JKP is inderdaad bij elke bank anders en dus een slechte vergelijkingsparameter.
Randvoorwaarden die anders kunnen zijn: schuldsaldo, brandverzekering en andere mogelijke producten die je voorstel beinvloeden (bvb verplicht x euro pensioensparen per maand, etc.). Deze moet je voor jezelf uitmaken of deze ertoe doen of niet. Let wel dat je deze voorwaarden soms 25 jaar lang meesleept, en er veel kan gebeuren op 25 jaar.
Dan de lening zelf:
0. Kapitaal en looptijd: ja duh.
1. intrest: bepaald grotendeels je maandelijkse terugbetaling en ook het totaal terugbetaalde bedrag.
1a. Vast of variabel? Variabel gaat doorgaans iets lager liggen, maar kan natuurlijk ook terug stijgen. De verandering van de variabele is in Belgie wettelijk op max 2x oorspronkelijk percentage vastgelegd, maar laat dit voor de zekerheid in het contract zetten, want voor mij was de wettekst alleszins niet ondubbelzinnig op dit vlak toen ik hem eindelijk vond.
1b. Indien variabel: wijzigingsperiode, vaak uitgedrukt als 1/1/1, 3/3/3, 5/3/3, 5/5/5, 10/5/5, 15/5/5, 20/5/5, 25/5/5. "x/y/z" wil gewoon zeggen: verandert na x, jaar, dan nog eens naar y jaar, en dan elke z jaar daarna. Het laatste cijfer geeft ook ineens de referte index die gebruikt wordt om wijzigingen te berekenen. Referte indexen kan je
hier bekijken, maar da's vergelijkbaar met een beurswaarde van een aandeel: heel veel invloed van buitenaf en moeilijk te voorspellen wat ermee gaat gebeuren.
2. Hypothecair krediet vs hypothecair mandaat. Als je geen slecht dossier hebt is meestal de helft van de lening via hypothecair mandaat. Het eerste betaal je veel op bij de notaris, het tweede in vergelijking een habbekrats. In het slechtste geval kost het tweede deel wel meer als je je lening niet meer kan betalen (je betaalt daarvoor apart dan nog eens een hypothecaire inschrijving, of iets dergelijks).
3. opnameperiode en reserveringsprovisie: vooral van belang bij verbouwingen en nieuwbouw. Hoe lang kan je de opnames spreiden? Vanaf wanneer betaal je een bijkomende (relatief hoge!) intrest op het niet-opgenomen stuk? Als je gewoon een woning koopt zonder meer is dit helemaal niet relevant, want je neemt dan alles in een keer op bij de aankoop zelf. In andere gevallen kan je onder die verspreide opname niet onderuit: de bank gaat je geen geld geven zonder onderpand. Dus als je 50k opneemt voor de ramen in je nieuwbouw, moeten die daar wel degelijk in staan enz.
4. bankkosten: gaande van dossierkosten tot de kosten van je verplichte zichtrekening bij die bank. Het zijn in het totaalplaatje kleine centjes, maar toch: je hangt er maar aan vast.
En dan hoe ik het heb aangepakt:
I. lage rente zoeken. Keytrade geeft online een goed vertrekpunt. Als een bank niet lager wil gaan, willen ze je dossier duidelijk niet hebben en laat je ze vallen en zoek je elders verder.
II. geen verplichte brandverzekering: de mogelijkheid dat ze jouw verzekeringstarief opdrijven zonder dat je wegkan is gewoon te groot. Je kan ook niet/moeilijker een mooi "alles"pakket samenstellen van alle verzekeringen bij een andere verzekeraar, waar je vaak fikse kortingen kan mee bedingen.
III. Andere producten: SSV en verplicht pensioensparen waren voor mij dan weer geen probleem, omdat mijn bank de best renderende pensioenspaarfondsen heeft (als je puur kijkt op Morningstar het 10-jarige rendement). Instapkosten verbleken tegenover de minste verschillen in lange-termijnrendement na 10-15 jaar. Natuurlijk heb je geen garantie dat die rendementen zo blijven... De SSV was vergeleken met wat ik online kon simuleren ook marktconform.
IV. vast of variabel: ik heb zelf een aflossingstabel in elkaar geknutseld in Excel om hiermee te kunnen spelen. De vaste rentevoet was bij mij 1.55, de variabele 10/5/5 was 1.17. Deze twee gevallen tegenover elkaar uitgezet. Enkel in worst case (na 10 jaar verdubbelde intrest en nooit meer lager) kwam ik op een meerkost van 3000-ish euro uit aan de eindstreep tov de vaste rentevoet. In alle andere gevallen was het veel beter. Dan heb ik bijkomend gerekend: stel, we storten het "bespaarde" maandelijks bedrag op die vaste rente op een spaarrekening, en dat 10 jaar lang, waarmee we dan een vervroegde aflossing doen na die 10 jaar, moest de rente echt veel stijgen. Resultaat: 3000-ish euro extra verdampt en de variabele rentevoet is nog steeds niet slechter dan de vaste (enkel gekeken op puur totaal betaald bedrag, zonder inflatie of dergelijke mee te willen nemen). Dit was voor mij doorslaggevend. In het beste geval heb je 12000 euro gespaard voor iets anders, in het slechtste geval heb je gewoon je lening tweeledig afbetaald.
V. 3 jaar opnameperiode bij Fintro/BNP was ook wel een grote factor.
VI. Bankkosten hebben eigenlijk niet meegespeeld. We betalen nu 3 euro/maand voor zichtrekening (+een visa voor mijn vriendin), en krijgen daar misschien iets van 1/3 terug via hun intern bonusprogramma. Dit leek me gezien al het bovenstaande totaal irrelevant om mee te nemen uiteindelijk.
