Archief - Huis kopen, in 3 verdelen en verhuren?

Hallo,

Ik had eens een vraagje, wij hebben een eigen huis waar wij momenteel 820 euro voor afbetalen in de maand. Nu dit pand kan men ook in 3 verdelen, onderverdeling is een handelspand, tweede is een grote appartement, en dan nog de zolder dat als klein
Appartement kan ingericht worden.

Nu vroeg ik mij af als wij een gelijkaardig pand aankopen, (financiering) en deze verhuren
Alle 3, naar welke cijfers kijkt de bank dan? Neem nu een handelspand: €850/1000 per maand, grote moderne ingerichte appartement €650/700 , en het kleinere zolder appartment €550 alles voorzien van zonnepanelen dan zijn dit toch ideale inkomsten?

Dan is dat een opbrengst van: minimum €2000

Neem afbetaling financiering €1200

Hoe berekent de bank dit dan? Kan de bank zeggen van we berekenen het op de 3 stukken, en dat brengt zoveel op dus het pand betaalt zichzelf af? Of hoe?

Gr.

Ik ga volgen. Ik verwacht niet dat een bank zo een lening zou goedkeuren tenzij je eigen kapitaal hebt.

Muscleduck zei:

Ik ga volgen. Ik verwacht niet dat een bank zo een lening zou goedkeuren tenzij je eigen kapitaal hebt.

Klik om te vergroten...

Daarom het lijkt te mooi, maar als je er echt over nadenk is dit toch een win-win situatie? De bank krijgt sowieso haar geld. Het kan wel zijn dat m’n de notaris zelf moet voorzien maar buiten dat hmmm...

Een echte risico is er ook niet echt als m’n met 3,6,9 contracten werkt. Opzegging is sowieso 3 maand op voorhand (soms 6) dus tegen dan is er zeker een nieuwe huurder.

AFFN zei:

Daarom het lijkt te mooi, maar als je er echt over nadenk is dit toch een win-win situatie? De bank krijgt sowieso haar geld. Het kan wel zijn dat m’n de notaris zelf moet voorzien maar buiten dat hmmm...

Een echte risico is er ook niet echt als m’n met 3,6,9 contracten werkt. Opzegging is sowieso 3 maand op voorhand (soms 6) dus tegen dan is er zeker een nieuwe huurder.

Klik om te vergroten...

Allemaal goed in theorie en als je goede huurders hebt. Voor hetzelfde geld slopen ze heel de boel, of onderhouden ze gewoon het huis niet deftig. Als er kosten zijn is het ook allemaal voor u. Als ze niet betalen sta je daar. Uit huis zetten kan alleen via een procedure en hoe lang duurt die niet...

Muscleduck zei:

Allemaal goed in theorie en als je goede huurders hebt. Voor hetzelfde geld slopen ze heel de boel, of onderhouden ze gewoon het huis niet deftig. Als er kosten zijn is het ook allemaal voor u. Als ze niet betalen sta je daar. Uit huis zetten kan alleen via een procedure en hoe lang duurt die niet...

Klik om te vergroten...

Je neemt een goede verzekering, en de waarborg heb je ook nog ik denk dat de kans op slopers 3op10 is. Uiteraard vraag je ook goed gedrag en zeden en
Daarop kan je al het één en ander uitmaken. Wanbetaling kan altijd, maarin vele gevallen
Zul je dat op het einde wel winnen? En het lijkt me sterk dat plots 3 huurders wanbetalers zijn
Niet? Want als er 1 iemand niet betaalt geraak je nog uit je kosten.

De vraag is dan ook echt hoe de bank dit berekent naar solvabiliteit toe. Als m’n afgaat op het loon ja dan moet je al 2 lonen verdienen en de partner ook he? Maar dit lijkt mij sterk. Ik denk het een combinatie van allebei is en dat er nog iets meer naar de opbrengst van de huur kijkt.

Ps: 14 Mei heb ik een afspraak met ING dan kan ik dit allemaal vragen en hier neertypen.

AFFN zei:

Je neemt een goede verzekering, en de waarborg heb je ook nog ik denk dat de kans op slopers 3op10 is. Uiteraard vraag je ook goed gedrag en zeden en
Daarop kan je al het één en ander uitmaken. Wanbetaling kan altijd, maarin vele gevallen
Zul je dat op het einde wel winnen? En het lijkt me sterk dat plots 3 huurders wanbetalers zijn
Niet? Want als er 1 iemand niet betaalt geraak je nog uit je kosten.

Klik om te vergroten...

Je mag geen bewijs van goed gedrag en zeden vragen. Is inbreuk op de privacywetgeving.

Hiernaast : handelspand : kans op leegstand is reëel.
Daarnaast moet je nog nakijken op de gemeente of je mag opdelen. Vroeger was dat redelijk simpel, tegenwoordig mag dat niet zomaar meer. Waardoor het dan ook moeilijker is om te kunnen zeggen dat je daarop kunt monopoliseren.

Renegadexxripxx zei:

Je mag geen bewijs van goed gedrag en zeden vragen. Is inbreuk op de privacywetgeving.

Hiernaast : handelspand : kans op leegstand is reëel.
Daarnaast moet je nog nakijken op de gemeente of je mag opdelen. Vroeger was dat redelijk simpel, tegenwoordig mag dat niet zomaar meer. Waardoor het dan ook moeilijker is om te kunnen zeggen dat je daarop kunt monopoliseren.

Klik om te vergroten...

Dat wist ik dus echt niet van die goed gedrag en zeden, m’n huisbaas voor ik kochte vroeg dit aan iedereen. Maar zij kan dit vragen he maar m’n mag weigeren dan kan zij ook zeggen van dan verhuur ik niet aan u. Dus ik denk dat als m’n niet te verbergen heeft dit gewoon laat zien. Uiteraard moet m’n dan afkeuren op
Dingen die jouw huur kunnen schaden. En niet dingen als drugs gebruik, onopzettelijke slagen en verwondingen. Etc.. dus echt op diefstal enzo. Moet niet perse een handelspand zijn he dat je onderaan verhuurt. En vooraleer m’n zoiets koopt gaat m’n ook inderdaad informeren of m’n kan splitsen.

men, niet m'n.

Je kan dat idd vragen. Je kan ook vragen om de gegevens van de vorige huisbaas.

Bank zal sowieso kijken naar eigen kapitaal, stel dat er 2 van de 3 huurders ineens verhuizen, dan wilt de bank zekerheid dat ge verder kunt afbetalen. Een handelspand is ook niet altijd verhuurbaar van den ene op den andere (afhangend van de locatie)..

Sowieso, naar de bank gaan om keer te luisteren kan geen kwaad hé

De bank zal hier enkel rekening mee houden als er reeds huurderscontracten zijn afgesloten, en dan nog hebben ze graag wat zekerheid.

AFFN zei:

Neem afbetaling financiering €1200

Hoe berekent de bank dit dan? Kan de bank zeggen van we berekenen het op de 3 stukken, en dat brengt zoveel op dus het pand betaalt zichzelf af? Of hoe?

Gr.

Klik om te vergroten...

hoe denk je een woning aan te kopen en op te splitsen met een lening van 1200 euro per maand?

Waarom zou iemand dit verkopen en niet zelf verhuren?

Je cijfers lijken me niet realistisch.

JPV zei:

hoe denk je een woning aan te kopen en op te splitsen met een lening van 1200 euro per maand?

Waarom zou iemand dit verkopen en niet zelf verhuren?

Je cijfers lijken me niet realistisch.

Klik om te vergroten...

Inderdaad, op 25 jaar looptijd leen je daar maximum 270,000€ voor.

Wanneer je alle kosten neemt, de aankoop, de notaris/registratiekosten, de verbouwing (extra keukens, ingang, badkamers), al de papierwinkel (opsplitsen/aanvragen extra busnummers) enzoverder, dan is dit een absoluut onrealistisch bedrag.

Daar ga je ofwel minstens 100,000€ eigen kapitaal moeten insteken (waarschijnlijk een pak meer), ofwel rekening houden met een afbetaling van korter tegen de 2000€/maand.

De realiteit is dat wanneer je aankoopt met nul eigen kapitaal, je maandlast voor de lening (een pak) hoger zal zijn dan wat je aan huishuur zou betalen (zelfs met de lage interesten nu), natuurlijk wel met het grote verschil dat op het einde van de rit de woning uw eigendom is, terwijl bij huren je al je geld gewoon kwijt bent.

Dus verhuren aan break even, of zoals jij hoopt wat winst, is enkel mogelijk wanneer je ofwel zeer zwaar onder de marktwaarde kan kopen en de verbouwingen zelf doet aan kostprijs (zelfstandigen in de bouw doen zulke projecten soms), ofwel wanneer je er in slaagt van zwaar boven de marktwaarde te verhuren!

Je moet per ongeluk op een heel spotgoedkope woning vallen om zulk een project aan nuloperatie zou komen (huuropbrengst dekt hypotheek), en dan nog ga je een pak moeten bijleggen over de looptijd van de lening (leegstand, herstellingen enzoverder).

Wat jij wil is na 25 jaar het index gecompenseerde equivalent van 400,000€ gespaard te hebben (wanneer de woning je eigendom wordt) zonder die 25 jaar maar één euro zelf gespaard te hebben

Het lijkt me realistischer dat je (indien er nog genoeg rek zit op uw huidige financiele situatie) begint met een klein appartement te kopen aan een lage prijs. Klein appartement dat een beetje in orde is. Mik als huurder op iemand die net begint te werken en alleen gaat wonen oid. Bouw genoeg zekerheid in. Je kan makkelijk 3 maand huurachterstal hebben alvorens er ook maar iets gebeurt. Dan mag je nog op zoek naar een nieuwe huurder...
Bank gaat nooit toelaten dat je koopt zonder eigen kapitaal indien je nog moet verbouwen (en vergunningen aanvragen) vooraleer je kan beginnen verhuren. Of misschien wel maar aan een belachelijk tarief.

tziet er hier inderdaad nogal onrealistisch uit

zelf heb ik een huis van 90k gekocht (130k dus afbetalen, 513€ per maand voor 18 jaar aan een rente van 2.4% denkek) zelf wil ik het proberen te verkopen aan minimum 250 eens ik ermee gedaan heb en dan zal het mij al zeker een 30-40k gekost hebben aan renovatiekosten... met de verkoop van dit huis zou ik dan kunnen beginnen met appartementen te kopen en te verhuren, maar zonder eigen inbreng moogt ge uw plan vergeten... geen enkele bank zal uw plan goedkeuren, simpelweg omdat ze verhuur van vastgoed niet als een vast inkomen mogen beschouwen.

als ik er in slaag van dan 2 appartementjes te kopen met mijn opbrengst en het verhuur aan een prijs van rond de 600 a 700, dan zal ik misschien rond de 4 a 500 winst hebben op een maand nadat ge herstellingskosten en belastingen incalculeert (tot mijn lening afbetaald is)... en dan zal ik nog een oplossing moeten zoeken voor een eigen woning (caravan ofzo met bijhorende kosten) tot ik weer wat winst gemaakt heb...

Bij ons rekenende ze de huurgelden toch mee als inkomsten hoor.
weliswaar in verminderde vorm:

80% voor wat al verhuurd was
60% voor de toekomstige huurgelden

--> Crelan en Belfius deden dit

Is dat in Antwerpen? Kun je er geen studentenkoten van maken? Indelen in 3 appartementen is basisakte aanpassen, gaat behoorlijk wat geld kosten. Huurders de dag van vandaag zijn droef en wonen de boel uit, vertrekken plots met noorderzon of kunnen plots niet meer betalen. Probeer ze maar eens weg te krijgen of aan je geld te geraken.

Voor het opdelen van een bestaande wooneenheid in meerdere wooneenheden, ook indien dit studentenkamers betreft, is een goedkeuring van de stad nodig. Zeker in grote steden verleent men dit niet gauw meer, omdat ze de voorkeur geven aan woningen die door (kapitaalkrachtige) gezinnen bewoond worden en willen vermijden dat woningen opgekocht worden als investeringspanden die in minder kwalitatieve bewoning (en dus ook minder kapitaalkrachtige huurders) resulteren.