Archief - Huis kopen

Is het momenteel verstandiger om voor een vaste rentevoet te gaan ipv een variabele, nu dat de referte index super laag staat? Want dit houdt in dat de rentevoet bijna met zekerheid gaat stijgen na de eerste herziening?
Dus zou ik dan denken dat je met de worst case scenario's zal moeten gaan rekenen om het met een vaste rentevoet te vergelijken. Of zie ik dit verkeerd?

Spec,

tellen is altijd belangrijk. Dat en het risico dat je went te nemen afwegen.

het hangt ervanaf van wanneer dit zal stijgen. En hoeveel. Momenteel heeft men altijd maar de rente laten zakken om te proberen de economie te stimuleren. Ik verwacht niet dat de rente zal stijgen zolang onze economie aan het "kwakkelen" is.

Hiernaast verwacht ik niet dat onze economie in de volgende 5 jaar het veel beter zal gaan doen. In 10 of 15 jaar misschien wel, maar zekerheid heb je daar niet over.

Dat was dan ook de reden waarom ik melde dat het wel interessanter kon zijn om in plaats van een lening op 20 jaar (vast of variabel) ze beide te mengen. Zodanig dat je toch op zijn minst de eerste 5 jaar kunt genieten van een goedkopere lening (1% verschil is al mooi vb). Wetende dat er wettelijk gezien ook een limiet zit op de stijging die men kan laten doorrekenen. En bij een rente die +- gelijkaardig blijft is een variabele op dat moment nog altijd voordeliger.

Nu begrijp men misschien ook waarom ik ook vermelde dat dit een beetje afhangt van welk risicoprofiel je hebt. Indien je echt geen voorstander bent van aandelen of obligaties en dergelijke omdat de risico's hier te hoog liggen, dan zou men u ook nooit mogen aanraden om een variabele lening te nemen daar dit ook een bepaald financieel risico met zich meebrengt.

Hiernaast mag je ook niet vergeten dat er binnenkort aan de aftrek ook gemorreld wordt... dus ja om die reden moet je het dan ook niet alleen doen. Daar er geen certitude is dat deze aftrek in zijn huidige voordelige vorm zal blijven bestaan voor niet sociale gevallen.

Ik wil binnen een goed jaar (voorjaar 2014) een nieuwbouw (of zo goed als nieuwbouw) appartement kopen. Ik zal dan:

75.000 EUR op privé spaarboek hebben
25.000 EUR kunnen lenen van ouders

Verder ben ik zelfstandige, en heb in de vennootschap ook een aardige reserve.

Als je op een kostprijs van 200.000 EUR afgaat (50.000 grondwaarde bv.), dan:
+ 5.000 EUR registratrierechten
+ 31.500 EUR BTW
+ 8.000 EUR notariskosten

Dan komt dit op 245.000 EUR. Klopt dit?

Aangezien mijn werk thuis is, zou ik een constructie met vruchtgebruik willen opzetten. Hoe kan dit op KT & LT voordeel bieden (geen details uiteraard) ? Kan je ook een deel van de BTW recupereren zo?

Maar concreet zou ik dan (als goedverdienende alleenstaande) een 900 a 1.000 EUR per maand moeten afbetalen (160.000 lenen op 20 jaar). Als je puur kijkt naar het loon dat ik mijn eigen uitkeer, is dat natuurlijk veel teveel. Maar wanneer dit deels in de vennootschap komt is het natuurlijk een andere zaak. Maar bij welke banken kan je daarvoor het best terecht? Want mijn boekhouding zal dan vooral van belang zijn voor hun...

Renegadexxripxx zei:

Nu begrijp men misschien ook waarom ik ook vermelde dat dit een beetje afhangt van welk risicoprofiel je hebt. Indien je echt geen voorstander bent van aandelen of obligaties en dergelijke omdat de risico's hier te hoog liggen, dan zou men u ook nooit mogen aanraden om een variabele lening te nemen daar dit ook een bepaald financieel risico met zich meebrengt.

Klik om te vergroten...

Nogmaals: dat is onzin. Het heeft geen enkele zin om te discussiëren over renteformules zonder daarbij de specifieke rentevoeten in rekening te brengen. Een rentevoet van 2,25% variabel (jaarlijks herzienbaar) is ontegensprekelijk beter dan een vaste rentevoet van 4,5%. Altijd. En of je nu van aandelen of obligaties houdt of niet, heeft er dan niks meer mee te zien.

En die rentevoeten zijn niet uit de lucht gegrepen overigens, maar werden beide aan een kennis van me voorgesteld (door twee verschillende banken).

@Spex: niemand heeft een glazen bol, maar het is inderdaad geen slecht idee om uit te gaan van een (bijna) worst case scenario. Eigenlijk houd je daar sowieso best rekening mee, maar nu, vanwege de referte-indexen, misschien toch nog wat meer.

Swordfish-ET- zei:

Ik wil binnen een goed jaar (voorjaar 2014) een nieuwbouw (of zo goed als nieuwbouw) appartement kopen. Ik zal dan:

75.000 EUR op privé spaarboek hebben
25.000 EUR kunnen lenen van ouders

Verder ben ik zelfstandige, en heb in de vennootschap ook een aardige reserve.

Als je op een kostprijs van 200.000 EUR afgaat (50.000 grondwaarde bv.), dan:
+ 5.000 EUR registratrierechten
+ 31.500 EUR BTW
+ 8.000 EUR notariskosten

Dan komt dit op 245.000 EUR. Klopt dit?

Aangezien mijn werk thuis is, zou ik een constructie met vruchtgebruik willen opzetten. Hoe kan dit op KT & LT voordeel bieden (geen details uiteraard) ? Kan je ook een deel van de BTW recupereren zo?

Maar concreet zou ik dan (als goedverdienende alleenstaande) een 900 a 1.000 EUR per maand moeten afbetalen (160.000 lenen op 20 jaar). Als je puur kijkt naar het loon dat ik mijn eigen uitkeer, is dat natuurlijk veel teveel. Maar wanneer dit deels in de vennootschap komt is het natuurlijk een andere zaak. Maar bij welke banken kan je daarvoor het best terecht? Want mijn boekhouding zal dan vooral van belang zijn voor hun...

Klik om te vergroten...

Van die constructies heb ik geen kennis, maar je totale kostprijs?

Als ik me niet vergis, moet je nog een stuk grond kopen?
Schatting van de totale kost lijkt me dan (is gewoon...) veel te laag. Zelfs in het kleinste boerengat ga je geen bouwgrond vinden voor 50k. Dan reken je nog eens 150k voor de volledige nieuwbouw + alle eisen van tegenwoordig + afwerking + inrichting. Dat gaat eerder een bungaloke worden.

KaZhAn zei:

Van die constructies heb ik geen kennis, maar je totale kostprijs?

Als ik me niet vergis, moet je nog een stuk grond kopen?
Schatting van de totale kost lijkt me dan (is gewoon...) veel te laag. Zelfs in het kleinste boerengat ga je geen bouwgrond vinden voor 50k. Dan reken je nog eens 150k voor de volledige nieuwbouw + alle eisen van tegenwoordig + afwerking + inrichting. Dat gaat eerder een bungaloke worden.

Klik om te vergroten...

Nieuwbouw appartement, ik ga dus niet zelf bouwen.

User deleted zei:

Nogmaals: dat is onzin. Het heeft geen enkele zin om te discussiëren over renteformules zonder daarbij de specifieke rentevoeten in rekening te brengen. Een rentevoet van 2,25% variabel (jaarlijks herzienbaar) is ontegensprekelijk beter dan een vaste rentevoet van 4,5%. Altijd. En of je nu van aandelen of obligaties houdt of niet, heeft er dan niks meer mee te zien.

Klik om te vergroten...

Wel dan moet ik zeggen dat ik hier niet akkoord mee ben. Persoonlijk, maar ik zou eerst het worst case scenario bekijken, zou ik zelfs op dat moment eerder in de richting van een vaste rentevoet gaan. Juist omdat ik liever weet waaraan ik mij moet verwachten dan dat ik de markt laat beslissen hoe diep ik mijzelf in de shit heb gestoken.

En dat is waarom ik de link maakte met obligaties en aandelen. Hoe risicoavers ben je? Ben je iemand die pure zekerheid wilt dan neem je geen variabel jaarlijks herzienbare rentevoet. Ben je vb iemand die geen graten ziet in het aankopen van aandelen om te proberen het maximum eruit te halen wetende dat het kan verkeren dan kun je dat wel doen. En tussen die 2 extremen heb je dan de mogelijkheid om via combinaties te bepalen wat je wilt in concert met welke risico's je bereid bent wel of niet te nemen.

Persoonlijk, en afhankelijk van de aangeboden rentevoeten, zou ik nog altijd gaan uitrekenen en bekijken wat de kans is dat het worst case scenario voorvalt. En dan waarschijnlijk uiteindelijk toch kiezen voor een koppeling van een vaste en een variabele lening.

Niet mee eens? Je weet toch dat een variabele maximaal kan verdubbelen dus kan dat voorbeeld onmogelijk slechter zijn want de worst case is beter dan de vaste.

Variabele rentevoeten zijn in deze tijden lichtjes interessant net om bovenstaande reden. Als je dan een lage rentevoet bekomt in combinatie met een 5J eerste herziening dan kan die de vaste rentevoeten hier en daar kloppen. De lage referte index zorgt er wel voor dat je quasi direct aan het plafond zit in geval van lichte economische verbetering.

Heb zelf een vaste rentevoet hoor, maar voor sommige mensen kan het een piste zijn. Dat terzijde, de economie is momenteel zo onvoorstelbaar dat je quasi niet kan berekenen wat de kans is dat worst case voorvalt.

Swordfish-ET- zei:

Ik wil binnen een goed jaar (voorjaar 2014) een nieuwbouw (of zo goed als nieuwbouw) appartement kopen. Ik zal dan:

75.000 EUR op privé spaarboek hebben
25.000 EUR kunnen lenen van ouders

Verder ben ik zelfstandige, en heb in de vennootschap ook een aardige reserve.

Als je op een kostprijs van 200.000 EUR afgaat (50.000 grondwaarde bv.), dan:
+ 5.000 EUR registratrierechten
+ 31.500 EUR BTW
+ 8.000 EUR notariskosten

Dan komt dit op 245.000 EUR. Klopt dit?

Aangezien mijn werk thuis is, zou ik een constructie met vruchtgebruik willen opzetten. Hoe kan dit op KT & LT voordeel bieden (geen details uiteraard) ? Kan je ook een deel van de BTW recupereren zo?

Maar concreet zou ik dan (als goedverdienende alleenstaande) een 900 a 1.000 EUR per maand moeten afbetalen (160.000 lenen op 20 jaar). Als je puur kijkt naar het loon dat ik mijn eigen uitkeer, is dat natuurlijk veel teveel. Maar wanneer dit deels in de vennootschap komt is het natuurlijk een andere zaak. Maar bij welke banken kan je daarvoor het best terecht? Want mijn boekhouding zal dan vooral van belang zijn voor hun...

Klik om te vergroten...

Er zijn verschillende mogelijkheden om zaak - prive te kopen. Een daarvan is dat de zaak een deel vruchtgebruik koopt. De zaak kan ook huur betalen om gebruik te maken van je huis... etc. Dit kan je best eens, in casu, met je boekhouder overlopen. Ik zeg in casu omdat het afhankelijk van jouw situatie en wat je wenst te bouwen / kopen.

botchla zei:

Niet mee eens? Je weet toch dat een variabele maximaal kan verdubbelen dus kan dat voorbeeld onmogelijk slechter zijn want de worst case is beter dan de vaste.

Variabele rentevoeten zijn in deze tijden lichtjes interessant net om bovenstaande reden. Als je dan een lage rentevoet bekomt in combinatie met een 5J eerste herziening dan kan die de vaste rentevoeten hier en daar kloppen. De lage referte index zorgt er wel voor dat je quasi direct aan het plafond zit in geval van lichte economische verbetering.

Heb zelf een vaste rentevoet hoor, maar voor sommige mensen kan het een piste zijn. Dat terzijde, de economie is momenteel zo onvoorstelbaar dat je quasi niet kan berekenen wat de kans is dat worst case voorvalt.

Klik om te vergroten...

Dacht dat die maximaal kon verdubbelen op elke herziening. De herziening is elk jaar, etc.

Hiernaast vraag ik mij af hoelang dat zo'n wet blijft overleven wanneer de economische realiteit dusdanig veranderd dat dit zou betekenen dat we de banken opnieuw zouden moeten redden.

Swordfish-ET- zei:

Ik wil binnen een goed jaar (voorjaar 2014) een nieuwbouw (of zo goed als nieuwbouw) appartement kopen. Ik zal dan:

75.000 EUR op privé spaarboek hebben
25.000 EUR kunnen lenen van ouders

Verder ben ik zelfstandige, en heb in de vennootschap ook een aardige reserve.

Als je op een kostprijs van 200.000 EUR afgaat (50.000 grondwaarde bv.), dan:
+ 5.000 EUR registratrierechten
+ 31.500 EUR BTW
+ 8.000 EUR notariskosten

Dan komt dit op 245.000 EUR. Klopt dit?

Aangezien mijn werk thuis is, zou ik een constructie met vruchtgebruik willen opzetten. Hoe kan dit op KT & LT voordeel bieden (geen details uiteraard) ? Kan je ook een deel van de BTW recupereren zo?

Maar concreet zou ik dan (als goedverdienende alleenstaande) een 900 a 1.000 EUR per maand moeten afbetalen (160.000 lenen op 20 jaar). Als je puur kijkt naar het loon dat ik mijn eigen uitkeer, is dat natuurlijk veel teveel. Maar wanneer dit deels in de vennootschap komt is het natuurlijk een andere zaak. Maar bij welke banken kan je daarvoor het best terecht? Want mijn boekhouding zal dan vooral van belang zijn voor hun...

Klik om te vergroten...

Als ik van u was zou ik van die vruchtgebruik constructies ver weg blijven. De fiscus staat daar zéér wantrouwig tegenover en met de nieuwe anti-misbruik bepaling is het echt koffiedik kijken hoe dit in de toekomst gaat verlopen.
Verhuur gewoon een beroepsmatig gedeelte aan uw vennootschap en betaal met die huur een deel van uw lening af, ge gaat u in de toekomst veel miserie besparen.

Renegadexxripxx zei:

Dacht dat die maximaal kon verdubbelen op elke herziening.

Klik om te vergroten...

Fout. Deze kan maximaal verdubbelen over de GANSE looptijd.

Chilliewillie88 zei:

Als ik van u was zou ik van die vruchtgebruik constructies ver weg blijven. De fiscus staat daar zéér wantrouwig tegenover en met de nieuwe anti-misbruik bepaling is het echt koffiedik kijken hoe dit in de toekomst gaat verlopen.
Verhuur gewoon een beroepsmatig gedeelte aan uw vennootschap en betaal met die huur een deel van uw lening af, ge gaat u in de toekomst veel miserie besparen.

Klik om te vergroten...

Als ik bij collega's hoor, dan doen toch veel mensen dit hoor en is het met voorsprong de voordeligste manier. Men heeft me wel aangeraden een beëdigd schatter te laten langskomen, die dan op papier zet hoeveel van je huis / appartement je voor zakelijk gebruik inbrengt.

Als er later dan inderdaad problemen van komen dan heb je een schriftelijk bewijs van een beëdigd iemand die beslist heeft hoeveel % er zakelijk ingebracht kan worden. Dan lijkt het mij dat je sterk in je schoenen staat?

Nu, de effectieve constructie ga ik zowel met mijn als met enkele andere boekhouders overlopen, kwestie van verschillende meningen te horen voor te beslissen. Dat is iets voor volgend jaar, alles is dus nog niet echt concreet (hopelijk zakken de prijzen nog wat).

Wat me wél interesseert, is de totale kostprijs, bv. bij het voorbeeld dat ik hierboven gaf. Klopt dat? Wat met die BTW, is die dan deels terugvorderbaar zoals bij een auto?

makila zei:

Fout. Deze kan maximaal verdubbelen over de GANSE looptijd.

Klik om te vergroten...

Kleine correctie nog: de eerste 2 herzieningen (bij jaarlijks herzienbare) spelen er nog specifieke regels. Bij de eerste herziening kan je niet meer dan 1% stijgen ten opzichte van de beginrentevoet, bij de tweede herziening kan je niet meer dan 2% stijgen ten opzichte van de beginrentevoet. Vanaf de derde kan je meer stijgen dan dat, met als maximum een verdubbeling idd.

Swordfish-ET- zei:

Als ik bij collega's hoor, dan doen toch veel mensen dit hoor en is het met voorsprong de voordeligste manier. Men heeft me wel aangeraden een beëdigd schatter te laten langskomen, die dan op papier zet hoeveel van je huis / appartement je voor zakelijk gebruik inbrengt.

Als er later dan inderdaad problemen van komen dan heb je een schriftelijk bewijs van een beëdigd iemand die beslist heeft hoeveel % er zakelijk ingebracht kan worden. Dan lijkt het mij dat je sterk in je schoenen staat?

Nu, de effectieve constructie ga ik zowel met mijn als met enkele andere boekhouders overlopen, kwestie van verschillende meningen te horen voor te beslissen. Dat is iets voor volgend jaar, alles is dus nog niet echt concreet (hopelijk zakken de prijzen nog wat).

Wat me wél interesseert, is de totale kostprijs, bv. bij het voorbeeld dat ik hierboven gaf. Klopt dat? Wat met die BTW, is die dan deels terugvorderbaar zoals bij een auto?

Klik om te vergroten...

Als ik u een goede raad mag geven: ga daarmee langs een deftige fiscalist en niet zomaar de boekhouder om de hoek. Het fiscaal gebricoleer wat ik al van zo'n mannen beroepshalve onder ogen gekregen heb, ge houdt het echt niet voor mogelijk.

Vruchtgebruik constructies op woningen in vennootschappen wordt al een hele tijd geviseerd (en terecht) door de administratie en niets lijkt erop dat dit in de toekomst zal afnemen, in tegendeel zelf. Wij raden het onze klanten in ieder geval niet meer aan.

Ik ben geen BTW specialist maar ik neem aan dat je met betrekking tot het beroepsmatig gedeelte van de woning de BTW kan recupereren.

Morgen stuurt de makelaar mij al de compromis door zodat ik em kan lezen voor zaterdag.
Mensen die morgen dus goesting hebben mogen hier dan es komen kijken om es mee te kijken of alles wel in orde is.

De fiscus pakt vooral de vruchtgebruikconstructies aan die bedoeld zijn om successierechten te ontlopen.
Bv; je kind geld schenken (via Nederlandse notaris), je kind hiermee de naakte eigendom laten kopen van een gebouw waar de ouders het vruchtgebruik van kopen. Bij het overlijden van de ouders wast het vruchtgebruik aan bij de naakte eigendom zonder dat hiervoor successierechten verschuldigd zijn (want niet vererfd bij overlijden).

Tegenover een gesplitste aankoop met een vennootschap, treedt de fiscus ook op maar niet op dergelijke (aggressieve ) manier zoals hierboven.
Om echter problemen te vermijden, moet je enkele voorwaarden voldoen. Hierbij kan ik je enkel aanraden om deze ook werkelijk te volgen en niet de grenzen te gaan aftasten.

Je vindt er heel wat over terug op het internet maar ga inderdaad maar eens langs bij een fiscaal advocaat of degelijk fiscalist. Misschien een iets grotere kost dan een 'gewone' boekhouder maar deze kunnen je toch soms meer zekerheid verschaffen.

Aan degenen die iets kopen via lening: vergeet zeker niet de kosten van de inschrijving van de lening. Op veel sites wordt dit niet bij de aankoopkosten gerekend... (terwijl dit bij ons dik 5k was..)

Renegadexxripxx zei:

Dacht dat die maximaal kon verdubbelen op elke herziening. De herziening is elk jaar, etc.

Hiernaast vraag ik mij af hoelang dat zo'n wet blijft overleven wanneer de economische realiteit dusdanig veranderd dat dit zou betekenen dat we de banken opnieuw zouden moeten redden.

Klik om te vergroten...

Verdubbelen bij elke herziening? Na drie jaar zit je dan aan 18%. Als je ergens niet zeker van bent, ga dan ook geen advies aan anderen geven. Zorg er eerst voor dat je zelf een en ander voldoende begrijpt om zelf een weloverwogen keuze te kunnen maken.

Neen, met een jaarlijks herzienbare rentevoet van 2,25% ziet het worst-case scenario er als volgt uit:
- Eerste jaar: 2,25%
- Tweede jaar: 3,25%
- Derde jaar: 4,25%
- Vierde jaar tot einde looptijd: 4,55%.

Zoals ik zei, en reeds herhaalde, is dat dus objectief beter dan het scenario met een vaste rentevoet van 4,5%, omdat je rentevoet zich hier de eerste twee jaar zo ver onder de 4,5% situeert. En met risico-aversiteit heeft dat dus - in dit geval - volstrekt niks te maken.

Als je via Google zoekt, vind je zeker aflossingstabellen waarin je zelf met wat bedragen, rentevoeten en leenformules kan spelen om alle mogelijke scenario's met elkaar te vergelijken.

Kronanbourg zei:

Aan degenen die iets kopen via lening: vergeet zeker niet de kosten van de inschrijving van de lening. Op veel sites wordt dit niet bij de aankoopkosten gerekend... (terwijl dit bij ons dik 5k was..)

Klik om te vergroten...

Op Hoeveelkostmijnhuis.be - optimaliseer je aankoop vind je een goed overzicht van alle kosten die bij de aankoop van een woonst komen kijken.