Archief - grond kopen voor dummies

Hallo iedereen,

Ik zou een oproep willen doen aan allen die onlangs een lap grond gekocht hebben.

Graag wat goeie en slechte ervaringen, op wat je zoal moet letten, enz.

Naar wie een waar moet je gaan om alles te controleren, enz.?

Dank bij voorbaat

Lisa

vooral op de kleur letten, gele grond is niet goed

bouwvoorschriften navragen (gemeente), zien of er pacht opzit (blijf er vanaf als dat zo is), zien of het in overstromings(gevoelig)gebied ligt, zien of er nutsvoorzieningen liggen, zien of er bodemattesten zijn,...
Ook niet vergeten van eens te kijken wat voor buren je zou hebben.

Al het bovenstaande plus nagaan of er een bouwverplichting is of niet (soms moet ge er effectief binnen 2 jaar in/op wonen), of ge u er zelf ziet wonen (omgeving, openbaar vervoer, dicht bij verbindingswegen, winkels/scholen in de buurt,...), wát ge er moogt opzetten (als gij een piramidewoning wilt zetten is dat moeilijk met een gevel van bijv 7 m),..

Wat hierboven staat + kleine aanvulling: indien je er een huis mag opzetten: of domicilie mogelijk is! Er zijn zo van die streken waar je enkel vakantiewoningen mag plaatsen...

Ik denk dat het soort woningen dan ook wel opvalt als je naar het stuk grond gaat kijken. Als er allemaal chalets rondom staan, zal uwe frank ook wel vallen hoop ik

Als laatste de grondkwaliteit naar stabiliteit toe. Staat er nieuwbouw in de buurt kan je bij de buren eens gaan vragen, sta je op het punt van te kopen dan zou ik preventief een bodemsondering laten uitvoeren.

Een woning op een slechte ondergrond wil zeggen dat de kostprijs van je bouw de hoogte in schiet. Bijvoorbeeld nood aan een (kruip) kelder en/of paalfundering en/of dubbele gewapende funderingsplaat met gewapende vorstrand.

Als de verkoper zeker van zijn grond is, kunt ge dat toch in de compromis laten zetten dat hij de kosten van die bodemsondering op zich neemt? Is dat een standaardovereenkomst of 'doet ge dan moeilijk'?
Als de grond verkocht wordt door een SOD firma is dat toch meestal standaard. In dat geval moet ge trouwens ook eens bekijken of ge wel met die firma wilt bouwen natuurlijk.

Haja, en kijken waar het zuiden ligt. Da's ook fijn om te weten.

Mus86 zei:

Als de verkoper zeker van zijn grond is, kunt ge dat toch in de compromis laten zetten dat hij de kosten van die bodemsondering op zich neemt? Is dat een standaardovereenkomst of 'doet ge dan moeilijk'?
Als de grond verkocht wordt door een SOD firma is dat toch meestal standaard. In dat geval moet ge trouwens ook eens bekijken of ge wel met die firma wilt bouwen natuurlijk.

Klik om te vergroten...

Is niet standaard, de verkoper heeft geen enkel belang bij het uitvoeren van een sondering, dat kan alleen maar negatief uitpakken voor hem.

Mus86 zei:

Als de verkoper zeker van zijn grond is, kunt ge dat toch in de compromis laten zetten dat hij de kosten van die bodemsondering op zich neemt? Is dat een standaardovereenkomst of 'doet ge dan moeilijk'?
Als de grond verkocht wordt door een SOD firma is dat toch meestal standaard. In dat geval moet ge trouwens ook eens bekijken of ge wel met die firma wilt bouwen natuurlijk.

Haja, en kijken waar het zuiden ligt. Da's ook fijn om te weten.

Klik om te vergroten...

Geen enkele verkoper gaat bodemsondering op zijn kosten laten doen.
Indien de bodem niet stabiel genoeg is "kunt ge u plan trekken". Via SOD wordt dat zelfs vaak opgenomen "indien uit bodemsondering blijkt dat extra funderingen nodig zijn is deze meerkost ten koste van de koper".

Let ook op de ligging tegen over de straat, is zeer belangrijk bij overstromingen, men moet zeker 30 cm boven de hoogte van de straat bouwen, zo niet kan je later bij hevige regenval veel miserie op je nek halen.

Goh ja, ik redeneerde vooral in de veronderstelling dat die sondering wel degelijk goed zou zijn. Als ge dan als verkoper dat kunt voorleggen (en wat kost een sondering, 500 euro of ligt dat bedrag hoger?) dan is de kans op verkoop toch groter bij potentiële kopers dan dat ze het risico moeten nemen om elders pas na verkoop die sondering te doen. Als ge al weet dat het huis ernaast zonder probleem is rechtgetrokken, kunt ge er toch ook van uitgaan dat de grond erlangs ook oké zal zijn..

Maar dat is natuurlijk als, als, als,..

Rond de 500 EUR voor een sondering op twee punten ja. Het huis ernaast is al minder representatief, als ge bvb. in de druivenstreek bouwt kan er wel eens een serre onder de grond steken.

Maar dan nog, een verkoper heeft daar geen baat bij omdat er zonder sondering uitgegaan wordt van best case scenario - weinig kopers houden rekening met de ondergrond en betalen voor ligging & oppervlakte.

Goh ja. Als ge dat risico maar hebt ingecalculeerd binnen het totale kostenplaatje is dat oké zeker?
Ik zou niet graag voor die verrassing komen te staan, anderzijds, bij elke potentiële bouwgrond een sondering laten uitvoeren als koper is ook zot.
Daarom lijkt het mij interessant om als verkoper dat rapport er standaard bij te voegen. Maar ik begrijp wel dat slechte stukken dan langer blijven liggen, al spaart ge daardoor misschien wel een hoop miserie uit voor anderen.

Ik heb de sondering zelf moeten betalen, kost €535 om 3 punten te laten controleren. Ik had van te voren ook al wat in de geburen gehoord (ken er wel wat volk) hoe de stabiliteit daar was.
Die studie heb ik gedaan om zeker van te zijn en om miserie later te voorkomen. Mijn buurman heeft ook nog achter die resultaten gevraagd, dus heb deze dan voor de helft doorverkocht, dus koste het €267,5.

In de overeenkomst staat ook al heel veel ingeschreven. Dat er bv nooit een tankstation heeft gestaan of een mazouttank onder de grond heeft gezeten en moest dit wel het geval zijn, dan kan ik de schade verhalen op hun. Of zoals hierboven staat beschreven serre onder de grond, dan zal ik die schade ook kunnen verhalen op hun.

Maar dingen zoals een mazouttank/tankstation is toch informatie die wordt voorzien in het bodemattest, niet dmv de sondering? En dat is een verplichting van de verkoper om dat bodemattest ook voorhanden te hebben of de notaris grommelt..
Of ben ik nu zo abuis?

Nee klopt, was gewoon een ander voorbeeld dat ik aantoonde wat ook nog in de overeenkomst zou kunnen staan. Ze hebben in de geschiedenis gezien of er ooit een tankstation of mazout tank onder grond heeft gezeten. Ik heb mijn stuk gekocht bij een verkaveling, daar gaan ze niet op elke stuk perceel een apart onderzoek doen. Maar moest dit nu wel het geval zijn, eventuele vervuiling, dan is de verkavelaar verantwoordelijk.
Wou bedoelen dat je u overeenkomst goed moet lezen, want daar staat ook al veel in hoe en welke staat de grond wordt verkocht. Als je al een slecht overeenkomst krijgt, dan weet je ook al dat er iets mis is. Ze zijn wettelijk verplicht om mankementen te vermelden.

Sondering zou leuk zijn dat de verkoper dit kan voorleggen, maar denk in praktijk dat dit weinig wordt gedaan.

Ofwel calculeert ge uw budgettering zo dat de mogelijkheid tot potentieel middel - tot zware funderingen (plaat - putten - palen > € - €€ - €€€ ) een vraagteken blijft, ofwel voer je een sondering (op uw kosten!) uit voor aankoop (met toestemming verkoper voor het betreden van het perceel dat niet jouw eigendom is). Weigert de verkoper toegang, stel jezelf de vraag waarom dit zou zijn.. Dat een SOD de meerprijs niet op zich neemt lijkt me nogal wiedes, moeten ze de schonere gevelsteen ook zelf opvangen mss? (ik spreek hier wel duidelijk over nog te bouwen woningen, geen projectwoning die daar al opgetrokken staat of waarvan ze eigenlijk al zouden weten wat de funderingconsequenties zijn ma bon, doe uw research zou ik zeggen over sommige firma's). Wie op voorhand de sonderingskost uitvoert heeft de troefkaart nog te kunnen onderhandelen op de prijs (opvangen kosten fundering), wie al gekocht heeft kan moeilijk nog eens gaan aankloppen bij de verkoper..

Orientatie: zuid zuid zuid, maar geef mij maar idealiter zuidwest en anders nog liever west als zuid, 's avonds ben ik thuis..

Formaat: hoe groot wil je gaan, ligt soms gevoeliger bij een koppel onderling als je zou denken, bespreek het op voorhand!

Raar maar waar: mensen kopen gronden maar weten niet wat ze mogen bouwen, de stedenbouwkundige voorschriften bekijken dus. Moderne kubus met plat dak verbod gaat niet lukken, 2 volwaardige verdiepingen met kroonlijst 4m gaat ook niet lukken. Erfdienstbaarheden en bodemattest zijn notariëel te verifiëren zaken. Overstromingsgebieden kunnen opgezocht worden, ook niet slecht.. RUP/BPA van steden & gemeenten ook altijd eens op de kaart bekijken (via site gemeente simpelweg dacht ik), als die voortuin van 10m gepland staat om 5m te onteigenen binnen 5-10jaar voor aanleg fietspad weet ik dat graag op voorhand.

Geopunt Vlaanderen voor allerlei kaartjes, oa overstromingsgevoelige gebieden.