Huis kopen - Een nieuw begin

[cege]

Ik volg je mening. Huizen in België zijn nog relatief goedkoop, al verbaast de Franse markt me ook. Daar vind je hele dure regio's maar in the middle of nowhere koop je er een huis voor een appel en ei.

@cege zijn redenering over oudere huizen gaat wel erg kort door de bocht. Als je naar het duurdere segment van de vastgoedmarkt kijkt dan kan je zien dat die woningen zich vooral onderscheiden op vlak van ligging en oppervlakte. Niet op energiezuinigheid. Een woning energiezuiniger maken kan je altijd doen maar de ligging verander je niet. Locatie is en blijft de ultieme waardeparameter van een woning.

Veel nieuwbouw met EPC 400 ga je niet vinden.

Er een stagnatie of tijdelijke lichte daling sluit ik niet uit maar onverkoopbaar zoals @cege stelt? Nope, geloof ik niet.

Voor de juiste prijs is alles verkoopbaar...

Uiteraard is alles verkoopbaar. Maar als je een semi krot kocht voor 150k en je bent nu verplicht om dat te renoveren voor 50k voor je het kan verkopen, dan ben je gepoept. Bevorderlijk voor de prijs is het niet. En waar ga je naartoe als je wil verhuizen? Iets anders waar je ook weer verplicht 50k moet ingooien of iets wat gerenoveerd is en dus duurder zal zijn.

 

[ThomasMore]

Never underestimate stupidity. Zelfs bij ons op het werk (en dat zijn meer dan de helft phds die wel een rendement kunen berekenen) zijn er corona ontkenners die de energie crisis als een volgende iteratie "politiestaat" zien. Die toeteren dat alles in scène gezet is om "het groene programma erdoor te duwen". Denk je dat die veel moeite doen?

Idioten zijn er altijd geweest en zullen er altijd zijn. Er is ook geen correlatie tussen gezond verstand en diploma.

Denk je dat Deborah van de Delhaize de IRR van zonnepanelen kan berekenen adhv inschatting zelfconsumptie en injectietarief? Nee, die ziet, 10k offerte, duur. Not gonna happen.

Waarschijnlijk niet. Ik kan dat ook niet en ben nochtans wel door de universiteit geraakt. Maar bon, Deborah zal wel verstaan dat isolatie een verschil zal maken, net als bewuster omspringen met de thermostaat. Daarvoor hoef je geen IRR of whatever te kunnen berekenen. Mogelijk heeft Deborah meer gezond verstand als je PhD co's

Studie van UGent gezien? Overgrote deel energiesteun komt op de spaarboek terecht. Als we dan voor een of andere reden toch geld moeten uitdelen, zorg dan dat het rechtstreeks op de goeie plek terecht komt.

Die studie heb ik niet gezien en dit is nu het enige echte argument uit je post dus deel gerust de link. Vind ik wel interessant.

Veel nieuwbouw met EPC 400 ga je niet vinden.

Ik zou het niet weten. Wat ik wel weet is dat het aanbod van woningen met veel ruimte, groot stuk grond, goede ligging en buitengewoon uitzicht vooral bestaat uit bestaande woningen en veel minder uit nieuwbouwprojecten. Vandaar de redenering dat EPC in die klasse, voor kopers, een stukje ondergeschikt is aan de andere kwaliteiten. Niet iedereen woont (of wilt wonen) in een BEN-woning verkaveling.

Uiteraard is alles verkoopbaar. Maar als je een semi krot kocht voor 150k en je bent nu verplicht om dat te renoveren voor 50k voor je het kan verkopen, dan ben je gepoept. Bevorderlijk voor de prijs is het niet. En waar ga je naartoe als je wil verhuizen? Iets anders waar je ook weer verplicht 50k moet ingooien of iets wat gerenoveerd is en dus duurder zal zijn.

Enige factor die bepaalt of je al dan niet gepoept bent is rendement. Haal je winst uit dat semi-krot dan ben je niet gepoept.

 

[Mulan]

Die studie:

Groot deel van energiesteun overheid belandde op spaarboekjes gezinnen

Een groot deel van de energiesteun, de compensatie die de overheid voorzag voor de hoge energieprijzen, is beland op spaarboekjes van Belgische gez...

www.demorgen.be

Wel raar dat "een groot deel" nergens gespecificeerd wordt met cijfers?

 

[Mulan]

“Gezinnen sparen opbrengst btw-verlaging op energie massaal op”

De Gentse economieprofessor Gert Peersman is er al maanden van overtuigd dat de btw-verlaging op energie een ondoordachte en dure maatregel is om de energiefactuur van de gezinnen te dempen. Nieuwe studiegegevens zouden dat nu bevestigen. Peersman en zijn collega Joris Wauters gingen op basis...

businessam.be

Hier staat dan weer dat financieel solide gezinnen 3kwart van de besparing sparen.
No shit dat financieel solide gezinnen, die doorgaans in de energiezuinigste woningen leven en lage facturen hebben, dat extra geld kunnen sparen.
Maar cijfers geven van hoeveel % van de huishoudens dat is... Naaaaah, dat gaan we niet doen!

 

[MisterV]

Maar cijfers geven van hoeveel % van de huishoudens dat is... Naaaaah, dat gaan we niet doen!

HLN journalisten moeten schrijven op het niveau van een 14-jarige. Niet mijn woorden maar die van een kennis die voor HLN schrijft. Kritisch denken en concrete cijfers geven? Nèh, clicks binnenhalen.

Ongelijkheid neemt immens toe in situaties zoals deze. Ik werk oa voor een OCMW, de drama's die daar passeren zijn echt om te huilen.

 

[cege]

Idioten zijn er altijd geweest en zullen er altijd zijn. Er is ook geen correlatie tussen gezond verstand en diploma.

Data om dat te staven? Ik wil correlatie 0 zien om het te geloven.

Waarschijnlijk niet. Ik kan dat ook niet en ben nochtans wel door de universiteit geraakt. Maar bon, Deborah zal wel verstaan dat isolatie een verschil zal maken

Ja, maar als ze het niet kan/wil betalen als investering, ain't gonna happen.

, net als bewuster omspringen met de thermostaat.

Ik heb mijn huurder vorige week moeten uitleggen dat ze een programma kan instellen ipv gewoon continue te laten draaien... die is 60 jaar.. blijkbaar toch niet zo simpel .

Daarvoor hoef je geen IRR of whatever te kunnen berekenen. Mogelijk heeft Deborah meer gezond verstand als je PhD co's

Die studie heb ik niet gezien en dit is nu het enige echte argument uit je post dus deel gerust de link. Vind ik wel interessant.

Gezinnen konden energiesteun grotendeels op spaarboekje zetten

Een groot deel van de energiesteun aan gezinnen heeft niet het beoogde effect. Het financiële voordeel belandt grotendeels op de spaarboekjes. Dat blijkt uit een studie van de Nationale Bank en de Universiteit Gent.

www.standaard.be

Ik zou het niet weten. Wat ik wel weet is dat het aanbod van woningen met veel ruimte, groot stuk grond, goede ligging en buitengewoon uitzicht vooral bestaat uit bestaande woningen en veel minder uit nieuwbouwprojecten. Vandaar de redenering dat EPC in die klasse, voor kopers, een stukje ondergeschikt is aan de andere kwaliteiten. Niet iedereen woont (of wilt wonen) in een BEN-woning verkaveling.

Nieuwbouw moet tegenwoordig BEN zijn. Of je nu wil of niet.


We gaan naar een huizenmarkt in 2 segmenten. Brol met epc 400 vs deftige. De brol wordt minder en minder waard (en je krijgt tegenwoordig zelfs rentestraf bij de banken)

Enige factor die bepaalt of je al dan niet gepoept bent is rendement. Haal je winst uit dat semi-krot dan ben je niet gepoept.

Kans lijkt me klein dat je veel winst zult halen. Of toch % veel minder dan een deftige huis. Wie wil er nu nog de bril kopen die in het vizier van de overheid ligt?

 

[ThomasMore]

We gaan naar een huizenmarkt in 2 segmenten. Brol met epc 400 vs deftige. De brol wordt minder en minder waard (en je krijgt tegenwoordig zelfs rentestraf bij de banken)

Da's wel een heel simplistische classificatie maar het klopt. Als je een arbitraire grens trekt zal je altijd twee zijden hebben. +400 en -400... daar is geen speld tussen te krijgen

Maar serieus: is 400 al niet erg hoog? Ik ben geen specialist maar dacht dat je daarmee in de regionen C of D van dat EPC'ke zit... Waarom kies je 400?

Data om dat te staven? Ik wil correlatie 0 zien om het te geloven.

Je weet best wel dat zo'n statistisch experiment vrijwel onmogelijk uit te voeren is (definieer om te beginnen maar 's 'gezond verstand') maar naar mijn gevoel komt gezond verstand niet noodzakelijk met een diploma

 

[cege]

400 is de cutoff. Vanaf die regionen moet je verplicht verlagen om je huis nog te mogen verkopen binnenkort (eigenlijk moet je verplicht renoveren na aankoop, maar dat lijkt me een slecht verkoopsargument)

Dat kun je nu toch moeilijk niet zien als een transfer van waarde van boven naar onder die grens?

Je koopt 5y geleden een brak huis, je wil nu verhuizen, jammer. Eerst renoveren voor je mag verhuizen. Voor velen te duur en stuck in je brak huis... of je verkoopt aan een koper met de mededeling, "tel maar 50k bij je aankoopprijs"...

Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen

Sinds 1 januari 2023 geldt de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, dus voor eengezinswoningen en appartementen. Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen een bepaald aantal jaren…

www.vlaanderen.be

 

[JPV]

“Gezinnen sparen opbrengst btw-verlaging op energie massaal op”

De Gentse economieprofessor Gert Peersman is er al maanden van overtuigd dat de btw-verlaging op energie een ondoordachte en dure maatregel is om de energiefactuur van de gezinnen te dempen. Nieuwe studiegegevens zouden dat nu bevestigen. Peersman en zijn collega Joris Wauters gingen op basis...

businessam.be

Hier staat dan weer dat financieel solide gezinnen 3kwart van de besparing sparen.
No shit dat financieel solide gezinnen, die doorgaans in de energiezuinigste woningen leven en lage facturen hebben, dat extra geld kunnen sparen.
Maar cijfers geven van hoeveel % van de huishoudens dat is... Naaaaah, dat gaan we niet doen!

in de studie staat dat het gaat over mensen met >4000 euro netto.

 

[JPV]

400 is de cutoff. Vanaf die regionen moet je verplicht verlagen om je huis nog te mogen verkopen binnenkort (eigenlijk moet je verplicht renoveren na aankoop, maar dat lijkt me een slecht verkoopsargument)

waar je dat haalt dat mensen eerst zullen renoveren en dan verkopen, dat versta ik niet. Dat gebeurt nu ook niet behalve door mensen die professioneel woningen (vooral cosmetisch) opdoen en dan verkopen.

Je koopt 5y geleden een brak huis, je wil nu verhuizen, jammer. Eerst renoveren voor je mag verhuizen. Voor velen te duur en stuck in je brak huis... of je verkoopt aan een koper met de mededeling, "tel maar 50k bij je aankoopprijs"...

Dat is wat mensen nu ook al doen hoor. Je verwacht van de overheid maatregelen, maar als de maatregel met het meeste effect er is, dan zeg je dat dit debiel is... verwacht je dat mensen volledig gratis kunnen renoveren mss? Wat ga je dan zeggen tegen mensen die al honderdduizend euro's meer betaald hebben voor een zuinige (ver)nieuwbouwwoning?

 

[ThomasMore]

400 is de cutoff. Vanaf die regionen moet je verplicht verlagen om je huis nog te mogen verkopen binnenkort (eigenlijk moet je verplicht renoveren na aankoop, maar dat lijkt me een slecht verkoopsargument)

Dat kun je nu toch moeilijk niet zien als een transfer van waarde van boven naar onder die grens?

Je koopt 5y geleden een brak huis, je wil nu verhuizen, jammer. Eerst renoveren voor je mag verhuizen. Voor velen te duur en stuck in je brak huis... of je verkoopt aan een koper met de mededeling, "tel maar 50k bij je aankoopprijs"...

Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen

Sinds 1 januari 2023 geldt de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, dus voor eengezinswoningen en appartementen. Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen een bepaald aantal jaren…

www.vlaanderen.be

Goh ok, I get it... Het zal de marktdynamiek wel veranderen maar geen fundamentele schokken geven.

Aan de aanbodzijde heb je grosso modo drie spelers. Ik noem ze:

- Investeerders die woningen kopen voor het huurrendement op korte termijn en de meerwaarde op lange(re) termijn. Die zullen mogelijk naar een ander type woning op zoek gaan en de +400 woningen eerder links laten liggen.

- Speculanten die snel woningen kopen en verkopen. De house flippers... Ook die zullen +400 koten laten links liggen.

- Ondernemers die een woning transformeren en terug verkopen. Zij zullen hun focus gewoon verleggen van esthetische naar energetische transformatie vermits de marktvraag verandert. Misschien worden die grote energieslurpende villa's wel interessante projecten om er meerdere woningen in onder te brengen... who knows. De markt zal veranderen maar of dat echt veel effect op de prijzen zal hebben durf ik niet te zeggen. En daarvoor lijkt die 400 grens me niet uitdagend genoeg. Quick scan op Immoweb lijken woningen met EPC boven 400 sowieso aan verbouwing toe dus dan maakt het op de markt niet veel uit dat het verplicht is.

 

[JPV]

Maar serieus: is 400 al niet erg hoog? Ik ben geen specialist maar dacht dat je daarmee in de regionen C of D van dat EPC'ke zit... Waarom kies je 400?

Energiescore Energielabel
kleiner dan of gelijk aan 0 kWh/(m².jaar) A+
van 1 tot en met 100 kWh/(m².jaar) A
van 101 tot en met 200 kWh/(m².jaar) B
van 201 tot en met 300 kWh/(m².jaar) C
van 301 tot en met 400 kWh/(m².jaar) D
van 401 tot en met 500 kWh/(m².jaar) E
501 kWh/(m².jaar) en hoger F

 

[ThomasMore]

Energiescore Energielabel
kleiner dan of gelijk aan 0 kWh/(m².jaar) A+
van 1 tot en met 100 kWh/(m².jaar) A
van 101 tot en met 200 kWh/(m².jaar) B
van 201 tot en met 300 kWh/(m².jaar) C
van 301 tot en met 400 kWh/(m².jaar) D
van 401 tot en met 500 kWh/(m².jaar) E
501 kWh/(m².jaar) en hoger F

Ah thanks...

 

[Michel Drets]

Ik zou het niet weten. Wat ik wel weet is dat het aanbod van woningen met veel ruimte, groot stuk grond, goede ligging en buitengewoon uitzicht vooral bestaat uit bestaande woningen en veel minder uit nieuwbouwprojecten. Vandaar de redenering dat EPC in die klasse, voor kopers, een stukje ondergeschikt is aan de andere kwaliteiten. Niet iedereen woont (of wilt wonen) in een BEN-woning verkaveling.

Daarom dat het spijtig is dat sloop en heropbouw terug naar 21% gaat.

Die oude woning gaat nu blijven staan ipv gesloopt en volledige nieuwe woning er op

 

[Renegadexxripxx]

Daarom dat het spijtig is dat sloop en heropbouw terug naar 21% gaat.

Die oude woning gaat nu blijven staan ipv gesloopt en volledige nieuwe woning er op

Ach ja, hopelijk zorgt de afwezigheid ervan dat de prijs van die af te breken woningen dan met 15% zakt omdat ze die anders aan de straatstenen niet meer kwijt geraken.

 

[fomix]

Klopt. Maar stel dat je 1130 op 3390 netto kon afbetalen, ik heb nu voor het gemak 1/3de genomen, wordt je loon 3729 waardoor er ook honderden euro's extra overschieten als je je hypotheek met 10% verhoogt om op 1/3de te blijven.

Tis niet omdat u bruto 10% omhoog gaat dat dat netto ook zo is. Met zo'n loon zit je al in de 55% belastingschijf. Dus voor elke 100 euro die er bij komt houd je maar 45 euro over.
Dus het zal eerder rond de 3550 zitten in u voorbeeld.

 

[Chauffagist]

Daarom dat het spijtig is dat sloop en heropbouw terug naar 21% gaat.

Die oude woning gaat nu blijven staan ipv gesloopt en volledige nieuwe woning er op

Dat is zeer jammer, want om de 2050 doelstellingen te halen is het in sommige gevallen beter om de boel af te breken...

 

[stungunner]

Daarom dat het spijtig is dat sloop en heropbouw terug naar 21% gaat.

Die oude woning gaat nu blijven staan ipv gesloopt en volledige nieuwe woning er op

Dat is zeer jammer, want om de 2050 doelstellingen te halen is het in sommige gevallen beter om de boel af te breken...

Zou ondertussen teruggedraaid zijn door de regering en toch verlengd worden tot eind 2024, oa onder druk van de confederatie bouw. Is wel nog niet officieel.

 

[Biljart]

Zou ondertussen teruggedraaid zijn door de regering en toch verlengd worden tot eind 2024, oa onder druk van de confederatie bouw. Is wel nog niet officieel.

In België regels vastleggen en behouden is toch o zo lastig.
Gaat voor de eindgebruiker over vaak tienduizenden euro’s, maar men wijzigt naar goeddunken (al dan niet onder druk van lobbygroepen).

 

[JPV]

Zou ondertussen teruggedraaid zijn door de regering en toch verlengd worden tot eind 2024, oa onder druk van de confederatie bouw. Is wel nog niet officieel.

toch al redelijk officieel . https://www.bouwunie.be/nl/news/verlaagdbtwtariefsloopenheropbouw

Enkel de manier waarop is nog niet duidelijk.