomaar richting een overgewaardeerde markt te stappen en daar al je geld in te pompen.

Kingfisher zei:

Zelfs indien de huisprijs in België zou instorten (quod non) dan ben je beter dat je op de property ladder zit dan niet. Het is in een crash nml de ideale moment om te upscalen.

Klik om te vergroten...

Je zit momenteel niet in een crash te kopen he. Je zit te kopen @ all time highs qua prijzen. Nog nooit werden er zo'n hoge prijzen als nu neergeteld voor vastgoed, en dat terwijl vastgoed wereldwijd al prijsdalingen heeft gekend de voorbije jaren.

Bon, we kunnen niet voorspellen wat de prijs van vastgoed gaat doen, maar we kunnen wel met 100% zekerheid zeggen dat je niet in een crash zit te kopen.

Stel: je appartement is 100 waard, je wil een huis kopen van 200. je moet 100 bijleggen. De huisprijs stort in met 20%. Jouw appartement is er 80 waard, het huis is er 160 waard, je moet maar 80 bijleggen (en daarenboven, bij crashes zakken de duurdere woningen meer dan de goedkope).

Klik om te vergroten...

Dat is wel een winst van 20.000 euro op een jaar tijd, en dat dan nog met een relatief beperkt kapitaal. Ik zou dat een monsterwinst noemen, om eerlijk te zijn.

Alleen als je aan de top van een bubble koopt, kan het een paar jaar duren voor je investering begint te renderen. Maar aangezien onze huizenmarkt bubblebestendig is (dankuwel, registratiekosten), zie ik het hier niet zo snel gebeuren.

Klik om te vergroten...

Bubblebestendig?

Elke bubbel ter wereld was "bubbelbestendig" voordat ze uit elkaar spatte. Het was zo met overheidsobligaties in Frankrijk in 1719, het was zou met de South Sea bubble in 1720, het was zo met tulpenbollen in 1769, het was zo met technologie-aandelen eind jaren 90', en het was zo met CDO's en vastgoedprijzen in de USA in 2007, ...

Elke bubbel die er ooit is geweest leek "bubbelbestendig". Er lagen toen telkens ook goed argumenten op tafel waarom ze in dit geval niet zou barsten en enkel maar kon blijven stijgen. Telkens is ze uit elkaar gespat.

Kingfisher zei:

1) Ja, bankaandelen brengen de laatste tijd veel op, heb ik gehoord. En nu serieus: hogere interest brengen meer risico's mee. Hier moet het 100% veilig zijn, dus een termijnrekening kan nog net, maar alles wat meer oplevert, is niet veilig genoeg.
2) Ik ga alleen maar uit van de huidige toestand, al de rest is speculatie, zowel naar boven als naar beneden.Dus nu laat je je geld op je spaarrekening wegkwijnen, met het idee dat het ooit wel beter wordt?
3) Voor een auto gaat die redenering wel op. Maar niet voor een huis. De hoofdvraag is eenvoudig: wat wil je doen met je vermogen:wil je het liquide houden (geld) of wil je het op een andere manier inzetten: aandelen, huis..? Een cashpositie brengt momenteel niets op, in tegendeel. En ik zie het de eerste jaren echt niet veranderen.

Maandelijkse afbetalingen aan een huis is geen geld dat verdwijnt, je zet het gewoon om in een andere vorm van vermogensaangroei. Het brengt meer op dan een spaarboekje, maar is ook minder liquide (je kan er niet in 1-2-3 aan). Voor ons, eerlijk gezegd, dwingt het ons van geld opzij te zetten, veeleer dan geneigd te zijn een grote auto te kopen of verre reizen.

Momenteel (prijsstijging huizen>inflatie> spaarrente) sparen voor een huis, is op het perron achter een trein aanholen: je mag dan nog sneller beginnen lopen (meer sparen), de trein versnelt toch meer (inflatie+stijgende huisprijzen).

Zelfs indien de huisprijs in België zou instorten (quod non) dan ben je beter dat je op de property ladder zit dan niet. Het is in een crash nml de ideale moment om te upscalen. Stel: je appartement is 100 waard, je wil een huis kopen van 200. je moet 100 bijleggen. De huisprijs stort in met 20%. Jouw appartement is er 80 waard, het huis is er 160 waard, je moet maar 80 bijleggen (en daarenboven, bij crashes zakken de duurdere woningen meer dan de goedkope).

Alleen als je aan de top van een bubble koopt, kan het een paar jaar duren voor je investering begint te renderen. Maar aangezien onze huizenmarkt bubblebestendig is (dankuwel, registratiekosten), zie ik het hier niet zo snel gebeuren.

Klik om te vergroten...

Ook even reageren:

Voor een hoger rendement moet je niet altijd meer risico nemen, je kan ook je geld gewoon langer vastzetten (ok er is ook een risico rond renteschommelingen maar dat is niet de enige redenen die het hoger rendement verklaard.)

U redenering met inflatie klopt niet helemaal, zoals botbgrt al heeft aangehaald. Een voorbeeld. Stel ik heb binnen 2 jaar een nieuwe computer nodig: volgens u zou ik hem beter nu kopen dan binnen 2 jaar, want met sparen verlies ik namelijk koopkracht. Niet dus, de computer zal binnen 2 jaar sneller zijn voor evenveel geld of zelfs minder. Nu vastgoed is inderdaad verschillend van hardware maar mijn punt is dat je de algemene inflatie niet zomaar bij alles mag gebruiken. Inflatie houdt namelijk geen rekening met de stijgende kwaliteit van de producten.

Wat mij eigenlijk schokt is dat sommige mensen Belgisch vastgoed bijna zien als De veilige haven. Daarbij verliezen ze echter vorige crisissen (in België uit het oog (jaren '70)). Men ziet dat de vastgoedprijzen zijn verdubbeld in de afgelopen +/- tien jaar en men gaat er van uit dat deze trend zich zal doorzetten.

Ten eerste is het al moeilijk om exact te bepalen hoe de prijzen exact stijgen, geen huis is hetzelfde. Dus daar zit al een foutmarge op van enkele percenten.
Veel marge voor een stijgende huizenmarkt is er niet, de lonen moeten ook namelijk ook meegaan.

Met uw upscalen vergeet u rekening te houden met allerlei kosten die u moet betalen. (herfinancierinng, bijkomende registratierechten,..) Bovendien je zit namelijk nog altijd met uw lening van 100k + die 80k extra is dus gelijk aan 180k. Dan nog niet vergeten dat u de bank nog mee moet krijgen in het verhaal.
In vastgoed gaan nu om te investeren brengt weinig op. Je zit namelijk met uw registratierechten, grondlasten, risico op leegstand, risico wanbetaling, vernieling, daling waarde,...

CoolerMaster zei:

Met uw upscalen vergeet u rekening te houden met allerlei kosten die u moet betalen. (herfinancierinng, bijkomende registratierechten,..) Bovendien je zit namelijk nog altijd met uw lening van 100k + die 80k extra is dus gelijk aan 180k. Dan nog niet vergeten dat u de bank nog mee moet krijgen in het verhaal.
In vastgoed gaan nu om te investeren brengt weinig op. Je zit namelijk met uw registratierechten, grondlasten, risico op leegstand, risico wanbetaling, vernieling, daling waarde,...

Klik om te vergroten...

Dat van het upscalen was ik zelf nog vergeten.

Op de aandelenmarkt vind ik momenteel stabiele, rendabele en cashrijke bedrijven met een yield van soms 10-15%. Daarentegen kom je op de vastgoedmarkt amper een price-rent ratio van onder de 30 tegen. Een yield van 3,3% BRUTO (!! dus geen rekening houdende met alle kosten, risico van eventuele leegstand,...) is bijzonder triestig. Netto kom je wellicht niet boven een gemiddelde spaarboekje uit maar draag je wel veel meer risico. Verwachte risk adjusted return is gewoon bijzonder laag voor vastgoed en daarmee uit.

Verder haalt Rangeerder imo een paar zeer correcte toekomstige risico's aan die het onwaarschijnlijk maken dat de trend in vastgoed aan hetzelfde tempo blijft doorzetten op lange termijn.

Verhuurd aan 650/maand
rijhuis gekocht aan: 120 000 euro(ja gerenoveerd en inclusief notariskosten)
Rendement: 6,50% bruto
Afbetaling op 15 jaar. Liever dit dan aandelen toch hoor.

themummy123 zei:

Verhuurd aan 650/maand
rijhuis gekocht aan: 120 000 euro(ja gerenoveerd en inclusief notariskosten)
Rendement: 6,50% bruto
Afbetaling op 15 jaar. Liever dit dan aandelen toch hoor.

Klik om te vergroten...

Wanneer heb je je huis gekocht? Indien recent aangekocht: Heb je hem onder de huidige normale marktwaarde gekocht?

themummy123 zei:

Verhuurd aan 650/maand
rijhuis gekocht aan: 120 000 euro(ja gerenoveerd en inclusief notariskosten)
Rendement: 6,50% bruto
Afbetaling op 15 jaar. Liever dit dan aandelen toch hoor.

Klik om te vergroten...

Das zo slecht nog niet inderdaad. Zeer knap. Net zoals in andere activaklassen heb je natuurlijk extremen die flink van het gemiddelde afwijken.

Wel opletten om het barsten van vastgoedbubbels in het buitenland te vergelijken met de situatie in België hoor. In het buitenland gaat het meestal ofwel om landen waar inwoners zelf niet enorm kapitaalkrachtig zijn (de Belg is nog altijd kapitaalkrachtig, itt de staat), ofwel om landen waar de huizenmarkt echt veel te hoog stond.
Vergelijk met Nederland: daar bestaan al systemen met leningen die 2 generaties beslaan, ook kangoeroewonen zie je daar veel meer dan hier. Niet moeilijk dat wordt verwacht dat daar een algemene daling van het prijspeil aankomt.

NL'ers kopen ook nog altijd graag woningen in België omdat het hier een stuk goedkoper zou zijn dan in NL.

Enfin, ik wil maar zeggen dat het nog niet zo enorm zeker is dat de markt hier in elkaar gaat storten. Een correctie van het prijspeil misschien wel, maar dat is verre van het barsten van een bubbel he.