Poolse Hypothecaire Lening - Belgisch perspectief

Général Zantas

Well-known member
Hallo allen, voor zij die het niet weten: ik woon in Polen. Ik ga hier binnenkort iets kopen en was bij een financieel adviseur geweest die me enkele voorstellen van de banken deed. Nu heb ik er relatief weinig kaas van gegeten, maar ik heb precies de indruk als ik het forum volg dat het er toch een stukje anders uitziet dan in Belgie. Ik wou daarom het beste voorstel hier even tonen, om dan jullie feedback vanuit een Belgisch perspectief te horen.
Niet dat het iets gaat kunnen veranderen aan de situatie, ik ga hier nog altijd iets kopen en bijgevolg dien ik wel van de Poolse banken gebruik te maken. Maar het lijkt me wel interessant om internationaal te vergelijken.

Betreft een flat van 100m2 in een buitenwijk (8km v/h centrum) van een middelgrote stad (250k inwoners). Totaalprijs 183k, eigen inbreng 10% (+ extra kosten). Te lenen: 164k (afgerond).

Dit is het beste offer van een bank, op een termijn van 25 jaar.

Marge: Jaar 1 - 1,1%, Jaar 2-25 - 2,7%
WIBOR (Poolse Intrest Referentie): 0.25% (6 maandelijkse herziening)
Nominale rente: Jaar 1 - 1.35%, Jaar 2-25 - 2.95%
APR: 3.23%

Som van de initiële kosten: 5.4k (Taxatie onroerend goed 100 + Werkloosheidsverzekering (verplicht bij 10% eigen inbreng) 5.3k)

Maandelijke kosten: (uitgedrulkt in maandelijkse bedragen)
Lening: Jaar 1 - 645 euro, Jaar 2-25 - 775 euro
Overbruggingsverzekering: 74 euro (enkel maand 1 t/m 18)
Lage Inbreng verzekering: 21 euro (maand 1 t/m 46)

Jaarlijkse kost:
Vastgoedverzekering: 131 euro

Totaal terug te betalen bedrag: 242k
Totale kosten: 77.6k
Intrest: 66.6k (al is dit puur theoretisch als ik het goed begrepen heb, want we werken met een variabele interest en die zal in de toekomst wrs gaan stijgen, dus we zullen meer terugbetalen)

Als een Belgische bank dit zou bieden, zouden jullie dit overwegen?

Ik heb nagevraagd of er geen Vaste Interest mogelijk is ipv Variabele, en dan blijkt dat ze enkel de eerste 5 jaar Vaste geven aan 2,58% in Jaar 1, 4,18% in jaren 2 t/m5 en vanaf Jaar 5 terug Variabel aan 2.7%+0.25% (of hoeveel de Wibor dan bedraagt). We zouden de eerste jaren dus een stuk meer terugbetalen zolang de interest zo laag staat (WIBOR) en na een paar jaar toch aan hetzelfde tarief. Dus dat lijkt de moeite niet waard te zijn.
 
Hoe werkt de variabele intrest in Polen? Kan die stijgen tot in het oneindige met 2.7% ieder jaar of is die 2.7% een globaal maximum over de hele looptijd?
In Belgie is dit wettelijk verankerd dat je rente maar max maal twee kan bij een variabele rentevoet (hoewel de exacte wetgeving een beetje vaag is over de exacte formaliteiten last time I checked, gaat iedereen incl. de bank hier wel gewoon van uit in Belgie).
Dit is de reden dat wij een vijfjaarlijks variabele wilden afsluiten tegen 1.17 een anderhalf jaar geleden. Max 2.24 is nog te overzien, maar als die ineens 5 procentpunten de hoogte in gaat over enkele jaren is het wel een ander verhaal...

Blijkbaar zitten ze in de verlengingen bij het invoeren van vaste intrestproducten:
Misschien gaat dit ook gewoon over wat je schrijft, een vijfjaarlijks "fixed" rate, en hebben ze dat dus al geimplementeerd.

Belgie zit nog steeds net rond de 1.2% op 25 jaar als je hier kijkt:
Inderdaad een hele andere markt :).
Ik denk niet dat de vraag "zouden jullie dit aanbod overwegen in Belgie" een juiste vraag is: je hebt namelijk niet veel keuze, wil je een huis kopen in Polen...
 
Hoe werkt de variabele intrest in Polen? Kan die stijgen tot in het oneindige met 2.7% ieder jaar of is die 2.7% een globaal maximum over de hele looptijd?
In Belgie is dit wettelijk verankerd dat je rente maar max maal twee kan bij een variabele rentevoet (hoewel de exacte wetgeving een beetje vaag is over de exacte formaliteiten last time I checked, gaat iedereen incl. de bank hier wel gewoon van uit in Belgie).
Dit is de reden dat wij een vijfjaarlijks variabele wilden afsluiten tegen 1.17 een anderhalf jaar geleden. Max 2.24 is nog te overzien, maar als die ineens 5 procentpunten de hoogte in gaat over enkele jaren is het wel een ander verhaal...

Blijkbaar zitten ze in de verlengingen bij het invoeren van vaste intrestproducten:
Misschien gaat dit ook gewoon over wat je schrijft, een vijfjaarlijks "fixed" rate, en hebben ze dat dus al geimplementeerd.

Belgie zit nog steeds net rond de 1.2% op 25 jaar als je hier kijkt:
Inderdaad een hele andere markt :).
Ik denk niet dat de vraag "zouden jullie dit aanbod overwegen in Belgie" een juiste vraag is: je hebt namelijk niet veel keuze, wil je een huis kopen in Polen...

2.7% is de standaard marge van de bank, die WIBOR is het variabele aspect en bedraagt momenteel 0.25% maar wordt dus elke 6 maanden herzien.
WIBOR - the reference interest rate on loans on the Polish interbank market. It is determined as the arithmetic mean of the interest rates provided by the largest banks operating in Poland, which are participants of the WIBOR panel, after excluding the extreme values.

In een extremere* situatie zou volgens die financiele adviseur de WIBOR over 5 jaar gerust 1% of zelfs 2% kunnen bedragen. Waardoor je dus 2,7% + 1% / 2% maandelijks betaalt.
*Extreem, maar niet ondenkbaar.

Om de vraag te herschikken, is zo'n lening kostelijker in Polen dan in Belgie? Voordeel in Polen is wel dat de kosten bij de aankoop (notaris e.d.) maar rond de 5000 euro liggen, terwijl dat in Belgie volgens wat ik las toch een stuk hoger ligt? Op dat vlak is het misschien dan een status quo, duurdere lening maar goedkopere kosten. Maar goed, ik gis maar wat.
 
Terug
Bovenaan