Huis kopen - Een nieuw begin
- Onderwerp starter Tweak37
- Startdatum
- Nieuwbouw Verbouwing
-
- Tags
- huizenbouw
Absoluut. Het gebeurd echt zelden, dat zeg ik er uiteraard wel bij, maar wij liepen echt verbaasd buiten. Ik denk inderdaad dat de meeste vergeten dat een huis verkopen niet altijd een gemakkelijk verhaal is, beetje wat Zalenski ook al aanhaalt.
rubenvb
Well-known member
Notarissen regelen meestal toch de verkoop in zo'n gevallen, dus nee, dat is geen reden om een makelaar nodig te hebben...Gaan we hier allemaal ff'kes collectief vergeten dat als ge een huis uit een scheiding moet verkopen het best handig is dat een 'neutrale' partij de verkoop doet; ipv dat ge daarover ook nog moet discussiëren met uw loco (geworden) ex...
Van een notaris zou ik niet teveel verwachten wat verkoop betreft hoor.
Sommige panden verkopen zichzelf, anderen absoluut niet.
3j geleden hebben wij ons vorig huis zelf verkocht. Een gerenoveerd investeringspand op een perfecte ligging net onder de 300k€ en dat ging vanzelf, absoluut geen makelaar nodig.
Intussen hebben we al bijna een jaar een huisje te koop, jaren ‘30, goede ligging maar volledig te strippen. Correct geprijsd. Al twee makelaars de revue gepasseerd maar dat verkoopt gewoon niet, de onzekerheid in de huidige markt is een pest voor totaalrenovaties. Dit huisje is te klein voor investeerders, te klein voor kapitaalkrachtige gezinnen (even kort door de bocht) en de totaalrenovatie is qua timing en budget te onzeker voor mensen met een beperkt budget.
Ik ben content dat daar een makelaar op zit, ik mag er niet aan denken dat ik continu die afspraken moet inplannen en de mensen vergezellen, dat is gewoon niet haalbaar. Dat is voor mij de meerwaarde.
Dat is wel een reden.
- Prijsafspraken (al dan niet met nog geld in het zwart afgesproken tussen partijen)
- Als partij x er nog woont maar partij y de verkoop wil regelen, dan zit je met die awkward situatie van nog in elkaars leven te komen
Een scheiding is een heel complex gegeven. Bij sommige in de beste verstandhouding, bij andere is het een oorlog
1992 hier en vloerverwarming.... Wordt hier altijd goed warm. AanvoerTemp rond de 30 graden meestal
Chauffagist
Well-known member
Maar de makelaar draagt niet bij tot een snellere verkoop...
Mulan
Well-known member
Gezien jij geen idee hebt van de makelaar zijn netwerk, kan je dat niet zeggen.
Als je zelf geen tijd hebt voor die bezoeken te doen, zie ik niet in waarom niet.
Persoonlijk zou ik het enige nuttige van zo'n makelaar vinden dat hij de prijs bepaalt/adviseert. Maar daar bestaan ook wel schatters voor.
Wij hebben onze woning begin dit jaar zelf verkocht. Lang getwijfeld of we het met makelaar zouden doen, maar we wisten dat onze gemeente populair was en de markt was toen nog zeer goed.
Je moet er inderdaad wel wat voor over hebben, wij hebben onze skivakantie geannuleerd zodat we een bezoekweekend konden organiseren. Uiteindelijk 30 bezoeken op 3 dagen gehad.
Of je uiteindelijk meer zou gekregen hebben met makelaar kan je nooit weten. Maar puur op gevoel denk ik dat we onze kosten nooit terugverdiend zouden hebben met een hoger bod.
Je moet er inderdaad wel wat voor over hebben, wij hebben onze skivakantie geannuleerd zodat we een bezoekweekend konden organiseren. Uiteindelijk 30 bezoeken op 3 dagen gehad.
Of je uiteindelijk meer zou gekregen hebben met makelaar kan je nooit weten. Maar puur op gevoel denk ik dat we onze kosten nooit terugverdiend zouden hebben met een hoger bod.
Chauffagist
Well-known member
In dat punt van de bezoeken zie ik de enige echte meerwaarde. Stel je kan enkel op zaterdag en je hebt een koper die weekends werkt, dan kan die makelaar dat in de week regelen, of je verkoopt een 2e verblijf aan de kust en woont zelf in Antwerpen. Maar dan is de verkoop mogelijk sneller omdat de makelaar sneller tijd heeft dan de eigenaar.
Omgekeerd zie ik ook veel makelaars een bezoekdag organiseren. Het valt mij vaak op dat er soms enkele weken over gaan tussen het plaatsen van het zoekertje en de effectieve bezoekdag. Waarschijnlijk doen ze dat om spanning op te bouwen, alsof het de lancering is van één of andere nieuwe film.
Bijkomend zie ik dat makelaars qua prijszetting soms sterk overdrijven. Uiteindelijk blijven die panden dan onverkocht achter en neemt een andere makelaar het over. Makelaars kunnen soms onrealistische bedragen plakken op woningen, waardoor een verkoop uitblijft.
De grootste ergernis die ik soms heb bij makelaars is de misleidende info en dat was ook mijn statement van "ik moet de eerste 100% eerlijke makelaar nog tegen komen" @stungunner :
Onrealistische foto's, visueel opgesmukte woningen bestempelen als totaalrenovatie (hoewel de oude leidingen nog onder de vloer zitten), epc B of C als energetisch zuinig bestempelen. Als koper weet je ook nooit zeker waar je staat, geeft de makelaar je bod door of verzwijgt hij dingen. Speelt hij je uit of niet?
Mijn eigen woning stond destijds bij een agence, maar via de buren had ik de nummer van de eigenares. Die dame was geen geboren onderhandelaar, maar wou gewoon van het pand af na het overlijden van haar man. Handig ingespeeld op dit feit en de mismatch tussen haar en de makelaar en alles zelf geregeld en 50K minder betaald dan de vraagprijs van de makelaar.
Makelaars overdrijven net niet in hun prijszetting, want ze hebben er helemaal niks aan wanneer ze een woning veel te hoog inzetten en die na 6 maand en dus na afloop van hun opdracht niet verkocht is. Dan hebben ze kosten gemaakt en niks verdiend. Makelaars die woningen dus veel te hoog schatten om ze zo binnen te halen zijn gewoon dom, dat doet de doorsnee correcte makelaar echt niet.
Integendeel, het zijn net de eigenaars zelf die doorgaans hun woning te hoog inschatten en vaak op zoek gaan naar een makelaar die het dan toch maar aan die prijs wil verkopen. Om dan teleurgesteld te zijn dat de woning niet snel genoeg verkocht geraakt. Tijdens mijn stage heb ik het vaak genoeg gezien hoor, eigenaars die zelfs geaffronteerd waren omdat hun huis lager geschat werd dan wat ze zelf dachten dat het waard was.
Onrealistische foto's, het zal best zo zijn dat de meesten de wat lelijkere kanten van een pand idd niet op hun website en immoweb ed gaan zetten. Maar dat ga je als eigenaar toch ook niet doen? Je gaat toch niet meteen alles op tafel gooien en toch wel de mooie en goede kanten van jouw pand proberen in de verf te zetten? Wanneer mensen dan ter plaatse zien dat iets wat minder is dan ze zich hadden voorgesteld of op foto's niet zichtbaar was, zijn ze tenminste wel al ter plaatse en kunnen ze mss wel overtuigd geraken door de rest van de woning. Maar ze zijn er tenminste, je moeten mensen naar jouw pand krijgen om het te kunnen verkopen hé. Dat wil niet zeggen dat je mensen moet misleiden, maar pakweg een magazijn dat vlak naast de woning staat gaat toch echt niemand op foto op Immoweb gaan zetten, ook geen eigenaar die zelf verkoopt.
Dat er sommigen met groothoeklenzen ed werken om een kamer groter te doen lijken klopt en dat is wel vaak misleidend, maar wanneer ik gewoon Immoweb open en de meeste advertenties bekijk is dat toch de minderheid vandaag de dag.
De visueel opgesmukte woningen met een slecht EPC bestaan inderdaad, maar opnieuw, wanneer ik Immoweb open zijn dat er toch niet zo heel veel. Dus daaruit afleiden dat geen enkele makelaar 100% eerlijk is?
Bij EPC B of C lees ik op Immoweb heel zelden bij de beschrijving dat dat "energiezuinige" woningen zouden zijn. Dus opnieuw, om daaruit, blijkbaar vanuit jouw buikgevoel, af te leiden dat geen enkele makelaar 100% eerlijk is? Ik zie het niet.
Geeft de makelaar een bod door of niet, ja kijk, als je dat als negatief punt van de makelaars aanziet, iets dat opnieuw puur een buikgevoel van jou is en op geen enkele bewijs gestoeld is, daar kan je niet veel mee imo.
Het is jouw goed recht om niet met een makelaar te willen werken hé, uiteraard. Of zelfs om ze totaal overbodig te vinden. Maar zeg dan gewoon dat dat voor jou om een bepaald gevoel gaat, ipv meteen elke makelaar als oneerlijk te gaan beschouwen aan de hand van voorbeelden die weinigzeggend zijn.
Je beseft toch dat wanneer de makelaar dit zou weten hij 100% recht heeft op zijn commissie? En je hebt dus ook eigenhandig van de beperkte kennis en onderhandelingskunst van de eigenares gebruikt gemaakt en haar dus zo 50k gekost. In haar naïviteit heeft ze dus een serieus risico genomen door op jouw slinkse manier van werken en bod in te gaan. Ze kreeg 50k minder én ze zou in principe de commissie moeten betalen. Ja kijk, jouw voorbeeld toont net aan dat die eigenares gebaat was bij een makelaar.
Laatst bewerkt:
Spoiler
Active member
Ik wou ook graag reageren op het laatste stuk van de eigenares/weduwe, maar kan gewoon quoten wat hier wordt gezegd. Mooi verwoord allemaal!
Dat ligt in dit geval niet echt aan de makelaar, dat is intussen duidelijk. Commissie op dat pand zal +-4k zijn die in dit geval nog te delen is door 3 eigenaars, dus in ruil daarvoor krijg je ontzorging.
Binnenkort zet ik een ander huis in de verkoop waarvan commissie 12-13k zou zijn. Daarbij twijfel ik nog - in absolute cijfers is dat veel, maar uiteindelijk is dat nog altijd maar 2% + BTW. Ik kan wel argumenten bedenken waarom ik het alsnog ga uitbesteden, maar dat is echt een oefening die ieder voor zich moet doen.
Ik ben absoluut geen fan van de doorsnee makelaar maar gelukkig zijn ze niet allemaal hetzelfde.
En mochten ze geen nut hebben, dan was er ook geen markt voor
Chauffagist
Well-known member
Nee de eigenares was blij dat dit hoofdstuk afgesloten was, de woning stond al meer dan een jaar te koop. De prijs was dus te hoog in die tijd, anders was ze wel verkocht geweest.
Slinks? Ik heb nooit contact gehad met de makelaar. Ik heb mijn bod aan haar gedaan en gezegd dat ik wel zou wachten tot het uit agence was. Zo geschiede, de dag na afloop van het contract hebben we de compromis getekend, de makelaar heeft hier dus helemaal niks met te maken.
Gebaat? Wat ging ze doen? Die makelaar ging er zijn commissie bijlappen en ik ging het uiteindelijk niet kopen, beetje 10K betalen om de deur open te doen en de kamers te tonen. Ik heb geen makelaar nodig die mij een rondleiding geeft en zegt: "hier hebben we nog een extra kamer" of "hier is de keuken" , sommige mensen vinden dat misschien leuk, maar ik heb daar geen nood aan.
Welja, dit zal sowieso in de opdracht van de makelaar beschreven staan dat dit niet mag. Zij is in principe verplicht om elk contact of bod dat ze rechtstreeks krijgt binnen de looptijd van de overeenkomst met de makelaar ook aan die makelaar door te geven en via hem te laten lopen. Wanneer die makelaar dus zou gemerkt hebben dat de dag na afloop van zijn opdracht de compromis werd getekend, zou hij simpelweg zijn factuur hebben mogen sturen naar de eigenaar.
Ook mocht een contact dat via de makelaar is gekomen pakweg 3 weken na afloop van de opdracht een bod rechtstreeks bij de eigenares doen en dat wordt aanvaard, dan heeft de makelaar recht op zijn commissie.
Wellicht wist zij dit niet, maar heb je haar daar wel een risico laten lopen.
De vraagprijs is steeds inclusief de commissie van de makelaar. Dus als zij bereid was een bod te aanvaarden van 50k minder via de makelaar, zou de makelaar zijn commissie in dat bod inbegrepen zijn geweest.
En ja, uiteraard, ik heb ook al een woning bezocht met een makelaar die niet verder kwam dan "dit is de keuken, dit is de living, van hieruit heb je mooi zicht op de tuin,...". En toen ik haar vroeg wanneer de duidelijke renovatie had plaatsgevonden van het pand wist ze dit niet, zelfs het bouwjaar kon ze niet zeggen. Uiteraard zijn dat prutsers en hebben die 0,0 meerwaarde, ik word daar zelf kwaad van en wou dat eigenlijk ook meegeven aan de eigenaar van dat pand, dat ze veel te veel zouden betalen voor een makelaar die haar stiel niet kent. Enfin, makelaar, dat was overduidelijk een bediende van een groot kantoor hier in de regio, zonder deftige opleiding en al zeker zonder BIV nummer.
Laatst bewerkt:
Herman De Croo
Well-known member
Er is een apart topic voor: https://www.beyondgaming.be/threads/waarom-anno-2021-nog-een-immokantoor-gebruiken-bij-verkoop.3176/
Klein Beschrijf
Active member
Ondertussen is hier de markt bijna volledig overgenomen door makelaars. Ik spreek mij niet uit of ze nuttig of niet zijn, voor sommige gevallen en verkopers met het verstand van een aardappel zullen ze mogelijk wel hun nut wel hebben.
Voor de fractie van de prijs van een makelaar kan je je eigendom meerdere keren laten schatten en de notaris helpt je kosteloos met een compromis etc.
Ik heb in de regio al verscheidene panden online zien komen 'uit de hand' om dan te verdwijnen en enkele dagen later terug te verschijnen op de markt tegen een prijs +10% en meer via, je raadt het nooit, een makelaar. De koper betaalt meer en de verkoper ziet een groot deel van de meeropbrengst verdwijnen in de zakken van de makelaar.
Ik ben er van overtuigd dat makelaars mede verantwoordelijke zijn voor de hoge vastgoedprijzen van de laatste jaren.
Laatst bewerkt:
Renegadexxripxx
Well-known member
Neen, is gewoon vraag en aanbod. Waarbij prijszetting puur afhankelijk is van wat mensen er voor kunnen leggen.
Als je dan :
1) een substantieel deel geld toegestopt krijgt door (voor)erfenissen, desnoods in het zwart dan verhoogt dat de prijs.
2) Verlaging van de BTW tarieven of kosten verhoogd de winstmarge voor de verkopers. Want als je 600k kan betalen inclusief alle kosten blijft totaalkost dezelfde.
3) Dalende rentelasten verhoogt het bedrag dat je kan betalen terwijl je evenveel blijft leggen op maandbasis
4) verhoging in nettolonen (oa taxshift, bepaalde profielen die beter betaald worden tgv krappere arbeidsmarkt) zorgt dat je meer kan geven aan de afbetaling indien je daarvoor kiest. Of dat lijkt toch te kunnen.
5) Mensen die aan energierenovatie geen of beperkt waarde achtten tgv lage energieprijzen. Waardoor de kost voor de energierenovatie of een diepgaande renovatie niet volledig reducerend werkt op de waarde van het goed. Geen probleem zolang de energieprijzen laag zijn, maar eens ze enorm stijgen kan dat bij een latere verkoop eventueel wel pijnlijk zijn of bij niet verkoop om het in orde te brengen energiegewijs pijnlijk zijn.
6) Rekening houdende met de spaartegoeden die er op rekeningen staan kan het ook zijn dat het gewoon een onderschatting is van wat men er kan en wil aan geven. En hebben wij gewoon pech dat we dat er niet aan kunnen of zelfs willen geven.
Kortom gewoon vraag en aanbod dus...
