Archief - Appartement kopen/verhuren en/of huis

Beste mensen

Ik zit met een ingewikkelde vraag en had graag wat onafhankelijk advies gehad.

M'n vriendin en ik zijn opties aan het bekijken om iets te kopen en samen alleen te gaan wonen. Aanvankeiljk wilden we van de eerste keer iets deftigs kopen. Een recente half open bebouwing van ca. 250.000 euro. Geschatte afbetaling ongeveer 1200 euro per maand op 30 jaar.

Maar via via iemand gevonden die een pas volledig vernieuwde studio zal verkopen. De studio zou ons 65.000 euro kosten. Wat niets is... Dus we zitten te denken om misschien toch eerst dit te gaan kopen en dan binnen een 5-tal jaar dit te verhuren en een huis te gaan kopen.


Is deze tweede optie interessant?

Stel: we lenen het bedrag dat we nog nodig hebben op 20 jaar en betalen ongeveer 320 euro per maand af. (15 jaar - 400 euro / 25 jaar - 290 euro / 30 jaar - 230 euro) We wonen er vijf jaar in en erna gaan we de studio verhuren voor pakweg 400-450 euro / maand.
In principe kunnen we de studio zelfs op 5 jaar volledig afbetalen. Maar dit is denk ik niet interessant?

Dan alsnog een lening voor een huis van 250.000 euro erbij aan pakweg 1200 euro per maand op 30 jaar. Ik weet dat ik hier dan niet meer kan genieten van laag beschrijf, wat toch 12500 euro aan belastingen scheelt.



ALGEMEEN:
- is het interessant om die studio te kopen en dan na 3-5 jaar te verhuren?
- zou ik beter eerst een "primaire" woonst kopen e.g. halfopen bebouwing.
- Als ik die studio dan zou kopen, op hoeveel jaar zou je dat nemen?

Volgens mij een slecht idee. Ik dacht dat je bij een woonkrediet enkel uw eerste woonst kan inbrengen voor de belastingen. dus dat betekent op dat moment die studio.

Maar ik ben dan weer geen specialist ter zake

Naar mijn mening in alle opzichten een goed idee, behalve wat betreft uw belastingen.
Als de mogelijkheden er zijn, investeert u best in zo optimaal mogelijke woning met een Kadastraal Inkomen kleiner dan €745. Dan valt u onder het regime van het klein beschrijf, waardoor (in Vlaanderen) de registratierechten niet 10, maar 5% zijn.

Koopt u bijvoorbeeld een woning van 250000 EUR met een KI van 720, dan betaalt u 12500 EUR registratierechten. Koopt u een andere woning, eveneens voor 250000 EUR, maar met een KI van 760, dan kost u dat 25000 EUR aan registratierechten.

Het KI hangt af van diverse factoren, het is een combinatie van bewoonbare oppervlakte, totale oppervlakte, aantal ruimtes, eventuele luxe-voorzieningen zoals 2e badkamer, zwembad, garage(s), enz.

U heeft slechts 1x recht op het principe van klein beschrijf, voor een volgende woning betaalt u sowieso de 10%, ook al is het KI kleiner dan 745 (dit wordt verhoogd als u meer dan 2 personen ten laste heeft, uw vriendin ressorteert hier niet onder).

Als u dus nu een studio koopt van 65000 EUR, dan betaalt u 3250 EUR registratierechten. De woning die u binnen 5 jaar koopt voor 250000 EUR, levert de staat 25000 euro op. (eventueel verminderd met 3250 reeds betaald, omwille van de meeneembaarheid).

Dat is nog altijd een pak meer dan 12500, en eventueel binnen 5 jaar een studio als investering waar u dan 10% op betaalt (pakweg 6500 EUR).

Voor die paar duizend euro zou u kunnen beslissen om toch voor de studio te gaan (die brengt dat verschil op termijn dan toch weer op), maar dan zit u met het probleem van de forfaitaire woningaftrek, die doorgaans uw te betalen belastingssom zou moeten dekken, maar wat wellicht niet het geval zal zijn als u een lening aangaat op 20 jaar of langer voor een studio van slechts 65000 EUR.


Dit is enkel wat betreft de fiscale kant van de zaak. Op dat vlak investeert u beter zo groot mogelijk, binnen de grenzen van het klein beschrijf.

mss een persoonlijke vraag mar wel relevant vooraleer we hier een antwoord kunnen geven:
hoeveel verdienen jullie?
hoe oud zijn jullie?
als jullie al 26 ofzo zijn, acht ik kans nogal klein dat jullie zin hebben om nog 5jaar op een studio van 40m² ofzo te zitten...
ik vind jullie keuze ook raar, het ene en andere verschillen wel heel veel van elkaar
(250 000euro vs 65 000 euro)

is het een woning die nog onder het BTW stelsel valt of zijn er registratierechten te betalen?

Nitallica zei:

Naar mijn mening in alle opzichten een goed idee, behalve wat betreft uw belastingen.

Klik om te vergroten...

Bedankt!
Rest van de uitleg snap ik ook volledig.
Met andere woorden, voor ons is het niet interessant om voor de studio te gaan en deze later te verhuren omdat dit niet genoeg opbrengt op termijn t.o.v. de andere kosten.

@Joeylee
Ik ben 23 en m'n vriendin 20.
Ik vind de keuze net niet raar? Het verschil IS immens qua afbetaling. En mijn aanvankelijke redenering zag er heel leuk uit naar de toekomst toe om dan die studio te verhuren en zo een extra'tje te hebben van 400 euro elke maand.
Er 3 jaar inwonen, moet nu eenmaal voor die registratierechten en gezien we beiden fulltime werken en toch niet zoveel thuis zijn, zouden we gerust een 3 tot 5 jaar kunnen leven in die studio om dan pas iets groters te gaan kopen. Maar ondertussen heb je wel twee eigendommen.

Andere optie is een huis kopen tot 250.000 euro, maar dan rest er geen budget meer om in de eerste 30 jaar nog iets bij te kopen om dan te verhuren, snap je?

Gewoon doordat het zo weinig geld is voor die studio, sprak het ons aan. Maar belastingstechnisch is het niet verstandig blijkbaar.

@JPV

De woning of de studio?
Studio staat er al, dus onder registratierecht.
Woning zijn we er nog niet uit wat we zouden kopen. We weten wel ons budget.

sorry voor de off topic maar: Huizen te koop in Aalst op Logic-immo.be
239.000eur => Uw afbetalingen aan 573,60 € per maand met FINB

Je kan dat ook lezen als:
5Jaar later: Help, ben 'opgelicht' door onbekende kredietverstrekker en moet nu mijn huis verkopen

Moest je eens op de website kijken kan je direct hun werkprincipes achterhalen en dan zie je ook de bijhorende risico's. Hun vaste rentevoet leningen zijn ook duidelijk duurder dan de gemiddelde grootbank...

@Caracalla heb zelf al hetzelfde plan gehad als u maar dan door het kopen van een rijhuis met 2 appartementen/studio's en er dan 1 zelf te betrekken en het andere te verhuren. Na een paar jaar dan gewoon beide verhuren... In Antwerpen vind je vrij veel van die panden aan een 'betaalbare' prijs.

Voor de rest is Nitallica zijn uitleg erg duidelijk. Misschien moet je in je keuze ook nog wel rekening houden met de kosten van de verhuur. Deze inkomsten heb je uiteraard niet netto en met slechte huurders kan je ook nog wel eens wat problemen voorhebben (wanbetaling, vernieling etc...)

Over welke studio gaat het hier? Linkjes van immo of dergelijke?

Jonah zei:

Voor de rest is Nitallica zijn uitleg erg duidelijk. Misschien moet je in je keuze ook nog wel rekening houden met de kosten van de verhuur. Deze inkomsten heb je uiteraard niet netto en met slechte huurders kan je ook nog wel eens wat problemen voorhebben (wanbetaling, vernieling etc...)

Klik om te vergroten...

True true... Moet je ook wat geluk mee hebben natuurlijk.
En er is altijd een kans dat het even leeg staat ook. En je zit nog met belastingen op tweede eigendom enzo.

Nu soit, 'k zal der eens een nachtje over slapen.

Aan de andere kant komt hier ook nog iemand uitleg geven over een nieuwbouwprojectje van rond de 250k BTW in. Dan kan die studio er absoluut niet meer vanaf.

'k Zou liefst de twee hebben ad:


@Blacky

Ik hoop dat je begrijpt dat ik die informatie op een publiek online forum niet zal doorspelen terwijl ik zelf overweeg dat te kopen?

Ik zou ook wel graag de locatie weten van het pand aangezien 65k voor een studio me nu toch niet zo'n superdeal lijkt behalve als de ligging echt heel goed is. Onder een studio versta jij toch ook een pand zonder aparte slaapkamer met een oppervlakte van bvb 40m²?

2 zaken, off the top of my head:
1) een huis kopen, met de bijhorende financiele last, is hard voor een koppel. Wonen jullie nu al een paar jaar samen (huren)? indien ja, dan weet je al waar je aan begint. Maar onderschat het niet.
2) Als je de studio koopt, en hem binnen de 5 jaar verkoopt, moet je BTW betalen op de meerwaarde, dacht ik?

Ga het toch niet kopen die studio. Lijkt me gewoon niet interessant in ons geval.
Was 50m², is volledig vernieuwd zei men aan de telefoon. Moest nog gaan kijken, maar'k ga er m'n tijd ni insteken. Prijs kon zeker nog wat vanaf zei ie.

Het kantoor eronder staat ook te koop btw.

Zimmo.be - Appartement te koop in Oostkamp - € 70.000 (7N1UC)

@Kingfisher
We wonen nog niet samen, neen. Toch hebben we reeds ongeveer 90% van onze inboedel. We hebben enkel nog een zetel en de elektrische aparaten nodig. En dan nog, een diepvries hebben we zelfs al staan bvb...
Eigenlijk zijn we er al een dik jaar mee bezig met uitkijken wat de mogelijkheden zijn e.d.

En neen, ik ga niet huren. 'k Heb genoeg gespaard ondertussen om m'n geld niet aan een ander te moeten weggeven

Caracalla zei:

En neen, ik ga niet huren. 'k Heb genoeg gespaard ondertussen om m'n geld niet aan een ander te moeten weggeven

Klik om te vergroten...

Als je na 1 jaar uit mekaar gaat, ben je veel meer geld kwijt

@kingfisher: niet in zijn geval zoals hij het zou willen doen aangezien hij er zelf in zou wonen.

BEBOUWDE ONROERENDE GOEDEREN
Men spreekt over meerwaarde als aan volgende criteria voldaan is:

Vervreemding onder bezwarende titel.
Gebouw moet in België gelegen zijn.
Vervreemding moet geschieden binnen de 5 jaar.
Uitzondering: De verkoop van de eigen woning is niet belast als men er minstens 12 maanden in gewoond heeft en ze als dusdanig in de personenbelasting heeft aangegeven.

Ter info:
Meerwaarde berekend men als volgt: De aankoop- en verkoopprijs moet geweten zijn. Bij de aankoopprijs mag men ofwel de werkelijke kosten (registratie, notaris, landmeter, &#8230 ofwel een forfaitaire kost van 25% bijtellen. Per volledig jaar bezit mag nog 5% kosten gerekend worden. Van de verkoopprijs mag men de verkoopskosten (makelaar, &#8230 in mindering brengen. De belasting op meerwaarde van gebouwen is altijd 16,50%.

Meerwaardebelasting vanuit speculatief oogmerk
Alle occasionele winsten die door de fiscus aanzien worden als speculatie worden belast aan 33%. Berekening van de meerwaarde is in dit geval de verkoopprijs - aankoopprijs. Er is geen aftrek van kosten mogelijk.

Caracalla zei:

Stel: we lenen het bedrag dat we nog nodig hebben op 20 jaar en betalen ongeveer 320 euro per maand af. (15 jaar - 400 euro / 25 jaar - 290 euro / 30 jaar - 230 euro) We wonen er vijf jaar in en erna gaan we de studio verhuren voor pakweg 400-450 euro / maand.
In principe kunnen we de studio zelfs op 5 jaar volledig afbetalen. Maar dit is denk ik niet interessant?

Klik om te vergroten...

Ben je zeker dat de verhuurprijs hoger ligt dan de afbetaling van de lening? Die 65K is inderdaad extreem laag, maar ook verdacht als je er effectief 400-450 euro per maand voor kunt krijgen.

Als men een huis kan kopen waarbij de verhuurprijs hoger ligt dan de afbetaling, zou de vraag nogal extreem stijgen (en dus ook de aankoopprijs).

@Milm

Heb zelf ook spaargeld hé. Anders zou een huis van 250k zeker geen optie zijn .
Dus we zouden haast niets moeten lenen voor die studio. Daarom dat het zo interessant leek.

@dubbelpunt

Tja, dan moet je nooit niets kopen en ofwel huren ofwel bij mama en papa blijven wonen. We zijn al 4,5 jaar samen. Ben der wel gerust in.

Caracalla zei:

Bedankt!
Rest van de uitleg snap ik ook volledig.
Met andere woorden, voor ons is het niet interessant om voor de studio te gaan en deze later te verhuren omdat dit niet genoeg opbrengt op termijn t.o.v. de andere kosten.

@Joeylee
Ik ben 23 en m'n vriendin 20.
Ik vind de keuze net niet raar? Het verschil IS immens qua afbetaling. En mijn aanvankelijke redenering zag er heel leuk uit naar de toekomst toe om dan die studio te verhuren en zo een extra'tje te hebben van 400 euro elke maand.
Er 3 jaar inwonen, moet nu eenmaal voor die registratierechten en gezien we beiden fulltime werken en toch niet zoveel thuis zijn, zouden we gerust een 3 tot 5 jaar kunnen leven in die studio om dan pas iets groters te gaan kopen. Maar ondertussen heb je wel twee eigendommen.

Andere optie is een huis kopen tot 250.000 euro, maar dan rest er geen budget meer om in de eerste 30 jaar nog iets bij te kopen om dan te verhuren, snap je?

Gewoon doordat het zo weinig geld is voor die studio, sprak het ons aan. Maar belastingstechnisch is het niet verstandig blijkbaar.

@JPV

De woning of de studio?
Studio staat er al, dus onder registratierecht.
Woning zijn we er nog niet uit wat we zouden kopen. We weten wel ons budget.

Klik om te vergroten...

lol @ 20 en 23 een een afbetaling van 1200 voor 30 jaar vastleggen ...
Wie doet er dat nu ?
Ik kan zien dat je weinig tot geen eigen kapitaal kan inbrengen, dus zou je beter naar een kleine rijwoning kijken om je niet compleet vast te zetten ?

ThA JoS zei:

lol @ 20 en 23 een een afbetaling van 1200 voor 30 jaar vastleggen ...
Wie doet er dat nu ?

Klik om te vergroten...

Als de [huurwaarde+meerwaarde-kosten-alternatieve kost] hoger ligt dan de maandelijkse afbetalingen ben je een dommerik om het niet te doen.

Inderdaad, huisprijzen stijgen ongeveer 5% per jaar.
Concreet voorbeelden in een wijk enkele straten verder. 6 jaar geleden 190.000 euro. Nu verkocht voor 240.000 euro.

Huurprijzen van een huis liggen hier rond de 900 euro/maand. Dan betaal ik liever 1200 euro af aan iets die voor mij is, én heb ik nog eens 2700 euro belastingsvoordeel. Dus eigenlijk moet ik maar 10 maanden afbetalen en is m'n kadastraal inkomen ook met die 2700 euro belastingsvoordeel terugbetaald.

Persoonlijk, vind ik, ben je de dommerik als je huurt.
Leningen staan relatief laag en dat kan binnen een 5-tal jaar zéér anders zijn eens we uit deze crisis geraken.

Tevens, in april ben ik er 24, als ik nog 5 jaar huur en "spaar", voor zoveel als je nog kunt sparen dan, met een huurprijs van 900 euro/maand, ben ik er al 29.
Om dan nog eens een lening van 30 jaar aan te gaan, wellicht met hogere intrest en de huisprijzen zullen meer gestegen zijn, dan dat ik kan bijsparen, zou ik ook 59 zijn tegen mijn huis afbetaald is. Nu zou ik er dus 54 zijn. Groot verschil vind ik.

Dan nog, ik vroeg hier niemand om te oordelen, enkel om advies.
Wij kunnen het, en wij willen dat. Je kent trouwens ons inkomen niet. Dat ligt toch boven de 3000 euro netto. Dus als je met een 2000 euro per maand niet toe komt om van te leven en nog wat te sparen, dan doe je iets verkeerd denk ik. Velen hebben samen maar 2000 euro en moeten dan nog 500 euro huur betalen en nemen nog een afbetaling op een wagen, ... Ik heb trouwens geen afbetalingen of dergelijke lopen.

Volgende week komt iemand langs om een halfopen nieuwbouw te bespreken.
Na de derde post in deze topic was het duidelijk dat die studio niet interessant was in onze situatie.
Mijn visie is dat je huis je grootste en beste spaarpot is voor je pensioen. Elk denkt daarover wat hij wilt. Maar ik ken enkele mensen die geen eigendom hebben en op pensioen zijn, en zo'n levensstandaard wil ik niet.

Kort samengevat:
Wat kingfisher zei.