Archief - Vastgoed aankopen met werkvennootschap
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Anoniem15
Legacy Member
TreVor zei:
Maar een venootschap kan dit toch terugbetalen met bruto inkomsten, terwijl een particulier dit moet doen met zijn netto loon?
Bijvoorbeeld:
Ik werk als consultant in loondienst, ik verdien 4000 euro bruto en heb ongeveer 2000 euro netto. Die lening moet ik dus zien af te betalen van mijn 2000 euro netto.
Ik werk als freelancer via mijn eigen vennootschap, ik factureer 700 euro per dag. Stel dat ik 20 dagen per maand zou factureren dan komt er dus 14000 euro bruto binnen in dat bedrijf (uiteraard is er aftrek van de gangbare lasten en onkosten). Als dat vennootschap graag vastgoed wil aankopen, dan kan dit toch makkelijk 5000 euro per maand op tafel gooien om af te betalen, want die lening kan betaald worden van de bruto inkomsten ervan.
Epyon
Legacy Member
Er zijn idd enkele 'maren':
- Banken zijn niet snel geneigd om een hypotheek te geven aan een vennootschap die geen body heeft. Verwacht je hier aan heel wat romslomp en bijkomende voorwaarden (persoonlijke borgstelling, hogere percentages etc.).
- Huurinkomsten als particulier zijn quasi vrij van belastingen. Huurinkomsten als vennootschap zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Aan de andere kant kan je de afschrijving van het pand (niet van de grond!), herstellingen etc. dan wel weer aftrekken, maar puur fiscaal is verhuren als particulier het meest interessant.
- De opbrengst van een eventuele verkoop is onderworpen aan de meerwaardebelasting.
- Jij verwerft geen eigendom, je vennootschap doet dit. En tegenwoordig zijn de manieren om fiscaalvriendelijk vermogen uit een vennootschap te halen eerder beperkt. Het is ook niet omdat jij de vennootschap bezit, dat je met haar activa zomaar mag doen wat je wil (bijv. gratis in een huis van je vennootschap wonen mag niet).
Een rekenvoorbeeld: vennootschap koopt huis voor €100.000 en verhuurt dit aan een particulier. Stel dat de huur, €1.000/maand, net voldoende is voor de afbetaling van de lening + kosten. Stel na 10 jaar is het pand afbetaald. Er zijn nu twee mogelijkheden:
- Vennootschap verhuurt gewoon verder. €11.000/jaar winst (stel jaarlijks €1.000 kosten), na belasting schiet hier €7.370 van over. Dit keer je aan jezelf uit. Na belastingen schiet hier €4.055 van over in je eigen handen (45% marginale aanslagvoet PB). Had je als particulier verhuurd hield je meer dan tweemaal zoveel over.
- Vennootschap verkoopt huis voor €150.000. De meerwaarde van €50.000 wordt aan 20% belast (meerwaardebelasting + gemeentelijke heffingen). Er blijft in de vennootschap €140.000 cash over. Keer je dit zomaar aan jezelf uit houd je hier €46.200 van over (na vennootschapsbelasting en PB). Een andere optie is de liquidatie van je vennootschap. Sinds deze maand is de roerende voorheffing op vereffening gestegen van 10% naar 25% en houd je dus €63.000 over. Had je het huis als particulier gekocht en verkocht had je nu €150.000.
In de meeste gevallen is aankoop en verhuur van panden via een vennootschap dus niet interessant omdat dit in de PB niet belast wordt en in een vennootschap wel. Patrimoniumvennootschappen worden wel gedaan als een vorm van successieplanning of wanneer het commerciële panden betreft, wat wel in de PB belast wordt.
- Banken zijn niet snel geneigd om een hypotheek te geven aan een vennootschap die geen body heeft. Verwacht je hier aan heel wat romslomp en bijkomende voorwaarden (persoonlijke borgstelling, hogere percentages etc.).
- Huurinkomsten als particulier zijn quasi vrij van belastingen. Huurinkomsten als vennootschap zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Aan de andere kant kan je de afschrijving van het pand (niet van de grond!), herstellingen etc. dan wel weer aftrekken, maar puur fiscaal is verhuren als particulier het meest interessant.
- De opbrengst van een eventuele verkoop is onderworpen aan de meerwaardebelasting.
- Jij verwerft geen eigendom, je vennootschap doet dit. En tegenwoordig zijn de manieren om fiscaalvriendelijk vermogen uit een vennootschap te halen eerder beperkt. Het is ook niet omdat jij de vennootschap bezit, dat je met haar activa zomaar mag doen wat je wil (bijv. gratis in een huis van je vennootschap wonen mag niet).
Een rekenvoorbeeld: vennootschap koopt huis voor €100.000 en verhuurt dit aan een particulier. Stel dat de huur, €1.000/maand, net voldoende is voor de afbetaling van de lening + kosten. Stel na 10 jaar is het pand afbetaald. Er zijn nu twee mogelijkheden:
- Vennootschap verhuurt gewoon verder. €11.000/jaar winst (stel jaarlijks €1.000 kosten), na belasting schiet hier €7.370 van over. Dit keer je aan jezelf uit. Na belastingen schiet hier €4.055 van over in je eigen handen (45% marginale aanslagvoet PB). Had je als particulier verhuurd hield je meer dan tweemaal zoveel over.
- Vennootschap verkoopt huis voor €150.000. De meerwaarde van €50.000 wordt aan 20% belast (meerwaardebelasting + gemeentelijke heffingen). Er blijft in de vennootschap €140.000 cash over. Keer je dit zomaar aan jezelf uit houd je hier €46.200 van over (na vennootschapsbelasting en PB). Een andere optie is de liquidatie van je vennootschap. Sinds deze maand is de roerende voorheffing op vereffening gestegen van 10% naar 25% en houd je dus €63.000 over. Had je het huis als particulier gekocht en verkocht had je nu €150.000.
In de meeste gevallen is aankoop en verhuur van panden via een vennootschap dus niet interessant omdat dit in de PB niet belast wordt en in een vennootschap wel. Patrimoniumvennootschappen worden wel gedaan als een vorm van successieplanning of wanneer het commerciële panden betreft, wat wel in de PB belast wordt.
Epyon
Legacy Member
Zo rekent de bank niet hoorWonkelrijm zei:
. De bank zal kijken naar de activa en de passiva van de vennootschap. Dat betreft enkel jij, want het is een consultancy firma. De bank zal dan inschatten wat er gebeurt als jij ziek wordt en niet meer kan werken. Zullen de huurinkomsten volstaan om de lening af te dekken? Ze zal u dan een lening voorstellen die betaalbaar is met de huurinkomsten, en zelfs lager want je moet ook met leegstand e.d. rekening houden.Epyon
Legacy Member
Wel als die als freelancer €700/dag factureert en 20 dagen per maand werkt. Er is geen reden dat die dat niet als particuliere eenmanszaak ook kan doen.Wonkelrijm zei:
Je moet je eerst de vraag stellen: waarom wil ik als consultant een vennootschap, en waarom wil ik daar vastgoed in? Financieel is er nl. geen direct voordeel. Ook een lening ga je niet makkelijker krijgen dan als particulier. Een consultancyvennootschap is immers een lege doos, de bank zal enkel kijken naar de privésituatie van de zaakvoerder. Als die al een ander krediet lopen heeft is de kans klein dat zijn vennootschap ook nog een krediet zal krijgen.
Vennootschappen met vastgoed zijn net om deze redenen beperkt tot commercieel vastgoed of wegens successieplanning.
Anoniem15
Legacy Member
Waarom vennootschap en geen eenmanszaak: Scheiding van kapitaal, én geen zin om 50% per direct door te storten naar vadertje staat.
Waarom vastgoed kopen met vennootschap: Er zullen onkosten moeten gemaakt worden, en als IT'er heb je nu eenmaal niet de noodzakelijke zware kosten aan materiaal en infrastructuur, voor wat ik doe heb ik aan een laptop, internet en een licentie genoeg. Ik kan natuurlijk een dure wagen gaan leasen en mezelf elk jaar een nieuwe iPhone en macbook cadeau doen, of ik kan het geld gewoon in de vennootschap laten zitten wachtend op de jaarlijkse passage van vadertje staat. De reserven in het vennootschap gebruiken om vastgoed te kopen en vervolgens te verhuren leek mij na het feit dat ik liever onkosten maak in iets structureel, ook een zekerheid naar de toekomst en mijn pensioen toe.
Waarom vastgoed kopen met vennootschap: Er zullen onkosten moeten gemaakt worden, en als IT'er heb je nu eenmaal niet de noodzakelijke zware kosten aan materiaal en infrastructuur, voor wat ik doe heb ik aan een laptop, internet en een licentie genoeg. Ik kan natuurlijk een dure wagen gaan leasen en mezelf elk jaar een nieuwe iPhone en macbook cadeau doen, of ik kan het geld gewoon in de vennootschap laten zitten wachtend op de jaarlijkse passage van vadertje staat. De reserven in het vennootschap gebruiken om vastgoed te kopen en vervolgens te verhuren leek mij na het feit dat ik liever onkosten maak in iets structureel, ook een zekerheid naar de toekomst en mijn pensioen toe.
Epyon
Legacy Member
Ik begrijp de redenering, maar vadertje staat komt altijd langs. Je kan het hoogstens uitstellen, maar dat wil niet zeggen dat je meer zal overhouden. Alle meerwaarden die je in de vennootschap realiseert zullen sowieso aan 33% + 50% belast worden, of dit nu direct of op je pensioen is. Je kan wel je aandelen verkopen (onbelast), maar een verkoop van een patrimoniumvennootschap is ook niet zo evident en de koper zal het fiscale voordeel dat jij doet in de aankoopprijs verrekenen. Er zijn nog andere truken, bijv. herbeleggen in het vruchtgebruik van een pand waar je zelf de naakte eigendom van hebt, maar een 'golden ticket' is dat zeker niet. Laat je dus zeker goed adviseren door een boekhouder. De tijd van u een mooie pensioenbonus te geven met de liquidatie van een vennootschap of de verkoop van je handelsfonds zijn helaas gedaan.
MiniJeffrey
Legacy Member
Wonkelrijm zei:
En waar gaat je vennootschap het kapitaal halen om de aankoopkosten van de woning te betalen? Of je het nu persoonlijk of via je vennootschap doet, die kosten zullen er sowieso zijn en zul je op tafel moeten kunnen leggen. Zoals door Epyon uitvoerig beschreven is vastgoed aankopen met je vennootschap financieel voor je vennootschap minder interessant. Als je daarmee kunt leven omdat je dan zo goedkoper kunt wonen/huren aan je vennootschap: fine by me. Maar vergeet nooit dat de eigendom dan wel van de vennootschap is en blijft en nooit uw eigendom is. Als je vennootschap om welke reden dan ook over kop zou gaan, dan is je woning één van de eerste dingen die onder de hamer zullen gaan om je vennootschap te liquideren. Vastgoed afbetalen is nu eenmaal hetzelfde als persoon of als vennootschap: de centjes zullen er moeten liggen elke maand.
Je redenering loopt wat scheef omdat je geen rekening houdt dat vastgoed binnen vennootschappen zwaar belast wordt. Maar nogmaals: dat zijn lasten voor de vennootschap. Als je daarmee kunt leven dat het dus eigenlijk gewoon een verschuiving van belastingen is, ok.
Anoniem15
Legacy Member
De vennootschap kan die lening afbetaling met bruto inkomsten, als particulier heb ik die middelen niet. Als ik beslis om op mijn 55 te stoppen me werken, en ik heb tegen dan via de vennootschap nog een eigendom kunnen verwerven dan is die vennootschap mijn appeltje voor de dorst en keer ik mezelf daar een loon uit aanvullend op mijn pensioen.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.