Archief - [deleted]
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
JPV
Legacy Member
HUSKE zei:
of zelfs een waardevermindering inhouden als men bvb 2 slaapkamers omvormt tot 1 grote stockageplaats. Bovendien weet de bank niet dat die renovatie écht zal gebeuren. Genoeg verbouwingen die halfweg uitlopen in een echtscheiding, dat is dan NOG erger. Ik betwijfel dan ook of veel banken met renovaties rekening zullen houden.
themummy123
Legacy Member
Das al niet slecht, ga ook eens naar KBC en Fortis. En kijk niet enkel naar de intrest, maar ook naar schuldsaldo.(kijken naar volledige kostenplaatje)
Vraag aan experten: Hoe zou je berekenen of een woning nu interessant is om te "verhuren" of om te "verkopen".
Neem nu de bouwmaatschappijen, waarom verhuren zij die appartementen niet? Ik zie wel particulieren een overpriced appartement kopen om te verhuren. Met een belachelijk laag huurrendement uiteraard.
Vraag aan experten: Hoe zou je berekenen of een woning nu interessant is om te "verhuren" of om te "verkopen".
Neem nu de bouwmaatschappijen, waarom verhuren zij die appartementen niet? Ik zie wel particulieren een overpriced appartement kopen om te verhuren. Met een belachelijk laag huurrendement uiteraard.
nls-
Legacy Member
themummy123 zei:
Rendement op appartementen (en huizen) louter om te verhuren is eigenlijk veel te laag om een interessante belegging te zijn. Bouwmaatschappijen gaan ook geen jaren wachten om hun geld daar terug uit te halen, zeker niet wanneer ze op korte termijn daar al zoveel winst uit kunnen halen.
TNTim
Legacy Member
Nja, die 20%-40% is dan eenmalig, 4% is jaarlijks.
Als bouwmaatschappij weet je ook dat de appartementen die je verhuurt deftig gezet/afgewerkt zijn. Een zekerheid die je anders niet hebt.
De herstellingskosten nadien + de latere renovatiekosten gaan automatisch ook naar uw bouwmaatschappij. Dan betaal je daar ook al niet andermans winst op.
M.a.w.: ik versta ook niet waarom zo weinig bouwmaatschappijen appartementsblokken plaatsen en nadien verhuren.
Zeker gezien het surplus aan spaargeld in België dat enkel stof verzamelt.
Als bouwmaatschappij weet je ook dat de appartementen die je verhuurt deftig gezet/afgewerkt zijn. Een zekerheid die je anders niet hebt.
De herstellingskosten nadien + de latere renovatiekosten gaan automatisch ook naar uw bouwmaatschappij. Dan betaal je daar ook al niet andermans winst op.
M.a.w.: ik versta ook niet waarom zo weinig bouwmaatschappijen appartementsblokken plaatsen en nadien verhuren.
Zeker gezien het surplus aan spaargeld in België dat enkel stof verzamelt.
TNTim
Legacy Member
Stel:
Appartement van 200.000€. Dit wordt gekocht om te verhuren, verwacht rendement is 80% van de verhuurprijs van 700€/maand. Totale aankoopkost: 10% extra op grondwaarde van 50.000€ en 21% extra op resterende 150.000€, hierbovenop nog +- 3.500€ notariskosten. Totaal: 55.000€ + 181.500€ + 3.500€ = 240.000€. 6.720€ winst uit verhuur/jaar (12 x 700 x .80) geeft een rendement van 2,8% + de waardestijging van het pand.
Kost voor een bouwmaatschappij om ditzelfde appartement te zetten: 160.000€. Zelfde 6.720€ inkomsten/jaar. Rendement van 4,2%/jaar + de waardestijging van het pand. Ofwel 25% (40.000/160.000) rendement meteen, ofwel 4,2% voor eeuwig en altijd.
Een bouwmaatschappij met een redelijk kapitaal opteert toch beter voor het laatste?
Als ik grandioos mis in mijn berekening, do tell me.
Appartement van 200.000€. Dit wordt gekocht om te verhuren, verwacht rendement is 80% van de verhuurprijs van 700€/maand. Totale aankoopkost: 10% extra op grondwaarde van 50.000€ en 21% extra op resterende 150.000€, hierbovenop nog +- 3.500€ notariskosten. Totaal: 55.000€ + 181.500€ + 3.500€ = 240.000€. 6.720€ winst uit verhuur/jaar (12 x 700 x .80) geeft een rendement van 2,8% + de waardestijging van het pand.
Kost voor een bouwmaatschappij om ditzelfde appartement te zetten: 160.000€. Zelfde 6.720€ inkomsten/jaar. Rendement van 4,2%/jaar + de waardestijging van het pand. Ofwel 25% (40.000/160.000) rendement meteen, ofwel 4,2% voor eeuwig en altijd.
Een bouwmaatschappij met een redelijk kapitaal opteert toch beter voor het laatste?
Als ik grandioos mis in mijn berekening, do tell me.
Crashtestdummy
Legacy Member
kheb her hier een scan van Image - TinyPic - Gratis foto's delen en afbeeldingen & video's hostenspray-bunny zei:
ik ben dus de koper. er zijn 3 van de 4 verkopers akkoord, maar de laatste wil dat ik de meetkosten van de perceelverdeling op mij neem... dan is die akkoord met de prijs, de afspraak om het compromis te tekenen zou na 15 oktober al vallen...alles van akkoorden werd mij verstuurd via mail
cege
Legacy Member
TNTim zei:Stel:
Appartement van 200.000€. Dit wordt gekocht om te verhuren, verwacht rendement is 80% van de verhuurprijs van 700€/maand. Totale aankoopkost: 10% extra op grondwaarde van 50.000€ en 21% extra op resterende 150.000€, hierbovenop nog +- 3.500€ notariskosten. Totaal: 55.000€ + 181.500€ + 3.500€ = 240.000€. 6.720€ winst uit verhuur/jaar (12 x 700 x .80) geeft een rendement van 2,8% + de waardestijging van het pand.
Kost voor een bouwmaatschappij om ditzelfde appartement te zetten: 160.000€. Zelfde 6.720€ inkomsten/jaar. Rendement van 4,2%/jaar + de waardestijging van het pand. Ofwel 25% (40.000/160.000) rendement meteen, ofwel 4,2% voor eeuwig en altijd.
Een bouwmaatschappij met een redelijk kapitaal opteert toch beter voor het laatste?
Als ik grandioos mis in mijn berekening, do tell me.
Ik vind het soms verbazingwekkend dat mensen denken dat ze plots het warm water uitgevonden hebben. Gratis geld, en de mensen die de gebouwen zetten, die hebben daar gewoon nog niet aan gedacht. Domneuzen eigenlijk...
Je vergeet dat ongeveer elke bouwmaatschappij a) leningen aangaat en b) expertise heeft in het zetten en dus daar hun return haalt. Wie doet er nu al die moeite om een gebouw te zetten om dan een return on equity te halen die hetzelfde is als bij een spaarboek, beetje zinloze bedoening.
Bouwbedrijf doet het als volgt. Leent 120.000 bij de bank, betaalt 3%, steekt er zelf, 10.000 in. Na 2-3 jaar is het afgewerkt en het wordt verkocht aan 160.000; lening wordt terugbetaald.
In: 10.000 + 120.000*0.03 x 3 jaar = 10.000+10.800 interest = 20.800
Out: 160.000-120.000 = 40.000
Return: (40.000-20.800)/10.000 = ~20% op 3 jaar
Ze halen hun return op het feit dat ze expertise hebben in het bouwen en winst halen met verkoop. Kopen en verhuren kan iedereen, dat is geen business model.
En het verhuren van het appartement als particulier. Daar maak je veronderstelling van 700/maand en 80% verhuur en waardestijging appartement. Zijn allemaal geen zekerheden en er zijn nog andere investeringen mogelijk. Moest het zo simpel zijn, stond heel het land overal vol met appartementen; wat tot nader orde nog niet het geval is...
TNTim
Legacy Member
Ik weet niet waar jij woont, maar op héél veel plaatsen in Vlaanderen is dat net wel het geval.cege zei:
Als jij me een spaarboek kan aanwijzen die risicoloos is én 4,2% rendement of meer geeft op jaarbasis, waardestijging pand niet meegerekend, hoor ik het graag. Tot dan vind ik jouw post ook enorme bs.cege zei:
@Dacuba
Elk jaar 20-40% is afhankelijk van de grootte van het orderboekje van de aannemer in kwestie én het werk dat hij dat jaar kan uitvoeren. Dat is volgens mij eerder te vergelijken met loon, terwijl hij als investering 1/5e of 1/10e van zijn appartementsblokken die hij zet ook kan houden én verhuren. Zoals themummy123 zegt, verbaas ik me er ook over dat ik nog nooit van een aannemer hoorde dat dit doet. De Belg beschikt over een gigantisch kapitaal op spaarboekjes, daar zullen ongetwijfeld ook veel eigenaars van bouwfirma's bijzitten, maar ipv 4,2% rendement/jaar verkiezen ze 1%/jaar of minder.
Edit: net even gekeken, het beste rendement momenteel op Belgische spaarrekeningen is 1,5%. Als je opteert voor periodiek sparen zit je aan een whopping 1,6%.
sandervdw
Legacy Member
TNTim zei:Ik weet niet waar jij woont, maar op héél veel plaatsen in Vlaanderen is dat net wel het geval.
Als jij me een spaarboek kan aanwijzen die risicoloos is én 4,2% rendement of meer geeft op jaarbasis, waardestijging pand niet meegerekend, hoor ik het graag. Tot dan vind ik jouw post ook enorme bs.
Vlaanderen volgebouwd met appartementen?? Er staat in België geen enkele wolkenkrabber met appartementen, er wordt amper + 5 verdiepingen gebouwd, buiten de steden zijn er nergens appartementen te vinden...
TNTim
Legacy Member
Ik kom uit de streek Lebbeke-Dendermonde en woon nu in Ronse, misschien is dat meer verstedelijkt dan de rest van Vlaanderen. I don't know... (Alhoewel ik Ronse toch ook een beetje een boerengat vind. )
Elk stuk bouwgrond dat iets groter is dan normaal wordt opgekocht door bouwfirma's en daar worden appartementen of serviceflats op gezet.
Appartementen heb je volgens mij ook in niet-wolkenkrabbers en ook in gebouwen die niet meer dan 5 verdiepingen tellen. Ik zie de correlatie eerlijk gezegd niet tussen veel appartementen in België en gebouwen van +5 verdiepingen/de hoeveelheid wolkenkrabbers.
Limburg of de Kempen, daar kan ik me niet over uitspreken.
) Elk stuk bouwgrond dat iets groter is dan normaal wordt opgekocht door bouwfirma's en daar worden appartementen of serviceflats op gezet.
Appartementen heb je volgens mij ook in niet-wolkenkrabbers en ook in gebouwen die niet meer dan 5 verdiepingen tellen. Ik zie de correlatie eerlijk gezegd niet tussen veel appartementen in België en gebouwen van +5 verdiepingen/de hoeveelheid wolkenkrabbers.
De kustgemeenten zijn één en al appartementen + ik heb gewoond op drie verschillende plaatsen in O-Vl en daar werd het overal vol gebouwd met appartementen.sandervdw zei:"locatie: Leuven"
Eigenlijk is enkel Vl-Brabant een dichtbebouwde provincie...
Limburg of de Kempen, daar kan ik me niet over uitspreken.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.