Archief - Bouwafwijkingen: wat zijn jullie ervaringen?

Hallo,

Mijn vriendin en ik staan op het punt om een bouwaanvraag in te dienen via architect en gemeente.

We hadden echter een afwijking volgens de bouwvoorschriften, die (globaal gezien) het volgende zeggen:

• gelijkvloers: max 17x9m;
• eerste verdieping: max 10x9m;
• tweede verdieping: plat dak (max 6,5 meter) of schuin dak (max 10,5 meter).

Hierdoor hebben we de architect een navraag laten doen bij de gemeente, of de bouwafwijking aanvaard zou worden of niet, in plaats van een heel uitgebreid dossier in te dienen met onzekerheid over de afwijking.

Wij hebben een plat dak, maar onze eerste verdieping is 11,2 meter diep i.p.v. de maximale 10 meter. Die 120cm extra diepte op de verdieping is dus onze bouwafwijking. Op het gelijkvloers benutten we echter niet de volle vierkante meters van de 17x9 door insprongen en oversteken en ook op de eerste verdieping benutten we niet de volle 11,2x9 meter omwille van dezelfde reden. Ook is de maximumhoogte 6,5 meter volgens de voorschriften voor een plat dak, maar wij gaan tot slechts 6,30 meter. Ik ga de exacte berekening niet neerpennen, maar het punt dat ik wil maken is dat we - zelfs met de bouwafwijking - nog heel ruim onder de kubieke meters zitten van wat het absolute maximum van het bouwvolume zou kunnen zijn volgens de voorschriften.

Onze architect heeft dit nagevraagd bij de gemeente (zonder argumentatie) en de gemeente heeft de afwijking geweigerd... Nu zitten wij hier wat mee, want de impact van die bouwafwijking is enorm op ons plan en dat zou er echt voor zorgen dat wij helemaal opnieuw moeten beginnen... :-/

Nu hebben we het opnieuw voorgelegd aan de gemeente met meer argumentatie, maar de architect vreest dat ze dit opnieuw zouden weigeren...

Moesten ze het opnieuw weigeren, dan kunnen we altijd het initiatief nemen van de buren en schriftelijke toestemming gaan vragen van onze buren, maar als dat niet gaat pakken, tja, dan weet ik het eerlijk gezegd even niet meer.

Maar ik ken eigenlijk weinig mensen waar ze geen bouwafwijking hebben moeten aanvragen... Hoe hebben jullie het ooit aangepakt als je een bouwafwijking nodig had?

Groeten,
B.

Recente verkaveling of reeds oudere?
Ons stuk grond is verkaveld in 1979 en die voorwaarden waren echt achterhaald, onze aanpassingen heeft de gemeente dan ook makkelijk goedgekeurd.
Wij hebben ons wel gehouden aan recentere gelijkaardige verkavelingen.


Verstuurd vanaf mijn SM-G960F met Tapatalk

De verkaveling is van 2018.

Soortgelijke, nieuwe verkavelde gronden in dezelfde gemeente laten vaak tot 12 meter diepte toe op de verdieping, dus ons perceel/verkaveling lijkt al een buitenbeentje op dat vlak.

Wat heeft de rest van de verkaveling? Iemand anders reeds gebouwd en een wijziging aangevraagd?

Verstuurd vanaf mijn SM-G960F met Tapatalk

Standaard weigeren die alles

Wat is het nut van een gsv op te stellen als iedereen toch van mening is dat hij recht heeft op een uitzondering vd regels... Wees maar zeker dat je uw uitzondering niet zal krijgen . Het heeft ook niets te maken met uw maximum volume maar met afstand tov buren etc... Een meter verder op het verdiep heeft een veel grotere inpact op de privacy tov een meter verder op het gelijkvloers. Uw argumentatie dat het bouwtechnisch veel goedkoper is verdiep op verdiep maakt niets uit.

Zoiets gaan ze echt niet snel goedkeuren hoor.
Die volumes maken nu echt niks uit. Tis nie omdat je links een meter minder hebt dat je ineens rechts een meter meer moogt zetten e

Dit had uw architect toch al moeten weten vooraleer hij met de plannen begon...

Bij mij steekt een stuk van het 1ste verdiep uit de "bouwzone", uitsprong is 50cm. Niet over de gehele lengte is die uitsprong. Aan de voorgevel is dat zo'n 7,5 meter lengte en de zijgevel 10 meter lengte .
Dat hebben ze goedgekeurd. Maar 50cm zou denk ik wel de max zijn geweest en moest dat doorlopen tot en met de achtergevel zou ook niet goedgekeurd zijn (vermoed ik). Een balkon van 50cm keuren ze ook al sneller goed (tenzij er privacy van de buren in gedrag komt)

1,2 meter is wel veel, wel straf dat er geen rekeningen mee gehouden is bij het tekenen van de plannen? Dat zou ik ook niet goed gekeurd krijgen en eigenlijk ook wat normaal. Ik zelf heb bij het kopen van mijn bouwgrond, ook rekening gehouden met de buren hun verkaveling, zodat ik weet waar er obstakels zouden kunnen zijn voor de zon, inkijk en dergelijken.

Even een foto van wat ik bedoel met mijn uitsprong (is niet mijn huis, maar lijkt er wat op)

Als je een weigering gekregen hebt van je gemeente, kan je binnen de 30 dagen na datum van weigering bij de deputatie in beroep gaan. Die zijn een pak flexibeler, maar het is natuurlijk ook geen 100% zekerheid. Hetzelfde dossier opnieuw bij je gemeente indienen met meer argumentie gaat niet veel uitmaken. De nota geeft echt niet de doorslag om iets te vergunnen of te weigeren. Eerder wat er in de directe omgeving (rechtstreekse geburen) staat en wat de stedenbouwkundige normen zijn in jouw gemeente.

Castil zei:

Wat heeft de rest van de verkaveling? Iemand anders reeds gebouwd en een wijziging aangevraagd?

Verstuurd vanaf mijn SM-G960F met Tapatalk

Klik om te vergroten...

Iemand anders had een soortgelijke afwijking gevraagd, maar was geweigerd.

nokeyboard zei:

Zoiets gaan ze echt niet snel goedkeuren hoor.
Die volumes maken nu echt niks uit. Tis nie omdat je links een meter minder hebt dat je ineens rechts een meter meer moogt zetten e

Dit had uw architect toch al moeten weten vooraleer hij met de plannen begon...

Klik om te vergroten...

Onze architect heeft al dossiers goedgekeurd gekregen op die manier: afwijking (bouwdiepte) op de voorschriften, maar bouwvolume nog ruim onder het maximum van wat de bouwvoorschriften maximaal zeggen en dus toch goedgekeurd gekregen. Elke gemeente zal natuurlijk wel iets anders zijn misschien, de ene al wat soepeler dan de andere.

En wij hebben zelf ons voorontwerp gemaakt, het is dus niet zo dat de architect "zomaar" eventjes buiten de voorschriften is gegaan. Uit zijn eigen ervaring doen ze meestal niet moeilijk over dat soort afwijkingen. Vrienden van ons zijn (met een afwijking) ook 1 meter dieper mogen gaan bij hun bouw. Wij waren er dus wel gerust in dat ze dat wel zouden aanvaarden, maar niet dus.

lasportiva zei:

Wat is het nut van een gsv op te stellen als iedereen toch van mening is dat hij recht heeft op een uitzondering vd regels... Wees maar zeker dat je uw uitzondering niet zal krijgen . Het heeft ook niets te maken met uw maximum volume maar met afstand tov buren etc... Een meter verder op het verdiep heeft een veel grotere inpact op de privacy tov een meter verder op het gelijkvloers. Uw argumentatie dat het bouwtechnisch veel goedkoper is verdiep op verdiep maakt niets uit.

Klik om te vergroten...

Ik ben er helemaal mee eens dat je niet alles kan toelaten, maar er zal altijd ook wat grijze zone bestaan, denk ik dan. Ik spreek ook nergens van dat het goedkoper/duurder zou worden voor ons. Als ik het objectief bekijk en de oriëntatie bijv. ook in acht neem, gaat de omgeving/buren daar weinig last van ondervinden: er zijn geen ramen in die afwijking die voor meer inkijk zorgt naar de buren toe bijvoorbeeld en het neemt ook geen zon weg. In de zijgevels zitten ook maar heel weinig ramen getekend in het algemeen.

Persoonlijk denk ik ook dat "opnieuw proberen met meer argumentatie" niet voldoende zal zijn om dit goedgekeurd te krijgen. Ik vrees dat, als we de bouwafwijking toch willen, dat we voor een openbaar onderzoek moeten gaan en een lang en onzeker proces voor de boeg hebben.

En misschien ook nog een interessant detail. Wij hebben "verkavelingsvoorschriften" en "bouwvoorschriften" ontvangen, allebei met een stempeltje van de gemeente. Volgens de eerste mag je 12 meter diep gaan en volgens de tweede mag je 10 meter diep gaan... Dus wij vermoeden dat daar iets verkeerd is gelopen op een vrijdagnamiddag...

Wij hadden een afwijking gevraagd op een oude verkaveling. Ipv een schuin dak met een bepaalde hellingsgraad hebben we een plat dak gepakt.

Bij ons hebben ze gewoon een maand of twee langer bezig geweest want bij zo'n afwijking moet er verplicht openbaar onderzoek gebeuren. Lees: ze steken briefje bij de buren om te zeggen dat er een afwijking is en dan mogen de buren ff komen protesteren als ze 60 euro neerleggen. Als dat niet gebeurd moogde verder doen. Als het wel gebeurd gaat er verder onderzoek zijn.

Bij ons deed de gemeente niet moeilijk omdat dit het enige was en plat dak is er nog in de straat al gedaan.

Als jij de eerste bent met afwijking kan het wel zijn dat ze moeilijk doen.

Normaal gezien duurt zo'n openbaar onderzoek niet lang. Da's letterlijk even een rondvraag bij buren.

Tenzij je gemeente geen ontvoogde gemeente is. Want dan moeten zij nog hogerop gaan horen bij provincie.

EvilSwordfish zei:

Wij hadden een afwijking gevraagd op een oude verkaveling. Ipv een schuin dak met een bepaalde hellingsgraad hebben we een plat dak gepakt.

Bij ons hebben ze gewoon een maand of twee langer bezig geweest want bij zo'n afwijking moet er verplicht openbaar onderzoek gebeuren. Lees: ze steken briefje bij de buren om te zeggen dat er een afwijking is en dan mogen de buren ff komen protesteren als ze 60 euro neerleggen. Als dat niet gebeurd moogde verder doen. Als het wel gebeurd gaat er verder onderzoek zijn.

Bij ons deed de gemeente niet moeilijk omdat dit het enige was en plat dak is er nog in de straat al gedaan.

Als jij de eerste bent met afwijking kan het wel zijn dat ze moeilijk doen.

Normaal gezien duurt zo'n openbaar onderzoek niet lang. Da's letterlijk even een rondvraag bij buren.

Tenzij je gemeente geen ontvoogde gemeente is. Want dan moeten zij nog hogerop gaan horen bij provincie.

Klik om te vergroten...

Mijn schoonouders hadden een soortgelijk verhaal: Frans dak verplicht, maar wilden een gewoon schuin dak. Dat was ook gewoon goedgekeurd.

Op oudere verkavelingen is er een bepaalde soepelheid. Op nieuwe uiteraard niet. Ik vind het maar raar dat de architect de afwijken nooit vroeger op tafel heeft gesmeten bij de gemeente. Die zijn nu natuurlijk wel in hun gat gebeten.

Ik denk dat je toch echt heel erg weinig kans op slagen hebt.

Recente verkaveling
Gemeente heeft deze afwijking al geweigerd bij een ander perceel
Gemeente heeft aan jullie al laten weten dat ze gaan weigeren

Deputatie kan, maar daar kan de gemeente dan ook nog eens beroep tegen aantekenen, en dat zullen ze wellicht wel doen. Zeker de reden van afwijken, dieper bouwen dan toegestaan, zeker op de verdieping, is een delicaat punt, want je komt in de wetgeving van Lichten en zichten. Ook een openbaar onderzoek zal er weinig aan veranderen, want ik vermoed dat de buren niet echt akkoord zullen zijn dat jij op de verdieping dieper gaat dan hen, en hen zo (zon)licht wegneemt.

Nee, plannen aanpassen lijkt me echt het beste, jammer, maar je had gewoon van bij het begin met de voorschriften moeten rekening houden.

Verschil tussen de voorschriften in de verkavelingsvergunning en de beschrijving in de aparte voorschriften is wel vreemd. Meestal heb je voorschriften bij de "aanvraag voor een verkaveling", en staat in de vergunning zelf dat deze worden gevolgd mits eventueel enkele wijzigingen. Maar op beide een stempel, en daar dan verschil in, is vreemd.

EvilSwordfish zei:

Tenzij je gemeente geen ontvoogde gemeente is. Want dan moeten zij nog hogerop gaan horen bij provincie.

Klik om te vergroten...

Elke gemeente in Vlaanderen is ondertussen ontvoogd