Balans lezen

ThomasMore

Well-known member
Omdat ik me wat zorgen maak over een kennis die de kans heeft om zich in te kopen in een vennootschap heb ik de balansen van de betreffende vennootschap 's bekeken.

Wat me daarbij opviel is dat er op hetzelfde adres een andere vennootschap is gevestigd met dezelfde aandeelhouders. Het betreft een BV met als doel exploitatie vastgoed en die heeft in zijn eerste boekjaar (en tot nu enige boekjaar met gepubliceerde balans) een balans met volgende posten:

- activa: terreinen en gebouwen: 150.000
- Vorderingen < 1jaar: 3000
- Vorderingen > 1 jaar: 2000
- Liquide middelen: 1000

Dat is het zowat voor de activa: 156K aan activa

Aan de passiefzijde:

- kapitaal: 2000
- Overgedragen winst 10000
- Schulden op ten hoogste 1 jaar: 140000
- Schulden aan de fiscus: 4000

En 156K aan de passiefzijde.

Tot daar ok. Maar de resultatenrekening vertoont vreemde sprongen:

- Bruto marge: 838.000
Waarvan niet recurrente opbrengsten: 845.000
Niet-recurrente bedrijfskosten: 845.000

Resultatenrekening toont een verlies van 10.000

Verder is er ook nog een niet recurrente financiële opbrengst van 23.000

Daardoor komt de winst voor belasting uit op een 13.000 euro.

De vraag: wat kan een boekhoudkundige reden zijn voor die niet-recurrente opbrengsten en kosten?

De andere BV op dat adres baat een handelsactiviteit uit in dat pand. Lijkt me dus risicospreiding te zijn waarbij de vennoten de handelsactiviteiten juridisch afsplitsen van het vastgoed. De handel dient dus om het vastgoed te financieren en als dat eerste in de soep draait dan staat het vastgoed veilig te blinken in een andere vennootschap. Tot daar een normale situatie lijkt me. Maar die hoge niet-recurrente posten lijken me wat vreemd...

Een kennis is door de aandeelhouders gevraagd om mee te investeren in de handelsactiviteiten (niet de vastgoedvennootschap) en zou een minderheidsparticipatie kunnen krijgen door een deel van de aandelen over te nemen van de huidige aandeelhouders. Die handelsactiviteiten zijn nauwelijks rendabel en liquiditeit van de vennootschap is niet bijster goed (net onder de 1). Ik vrees dus dat die kennis dus geen goede investering zal doen. Die kennis heeft zich eerder als 's laten rollen door een dubieuze overname en ik maak me wat zorgen dat dit nog's kan gebeuren.
 
De vraag: wat kan een boekhoudkundige reden zijn voor die niet-recurrente opbrengsten en kosten?

Kan vanalles zijn. Zonder inzage in de boeken zelf is dat louter giswerk.



De andere BV op dat adres baat een handelsactiviteit uit in dat pand. Lijkt me dus risicospreiding te zijn waarbij de vennoten de handelsactiviteiten juridisch afsplitsen van het vastgoed. De handel dient dus om het vastgoed te financieren en als dat eerste in de soep draait dan staat het vastgoed veilig te blinken in een andere vennootschap. Tot daar een normale situatie lijkt me. Maar die hoge niet-recurrente posten lijken me wat vreemd...

Een kennis is door de aandeelhouders gevraagd om mee te investeren in de handelsactiviteiten (niet de vastgoedvennootschap) en zou een minderheidsparticipatie kunnen krijgen door een deel van de aandelen over te nemen van de huidige aandeelhouders. Die handelsactiviteiten zijn nauwelijks rendabel en liquiditeit van de vennootschap is niet bijster goed (net onder de 1). Ik vrees dus dat die kennis dus geen goede investering zal doen. Die kennis heeft zich eerder als 's laten rollen door een dubieuze overname en ik maak me wat zorgen dat dit nog's kan gebeuren.

Het is inderdaad niet ongebruikelijk dat het vastgoed in een andere vennootschap wordt ondergebracht, daar kunnen verschillende redenen voor zijn. Maar aangezien uw kennis geen aandelen in die vastgoedvennootschap zal verwerven, maakt dat dus niet echt uit.

Op basis van enkel een balans kan je niet afleiden of dit wel/niet een goede investering is. "Rentabiliteit" kan naargelang de omstandigheden een indicator zijn, "liquiditeit" is vaak zelfs irrelevant (ook niet vergeten dat een jaarrekening slechts een momentopname van x maanden terug betreft). Zo zal een start up een dramatische jaarrekening hebben, wat niet betekent dat de aandelen waardeloos zijn. Om de waarde daarvan te berekenen, moet je kijken naar de rendabiliteit/toekomstpotentieel (bv. via discounted cash flow). Voor een vastgoed/patrimoniumvennootschap kan je dan wel weer baseren op de balans (simpel gezegd, waarde activa - schulden = waarde aandelen), maar dat is een ander verhaal.

Uw kennis gaat dus best eens horen bij fiscalisten/juristen om hem te adviseren over de aankoop.
 
@ns_man bedankt voor je input.

De reden van mijn bezorgdheid is dat hij enkel een minderheid van de aandelen van de handelsvennootschap zal verwerven en geen enkel belang in de vennootschap die het vastgoed beheert. Zijn collega aandeelhouders hebben dus een gemeenschappelijk belang in een vennootschap die (huur)gelden ontvangt van de handelsvennootschap. Dat kan een mogelijke bron van conflicten zijn in het beheer van die handelsvennootschap.

Andere alarmbellen lijken me de track record van die handelsvennootschap:

- Opgericht in 2013 en eerste boekjaar met winst in 2018.
- Winstgevend na 2018 maar geen giga bedragen die een mooi dividend zouden opleveren voor de aandeelhouders, op een uitzonderlijk goed jaar in 2020 na.
- Financiële indicatoren staan op oranje. Liquiditeitsratio de laatste jaren tussen de 1 en 1.3, solvabiliteit (EV / TV) rond de 0,1 - 0,13.... Niet heel verkeerd maar ook niet fantastisch.
- De actief post 'leasing en soortgelijke rechten' is het leeuwendeel van de activa. Aan de passiefzijde zie je een hoge schuld aan leasingbedrijven en ook aan leveranciers.
- Liquide middelen en voorraden zijn wel aanwezig maar lijkten me niet echt in verhouding tot de openstaande schulden.

Enfin, allemaal oppervlakkig bekeken hoor. De activiteiten zijn producten leasen en verhuren in een sector die erg onderhevig is aan seizoenseffecten (lees: weer :)).

Hij moet zeker professioneel advies zoeken (en niet dat van mij) want hij hoopte dat de overnameprijs nog voor de zomer rond zou zijn omdat dan het drukke seizoen zal aanbreken en het mogelijk meer zou kosten :rolleyes:. Als je zoiets vertelt bij een overname dan heb je er toch geen kaas van gegeten lijkt me. Ik vrees dat dit voor hem een emotionele aankoop is en er te weinig naar het financiële plaatje wordt gekeken. Gezien de beperkte winstgevendheid, en hoge schuldgraad van de voorbije jaren lijken die aandelen me trouwens niet veel waard. Overigens lijkt het me geen bedrijf waar drie vennoten een comfortabel leven mee kunnen financieren...

Soit, merci voor de input.
 
@ThomasMore nog ter aanvulling: weet dat je kennis met een minderheidsparticipatie niets te zeggen heeft. Of dat nu 1% of 49% is, dat maakt in principe niets uit (met als uitzondering een statutenwijziging e.d.). Zo zou men kunnen beslissen om de bestuurders fikse vergoedingen uit te keren, zodat er geen ruimte meer is voor een dividend (om een voorbeeld te geven).
 
En de huurovereenkomst aanpassen (hogere huur) = meer inkomen voor de eigenaars van die andere vennootschap, minder winst voor de initiele vennootschap.
 
Het is een bedrijf dat materiaal verhuurt, hij zou zich best ook afvragen hoeveel meer hij wil betalen voor aandelen van dat bedrijf tegenover zelf de goederen aankopen of leasen om dan door te verhuren in een zelf opgericht bedrijf, meestal zal de conclusie zijn dat er weinig reden is om een meerprijs te betalen bovenop de waarde van de te verhuren goederen (en eventuele andere bezittingen).
 
Vooral due diligence doen. Resultatenrekening afgelopen 3 boekjaren opvragen, afschrijvingstabellen, etc... Vervolgens laten nakijken door iemand met kennis van zaken en de vraagtekens die uit de studie komen vragen en opvolgen.
 
Ik heb zelf een tijd lang op een financial due diligence afdeling van een groot accountancy kantoor gewerkt.

Belangrijk is om te werken met een genormaliseerde EBITDA. Men gebruikt EBITDA omdat dit een redelijke proxy is voor cashflow.
Genormaliseerd betekent dat alle winst of verliesposten die geen deel uitmaken van de ‘normal course of business’ eruit gehaald worden.
Deze EBITDA vermenigvuldig je met een multiple die redelijk is voor het type industrie.

Zo bekom je in principe de ‘enterprise value’. Dit is wel niet de prijs die je uiteindelijk betaalt voor de vennootschap.
Vervolgens dien je nog te corrigeren voor ‘net debt/net cash’ en de delta in netto werkkapitaal. De waarde die je dan bekomt is de equity value en dit is de prijs die je uiteindelijk zal betalen.

Er zijn boeken geschreven over waarderingen van vennootschappen dus met een simpele post ga je het antwoord niet krijgen.

Laat je zeker wanneer het om redelijke bedragen gaat goed adviseren. Een vennootschap kopen is veel complexer dan een huis kopen en je zou er van verschieten aan hoeveel knoppen je kan draaien om de waarde te beïnvloeden.
De gemiddelde accountant heeft hier ook niet al te veel verstand van. Best contact opnemen met een gespecialiseerde dienst.
 
(Geplaatst?) kapitaal van 2000...
Uw vriend gaat zich inkopen voor 100€ ofzo? 😂

Ik ken niks van vastgoedondernemingen, maar die solvabiliteit en heel lage liquiditeit lijken me wel meh.
 
(Geplaatst?) kapitaal van 2000...
Uw vriend gaat zich inkopen voor 100€ ofzo? 😂

Ik ken niks van vastgoedondernemingen, maar die solvabiliteit en heel lage liquiditeit lijken me wel meh.
Da's duidelijk... Ik ken er zelf ook niet veel van maar een vennootschap waarderen op geplaatst kapitaal??? In dat geval zou ik aan de lopende band vennootschappen overnemen.
 
Terug
Bovenaan