Kantoor kopen vanuit BV of privé

Kenpachi

Active member
Crowdfunder FE
Ik heb een BV (vroeger bvba, ik ben alleen zaakvoerder) en ik huur momenteel een pandje van mijn ouders. Stilaan zal het pand verkocht worden en toevallig komt er in de buurt een kleine commerciële ruimte te koop.

Momenteel is de commerciële ruimte verhuurt als appartement met een huurder in. Officieel is het een commerciële ruimte maar het wordt wel gedoogd dat dit momenteel een appartement is, ook al mag dit in theorie niet. Dat maakt het misschien complexer om huur te innen als BV?

Ik overweeg het pand te kopen om voorlopig de huurder in te laten maar later mogelijk te renoveren en er mijn kantoor van te maken. (Of helemaal niet als ik een woning met kantoor zou kopen) Tot dan is er dus huuropbrengst.

Ik kan het pand privé kopen, zodat ook de huuropbrengst naar mij gaat. Later wanneer ik er met mijn BV in zou gaan, kan ik blijkbaar quasi geen huur aan 'mezelf' vragen dus dan loopt het privé wat dood qua opbrengst terwijl de lening doorloopt. Maar dan is het wel van 'mij' als ik het later weer zou verkopen.
Ik kan het vanuit de BV kopen maar dan moet ik later bij verkoop of stopzetting BV ook weer heel wat belastingen betalen op meerwaarde of bij overkoop naar privé. En dan betaal ik 25% belastingen op de huuropbrengst.

Er zou een tussenoplossing zijn met gesplitste aankoop waar ik privé de naakte eigendom koop en het vruchtgebruik op de BV neem maar daar moet ik mij nog wat in verdiepen. Na vaste termijn (bv 15 jaar) zou het geheel dan op de privé komen zonder bijkomende kosten. Maar als ik grondig renoveer, zijn deze kosten wel voor de naakte eigenaar, zijnde privé.

Zijn er personen met ervaring of logisch inzicht in deze situatie?
 
Laatst bewerkt:
Ik heb een BV (vroeger bvba, ik ben alleen zaakvoerder) en ik huur momenteel een pandje van mijn ouders. Stilaan zal het pand verkocht worden en toevallig komt er in de buurt een kleine commerciële ruimte te koop.

Momenteel is de commerciële ruimte verhuurt als appartement met een huurder in. Officieel is het een commerciële ruimte maar het wordt wel gedoogd dat dit momenteel een appartement is, ook al mag dit in theorie niet. Dat maakt het misschien complexer om huur te innen als BV?

Ik overweeg het pand te kopen om voorlopig de huurder in te laten maar later mogelijk te renoveren en er mijn kantoor van te maken. (Of helemaal niet als ik een woning met kantoor zou kopen) Tot dan is er dus huuropbrengst.

Ik kan het pand privé kopen, zodat ook de huuropbrengst naar mij gaat. Later wanneer ik er met mijn BV in zou gaan, kan ik blijkbaar quasi geen huur aan 'mezelf' vragen dus dan loopt het privé wat dood qua opbrengst terwijl de lening doorloopt. Maar dan is het wel van 'mij' als ik het later weer zou verkopen.
Ik kan het vanuit de BV kopen maar dan moet ik later bij verkoop of stopzetting BV ook weer heel wat belastingen betalen op meerwaarde of bij overkoop naar privé. En dan betaal ik 25% belastingen op de huuropbrengst.

Er zou een tussenoplossing zijn met gesplitste aankoop waar ik privé de naakte eigendom koop en het vruchtgebruik op de BV neem maar daar moet ik mij nog wat in verdiepen. Na vaste termijn (bv 15 jaar) zou het geheel dan op de privé komen zonder bijkomende kosten. Maar als ik grondig renoveer, zijn deze kosten wel voor de naakte eigenaar, zijnde privé.

Zijn er personen met ervaring of logisch inzicht in deze situatie?
Er is geen 1 beste oplossing op dat vlak. Alles hangt wat af van de situatie en de bedragen. Hoe groter de meerwaarde, hoe minder interessant om het in de vennootschap te steken.

Vruchtgebruik kan fiscaal heel interessant zijn maar hoe goed het is hangt af van de verdeling van de waardering tussen blote eigendom en vruchtgebruik, eventuele renovaties die het kantoor opwaarderen, eventuele periodieke vergoedingen en de vergoeding die de vruchtgebruiker op het einde ontvangt van de blote eigenaar voor herstellingen en renovaties. Het is het samenspel van die cijfers die zal bepalen of het interessant kan zijn (in vergelijking met bvb huur). Dit was vroeger een heel interessante piste omdat de fiscus die bedragen vrij los liet maar nu zijn ze daar vrij streng in. Als je voor vruchtgebruik gaat moet je al die bedragen goed onderbouwen en eventueel een ruling afsluiten.

Naast het fiscale zijn er ook niet fiscale gevolgen. bvb bij aankoop en verhuur financier je alles vanuit je privé en ga je ook daar de lening aan, bij vruchtgebruik moet er een deel van de vennootschap komen.
 
Vergeet niet dat je belastingen betaalt op huuropbrengsten als het via je zaak loopt en dat je bij eventuele verkoop belastingen betaald op de meerwaarde.
 
True, maar als het pand afbetaald is op je 55e en je verkoopt het voor 240k… dan blijft er toch nog veel over na betalen van meerwaardebelasting. Mooie extra op je 55e. En als je dan 25 jaar een mooie aftrekpost hebt gehad (waardoor je minder belastingen hebt betaald) moet je toch niet twijfelen vind ik.

Van alle aankopen die je zal doen als bedrijf, is vastgoed de beste. Of misschien kan je het tegen dan maandelijks verhuren voor €1400 / maand, wat ook altijd een mooie extra is natuurlijk
 
True, maar als het pand afbetaald is op je 55e en je verkoopt het voor 240k… dan blijft er toch nog veel over na betalen van meerwaardebelasting. Mooie extra op je 55e. En als je dan 25 jaar een mooie aftrekpost hebt gehad (waardoor je minder belastingen hebt betaald) moet je toch niet twijfelen vind ik.

Van alle aankopen die je zal doen als bedrijf, is vastgoed de beste. Of misschien kan je het tegen dan maandelijks verhuren voor €1400 / maand, wat ook altijd een mooie extra is natuurlijk
Een mooie extra meerwaarde heb ik toch liever privé en onbelast hoor :)
 
Dat is toch 33% neen?
Normaal is vastgoed 100% aftrekbaar.

Stel je koopt iets van 200k dan heb je op het einde van de rit 100k minder belastingen moeten betalen. Je verkoopt het na 20 jaar voor 300k, je betaalt 33% belastingen dus 100k afgeven.

Ok dan komt het op hetzelfde neer 😄
 
Dat is toch 33% neen?
Normaal is vastgoed 100% aftrekbaar.

Stel je koopt iets van 200k dan heb je op het einde van de rit 100k minder belastingen moeten betalen. Je verkoopt het na 20 jaar voor 300k, je betaalt 33% belastingen dus 100k afgeven.

Ok dan komt het op hetzelfde neer 😄
Gewoon mee in de belastbare basis, vennootschapsbelasting en roerende voorheffing combinatie is nog nooit zo laag geweest de laatste 20 jaar.
Als men deze tarieven optrekken ben je dubbel gejost.

Je koopt iets van 200k (waar je de grond al niet mag afschrijven, maar dit vergeten we even).
Na 10 jaar verkoop je het voor 300k.
Al 10 jaar afgeschreven dus 100k, dus pakt 32k belastingen.
Meerwaarde op 200k is dus 64k (eigenlijk meer want je zal belast worden aan hoger vennootschapsbelastingen tarief)
Totaal betaalde belastingen: 64k - 32k = 32k

Prive zou je 0 meerwaarde belastingen hebben betaald op die 100k.
 
Gewoon mee in de belastbare basis, vennootschapsbelasting en roerende voorheffing combinatie is nog nooit zo laag geweest de laatste 20 jaar.
Als men deze tarieven optrekken ben je dubbel gejost.
Het kan ook zijn dat er ooit nog belasting op huurinkomsten in de privé komt, dan ben je ook gejost.
 
Terug
Bovenaan