Archief - gevorderde vraag voor fiscalisten

Gegroet,

Omdat ik weet dat hier toch wel wat fiscalisten zitten, stel ik de vraag ook hier maar even.

Ik heb een vraagje ivm de berekening van de meerwaardebelasting op een nieuwbouwappartement dat 2 jaar geleden werd aangekocht via een vennootschap en nu wordt verkocht.


Situatie:

Vennootschap koopt in 2012 twee nieuwbouwappartementen op plan. De betalingen worden gespreid over 2 jaar ( 2012 en 2013). De prijs van de constructie is aan BTW onderworpen, de grond aan het registratierecht. De betaalde notariskosten, registratierechten (2012) en BTW (2012 en 2013) worden volledig en onmiddellijk in aftrek genomen, dus niet afgeschreven samen met de constructie.
In 2014 besluit de vennootschap (geen normale BTW-plichtige) 1 van beide appartementen te verkopen onder het BTW stelsel, zodat ze de door haar betaalde BTW volledig kan recupereren. De verkoopprijs is 25.000 € hoger dan de aankoopprijs en de volledige verkoopprijs ( dus ook de grondwaarde) wordt onderworpen aan BTW. De ontvangen BTW ligt dus ruimschoots hoger dan de betaalde BTW op het appartement.

Vraag:

Hoe zit het met de meerwaardebelasting? Wordt die berekend op de verkoopprijs inclusief de gerecupereerde BTW ( dus niet het excedent dat eventueel toch zou doorgestort moeten worden aan de BTW-administratie) of exclusief?
Op basis van de Wet (artikel 43 ) en de Com.IB (zie hieronder) ben ik geneigd te zeggen exclusief BTW, maar dit lijkt mij te mooi om waar te zijn.

Wat is jullie visie?

Relevante wetsartikels WIB 92 en Com.IB

Artikel 43

De verwezenlijkte meerwaarde is gelijk aan het positieve verschil tussen eensdeels de
ontvangen vergoeding of de verkoopwaarde bij de vervreemding van het goed verminderd met
de kosten van vervreemding en anderdeels de aanschaffings- of beleggingswaarde ervan
verminderd met de voorheen aangenomen waardeverminderingen en afschrijvingen.

Nummer 43/1

Overeenkomstig art. 43, WIB 92, is de verwezenlijkte meerwaarde [In de zin van art. 43, WIB 92, worden als meerwaarden beschouwd die vrijwillig verwezenlijkt werden tijdens de exploitatie, alle meerwaarden die verwezenlijkt of vastgesteld werden ter gelegenheid van een akte tot overdracht, aanwijzing of vestiging van zakelijke rechten op een goed dat wordt gebruikt voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid (PV nr 1379, 18.1.1995, Volksv. Dupré, Bull. 754, blz. 3007).] gelijk aan het positieve verschil tussen :
enerzijds, de ontvangen vergoeding of de verkoopwaarde van het goed;
en, anderzijds, de aanschaffings- of beleggingswaarde van het goed, verminderd met de voorheen aangenomen waardeverminderingen of afschrijvingen [Zie terzake ook 24/55.] [Zie ook 61/99, tweede lid, in fine, inzake de terugnemingen van afschrijvingen.].

Nummer 43/2

Onder verkoopwaarde moet worden verstaan :
bij verkoop : de verkoopprijs;
bij ruiling : de waarde van het in ruil ontvangen goed;
bij inbreng in vennootschap : de waarde van de ontvangen aandelen.

Wat bedoel je met meerwaardebelasting in een vennootschap? Er bestaat geen aparte tarief voor meerwaarden van verkoop gebouwen. Alles is onderhevig aan de gewone vennootschapstarief waar de vennootschap recht op heeft. De BTW die je recupereert is ook te boeken als een opbrengst. Of je dit nu boekhoudkundig verwerkt, als meerwaarde of als een andere uitzonderlijke opbrengst/btw herziening, fiscaal maakt dit weinig uit...

Darconix zei:

Wat bedoel je met meerwaardebelasting in een vennootschap? Er bestaat geen aparte tarief voor meerwaarden van verkoop gebouwen. Alles is onderhevig aan de gewone vennootschapstarief waar de vennootschap recht op heeft. De BTW die je recupereert is ook te boeken als een opbrengst. Of je dit nu boekhoudkundig verwerkt, als meerwaarde of als een andere uitzonderlijke opbrengst/btw herziening, fiscaal maakt dit weinig uit...

Klik om te vergroten...

met meerwaardebelasting bedoelde ik uiteraard de meerwaarde die als uitzonderlijke opbrengst wordt belast in de vennootschapsbelasting

LaCucaracha zei:

met meerwaardebelasting bedoelde ik uiteraard de meerwaarde die als uitzonderlijke opbrengst wordt belast in de vennootschapsbelasting

Klik om te vergroten...

-Uw meerwaarde wordt inderdaad samen met de rest van uw inkomsten belast zoals hierboven reeds vermeld.
-Indien je van plan bent om de volle verkoopprijs opnieuw te investeren (in afschrijfbare activa!) kan je ook opteren voor de gespreide taxatie van uw meerwaarde (uw meerwaarde wordt dan gespreid over de afschrijvingstermijn van je nieuw actief)
-Om uw meerwaarde te berekenen, kijk wat momenteel de restwaarde van je gebouw is op je afschrijvingstabel. (verkoopprijs ex. BTW daarna hiermee verminderen)

-Wat ik niet onmiddelijk uit uw post kan afleiden is het volgende: heb je de BTW direct als kost opgenomen (uit je post lees ik precies dat deze vroeg verkoop niet origineel de bedoeling was & dat je eerst een andere bestemming aan het gebouw had gegeven, of heb je hem als aftrekbare BTW verwerkt? (ik vermoed het eerste aangezien je ereloon, registratierecht & BTW allemaal in 1 trek opnoemt)
=> Indien dit het geval is wordt de BTW die je kan herzien ook nog een opbrengst (aangezien deze hiervoor reeds in kost genomen was.

LaCucaracha zei:

met meerwaardebelasting bedoelde ik uiteraard de meerwaarde die als uitzonderlijke opbrengst wordt belast in de vennootschapsbelasting

Klik om te vergroten...

Dat is iets compleet anders dan een meerwaardebelasting eh