Archief - Huis kopen deel 4

bassie82 zei:

Appartementen zijn gemiddeld duurder dan woonhuizen
Vastgoedprijzen - Statistieken & Analyses - Home

Klik om te vergroten...

Dat is correct, maar ik heb het gevoel ( inderdaad geen cijfers) dat er meer goedkope en dure appartementen zijn, dus die goedkope zijn goede starters. ( Veel dure omdat veel van degene in het centrum van de grote steden idioot duur zijn)

Er komen meer en meer mensen bij, betonstop in 2050. No way dat de prijzen gaan zakken.

Vandaag gaan tekenen bij de notaris, we weten waarvoor we gaan werken nu de komende 25jaar

hawkattack zei:

Stel dat ik gelijk heb en prijzen beginnen aan een daling de komende jaren. We nemen als voorbeeld iemand die in 2017 aan 300k koopt en op 25 jaar geleend heeft. De rentes stijgen vervolgens de komende 20 jaar met 7% (wat niet onrealistisch aangezien ze in 1995 rond de 8% zweefden). Moesten de prijzen in 2037 dan nog rond de 300k zweven, zou de afbetaling op een huis aangekocht in 2027 2555 euro zijn. Dus de lonen zouden al moeten verdubbelen in de volgende 20 jaar om dat te compenseren. Lijkt me onwaarschijnlijk, als je de evolutie van het loon bekijkt de afgelopen 17 jaar. Dat en het onvermijdelijke afschaffen van de fiscali stimulus rond vastgoed, andere factoren zoals massale sterfte van de boomers met als gevolg hun woning komt op de markt...

Met "onder water" bedoel ik dat die persoon die in 2017 gekocht heeft aan 300k, vanwege omstandigheden moet verkopen in 2027. Stel dat zijn huis in 2027 nog 200k waard is. De opbrengst is lager dan de hypotheek die hij moet betalen, en hij moet dus nog een restschuld aan de bank betalen => onder water.



Goed, in dat artikel staat dat 60% hulp krijgt. Wat krijgen ze dan? Uw claim was dat "de gewone inbreng" 95k is. Uw bron daarvoor is... HLN?



Dus een "rijhuis int stad" is geen starterswoning? Wat dan wel? Een krot op de buiten?

Klik om te vergroten...

Natuurlijk is een rijhuis int stad geen starterswoning. Sommige rijhuizen zijn dat wel, maar zeker niet allemaal. Zowat de definitie van een stad is dat er enkel rijwoningen in staan.

hawkattack zei:

Stel dat ik gelijk heb en prijzen beginnen aan een daling de komende jaren. We nemen als voorbeeld iemand die in 2017 aan 300k koopt en op 25 jaar geleend heeft. De rentes stijgen vervolgens de komende 20 jaar met 7% (wat niet onrealistisch aangezien ze in 1995 rond de 8% zweefden).

Klik om te vergroten...

Het probleem begint al met je "stel dat je gelijk hebt". Wie op 25 jaar leent in 2017, leent aan de tarieven van 2017. Die tarieven zullen niet tegen het eind van het jaar met 7% stijgen. Mensen kunnen ook max 240k lenen van een woning van 300k (de 80% regel).

hawkattack zei:

Moesten de prijzen in 2037 dan nog rond de 300k zweven, zou de afbetaling op een huis aangekocht in 2027 2555 euro zijn. Dus de lonen zouden al moeten verdubbelen in de volgende 20 jaar om dat te compenseren. Lijkt me onwaarschijnlijk, als je de evolutie van het loon bekijkt de afgelopen 17 jaar. Dat en het onvermijdelijke afschaffen van de fiscali stimulus rond vastgoed, andere factoren zoals massale sterfte van de boomers met als gevolg hun woning komt op de markt...

Klik om te vergroten...

Een lening van 300k aan 8% op 25 jaar, betekent een afbetaling van maandelijks 2259,29 euro en geen 2555 euro. Een lening van 300k aan 2% op 25 jaar is zo'n 1000 euro minder. Lonen zijn idd niet verdubbeld, maar met zo'n 45% gestegen. Een periode met intresten van 8% en meer levert echter ook een index op die vaak meer dan 2% zal zijn. Waardoor ook de lonen een stuk stijgen. Waardoor je loon ook zo'n 1000 euro hoger zal zijn, alles samengerekend. En dat dan nog maar voor 1 persoon... Lonen moeten dus niet verdubbelen.

Massale sterfte van de boomers reken je mee, maar andere demografische evoluties niet?

hawkattack zei:

Met "onder water" bedoel ik dat die persoon die in 2017 gekocht heeft aan 300k, vanwege omstandigheden moet verkopen in 2027. Stel dat zijn huis in 2027 nog 200k waard is. De opbrengst is lager dan de hypotheek die hij moet betalen, en hij moet dus nog een restschuld aan de bank betalen => onder water.

Klik om te vergroten...

in je vorig voorbeeld kocht die een woning van 300k in 2027, nu zijn je prijzen gekelderd met nominaal 33% (reëel wss al 50%, compleet irreëel). Welke grote villa moet dat dan niet zijn dat in het vorige voorbeeld gekocht is als die prijs dan nog 300k was?

Nu, als de woning nog maar 200k meer zou kosten, dan zal wonen een héél stuk goedkoper zijn en zal hji de restlening van 47k zonder problemen kunnen afbetalen.

hawkattack zei:

Goed, in dat artikel staat dat 60% hulp krijgt. Wat krijgen ze dan? Uw claim was dat "de gewone inbreng" 95k is. Uw bron daarvoor is... HLN?

Klik om te vergroten...

google eens, diverse bronnen voor.

hawkattack zei:

Dus een "rijhuis int stad" is geen starterswoning? Wat dan wel? Een krot op de buiten?

Klik om te vergroten...

ik heb nergens gezegd dat je niet voor veel minder dan 300000 euro een rijhuis in stad kon krijgen. Ik zei gewoon dat je voor dat bedrag ZEKER nog iets kan krijgen. Voor 250k ook. Voor 200k ook (in een stad met een gemiddeld aantal inwoners). In dat laatste geval niet noodzakelijk met garage of tuin, maar 't is een starterswoning, hé.

Starterswoning lijkt mij in onze maatschappij een garage of parkeerplaats niet meer dan normaal.

Aankoop: 247500€
Eigen inbreng: 40.000€

Oorspronkelijk geleend aan 3,93% op 25j, na ong 1,5j herziening naar 2,77%


Woning van 1960, in 2007 deels gerenoveerd (nieuw dak op hoofdgebouw, nieuwe gevelsteen incl isolatie, vanbinnen beetje isolatie en gyproc, nieuwe vloeren)


Is op papier een halfopen bebouwing, maar langs de bebouwde kant heeft de buur zijn oprit daar gelegd.
Grofweg 2 verdiepingen van 5m breed en 40m diep. 3e verdiep, de zolder, is ong 6m diep).
Dit in een gemeente van ong 40.000 inwoners





Ondertussen 53.000€ aan renovaties gedaan:
- 43.000€ nieuw dak
- 6500€ mazoutketel vervangen door hoogrendementsketel op aardgas
- 3500€ elektriciteit (in orde zetten voor keuring, en enkele nieuwe leidingen)


Nog te doen: (in volgorde van planning)
- osb (en isolatie in vloer) plaatsen op "nieuwe" slaapkamer, dressing en hobbyruimte (samen een 100m2 grondoppervlakte) + elektriciteit in hobbyruimte aansluiten (lichten, stopcontacten en netwerk, kabels liggen al)
- "nieuwe" kamer + dressing afwerken (elektriciteit aansluiten, gyproc,...)
- magazijn afbreken
- vrijgekomen muur isolatie + nieuwe gevelbekleding + 1 raam en 2 deuren
- nieuwe keuken
- nieuwe badkamer

Waelvis zei:

Is op papier een halfopen bebouwing, maar langs de bebouwde kant heeft de buur zijn oprit daar gelegd.
Grofweg 2 verdiepingen van 5m breed en 40m diep. 3e verdiep, de zolder, is ong 6m diep).
Dit in een gemeente van ong 40.000 inwoners

Klik om te vergroten...

Ja watte, een serieus kot. 5m breed 40m diep dat dan x2. Zit je al aan 400m² en dan nog een zolder. knap!

Ik ben toevallig ook net bezig met mijn financieel excel in te vullen van mijne bouw, zou het anders ook eens posten voor mensen die ook zouden willen bouwen en graag willen meehelpen met de aannemers.

Omdat ik net mijn papier werk aan het doen ben en alles invul in excel, dacht ik dat het misschien ook interessant was om het hier te posten. Voor de mensen die ook graag een nieuwbouw willen plaatsen en graag zouden willen meehelpen om zo de kosten te drukken.

Nieuwbouw:
Bewoonbaar oppervlakte 260m² + 106m² kelder. 12cm pur muurisolatie, 14cm pur dakisolatie plat dak, 10cm Pur vloerisolatie xxcm wol isolatie hellend dak (dat is nog te doen).

De uren zijn de uren dat ik op de bouw was om het uit te voeren.

architect, stabiliteit, EPB, veiligheidscoördinator,diepsonderingen :
uitgegeven= €7.600,63

Nutsvoorzieningen:
omschrijving:Pidpa + Eandis
Eigen tijd gespendeerd = 0 uur
Uitgegeven:
Pidpa =€955,59
Eandis = €343,25

Kelder:
omschrijving:uitgraven/droogzuiging/kelder ter plaatsen laten gieten
Eigen tijd gespendeerd = 0 uur
Uitgegeven:€23.420,71

Ruwbouw niet winddicht:
Omschrijving: Metsendiener spelen: stenen aangeven,mortel in de kuipen doen, opkuisen, stellingen verzetten, maw zorgen dat de metsers enkel maar moeten metsen.
Eigen tijd gespendeerd=280-300 uur verspreid over 4 maanden
uitgegeven = €59.627,24

Ramen/ deuren / screens / garagepoort:
Omschrijving: Plaatsen van de ramen deuren, screens, garage poort. Op maat gemaakt, in aluminium coatex RAL 9005 reynears CS77 hi profielen. 12 Ramen, 1 schuifdeur, 1 voordeur uit glas met inox deurhendel, 1 automatische garagepoort, alle ramen voorzien van inbouwscreens.
Eigen tijd gespendeerd= 0 uur
uitgegeven = €27.050,82
factuur opgedeeld
Ramen schuif-deuren = €14.316,40
Screens: €8.299,27
garage poort: €3.354,79
opties: €1.074,96

Dak:
Omschrijving: plaatsen hellend dak en plat dak. Hellend dak timmerwerk, nadien onderdak en dak bekleding. Plat dak laten afwateren isolatie plaatsen en roofing branden. Roofing heb ik laten branden, wel meegeholpen met het aangeven en roofing in stukken te snijden. Hellend dak zelf geplaatst, dakwerker heeft het dak uitgezet en materiaallijst gegeven. Af en toe kwam hij eens langs om te kijken of het nog goed ging. Zijgevel van het dak is bekleed met leien.
Eigen tijd gespendeerd= 90 uur mezelf + 76 uur vader. (Verspreid over 1,5 maand)
uitgegeven = €9.740,00 (isolatie van het hellend dak zit hier nog niet in, plat dak wel.)

Gevelbezetting
Omschrijving: Stuk gevel laten bezetten met 16cm PUR muurisolatie. Totaal oppervlakte = 72m²
Eigen tijd gespendeerd= 0 uur
uitgegeven = €9.817,46

Ventilatie systeem
Omschrijving: ventilatie systeem D type COMAIR type HRUC . offerte getekend zelfbouw. Hun tekenen de plannen leveren het materiaal, de leidingen leg je dan volgens hun plan. Nadien komen ze eens zien of het goed is. Ventilatie systeem plaatsen ze zelf, alsook de ventielen komen ze zelf inregelen, zo heb je de garantie nog.
Eigen tijd gespendeerd= 9 uur
uitgegeven = €4.747,77

elektriciteit domotica (ben ik nu met bezig) :
Omschrijving: Tekenen van de plannen, uitslijpen en kappen van potjes en leidingen, leidingen plaatsen, zekeringkast aansluiten, alles aansluiten. Heb nu alles al uitgeslepen + potjes geplakt en 95% van de kabels liggen er al.
Eigen tijd gespendeerd= Momenteel 40 uur mezelf + 28 uur vader
uitgegeven = Momenteel bekabeling + potjes + goten + verdeelkast = €2.003,00.
Ik heb een budget uitgerekend voor €10.000 in totaal.

Totaal: €145.306,47 uitgegeven tot nu toe.
De verzekering is ook langs geweest en geven mij nu een dekking van €250.000, om de x aantal tijd komen die eens langs of moet ik foto's opsturen, om dat bedrag aan te passen. (maken een schatting hoeveel het zou kosten om dit huis terug van 0 op te bouwen)
Volgens de kostenraming van de architect (als ik alles zou laten doen) zou ik nu zo'n 240k kwijt zijn.

Zover zit ik nu. In mei gaan we beginnen aan de sanitair. Komt er een loodgieter en ik help weer wat mee. Hij duid dan aan wat ik al moet slijpen en kappen, waar ik de buizen moet leggen en hij sluit alles aan. Schat dat het zo'n €3.000 gaat kosten.

Renegadexxripxx zei:

Starterswoning lijkt mij in onze maatschappij een garage of parkeerplaats niet meer dan normaal.

Klik om te vergroten...

In 2001 had 77% van de eigenaars van eengezinswoningen in Vlaanderen een privé garage/autostandplaats. In Brussel 46%. Dus meer dan de helft van de woningen in Brussel zijn geen starterswoningen omdat ze gewoon al geen eigen standplaats hebben? Voor meergezinswoningen is het nog erger (48% en 28%)

(zie http://statbel.fgov.be/nl/binaries/mono_200102_nl_tcm325-35799.pdf pagina 96)

Bimmer zei:

Ja watte, een serieus kot. 5m breed 40m diep dat dan x2. Zit je al aan 400m² en dan nog een zolder. knap!

Ik ben toevallig ook net bezig met mijn financieel excel in te vullen van mijne bouw, zou het anders ook eens posten voor mensen die ook zouden willen bouwen en graag willen meehelpen met de aannemers.

Klik om te vergroten...

Buitenafmetingen e..

Ik denk dat we, als alles is afgewerkt aan een 380m2 bewoonbare oppervlakte zitten (incl zolder en berging voor buitengerief)
Kheb de details hier vorig jaar ergens in een ander topic eens neergepoot.


En dan nog een magazijn van 80m2 (x2) dat wa gaan afbreken.

@Bimmer
Bedankt voor de info! Interessante lectuur.
(We zijn ook van plan om in de toekomst nog te bouwen )

Renegadexxripxx zei:

Starterswoning lijkt mij in onze maatschappij een garage of parkeerplaats niet meer dan normaal.

Klik om te vergroten...

:') allé dan staat Vlaanderen vol met nutteloze huizen

JPV zei:

In 2001 had 77% van de eigenaars van eengezinswoningen in Vlaanderen een privé garage/autostandplaats. In Brussel 46%. Dus meer dan de helft van de woningen in Brussel zijn geen starterswoningen omdat ze gewoon al geen eigen standplaats hebben? Voor meergezinswoningen is het nog erger (48% en 28%)

(zie http://statbel.fgov.be/nl/binaries/mono_200102_nl_tcm325-35799.pdf pagina 96)

Klik om te vergroten...

64 op 100 woningen hebben een garage conform uitslag NIS op basis van een volkstelling. Bron : Deze pagina bestaat niet meer - bouwenwonen.net

10 jaar ervoor zaten we aan 54 op 100. Er is en blijft een verschil tov grote steden maar dat lijkt mij nu eenmaal normaal... Het is niet zo gemakkelijk om in bestaande woningen of appartementen zo maar eens eventjes een gedeelte te converteren naar een garage terwijl er buiten deze steden nog ruimte was om dat wel te voorzien.
Desondanks deze hindernissen was de stijging in Brussel de grootste. 36% tov een stijging van 25% in Vlaanderen en 17% in het Waals gewest.

Als je echter dan ook het cijfer van 64% bekijkt als hebbende een garage lijkt het mij niet onclaimbaar dat een gemiddelde starterswoning voorzien moet zijn van een garage...

Wat niet wil zeggen dat er geen niet gemiddelde kunnen zijn. Of dat mensen niet kunnen besluiten dat voor hen dat niet gekaderd dient te worden als niet gemiddeld...

Of shocker dat mensen die wonen buiten de grote steden ... Ergo op het platteland of verstedelijkt platteland een garage standaard mogen vinden in een starterswoning...

Bimmer zei:

Berekening

Klik om te vergroten...

Herkenbare excelsheet . 10k voor uw elektriciteit is redelijk krap. Daar komen nog veel verdoken kosten bij. Wij zitten voor elektriciteit + alarm + netwerkinfrastructuur op 17k.
Loodgieter hangt er wat vanaf wat je allemaal in die 3000 euro ziet passen. Puur leidingen moet dat wel lukken, afwerking gaat u een pak meer kosten (kranen kosten bvb stukken van mensen).

ivm discussie over starterswoning. Ik woonde hiervoor in een straat die bomvol stond met herenhuizen, allemaal +500k. Als er daar 1/10 een garage had, zal het veel zijn.

Waelvis zei:

Buitenafmetingen e..

Ik denk dat we, als alles is afgewerkt aan een 380m2 bewoonbare oppervlakte zitten (incl zolder en berging voor buitengerief)
Kheb de details hier vorig jaar ergens in een ander topic eens neergepoot.


En dan nog een magazijn van 80m2 (x2) dat wa gaan afbreken.

Klik om te vergroten...

Hoe diep is uw huis dan juist?

@Bimmer: jij hebt wel wreed goedkope architect!

SomeDude zei:

Hoe diep is uw huis dan juist?

@Bimmer: jij hebt wel wreed goedkope architect!

Klik om te vergroten...

Bwa, wij hebben ongeveer hetzelfde bedrag uitgegeven hoor. Als je een jonge architect neemt die niet per m² werkt, zijn dat ongeveer de prijzen. Zelfs een "gerenomeerd" architect (we zijn bvb bij Bart Coenen gaan horen) ging ons "maar" ongeveer 8000 euro kosten. Al hebben we nu wel betere service gekregen voor minder geld .

SomeDude zei:

Hoe diep is uw huis dan juist?

Klik om te vergroten...

Exclusief magazijn ongeveer 35m.
Inclusief magazijn 45m.


Khad me wat overschat met de 40m precies.

sandervdw zei:

Herkenbare excelsheet . 10k voor uw elektriciteit is redelijk krap. Daar komen nog veel verdoken kosten bij. Wij zitten voor elektriciteit + alarm + netwerkinfrastructuur op 17k.
Loodgieter hangt er wat vanaf wat je allemaal in die 3000 euro ziet passen. Puur leidingen moet dat wel lukken, afwerking gaat u een pak meer kosten (kranen kosten bvb stukken van mensen).

ivm discussie over starterswoning. Ik woonde hiervoor in een straat die bomvol stond met herenhuizen, allemaal +500k. Als er daar 1/10 een garage had, zal het veel zijn.

Klik om te vergroten...

Voor elektriciteit had ik eigenlijk eerst een budget gerekend van 15k, maar nu blijkt dat al teveel te zijn, dus heb ik het verlaagd naar 10k. Zaken zoals lichtarmaturen, ledstrips,spotjes, zitten hier niet bij in, dat is afwerking bij mij.
Een alarm systeem ga ik uiteindelijk niet pakken, ik ga loxone hiervoor gebruiken. Ik weet dat een gewoon alarmsysteem op zijn eigen beter is, maar ik heb helaas geen kluis waar miljoenen inzit, dus de mannen van Ocean's Eleven,gaan geen moeite doen om bij mij in te breken. De normale inbreker gaat dan wel langs de huizen waar geen beveiligen zijn, uiteindelijk moeten ze nu 2 zaken overbruggen. 1. Het beveiliging systeem. 2 de deur of raam (het huis opzich dus).

Als ik nu zowat uitreken voor de elektriciteit: Momenteel 2k uitgegeven voor kabels, elektriciteit kast, potjes. Voor domotica heb ik eens een bestelling geplaatst, zat ik aan 3,7k, met bewegingsmelders erbij. Pakt 4k om makkelijk te rekenen. Dan schat ik nog 2k voor automaten en stopcontacten/schakelaars met afdekplaatjes. Dan zit ik aan 8k, dan reken ik nog 2k extra als buffer. Het ligt er inderdaad aan wat je allemaal in u budget steekt.

Loodgieter hetzelfde, dat is inderdaad enkel de leidingen. Kranen enzo kosten idd stukken van mensen. De wc's zitten daar ook al bij (maar zonder pot) en regenwaterpomp ook. Mijn kameraad kwam uit op 1.200 euro voor het materiaal, reken daar dan nog een waterpomp bij van €1.000 (automatisch overschakelen), zit je aan €2.200, dan nog wat uurloon en zit je aan 3k. Ik heb er eigenlijk 5k voor voorzien.

SomeDude zei:

Hoe diep is uw huis dan juist?

@Bimmer: jij hebt wel wreed goedkope architect!

Klik om te vergroten...

Ja, ik heb daar wel een mooie korting gekregen, komt doordat het de nicht van mijn moeder is. Was voor mij ook de eerste keer dat ik die zag eigenlijk. Dus was toch verschoten dat ze een mooie korting gaf en veel extra's voor me doet, dat is inderdaad wel een luxe, anders betaal je wel voor.
De architect met EPB/stabilitiet (Doet zij ook allemaal) kost me €6.000. Full option.

Zij is ook niet een gewone standaard huis architect zou ik zeggen, zij is wel wat meer. Ik denk dat haar normaal tarief 3% is, dus normaal zou ik voor mijn bouw €10.300 moeten betalen. En dan hanteert die nog een bepaalde uurloon, voor speciallekes. Maar dat is bij mij dan gratis.

Ik ken er ook die enkel het plan betalen, kost dan zo'n 2,5k 3k, als je dan een goede metser hebt of niet veel speciaal, kan die zijn plan wel trekken.

35 meter is nog altijd heel diep hoor. Wij hebben al praktisch een 'dubbele' achterbouw in onze woning en totaal komt op een 25 meter. 8,5 meter living, 6 meter keuken/2de living , 10 meter waskot/veranda. De breedte van alles is wel nog altijd 6.5 meter. Maar vanachter is dat maar een gelijkvloers.