Riverdale27 zei:
Pffffffff JPV.... Wat die definitie van "markt in evenwicht" betreft: ik geef het op. Ik weet dat hoe ik marktevenwicht versta de juiste manier is, en dat is voldoende. Ik ga niet blijven lullen. Zoek het maar op in een deftig economisch handboek.
Of hier:
https://qz.com/904800/is-it-better-to-buy-or-rent-this-economists-answer-will-come-as-a-big-relief/
die laatste beperkt uitdrukkelijk zijn analyse tot het financiële en gaat over amerikaans vastgoed, sowieso al een volledige andere reglementering dan in België/Europa.
Ik heb de "deftige economische handboeken" ook en daar staat duidelijk in dat je er wel degelijk een verschil kan blijven (zie ook je uitleg over marktimperfecties, die je zelf toegeeft).
Riverdale27 zei:
Het is geen theoretisch model. Het is een definitie van een situatie. Als X Y en Z, dan is er evenwicht. Als niet X Y en Z, dan is er geen evenwicht. Hier concreet: de prijzen in de huur en koopmarkt zijn in evenwicht als de huur/koop beslissing een gelijke net present valueheeft.
En kennelijk is er geen evenwicht volgens jouw sheet, dus kan je gaan zoeken naar redenen waarom er geen evenwicht is. De voornaamste is merkwaardig simpel: huurprijzen zijn relatief te hoog. Waarom? Omdat wellicht mensen moeten huren die liever zouden kopen.
Redenen zoals locatie, beslissingsrecht, mobiliteit zijn allemaal redenen die weerspiegeld zitten in een prijs, net zoals de smaak van Freeway cola ook weerspiegeld zit in de prijs.
je excel-sheet was theoretisch, omdat het véél te veel beperkingen had om met de realiteit rekening te houden (je zei zelf dat je bewust enkele zaken eruit liet).
Als huurprijzen relatief te hoog zouden zijn, zou je trouwens een héél hoog rendement verwachten (om het risico te compenseren). Dat is niet van toepassing, lijkt me, zeker niet voor nieuwe gebouwen waar je al bij al gemakkelijker een huur/waarde vergelijking kan doen (minder moeilijkheden om waarde correct in te schatten, wegens meer vergelijkbaar verkocht vastgoed, ook "tweedehands").
Riverdale27 zei:
FYI: efficiëntie gaat over publieke informatie. Niemand op de ganse wereld beweert nog de markten sterk efficient zijn, m.a.w. dat ze private informatie weerspiegelen. Uiteraard doen ze dat niet. Efficiëntie wil zeggen dat prijzen publieke informatie quasi onmiddellijk weerspiegelen. Niet meer en niet minder dan dat.
Opnieuw, er is geen sprake van efficiënt op lange termijn. Ze zijn efficiënt op een bepaald tijdstip, of ze zijn het niet. Jij ziet crashes en denkt: ahja, bewijs. Uiteraard is het zo simpel niet. Prijzen weerspiegelen verwachtingen, en je moet kunnen aantonen dat die verwachtingen op het moment van de bubble onrealistisch waren, ZONDER daarbij de kennis te gebruiken dat er achteraf een bubble geweest is. Good luck.
efficientie betekent dat ze doen wat ze moeten doen. Als ze de private informatie correct weerspiegelen, dan is er geen sprake van IPO-overwaardering. Iets wat toch bewezen is, op korte termijn, maar niet op lange termijn (zie:
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1364059 bvb) .
Ik zie trouwens niet waarom je de kennis dat er een bubble geweest is niet kan gebruiken. ALs je wil kijken of iets efficient is, meet je altijd achteraf, hé. Anders kan je moeilijk argumenteren of het al dan niet efficient is...
Riverdale27 zei:
Misschien een quote uit een Presidential Address uit het meest gerespecteerde financiële vakblad, The Journal of Finance (het artikel heet Discount Rates):
Lees af en toe eens iets deftigs, in plaats van je huis-tuin-keuken kennis als absolute waarheid te poneren en anderen "fout" te noemen als je eigenlijk niet echt weet waarover je spreekt. Pas op, jij bent een heel intelligente kerel, maar je kan niet alles beter weten.
euh... ik heb TEW gestudeerd, dus ik heb "iets deftigs" gelezen. Er zijn andere zaken waarover ik hier meer discussier waar je dat argument beter zou kunnen gebruiken als machtsargument.
Riverdale27 zei:
Dus dan kom ik weer op mijn vraag uit: als huurders armer worden dan kopers, dan is huur relatief te hoog. En als huur relatief te hoog is, vind ik het vreemd dat de mensen die die huur ontvangen kennelijk een te laag rendement hebben. Does not compute.
Een van de redenen die ik vorige keer ook aangehaald heb, en waarop je niet reageert:
Omdat een eigendom waarin je woont 100% gebruikt wordt. Een eigendom dat verhuurd wordt, wordt niet 100% van de tijd verhuurd. Een huurder kan kiezen tussen huren en kopen. Een verhuurder kan enkel proberen te verhuren (tenzij hij wil proberen te verkopen, maar er zijn er weinig die telkens beide overwegen bij leegstand). Zie je je probleem? Als de prijs tussen huren en kopen gelijk moet zijn, betekent dit dat de waarde van de huurprijs berekent wordt op die afweging. Een afweging die niet inrekent dat een woning leeg kan staan. En tuurlijk, in een ideale markt maakt een verhuurder elke keer de afweging tussen verhuren en verkopen. Maar gezien de kost/moeite die je moet doen om iets te verkopen (en de vaste kost van bvb 2-3% die immomakelaars aanrekenen), is dat sowieso al iets dat je niet zomaar overweegt (ja, ook verhuren via immo heeft een kost, maar daar kan je soms een stuk van recupereren bij verbrekingsvergoedingen).
Tenslotte (los van de eerste punten die ik al gaf over fiscale behandeling): de wet stelt dat huur relatief vast is. Huurprijzen KUNNEN opslaan, maar behalve enkele uitzonderingen enkel met de index. Een regelmatige stijging van de waarde van de woning (puur omdat woningprijzen in het algemeen stijgen), wordt maar beperkt in de index verrekend. Als je dus niet af en toe de huurprijs kan opslaan (met een nieuwe huurder of via een procedure via de rechtbank), heb je daar ook nadeel.
. 