Pffffffff JPV.... Wat die definitie van "markt in evenwicht" betreft: ik geef het op. Ik weet dat hoe ik marktevenwicht versta de juiste manier is, en dat is voldoende. Ik ga niet blijven lullen. Zoek het maar op in een deftig economisch handboek.
Of hier:
https://qz.com/904800/is-it-better-to-buy-or-rent-this-economists-answer-will-come-as-a-big-relief/
However, let’s assume that you are happily renting someplace and your only motivation to buy is financial. Is it cheaper to rent or buy? In equilibrium, the answer is: The price to rent or buy should be about the same. Why is that?
en we hebben het hier nog altijd over de praktijk. Er zijn tientallen redenen waarom een huurwoning of een eigenaarswoning een verschillende prijs kunnen hebben, dat moet je gewoon in rekening nemen.
Akkoord.
Als ik dan de stelling poneer dat een markt in evenwicht kan zijn bij objectief verklaarde verschillen, dan vind ik het steeds vreemd dat je dan begint met "dat klopt niet", enkel omdat een beperkt theoretisch model claimt dat het niet klopt, om daarna te zeggen dat ik eigenlijk wél gelijk heb. En natuurlijk is koopkracht een objectief verschil.
Het is geen theoretisch model. Het is een definitie van een situatie. Als X Y en Z, dan is er evenwicht. Als niet X Y en Z, dan is er geen evenwicht. Hier concreet: de
prijzen in de huur en koopmarkt zijn in evenwicht als de
huur/koop beslissing een
gelijke net present valueheeft.
En kennelijk is er geen evenwicht volgens jouw sheet, dus kan je gaan zoeken naar redenen waarom er geen evenwicht is. De voornaamste is merkwaardig simpel: huurprijzen zijn
relatief te hoog. Waarom? Omdat wellicht mensen moeten huren die liever zouden kopen.
Redenen zoals locatie, beslissingsrecht, mobiliteit zijn allemaal redenen die weerspiegeld zitten in een prijs, net zoals de smaak van Freeway cola ook weerspiegeld zit in de prijs.
bullshit. Ze zijn mss efficient op lange termijn, maar crashes (vaak onmiddellijk gevolgd door een "correctie" (maw: bewijs dat men overreageerde, keer op keer) en hypes tonen aan dat ze niet "100% efficient" zijn (zelfs niet quasi). Daarvoor zie je te vaak dezelfde problemen, omdat menselijk gedrag zelf (aankoop/verkoop) nu eenmaal niet 100% efficiënt is.
100% efficientie (of toch een benadering) zal je pas krijgen als je volledige real-time transparantie hebt over boekhouding, aankopen, verkopen, ... Dan zal je aandelen nauwelijks zien fluctueren, behalve door externe onverwachte omstandigheden. Tot dan kan je een aandelenmarkt moeilijk efficient achten, tenzij je de efficientie-schaal sowieso al beperkt door de vrijheid die beursgenoteerde bedrijven nog altijd hebben om resultaten achter te houden binnen een wettelijke marge. Niet dat ik op zich vindt dat bedrijven volledige transparantie zouden moeten garanderen, maar het kan wel en zou de beurzen een héééél stuk efficienter maken..
FYI: efficiëntie gaat over publieke informatie. Niemand op de ganse wereld beweert nog de markten
sterk efficient zijn, m.a.w. dat ze private informatie weerspiegelen. Uiteraard doen ze dat niet. Efficiëntie wil zeggen dat prijzen publieke informatie quasi onmiddellijk weerspiegelen. Niet meer en niet minder dan dat.
Opnieuw, er is geen sprake van efficiënt op lange termijn. Ze zijn efficiënt op een bepaald tijdstip, of ze zijn het niet. Jij ziet crashes en denkt: ahja, bewijs. Uiteraard is het zo simpel niet. Prijzen weerspiegelen verwachtingen, en je moet kunnen aantonen dat die verwachtingen op het moment van de bubble onrealistisch waren, ZONDER daarbij de kennis te gebruiken dat er achteraf een bubble geweest is. Good luck.
Misschien een quote uit een Presidential Address uit het meest gerespecteerde financiële vakblad, The Journal of Finance (het artikel heet Discount Rates):
All of these theories and related facts are really about discount rates, expected returns, risk bearing, risk sharing, and risk premiums. None are fundamentally about slow or imperfect diffusion of cashflow information, informational “inefficiency” as Fama (1970) defined it. Informational efficiency is not wrong or disproved. Efficiency basically won, and we moved on. When we see information, it is quickly incorporated into asset prices. There is a lot of asset-price movement not related to visible information, but Hayek (1945) told us that would happen, and we learned that a lot of such price variation corresponds to expected returns. Little of the (large) gulf between the above models is really about information. Seeing the facts and the models as categories of discount-rate variation seems much more descriptive of most (not all) theory and empirical work.
Lees af en toe eens iets deftigs, in plaats van je huis-tuin-keuken kennis als absolute waarheid te poneren en anderen "fout" te noemen als je eigenlijk niet echt weet waarover je spreekt. Pas op, jij bent een heel intelligente kerel, maar je kan niet alles beter weten.
Bron:
Presidential Address: Discount Rates - COCHRANE - 2011 - The Journal of Finance - Wiley Online Library
Dus dan kom ik weer op mijn vraag uit: als huurders armer worden dan kopers, dan is huur relatief te hoog. En als huur relatief te hoog is, vind ik het vreemd dat de mensen die die huur ontvangen kennelijk een te laag rendement hebben. Does not compute.
.