Appartementsgebouw: 10 jarige aansprakelijkheid - waterproblemen garage/inrit

[vloet]

Hallo,

Eerst even het effectieve probleem schetsen:
Al sinds ik hier woon (en in principe al sinds het gebouw er staat) zijn er problemen geweest met waterinfiltratie in onze ondergronds garage. Kort gezegd sijpelt er water vanaf het plafond langs de muur naar beneden, aan de ingang van de garage zelf. Ook sijpelt er water vanonder een betonnen trap die parallel met de inrit neerwaarts naar beneden gaat (richting ingang garage).

*Er zijn nog heel wat andere waterlekken gemeld in de privatieve delen op de bovenste verdieping. Ook loopt onze garage geregeld onder bij hevig regenweer. Dit geef ik enkel maar mee om duidelijk te maken dat er al vaker sprake geweest is van serieuze corner-cutting in dit gebouw (waterafvoeren en raamisolaties gewoonweg niet geplaatst en dergelijk leuks)*

Dit zijn problemen die niet lang na intrekking in het gebouw zijn aangekaart geweest door de buren van het gelijkvloers (die een tuintje hebben boven/naast deze ingang) én recent ook de VME. De bouwheer wijt de problemen na een inspectie aan 'opstijgend vocht', en de plaatsing van een zonnewering door diezelfde buren waarbij een waterkering zou doorboord geweest zijn en het regenwater door de muur naar beneden loopt. De zonnewering is geplaatst 6 jaar nadat de eerste problemen zijn gemeld.

Omdat de 10 jarige aansprakelijkheid bijna afgelopen is, hebben we een tijd geleden een ingebrekestelling verstuurd via de syndicus. Maar nu loopt het wat vast, en ik heb enkele vraagjes waarvoor simpel googlen niet meteen volstaat. Ik weet dat er hier een aantal syndici op 't forum zitten, dus hopelijk kan ik me zo toch wat informeren

- Welke actie kunnen/mogen we als VME zelf ondernemen om hier vaart achter te steken? (bvb onafhankelijk expert inhuren?)
- Mijn buren vrezen dat elke actie die zelf ondernomen wordt, (bvb iets laten openbreken om te kijken of een waterafvoer wel correct geplaatst is)
gezien kan worden als een verbreking van de aansprakelijkheid van de bouwheer met betrekking tot dit specifiek probleem. Klopt dat?
- Bij wie kan je eigenlijk professioneel best ten rade met dit soort problemen, zonder er meteen advocaten op los te laten bij wijze van spreken.
- We zouden eigenlijk ook graag plannen te zien krijgen van hoe de regenwaterafvoer gelegd zou moeten zijn. Is dat iets dat de bouwheer of architect verplicht is te bezorgen? En zou dat via de syndicus moeten aangevraagd worden?


Thx!

 

[Li1quid]

Volgende persoon zie ik regelmatig voorbij komen op Twitter. Hij staat mensen bij na of voor de aankoop van hun woning.
In de gelinkte thread zie je veel water infiltratie problemen.
Kan je eventueel eens contacteren.

 

[oxbow1]

Verwacht alleszins niet dat de bouwheer/aannemer na 9 jaar gratis allerlei komt oplossen.

Controleer eerst dat aannemer/ bv van de toenmalige bouwheer nog steeds bestaat. (dat hij niet opeens verwijst naar zijn bv die toevallig in 2023 opgedoekt is)

-bouwplannen worden bij oplevering AS-build afgegeven aan bouwheer, en normaal ook syndic of geintresseerde koper, indien je deze na 9 jaar wil opvragen zal je vooral op goodwill moeten hopen. (wat een beetje in contra staat met jullie ingebrekestelling)

verweer langs bouwheer zijde:

*extreem natte periode, met extreme regenval en hoogste waterstanden ooit (overmacht, de straatriolering zelf kan het water niet slikken)
*waarom pas na 9 jaar ingebrekestelling?
*welke werken zijn er allemaal wel niet uitgevoerd in deze tijdspanne (9jaar) die mogelijk schade veroorzaakt hebben.
*is er jaarlijks onderhoud gebeurd? dakgoten? elke 5 jaar de riolering/controleputjes eens laten reinigen? (zijn daar ook facturen van als bewijs)

Je kan snel een paar duizend euro aan advocaatkosten kwijt zijn om geen stap verder te zijn. (zelfs ongelijk te krijgen)

Ik zou eerder een oplossing zoeken ifv een extra waterkering in dat tuintje, ipv hopen dat die bouwheer het gaat komen oplossen.

(we zijn al vaker betrokken in dossiers waar bijv foutieve riolering geplaatst zou zijn, maar als dan na 3 weken vingertje wijzen bij het openhalen blijkt dat het probleem lag bij een of andere marginaal die zijn complete inboedel/meubilair in stukjes door de WC spoelde is dat een zeer kostelijke grap voor de eigenaars)

 

[Jackerath]

- Welke actie kunnen/mogen we als VMA zelf ondernemen om hier vaart achter te steken? (bvb onafhankelijk expert inhuren?)

Begin eens met een lekdetectiebedrijf aan te stellen en/of een architect-expert. Afhankelijk van welke streek je bent, kan ik via PB wel enkele referenties geven.

- Mijn buren vrezen dat elke actie die zelf ondernomen wordt, (bvb iets laten openbreken om te kijken of een waterafvoer wel correct geplaatst is)
gezien kan worden als een verbreking van de aansprakelijkheid van de bouwheer met betrekking tot dit specifiek probleem. Klopt dat?

Soms is destructief onderzoek nodig, maar je kan grote destructieve onderzoeksstappen best pas nemen bij een tegensprekelijke expertise. Lees: een onderzoek waarbij zowel de expert aangesteld door de VME aanwezig is, als de aannemer zelf.

- Bij wie kan je eigenlijk professioneel best ten rade met dit soort problemen, zonder er meteen advocaten op los te laten bij wijze van spreken.

Zie mijn eerste tip.

- We zouden eigenlijk ook graag plannen te zien krijgen van hoe de regenwaterafvoer gelegd zou moeten zijn. Is dat iets dat de bouwheer of architect verplicht is te bezorgen? En zou dat via de syndicus moeten aangevraagd worden?

In principe is men verplicht om bij oplevering een As-Built dossier of Postinterventiedossier (PID) af te leveren van elk appartement, én van de gemeenschappelijke delen. Het PID van de gemeenschappelijke delen komt vaak enkel bij de syndicus terecht.

Verder wil ik hier toch @oxbow1 bijtreden. Als dit echt over ernstige vochtproblemen gaat, dan hebben jullie veel te lang getalmd en kan dit als verzuim aanzien worden. Een veel gemaakte fout is ook dat mensen denken dat die 10-jarige aansprakelijkheid hetzelfde is als "garantie". Die 10-jarige aansprakelijkheid moet slaan op een ernstig gebrek aan het gebouw dat een bedreiging vormt voor de stevigheid van (een deel van) het gebouw. Bron: https://www.interieurkabinet.be/blog/alles-over-de-10-jarige-aansprakelijkheid-bij-aannemers/

Als je het al zo lang hebt laten aanslepen, dan lijkt de vochtproblematiek niet van die aard om beroep te doen op die 10-jarige aansprakelijkheid. In mijn ogen heb je juridisch dus weinig tot niets in handen om zo iets te forceren bij de aannemer.

Ik zou vooral focussen op het aanstellen op technische experts die de herkomst van de problemen kunnen identificeren, waarna er oplossingen op tafel kunnen komen op het aan te pakken. Dat dit de VME geld gaat kosten lijkt me heel duidelijk, maar dat is nu eenmaal de prijs van zo lang wachten en niets doen. Op het einde van de rit zal dit nog steeds veel goedkoper zijn dan advocaten aanstellen met oog op een gegarandeerde lijdensweg.

De VME moet ook goed beseffen dat een juridische procedure een soort vloek op het gebouw legt. Zolang die procedure loopt (dit kan snel 10 jaar zijn!) moeten de makelaar en notaris verplicht aan kandidaat-kopers melden dat er een procedure loopt, wat uiteraard een negatieve invloed heeft op de gewenste verkoopprijs. Met andere woorden: gedurende heel die periode krijg je je eigen appartement misschien niet eens doorverkocht!

PS: het is VME, niet VMA.

 

[vloet]

Alvast merci voor de info!

Het klopt dat er wat traag gehandeld wordt mbt de problemen. Het zijn vooral de buren op het gelijkvloers die hier al sinds het intrekken melding van maken. Elk jaar tijdens de algemene vergadering komt het ook ter sprake en wordt er aan de syndicus gevraagd te communiceren met de bouwheer. De betonnen trap is in het begin eens helemaal gelift geweest om 'lekken te dichten' maar dus zonder resultaat. Voor de rest blijft het steeds bij oppervlakkige inspecties.

We zijn met 11 appartementen waarvan niemand echt veel kennis heeft om dit soort zaken meteen goed aan te pakken. Daarom dat het aansleept geloof ik. We hebben wat betreft dit probleem misschien steeds te sterk op bijstand van de syndicus gerekend.

Ik heb ook altijd al gedacht van eens een onafhankelijk expert te raadplegen. Dan moeten we wel heel de VME meekrijgen, en idd slikken dat er sowieso kosten mee gepaard gaan gaan.