Investeren in vastgoed

[Ebel]

Iemand ervaring met investeren in studentenvastgoed via projectontwikkelaar?

Voordelen:
- Gewaarborgde huurinkomsten (of toch tenminste enkele jaren)
- Verhuur wordt geregeld door hen
- Grote vraag naar koten
- Valt mee qua aankoopprijs (meestal onder 200k)
- Nieuwbouw, geen werk meer aan
- Meerwaarde binnen enkele jaren?

Nadelen:
- Je geld zit redelijk vast
- Concurrentie van andere verhuurders in zelfde gebouw?
- Andere?

 

[Renegadexxripxx]

Ik speel regelmatig met de gedachte alles te verkopen, maar tegelijk wil ik wel de huurgelden als inkomsten.

Moeilijk zicht op de toegevoegde waarde, maar als ik morgen al mijn vastgoed verkoop (dus de 3 panden + mijn eigen woning - de openstaande schulden kom ik (conservatief geteld) aan 1,2 miljoen dat op mijn zichtrekening verschijnt.

Mijn eerste verhuurwoning kocht ik in 2017~2018 voor 268K eigenlijk heb ik daar enkel geschilderd. (Kost 1000€) schat die woning nu in op 330K ook al 7~8K certificaten van zonnepanelen van getrokken en 50K huur.
Hier zit wel maandelijks 150€ negatieve cashflow op. (Maar beetje helpen sparen kan geen kwaad)

Eigen woning verkopen zie ik niet direct de meerwaarde van in.

Nu bon, 1.2 miljoen. In een kasbon op 10 jaar (dus vast inkomen genererend) :

DPG Media Privacy Gate

2.6% Bruto -> 1.82% netto.
Passief inkomen op jaarbasis van : 21840 of een goede 1820€ per maand (zonder er iets voor te moeten doen).

Dat is ok. Maar daar permiteer je u niet echt grote luxe mee. En dan ben je uw woning zelf ook nog kwijt. Dus moet je ook nog huur betalen.

De termijn dat je gestart bent is gewoon nog te kort om het nu al op te geven. Na 10 jaar misschien, na 20 jaar denk ik dat je het redelijk kan overwegen. Op voorwaarde dat men dan geïnteresseerd is in de woningen (en geen oorlog of...) Zodanig dat je uit de eerste 10 jaar het meeste geperst hebt, uw investering een stuk hebt terugverdiend. Uiteindelijk heeft dat enkel nut als je uw registratierechten hebt terugverdiend en kan inzetten op de meerwaarde. Al denk ik wel dat naar de toekomst toe (10 - 20j zeker... dat is dan namelijk vb 2045) dat niet deftig geïsoleerde woningen dan niet echt denderend zijn.
Al komt er ook gezever en verplichtingen naar voor bij verhuren.

Als je nog van plan bent om nog gewoon te werken en die 20k op jaarbasis als wat extra inkomen ziet om luxe wat makkelijker mogelijk te maken. Dan is het een optie. Maar persoonlijk, als je het werk dat bij verhuren komt kijken, nog ziet zitten zou ik proberen om er tenminste 10j uit te trekken. En uw eigen woning waarin je woont niet te verpatsen.
Ah ja, en ook gedurende die termijn of erna niet te scheiden ;p.

 

[contextbinder]

Uit nieuwsgierigheid eens gekeken in regio Aalst

Appartement te koop in Aalst - 2 slaapkamers - 75m² - Immoweb

Ontdek dit te koop appartement en Aalst. . Adres: Ouden Aardeweg 20 9300 — Aalst

www.immoweb.be

• standaard basic appartement met dito afwerking, geen terras, gebouw lijkt in redelijke staat en geen mastodont, relatief safe voor beschadigingen gezien de weinige en type voorzieningen, is best goed gelegen (2km van centrum Aalst - weg parallel aan Brusselse Steenweg - rustig), qua onderhoud ook weinig voeten in de aarde
• huurprijs zal rond de 700 € liggen
• haalbaar voor velen om te kopen

Kan je op het eerste zicht geen buil aan vallen

 

[contextbinder]

Voor deze woning had ik gebeld maar te laat - imo één van de beste koopjes die ik in jaren heb gezien, je betaald minder dan de prijs van de grond en indeling is prima, quasi ideaal om te renoveren, leuke uitstraling voor de prijs, ... gemiste kans

Huis te koop in Aalst - € 179.000 - 2 slaapkamers - 130m² - Immoweb

Ontdek dit te koop huis en Aalst. Prijs: € 179.000. Adres: Kerrebroekstraat 151 9300 — Aalst

www.immoweb.be

 

[zina90]

Uit nieuwsgierigheid eens gekeken in regio Aalst

Appartement te koop in Aalst - 2 slaapkamers - 75m² - Immoweb

Ontdek dit te koop appartement en Aalst. . Adres: Ouden Aardeweg 20 9300 — Aalst

www.immoweb.be

• standaard basic appartement met dito afwerking, geen terras, gebouw lijkt in redelijke staat en geen mastodont, relatief safe voor beschadigingen gezien de weinige en type voorzieningen, is best goed gelegen (2km van centrum Aalst - weg parallel aan Brusselse Steenweg - rustig), qua onderhoud ook weinig voeten in de aarde
• huurprijs zal rond de 700 € liggen
• haalbaar voor velen om te kopen

Kan je op het eerste zicht geen buil aan vallen

170k aankoopwaarde (excl garage), 30k schrijfrechten (vooral registratierechten), dus een goede 4% rendement (zonder financiering), ziet er wel goed uit ja (hoewel prijs mogelijks nog wel zal stijgen als er andere investeerderszijn)

 

[Monkytiger]

170k aankoopwaarde (excl garage), 30k schrijfrechten (vooral registratierechten), dus een goede 4% rendement (zonder financiering), ziet er wel goed uit ja (hoewel prijs mogelijks nog wel zal stijgen als er andere investeerderszijn)

Prijs is al gezakt van 170 naar 159, dus lijkt mij toch dat er niet direct interesse is?
Waarom is het dan zogezegd een goede deal?

 

[TNTim]

Uit nieuwsgierigheid eens gekeken in regio Aalst

Appartement te koop in Aalst - 2 slaapkamers - 75m² - Immoweb

Ontdek dit te koop appartement en Aalst. . Adres: Ouden Aardeweg 20 9300 — Aalst

www.immoweb.be

• standaard basic appartement met dito afwerking, geen terras, gebouw lijkt in redelijke staat en geen mastodont, relatief safe voor beschadigingen gezien de weinige en type voorzieningen, is best goed gelegen (2km van centrum Aalst - weg parallel aan Brusselse Steenweg - rustig), qua onderhoud ook weinig voeten in de aarde
• huurprijs zal rond de 700 € liggen
• haalbaar voor velen om te kopen

Kan je op het eerste zicht geen buil aan vallen

Het zal één van de betere opties zijn, maar als je hier nu grotendeels moet voor lenen dan vraag ik me af of het de moeite is.

159.000€ aankoopprijs + 12% registratierechten + notariskosten.
Dan kom je op iets van een 182.500€ puur voor de aankoop zonder dat je er ook maar iets aan verandert.
Leen je dat bedrag aan 2,90% op 20 jaar dan betaal je 1.000€ per maand af.
Huurprijs 700€, dus je mag elke maand 300€ bijleggen + alle kosten zelf dragen.

Wil je breakeven draaien qua lening tov huurprijs dan dien je 55.000€ zelf op tafel te leggen én alle kosten (brandverzekering/grondlasten/renovatie/leegstand/wanbetaling/...) zelf te dragen.

Komt erbij dat dit een appartement is, dus jaarlijks minstens 1x en waarschijnlijk 2x een vergadering van mede-eigenaars dat je mag bijwonen.

Als het plan van Van Peteghem erdoor komt dan worden uw huurinkomsten belast (de vrijstelling ben je kwijt, want je verhuurt al 2 andere panden).
700€ huur x 12 = 8.400€
Hierop forfaitaire kostenaftrek van 30%, dan schiet er nog 5.880€ over dat belast wordt aan 25% + gemeentebelastingen (stel 7%). -> 1.573€ belastingen. Maandelijks nog eens 130€ bijpassen dus.

Aan de huidige rentevoeten en gezien de fiscale onzekerheid durf ik niets meer bijkopen.
Dan lijken aandelen of een gewaarborgde rente van meer dan 2% netto een betere optie voor spaargeld.

Prijs is al gezakt van 170 naar 159, dus lijkt mij toch dat er niet direct interesse is?
Waarom is het dan zogezegd een goede deal?

700€ x 12 = 8.400€
8.400€ / 159.000€ = 5,3% brutorendement op aankoopprijs, wat hoog is.

Voor deze woning had ik gebeld maar te laat - imo één van de beste koopjes die ik in jaren heb gezien, je betaald minder dan de prijs van de grond en indeling is prima, quasi ideaal om te renoveren, leuke uitstraling voor de prijs, ... gemiste kans

Huis te koop in Aalst - € 179.000 - 2 slaapkamers - 130m² - Immoweb

Ontdek dit te koop huis en Aalst. Prijs: € 179.000. Adres: Kerrebroekstraat 151 9300 — Aalst

www.immoweb.be

In het zoekertje op Immoweb:
"De vermelde prijs is een richtprijs. Na ontvangst van de biedingen zal de verkoper beslissen of hij/zij de eigendom verkoopt aan het beste bod."

Het is waarschijnlijk voor meer gegaan dan 179.000€.

 

[contextbinder]

Waarom is het dan zogezegd een goede deal?

Om dat echt te verifiëren moet je dat eens IRL gezien hebben - vandaar enige voorzichtigheid, anderzijds is het aanbod in de streek al maanden hoog, ik zie ook regelmatig prijsdalingen en in mijn dorp staan bvb. een aantal woningen al > 1 jaar te koop - niet elke verkoper heeft eeuwig geduld. De markt is aan het afkoelen - en dat zal zich uiten in tijdelijk lagere prijzen. Er zijn wellicht ook ergens wat verborgen kosten aan het gebouw - wellicht beperkt gezien de set -up.

Bijkomend is het ook geen perfect pand - terras is nog steeds waardevol en met die afwerking/indeling zit je ook eerder in het onderste segment van de markt. Dat drukt de prijs wat, het lijkt in orde maar het blijft basic - maar dat heeft imo ook voordelen om te verhuren.

 

[contextbinder]

Aan de huidige rentevoeten en gezien de fiscale onzekerheid durf ik niets meer bijkopen.

Idd niet onbelangrijk - wellicht zal een groep daarom ook gewoon wat afwachten. Anderzijds heeft men 22 miljard in een staatsbon gestoken en staan er nog miljarden op spaarboekjes - er is dus een groep die gewoon een berg cash heeft liggen, als die nog geen ander vastgoed hebben en een zeer beperkt risico willen nemen is zo een pandje < 200K die dienst doet als cash printer+ 3,5% netto mss wel het overwegen waard.

 

[Horse]

Ik speel regelmatig met de gedachte alles te verkopen, maar tegelijk wil ik wel de huurgelden als inkomsten.

Moeilijk zicht op de toegevoegde waarde, maar als ik morgen al mijn vastgoed verkoop (dus de 3 panden + mijn eigen woning - de openstaande schulden kom ik (conservatief geteld) aan 1,2 miljoen dat op mijn zichtrekening verschijnt.

3% interesten bestaat al, dus hopelijk voor jou komen er nog tijden aan met 4 of zelfs 5% interest - dan spreken we toch al over €50.000 interesten per jaar - ga daarmee iets huren in Spanje en je kan letterlijk rentenieren

je kan ook jezelf enkele duizenden euro's geven per jaar, het gaat lang duren hoor eer alles op is

 

[Renegadexxripxx]

Idd niet onbelangrijk - wellicht zal een groep daarom ook gewoon wat afwachten. Anderzijds heeft men 22 miljard in een staatsbon gestoken en staan er nog miljarden op spaarboekjes - er is dus een groep die gewoon een berg cash heeft liggen, als die nog geen ander vastgoed hebben en een zeer beperkt risico willen nemen is zo een pandje < 200K die dienst doet als cash printer+ 3,5% netto mss wel het overwegen waard.

Verhuren is geen cash printer. Dat kan dat zijn, maar als je voor alles dat er scheelt iemand moet bellen om het op te lossen of aan te pakken. Dan is de profitabiliteit zeer snel laag.

Als je die zaken zelf kan EN BELANGRIJKER wil doen. Dan kan dat nog een aardig inkomen geven.
Op het moment dat huren belast worden gaat dat al een pak minder interessant zijn.

 

[contextbinder]

Verhuren is geen cash printer. Dat kan dat zijn, maar als je voor alles dat er scheelt iemand moet bellen om het op te lossen of aan te pakken. Dan is de profitabiliteit zeer snel laag.

Als je die zaken zelf kan EN BELANGRIJKER wil doen. Dan kan dat nog een aardig inkomen geven.
Op het moment dat huren belast worden gaat dat al een pak minder interessant zijn.

Vandaar het beperkte risico dat moet genomen worden - onrechtstreeks kaart je ook wat voordelen aan van een basic appartement als dit:

• geen vaatwasser, geen platform, geen terras, slechts handvol stopcontacten en lichtpunten, geen douche (bad is redelijk fail safe), geen fancy badkamermeubel ... hoe minder zaken aanwezig - hoe minder mogelijke problemen. Die oven was onderdeel van de standaard keuken - typisch blijft deze vuil en smerig achter ...
• Enkel CV ketel - waarvan weinig info is gekend, handvol radiatoren is ook redelijk vrij van issues.
• Overal tegels

De winstgevendheid van verhuur is typisch vrij laag hoor, maar je vastgoed is wel redelijk waardevast - denk niet dat ze het fiscaal gaan riskeren om fors te belasten op kleine verhuurders, dat zou de markt wel eens danig kunnen verstoren gezien - je geeft het zelf aan, het rendement al zeer laag is - maar je weet nooit natuurlijk.

 

[Renegadexxripxx]

De winstgevendheid van verhuur is typisch vrij laag hoor, maar je vastgoed is wel redelijk waardevast - denk niet dat ze het fiscaal gaan riskeren om fors te belasten op kleine verhuurders, dat zou de markt wel eens danig kunnen verstoren gezien - je geeft het zelf aan, het rendement al zeer laag is - maar je weet nooit natuurlijk.

Grote voordeel was dat je met weinig geld, oa met een lening, kan leveragen om meer te krijgen door het feit dat een woning als redelijk waardevast werd gezien en als onderpand in het geval er iets tegensloeg waardoor je enkel uw inleg kwijt was.

Men voorziet ook een forfaitaire vrijstelling van een bepaald bedrag (6k€) om de kleine garnaal minder te impacteren.

https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/welke-impact-heeft-voorstel-van-peteghem-op-uw-vastgoed/10403211.html

Door het feit dat het cumulatief is met andere investering en niet voor elk een apart potje zal dat toch wel een impact hebben.
Uiteindelijk is 250k spaargeld belegd in de staatsbon (https://www.strategica.be/nieuws/wat-na-de-staatsbon) zit je ook al over dat bedrag. Als je dan ook 50k hebt, en een huisje dat je verhuurt voor 650€/maand. Dan zit je er toch al over. En op die 650€ mag je dan in de toekomst 162.5€ belasting betalen per maand. Wat een 1950€ per jaar is. Dat is toch al een serieuze stijging lijkt mij tov de huidige onroerende voorheffing.
Aan de andere kant, als ze de KI in orde stellen van dit type huurwoningen dan ga je ook al vlot richting de 850 - 1000, waardoor je waarschijnlijk iets van een onroerende voorheffing van 1000-1200 * 1.4 zou mogen betalen. Wat ongeveer in dezelfde richting zou komen ipv een heffing van 25% te doen.

Al zou ik het persoonlijk gewoon belasten aan het marginale belastingtarief met dan die vrijstelling van 6k. Waarbij je dan tegelijkertijd de mogelijkheid hebt om de belastingschijven wat te verbreden.

 

[Straddle]

Iemand ervaring met investeren in studentenvastgoed via projectontwikkelaar?

Voordelen:
- Gewaarborgde huurinkomsten (of toch tenminste enkele jaren)
- Verhuur wordt geregeld door hen
- Grote vraag naar koten
- Valt mee qua aankoopprijs (meestal onder 200k)
- Nieuwbouw, geen werk meer aan
- Meerwaarde binnen enkele jaren?

Nadelen:
- Je geld zit redelijk vast
- Concurrentie van andere verhuurders in zelfde gebouw?
- Andere?

Nadelen (toch van de voorstelling die ik gevolgd heb als belegging in studentenkoten):

- Veel regels waar je weinig aan te zeggen hebt (je mag quasi niets wijzigen aan "jouw" studentenvastgoed)
- Er was een soort van conciërge wiens loon deel is van de vaste kosten
- Niet altijd 12 maanden huur (bij degene die ik zag was het slecht 10 maanden)
- Grootste nadeel: de grond is niet van jou, het is via een pachtconstructie.
- Redelijk wat aanbod momenteel

 

[contextbinder]

Uit nieuwsgierigheid eens gekeken in regio Aalst

Appartement te koop in Aalst - 2 slaapkamers - 75m² - Immoweb

Ontdek dit te koop appartement en Aalst. . Adres: Ouden Aardeweg 20 9300 — Aalst

www.immoweb.be

• standaard basic appartement met dito afwerking, geen terras, gebouw lijkt in redelijke staat en geen mastodont, relatief safe voor beschadigingen gezien de weinige en type voorzieningen, is best goed gelegen (2km van centrum Aalst - weg parallel aan Brusselse Steenweg - rustig), qua onderhoud ook weinig voeten in de aarde
• huurprijs zal rond de 700 € liggen
• haalbaar voor velen om te kopen

Kan je op het eerste zicht geen buil aan vallen

Paar uur later - onder optie, mss toeval

 

[Kwertie]

Het is wellicht al eens gezegd geweest hier, maar wat zijn de meningen ivm bungalow/chalet/woning in een vakantiepark te 'kopen'?
Grootste nadelen (meestal):
- Geen echte eigenaar van de grond en het beheer
- Beperkte keuze om er zelf in te gaan wanneer je wilt
- Weinig of geen vrijheid wat je ermee doet de komende x jaren

Voordelen:
- Aankoopprijs is redelijk, gezien je de grond niet echt betaalt
- Beheer wordt voor je gedaan, waardoor je minder zorgen hebt (onderhoud, kuis, uitkijken voor huurders)
- Zelf ook af en toe gebruik van kunnen maken
- Al dan niet vaste/gewaarborgde opbrengst

Zijn er nog zaken waar ik niet aan denk momenteel? Mensen met ervaring hier?

Extra vraag:
Na 15-20j ziet alles er wellicht behoorlijk verouderd uit, wat doet men dan over 't algemeen?

 

[Neveneffect]

Het is wellicht al eens gezegd geweest hier, maar wat zijn de meningen ivm bungalow/chalet/woning in een vakantiepark te 'kopen'?
Grootste nadelen (meestal):
- Geen echte eigenaar van de grond en het beheer
- Beperkte keuze om er zelf in te gaan wanneer je wilt
- Weinig of geen vrijheid wat je ermee doet de komende x jaren

Voordelen:
- Aankoopprijs is redelijk, gezien je de grond niet echt betaalt
- Beheer wordt voor je gedaan, waardoor je minder zorgen hebt (onderhoud, kuis, uitkijken voor huurders)
- Zelf ook af en toe gebruik van kunnen maken
- Al dan niet vaste/gewaarborgde opbrengst

Zijn er nog zaken waar ik niet aan denk momenteel? Mensen met ervaring hier?

Extra vraag:
Na 15-20j ziet alles er wellicht behoorlijk verouderd uit, wat doet men dan over 't algemeen?

Enkele extra nadelen (van ervaringen uit omgeving):
- Faillisement beheerder
- Constructieproblemen/slijtage waardoor pand uit verhuur wordt gehaald indien niet hersteld
- Moeilijk verkoopbaar

 

[Kwertie]

Niet wat ik hoopte te lezen, maar thx !
Als alles goed gaat, is't geen probleem natuurlijk.
Zoek vooral iets waarbij de opbrengst OK/stabiel en vrij risicoloos is, maar waar je intussen zelf ook iets kan aan hebben.

 

[DogFacedGod]

Niet wat ik hoopte te lezen, maar thx !
Als alles goed gaat, is't geen probleem natuurlijk.
Zoek vooral iets waarbij de opbrengst OK/stabiel en vrij risicoloos is, maar waar je intussen zelf ook iets kan aan hebben.

Vakantieparken noem ik nu niet "vrij risicoloos".

 

[Kwertie]

Nee blijkbaar. Mogelijks ook afhankelijk van conjunctuur. Als mensen willen besparen, zou het eerste mss wel dergelijke uitstappen kunnen zijn en is de netto opbrengst in zo'n tijden mss eerder negatief. Anderzijds vind ik het 'mentale' genot dat je er zelf kan aan hebben ook wel waarde hebben.

Andere suggesties zijn ook welkom ;-).