Archief - Verkoop appartement uit blok van 3

Mijn vader zit momenteel met een probleem aangaande een appartementsblok. Bij de dood van zijn ouders is er een appartementsblok met 3 appartementen over gegaan naar de 3 kinderen. Echter is dit nooit opgesplitst geweest en zijn de 3 kinderen (mijn vader, nonkel, tante) nog steeds gezamenlijk eigenaar van het gehele gebouw.

Mijn tante heeft echter enkele maanden geleden komen melden dat zij in geldnood verkeert en dus haar deel wil verkopen. Aangezien mijn vader en mijn nonkel toch al iets ouder zijn hebben zij geen behoefte om het appartement van haar te kopen, maar zij willen wel hun deel behouden.
Na enkele bezoeken aan de notaris heeft mijn vader nog steeds geen concreet antwoord wat nu de beste/goedkoopste oplossing is om 1 van de 3 appartementen te verkopen en welke kosten er nu juist bij komen kijken om 1 van de 3 appartementen te kunnen verkopen.

De vragen waarmee hij nu dus nog zit:

- Welke kosten komen er bij kijken om het gebouw op te splitsen zodat 1 van de 3 appartementen kan verkocht worden? (vb. Notariskosten?, Registratiekosten?, schatter?, ...)
- Hoe kunnen de appartementen verdeeld worden? (Iedereen voor 1/3 eigenaar van elke appartement?, ieders zijn eigen appartement?)
- Indien er geen overeenkomst is in de verdeling van de kosten kan mijn tante dan mijn vader en nonkel boycotten en zeggen dat het gehele gebouw verkocht moet worden?

Alvast bedankt om dit even te bekijken!

eerste vraag zal zijn of het appartement wel correct opgesplitst KAN worden. Ik weet bvb van veel appartementen waar het onderste verdiep officieel geen woning MAG zijn, maar dit toch volledig ingericht is (vooral aan de kust).

Je tante kan sowieso de verkoop van haar deel eisen.Niemand kan in onverdeeldheid blijven. Ofwel verkoopt ze het aan je vader/nonkel, ofwel staat ze toe dat haar deel of de volledige woning gewoon via een makelaar (of door een van jullie) gedaan wordt, ofwel eist ze de verkoop via de rechter. Dat zal dan in principe een openbare verkoop zijn.

Opsplitsen van een woning kan ik je niet echt mee helpen. Ga eens naar juridischforum.be daarmee. Je kan sowieso alles overeenkomen wat je wil qua verdeling (wie het beste appartement krijgt, wat gemeenschappelijke delen blijven, ...).

Je mag ook niet oneindig lang in onverdeeldheid blijven. Vroeg of laat gaan ze de knoop moeten doorhakken. Ook al zouden ze u tante uitkopen, dan gaan vroeg of laat uw vader en uw nonkel bij de notaris moeten passeren voor de opsplitsing.

Tis ofwel een splitsing ofwel een openbare verkoop. 1 appartementje ga je niet kunnen verkopen aan derden, omdat een wildvreemde geen goesting gaat hebben in heel dat "onverdeeldheid" gedoe.

themummy123 zei:

Je mag ook niet oneindig lang in onverdeeldheid blijven. Vroeg of laat gaan ze de knoop moeten doorhakken.

Klik om te vergroten...

Waarom?

JPV zei:

eerste vraag zal zijn of het appartement wel correct opgesplitst KAN worden. Ik weet bvb van veel appartementen waar het onderste verdiep officieel geen woning MAG zijn, maar dit toch volledig ingericht is (vooral aan de kust).

Je tante kan sowieso de verkoop van haar deel eisen.Niemand kan in onverdeeldheid blijven. Ofwel verkoopt ze het aan je vader/nonkel, ofwel staat ze toe dat haar deel of de volledige woning gewoon via een makelaar (of door een van jullie) gedaan wordt, ofwel eist ze de verkoop via de rechter. Dat zal dan in principe een openbare verkoop zijn.

Opsplitsen van een woning kan ik je niet echt mee helpen. Ga eens naar juridischforum.be daarmee. Je kan sowieso alles overeenkomen wat je wil qua verdeling (wie het beste appartement krijgt, wat gemeenschappelijke delen blijven, ...).

Klik om te vergroten...

Ik heb het ook geplaatst op het juridischforum.be. Merci!

themummy123 zei:

Je mag ook niet oneindig lang in onverdeeldheid blijven. Vroeg of laat gaan ze de knoop moeten doorhakken. Ook al zouden ze u tante uitkopen, dan gaan vroeg of laat uw vader en uw nonkel bij de notaris moeten passeren voor de opsplitsing.

Tis ofwel een splitsing ofwel een openbare verkoop. 1 appartementje ga je niet kunnen verkopen aan derden, omdat een wildvreemde geen goesting gaat hebben in heel dat "onverdeeldheid" gedoe.

Klik om te vergroten...

Mijn vader en nonkel willen daarom net dat de gehele blok verdeeld wordt. Echter brengt dit allerlei kosten met zich mee welke nooit gemaakt zouden moeten worden indien alles blijft zoals het is. Vandaar dat mijn vader bij de notaris is langsgegaan om te vragen wat de beste oplossing is en of dit ook de goedkoopste oplossing is voor hem en mijn nonkel.

Aangezien hij en mijn nonkel niet willen verkopen willen zij ook niet volledig voor de kosten opdraaien om het gebouw te laten registreren zodat mijn tante doodleuk zonder kosten even haar deel zou kunnen verkopen.

Het gevoel is echter dat de notaris zelf niet goed weet waaraan of waaraf. Bij elk bezoek kwam hij weer met iets nieuw naar boven in plaats van concreet de mogelijkheden voor te schotelen met de nodige bijkomende kosten.

Hoe is de akte opgesteld?

Lijkt mij dat je een nieuwe akte ga moeten laten maken met de onderverdeling van de appartementen.
Uit je laatste post blijkt dat dit wel mogelijk is maar dat je vader en nonkel er niet willen voor betalen.

bassie82 zei:

Hoe is de akte opgesteld?

Lijkt mij dat je een nieuwe akte ga moeten laten maken met de onderverdeling van de appartementen.
Uit je laatste post blijkt dat dit wel mogelijk is maar dat je vader en nonkel er niet willen voor betalen.

Klik om te vergroten...

Zij zijn wel bereid om hun deel te betalen, maar niet de volledige kost. Aangezien zij niet in geldnood verkeren en er eigenlijk voor hen niets hoeft te gebeuren is het niet meer dan logisch dat mijn tante ook haar deel betaald. Op zich zou het zelfs zo moeten zijn dat zij inderdaad 100% van de kosten betaald omdat zij diegene is wie hier zaken wil gaan wijzigen, maar aangezien mijn vader en nonkel geen volledige onmensen zijn willen zij wel gewoon 1/3 betalen.

Probleem is echter dat mijn tante wat moeilijk begint te doen en de notaris heeft laten vallen dat mijn tante altijd aan het langste eind trekt. Als zij zegt ik wil alles verkopen zouden mijn vader en nonkel blijkbaar geen keuze meer hebben. Vandaar dat hij wil weten of er andere mogelijkheden zijn. De notaris kon hier dus geen deftig antwoord op geven.

kb3n zei:

Probleem is echter dat mijn tante wat moeilijk begint te doen en de notaris heeft laten vallen dat mijn tante altijd aan het langste eind trekt. Als zij zegt ik wil alles verkopen zouden mijn vader en nonkel blijkbaar geen keuze meer hebben. Vandaar dat hij wil weten of er andere mogelijkheden zijn. De notaris kon hier dus geen deftig antwoord op geven.

Klik om te vergroten...

Het staat je in België vrij een notaris te kiezen. Bel een andere notaris (luister eventueel eens rond of iemand een goede notaris kent), maak een afspraak, zeg dat je ter voorbereiding de situatie zal beschrijven in een e-mail zodat die notaris zich kan voorbereiden.

AUB!

kb3n zei:

Zij zijn wel bereid om hun deel te betalen, maar niet de volledige kost. Aangezien zij niet in geldnood verkeren en er eigenlijk voor hen niets hoeft te gebeuren is het niet meer dan logisch dat mijn tante ook haar deel betaald. Op zich zou het zelfs zo moeten zijn dat zij inderdaad 100% van de kosten betaald omdat zij diegene is wie hier zaken wil gaan wijzigen, maar aangezien mijn vader en nonkel geen volledige onmensen zijn willen zij wel gewoon 1/3 betalen.

Probleem is echter dat mijn tante wat moeilijk begint te doen en de notaris heeft laten vallen dat mijn tante altijd aan het langste eind trekt. Als zij zegt ik wil alles verkopen zouden mijn vader en nonkel blijkbaar geen keuze meer hebben. Vandaar dat hij wil weten of er andere mogelijkheden zijn. De notaris kon hier dus geen deftig antwoord op geven.

Klik om te vergroten...

't is toch ook niet u tante haar schuld dat je onkel / oom de situatie niet willen regelen & het in onverdeeldheid laten Best lijkt me contact op te nemen met een andere notaris die duidelijk kan stellen wat de mogelijkheden zijn, op zoek gaan naar iemand met de nodige ervaring.

Het gemakkelijkste en goedkoopste is dat uw nonkels uw tante haar deel overkopen.

Chilliewillie88 zei:

Waarom?

Klik om te vergroten...

Omdat het wettelijk bepaald is. Ik dacht max 5 jaar.

Dat is de maximale termijn waarin iemand contractueel verplicht kan zijn in onverdeeldheid te blijven, maar als de onverdeelde eigenaars dat wensen kan een onverdeeldheid onbeperkt blijven bestaan.

themummy123 zei:

Omdat het wettelijk bepaald is. Ik dacht max 5 jaar.

Klik om te vergroten...

Je kan niet verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven (815 BW, idd 5 jaar). Als jij vrijwillig in onverdeeldheid wil blijven kan je dat perfect je levenlang doen.
Het is dus zeker niet zo dat zij sowieso vroeg of laat uit de onverdeeldheid zouden moeten treden.

kb3n zei:

Zij zijn wel bereid om hun deel te betalen, maar niet de volledige kost. Aangezien zij niet in geldnood verkeren en er eigenlijk voor hen niets hoeft te gebeuren is het niet meer dan logisch dat mijn tante ook haar deel betaald. Op zich zou het zelfs zo moeten zijn dat zij inderdaad 100% van de kosten betaald omdat zij diegene is wie hier zaken wil gaan wijzigen, maar aangezien mijn vader en nonkel geen volledige onmensen zijn willen zij wel gewoon 1/3 betalen.

Probleem is echter dat mijn tante wat moeilijk begint te doen en de notaris heeft laten vallen dat mijn tante altijd aan het langste eind trekt. Als zij zegt ik wil alles verkopen zouden mijn vader en nonkel blijkbaar geen keuze meer hebben. Vandaar dat hij wil weten of er andere mogelijkheden zijn. De notaris kon hier dus geen deftig antwoord op geven.

Klik om te vergroten...

"Art. 815. <W 10-10-1967, art. 97> Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven; en de verdeling kan te allen tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling of overeenkomst"

Ieder kan dus op eender welk ogenblik vragen om uit onverdeeldheid te treden. Dit kan vrijwillig of indien geen akkoord bereikt wordt tussen de partijen zal de rechtbank een notaris aanstellen die deze verdeling zal proberen te doen in overleg met de verschillende partijen. Wanneer geen akkoord gevonden kan worden zal de notaris overgaan tot verdeling (die hij het meest gunstig acht) of tot openbare verkoop. (laat het aub zo ver niet komen)
De kost hiervoor bedraagt momenteel 2,5% "verdeelrechten" op de totale waarde van het gebouw en worden evenredig gedragen door alle partijen.

Je tante kan niet eisen om alles te verkopen, zoals hiervoor beschreven, kan zij wel eisen om uit onverdeeldheid te treden.

Maar ik snap het probleem niet zo goed. Als je tante dan toch uit de onverdeeldheid wil treden is het toch ook in het belang van je vader en nonkel dat er direct een 3 * 1/3 verdeling gebeurt ipv een 2/3 vs 1/3 verhouding. Vroeg of laat moeten je vader en nonkel of je vaders's erfgenamen en nonkel's erfgenamen uit onverdeeldheid treden en zit je weer met die verdeelrechten.

Ohja, een verdeling kan enkel indien een verdeling ook fysiek mogelijk is. Bv een woonhuis kan je moeilijk in delen splitsen, maar 3 appartementen behorende aan 3 partijen zou in principe mogelijk moeten zijn mits eventuele compensatie voor het verschil in waarde van de appartementen.
Voor de gemeenschappelijke delen kan makkelijk een verdeelsleutel opgesteld worden aan de hand van de grootte van de appartementen of de waarde van ieder appartement in functie van de totale waarde van het gebouw.

Zoals al verschillende keren aangeraden, ga op zoek naar een andere notaris, beter nog raadpleeg er meerdere. Die mensen zijn ambtenaar en hebben een gratis informatieplicht.